АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, 

<

...>, тел. 

<

***>

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-4925/2025

Дело № А57-26974/2023

г. Казань

22 августа 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 августа 2025 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей: Смоленского И.Н., Хисамова А.Х.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сузько Н.В.,

при участии в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи присутствующих в Двенадцатом арбитражном апелляционном суде представителей:

– администрации муниципального образования «город Саратов» – ФИО1 (доверенность от 13.08.2025),

– общества с ограниченной ответственностью «Випигруп» –ФИО2 (доверенность от 20.07.2023),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Випигруп»

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2025

по делу № А57-26974/2023

по исковому заявлению администрации муниципального образования «город Саратов» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Випигруп» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), о расторжении договора аренды земельного участка,

третьи лица: Комитет по управлению имуществом города Саратова (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); 

и по исковому заявлению администрации Сторожевского муниципального образования Татищевского района Саратовской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к администрации муниципального образования «город Саратов» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Випигруп» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительными постановления и договора аренды,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), комитет по управлению имуществом города Саратова (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), комитет по финансам администрации муниципального образования «город Саратов» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), департамент Гагаринского административного района муниципального образования «город Саратов» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Прокуратура Саратовской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась в Арбитражный суд Саратовской области к обществу с ограниченной ответственностью «Випигруп» (далее – ООО «Випигруп», прежнее наименование – ООО «Сторожевская управляющая компания») с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка от 21.05.2014 № 148 с кадастровым номером 64:32:050401:159, площадью 53 063 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская область, Саратовский муниципальный район, Соколовское муниципальное образование, на расстоянии 0,5 км северо-восточнее с. Сторожевка, предоставленного для размещения административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, сроком на 49 лет (дело № А57-26974/2023).

Администрация Сторожевского муниципального образования Татищевского района Саратовской области обратилась в Арбитражный суд Саратовской области к администрации муниципального образования «Город Саратов», ООО «Випигруп» с исковым заявлением о признании недействительным постановления администрации Саратовского муниципального района Саратовской области от 14.05.2014 № 861 в части предоставления ООО «Сторожевская управляющая компания» в аренду земельного участка с кадастровым номером 64:32:050401:159 площадью 51 764 кв. м; о признании ничтожным договора аренды земельного участка от 21.05.2014 № 148 в части предоставления ООО «Сторожевская управляющая компания» в аренду земельного участка с кадастровым номером 64:32:050401:159 площадью 51 764 кв. м; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области исключить из ЕГРП запись о регистрации договора аренды земельного участка от 21.05.2014 № 148 (дело № А57-740/2024).

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 04.09.2024 объединены в одно производство дело № А57-26974/2023 и дело № А57-740/2024. Объединенному делу присвоен номер А57-26974/2023.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 03.12.2024 исковые требования администрации Сторожевского муниципального образования Татищевского района Саратовской области удовлетворены. Признано недействительным постановление администрации Саратовского муниципального района Саратовской области от 14.05.14 № 861 в части предоставления ООО «Сторожевская управляющая компания» (ООО «Випигруп», ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) в аренду земельного участка с кадастровым номером 64:32:050401:159. Признан ничтожным (недействительным) договор аренды земельного участка от 21.05.2014 № 148, в части предоставления ООО «Сторожевская управляющая компания» (ООО «Випигруп», ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) в аренду земельного участка с кадастровым номером 64:32:050401:159 площадью 51 764 кв. м. Также в решении указано, что оно является основанием для внесения соответствующих изменений в государственный реестр недвижимости и кадастровый учет. В удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования «Город Саратов» к ООО «Випигруп» о расторжении договора аренды земельного участка от 21.05.2014 № 148 с кадастровым номером 64:32:050401:159, площадью 53 063 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская область, Саратовский муниципальный район, Соколовское муниципальное образование, на расстоянии 0,5 км северо-восточнее с. Сторожевка, предоставленного для размещения административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, сроком на сорок девять лет – отказано. С администрации муниципального образования «Город Саратов» в пользу ООО «Випигруп» взысканы расходы по оплате судебной экспертизы в размере 54 000 руб.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2025, решение Арбитражного суда Саратовской области от 03.12.2024 отменено. Прекращено производство по делу № А57-26974/2023 в части исковых требований администрации Сторожевского муниципального образования Татищевского района Саратовской области. Исковые требования администрации муниципального образования «Город Саратов» удовлетворены. Расторгнут договор аренды земельного участка от 21.05.2014 № 148 с кадастровым номером 64:32:050401:159, площадью 52 064 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская область, Саратовский муниципальный район, Соколовское муниципальное образование, на расстоянии 0,5 км северо-восточнее с. Сторожевка, предоставленного для размещения административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, сроком на 49 лет.

В кассационной жалобе ООО «Випигруп» просит постановление апелляционной инстанции изменить в части расторжения договора аренды, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе. 

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Законность обжалуемого судебного акта проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной  жалобе. 

Как следует из материалов дела, администрацией Саратовского муниципального района вынесено постановление от 14.05.2014 № 861 о предоставлении ООО «Сторожевская управляющая компания» в аренду земельного участка площадью 53 063 кв. м с кадастровым номером 64:32:050401:159 сроком на 49 лет по адресу: Саратовская область, Саратовский муниципальный район, Соколовское муниципальное образование, на расстоянии 0,5 км северо-восточнее с. Сторожевка для размещения административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов (т. 3 л.д. 44 - 45).

21 мая 2014 года между администрацией Саратовского муниципального района и ООО «Сторожевская управляющая компания» заключен договор № 148 аренды земельного участка площадью 53 063 кв. м с кадастровым номером 64:32:050401:159 сроком на 49 лет по адресу: Саратовская область, Саратовский муниципальный район, Соколовское муниципальное образование, на расстоянии 0,5 км северо-восточнее с. Сторожевка для размещения административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов (т. 1 л.д. 23 - 27).

Из пункта 1.1 договора от 21.05.2014 № 148, видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:32:050401:159 является «для размещения административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих объектов» (т. 1 л.д. 23).

Согласно пункту 5.2.2 договора от 21.05.2014 № 148, арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Пунктом 5.2.9 договора от 21.05.2014 № 148 предусмотрено, что арендатор обязан ежегодно проводить мероприятия по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению процессов, ухудшающих состояние почвы.

Дополнительным соглашением от 09.11.2017 (т. 1 л.д. 31) к договору аренды земельного участка от 21.05.2014 № 148 внесены изменения в части площади земельного участка переданного в аренду. Согласно пункту 1.1 дополнительного соглашения от 09.11.2017 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 52 064 кв. м.

Договор аренды земельного участка от 21.05.2014 № 148 зарегистрирован в ЕГРП от 07.08.2015, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав от 03.07.2023 № КУВИ -001/2023-152153656 (т. 1 л.д. 156 - 158).

Администрация муниципального образования «Город Саратов» обращаясь в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка от 21.05.2014 № 148 ссылается на то, что специалист отдела контроля за использованием земельных участков КУИ г. Саратова установил, что на частично огороженном земельном участке с кадастровым номером 64:32:050401:159 расположены сеть водоемов, нежилое одноэтажное кирпичное строение с кадастровым номером 64:34:154001:214, металлическое сооружение (пост охраны), биотуалет, деревянно-металлическое сооружение бытового назначения, каскад водоемов искусственного происхождения. По мнению арендодателя, арендатор использует земельный участок с кадастровым номером 64:32:050401:159 с нарушением условий договора, осуществляя незаконную предпринимательскую деятельность в виде сбросов жидких и полужидких отходов с ассенизаторских машин в водоемы.

Администрация Сторожевского муниципального образования Татищевского района Саратовской области обращаясь в арбитражный суд с исковым заявлением о признании недействительным в части постановления от 14.05.2014 № 861, а также о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 21.05.2014 № 148 ссылается на то, что с момента последнего вынесения Арбитражным судом Саратовской области решения по аналогичному исковому заявлению администрацией Сторожевского муниципального образования Татищевского муниципального района Саратовской области были оформлены ряд объектов в собственность – канализация, пруды-испарители, труба, что составляет единый комплекс сооружений.

На территории спорного земельного участка кроме объектов недвижимости принадлежащих ООО «Сторожевская управляющая компания», также расположены «биологические пруды», доступ к которым ограничен ООО «Сторожевская коммунальная компания» оказывающей с 01.10.2015 услуги по водоотведению на территории с. Сторожевка Татищевского района. 

С 01.10.2015 ООО «Сторожевская управляющая компания», арендатор спорного земельного участка, услуги населению по водоотведению на территории с. Сторожевка не оказывает, соответственно биологические пруды в соответствии с их прямым назначением ею не используются. Ограничение в доступе к данным биологическим прудам, делает невозможным их использование в соответствии с прямым назначением, а также создает препятствие в осуществлении своих обязанностей ООО «Сторожевская коммунальная компания». 

ООО «Сторожевская управляющая компания» принадлежит на праве собственности здание площадью 84,4 кв. м, однако, с учетом ранее вынесенного решения суда по делу № А57-6554/2016, на праве аренды остался земельный участок площадью 52 064 кв. м, в связи с чем, площадь земельного участка необходимого для использования указанного здания составляет 300 кв. м.

По мнению администрации Сторожевского муниципального образования Татищевского муниципального района Саратовской области, после последнего решения Арбитражного суда Саратовской области отрылись новые обстоятельства, а именно администрацией Сторожевского муниципального образования Татищевского муниципального района Саратовской области были оформлены ряд объектов в собственность – канализация, пруды-испарители, труба, что составляет единый комплекс сооружений, что послужило основанием для обращения в суд.

05 июля 2023 года администрацией в адрес ООО «Випигруп» направлено предупреждение от 30.06.2023 о необходимости надлежащего исполнения обязательств по договору и необходимости в тридцатидневный срок с момента получения настоящего предупреждения устранить выявленные нарушения в части незаконной деятельности по размещению бытовых отходов (в том числе фекальных) на арендуемом земельном участке, а также предоставить документы, подтверждающие надлежащее использование земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования и целевым назначением (т. 1 л.д. 49 - 55). В противном случае, администрация муниципального образования «Город Саратов» обратиться в суд с исковым заявлением о досрочном расторжении договора.

Впоследствии, администрацией в адрес ООО «Випигруп» направлено уведомление от 04.08.2023 № 14-12/18380 (т. 1 л.д. 56 - 63), из которого следует, что предупреждением от 30.06.2023 обществу предлагалось устранить выявленные нарушения, а также предоставить документы, подтверждающие использование земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования и целевым назначением. Так как документы, подтверждающие проведение мероприятий, направленных на надлежащее использование земельного участка не предоставлены, администрация уведомила общество об отказе от договора. 

Уведомление содержит сведения о том, что в случае отказа от добровольного расторжения договора администрация муниципального образования «Город Саратов» обратиться в суд с соответствующими требованиями.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованное постановление апелляционной инстанции, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

В соответствии со статьей 2 АПК РФ, одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

В силу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

На основании статьи 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 

В случае, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В статье 619 ГК РФ определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

На основании пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

ООО «Випигруп» на праве собственности принадлежит нежилое здание кадастровый номер 64:34:154001:214 (блок производственно-бытового корпуса), расположенное на земельном участке с кадастровым номером 64:32:050401:159, общей площадью 84,4 кв. м.

В силу статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) все земельные участки имеют целевое назначение и должны использоваться в соответствии с таким назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статья 42 ЗК РФ обязывает собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками, в частности, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (абзац 1) и соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (абзац 7).

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 указанной статьи наряду с названными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Кодекса.

Прекращая производство в части заявленных требований, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для прекращения и мотивировал судебный акт тем, что оформление администрацией Сторожевского муниципального образования Татищевского района Саратовской области после вступления в законную силу судебного акта, не может свидетельствовать о возможности повторного обращения в суд с требованием о признании недействительным постановления администрации Саратовского муниципального района Саратовской области от 14.05.2014 № 861 в части предоставления ООО «Сторожевская управляющая компания» в аренду земельного участка с кадастровым номером 64:32:050401:159 площадью 51 764 кв. м; о признании ничтожным договора аренды земельного участка от 21.05.2014 № 148 в части предоставления ООО «Сторожевская управляющая компания» в аренду земельного участка с кадастровым номером 64:32:050401:159 площадью 51 764 кв. м; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области исключить из ЕГРП запись о регистрации договора аренды земельного участка от 21.05.2014 № 148. Ссылка на регистрацию права собственности на ряд объектов, не является новым основанием иска отличным от оснований, рассмотренных судом в деле № А57-6554/2016.

Вывод суда первой инстанции о том, что по делу № А57-6554/2016 суд не проверял нарушение прав истца условиями договора аренды по отношению к имущественному комплексу истца, о том, что имущественный комплекс имеет социальное назначение, ранее суд не рассматривал связь комплекса с арендными отношениями, возникшими между администрацией Саратовского района и ООО «Сторожевская управляющая компания» и не проверял доводы о пропорциональности отведенного под объект с кадастровым номером 64:34:154001:214 земельного участка, судебная коллегия апелляционной инстанции обоснованно посчитала необоснованными, поскольку проверяя законность предоставления земельного участка в аренду и принятого в связи с этим ненормативного акта, суд обязан проверить законность ненормативного акта применительно к тем обстоятельствам, которые существовали на дату его принятия, чего не учел суд первой инстанции.

Также суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу о том, что производство по заявленным требованиям администрации Сторожевского муниципального образования Татищевского района Саратовской области о признании недействительным постановления администрации Саратовского муниципального района Саратовской области от 14.05.2014 № 861 в части предоставления ООО «Сторожевская управляющая компания» в аренду земельного участка с кадастровым номером 64:32:050401:159 площадью 51 764 кв. м; о признании ничтожным договора аренды земельного участка от 21.05.2014 № 148 в части предоставления ООО «Сторожевская управляющая компания» в аренду земельного участка с кадастровым номером 64:32:050401:159 площадью 51 764 кв. м; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области исключить из ЕГРП запись о регистрации договора аренды земельного участка от 21.05.2014 № 148, подлежит прекращению судом на основании пункта 2 части 1 статьи 150 АПК РФ, поскольку предмет и основание иска по настоящему делу тождественны предмету и основанию иска рассмотренного, в рамках дела № А57-6554/2016.

Удовлетворяя заявленные требования администрации муниципального образования «Город Саратов» к ООО «Випигруп» о расторжении договора аренды земельного участка от 21.05.2014 № 148 с кадастровым номером 64:32:050401:159, площадью 53 063 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская область, Саратовский муниципальный район, Соколовское муниципальное образование, на расстоянии 0,5 км северо-восточнее с. Сторожевка, предоставленного для размещения административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, сроком на 49 лет, суд апелляционной инстанции мотивировал тем, что администрация муниципального образования «Город Саратов» в качестве основания для расторжения спорного договора аренды земельного участка, указывает на использование ответчиком земельного участка не по целевому назначению, что привело к ухудшению состояния участка.

Использование земельного участка с кадастровым номером 64:32:050401:159 общей площадью 52 064 кв. м не по его целевому назначению, является существенным нарушением и основанием для расторжения договора аренды земельного участка от 21.05.2014 № 148.

По мнению арендодателя, арендатор использует земельный участок с кадастровым номером 64:32:050401:159 с нарушением условий договора, в нарушение пункта 5.2.2 договора, а также с нарушением санитарно-гигиенических норм и правил, в нарушение пункта 5.2.9 договора, осуществляя незаконную предпринимательскую деятельность в виде сбросов жидких и полужидких отходов с ассенизаторских машин в водоемы. Возле береговой кромки водоемов имеются следы грузовых транспортных средств, а на прибрежной линии водоемов имеются очаги скопления отходов (влажные салфетки, бумага, тряпки и т.п.), свидетельствующие о прямом сбросе жидких и полужидких отходов сливных ям и коллекторов с ассенизаторских автомобилей. Кроме того, на прилегающей и близлежащей территории имеется стойкий специфический запах.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции, представитель ООО «Випигруп» пояснил суду, что спорный земельный участок используется под объектом недвижимости 84,4 кв. м, где осуществляется производство пластиковых окон и дверей. 

Земельный участок, находящийся под прудами испарителями и объектами недвижимости, не принадлежащими ответчику, общество не использует и готово передать в субаренду собственнику, в связи с чем, предложило администрации муниципального образования «Город Саратов» заключить мировое соглашение, пунктом 1 которого предусмотрено, что ответчик (ООО «Випигруп») обязуется заключить с истцом (администрацией муниципального образования «Город Саратов») договор субаренды части земельного участка, на котором размещены объекты недвижимости, принадлежащие администрации муниципального образования «Город Саратов», а именно: пруды испарители общим числом 7 штук в течение одного календарного месяца после проведения кадастровых работ по фиксации границ объектов недвижимости истца на местности.

Кроме того, как следует из фотоматериала, приложенного к акту осмотра земельного участка с кадастровым номером 64:32:050401:159, площадью 52 064 кв. м, весь спорный земельный участок не используется по целевому назначению, что не отрицается ответчиком.

В материалы дела предоставлен акт осмотра земельного участка от 15.06.2023 (т. 1 л.д. 35 - 48), из которого следует, что на частично огороженном земельном участке с кадастровым номером 64:32:050401:159 расположены сеть водоемов, нежилое одноэтажное кирпичное строение с кадастровым номером 64:34:154001:214, металлическое сооружение (пост охраны), биотуалет, деревянно-металлическое сооружение бытового назначения, каскад водоемов искусственного происхождения. Кроме того, на указанном земельном участке предположительно осуществляется незаконная предпринимательская деятельность в виде сбросов жидких и полужидких отходов с ассенизаторских машин в водоемы. 

Возле береговой кромки водоемов имеются следы грузовых транспортных средств, а на прибрежной линии водоемов имеются очаги скопления отходов (влажные салфетки, бумага, тряпки и т.п.), свидетельствующие о прямом сбросе жидких и полужидких отходов сливных ям и коллекторов с ассенизаторских автомобилей. Кроме того, на прилегающей и близлежащей территории имеется стойкий специфический запах.

Согласно заключению судебной экспертизы от 20.05.2024 № 11 (т. 2 л.д. 17-29) в одноэтажном здании с кадастровым номером 64:32:050401:214 источники канализационных выбросов или иные источники экологического загрязнения отсутствуют. 

Эксперт опрашивался в судебном заседании суда первой инстанции, подтвердил выводы и дополнил, что принадлежащий ответчику объект не задействован в технологическом процессе очистки канализационных и сточных вод. 

Указанный процесс осуществляется посредством биологических прудов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 64:32:050401:159 и иных сооружений, не принадлежащих ответчику.

Также, из заключения эксперта от 20.05.2024 № 11 следует, что канализационные стоки с. Сторожевка Татищевского района Саратовской области собираются в колодец на улице Компрессорной. 

При этом система очистных сооружений состоит из двух очередей, первая очередь включала в себя железобетонный пруд отстойник и четыре пруда испарителя. При детальном исследовании системы очистных сооружений на земельном участке с кадастровым номером 64:32:050401:159, площадью 52 064 кв. м было установлено, что канализационные стоки с. Сторожевка Татищевского района Саратовской области собираются в колодец на улице Компрессорной. Далее трубой диаметром 300 мм стоки подаются на приемный колодец очистных сооружений, проходят через канализационно-насосную установку, расположенную в здании очистное сооружение, площадью 307,2 кв. м, литер II. Перед прудами испарителями имеется колодец с установленными на трубопроводах задвижками, позволяющими направлять стоки либо в первый каскад, состоящий из трех прудов, либо во второй состоящий из четырех прудов. 

При проведении экспертизы установлено, что выброс отходов человеческой жизнедеятельности, в том числе фикалий, в пруды, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 64:32:050401:159 путем подачи канализационных стоков из колодцы на улице Компрессорной в с. Сторожевка Татищевского района Саратовской области, далее трубой диаметром 300 мм стоки подаются на приемный колодец очистных сооружений и далее канализационные стоки подаются трубопроводами также диаметром 300 мм на вторую очередь прудов-испарителей в каскад четырех прудов. Способом утилизации указанных канализационных стоков, содержащих фекальные массы является испарение воды и оседание твердых остатков на дно прудов-испарителей.

В экспертном заключении от 20.05.2024 № 11, судебный эксперт описал существующий технологический цикл очистки канализационных стоков с использованием биологических прудов, которые не принадлежат ответчику. Способом утилизации указанных канализационных стоков, содержащих фекальные массы, является испарение воды и оседание твердых остатков на дно прудов-испарителей.

Таким образом, из экспертного заключения от 20.05.2024 № 11 следует, что выброс отходов человеческой жизнедеятельности, в том числе фикалий, в пруды, находящиеся на арендованном обществом земельном участке с кадастровым номером 64:32:050401:159 осуществляется путем подачи канализационных стоков из колодцы на улице Компрессорной в с. Сторожевка Татищевского района Саратовской области.

В  соответствии с пунктом 5.2.9 договора от 21.05.2014 № 148 предусмотрено, что арендатор обязан ежегодно проводить мероприятия по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению процессов, ухудшающих состояние почвы.

Однако, ответчиком в материалы дела не представлены доказательства, выполнения обществом условий, предусмотренных пунктом 5.2.9 договора аренды.

Оценив представленный администрацией МО «Город Саратов» в материалы дела акт осмотра земельного участка от 15.06.2023, с приложенным фотоматериалом (т. 1 л.д. 35 - 48), судебная коллегия апелляционной инстанции пришла к правомерному выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 64:32:050401:159, площадью 52 064 кв. м не используется обществом по целевому назначению, поскольку как следует из документов, представленных в материалы дела, на арендованном земельном участке имеется один объект недвижимости, площадью 84,4 кв. м, принадлежащий обществу на праве собственности, иные объекты, расположенные на спорном земельном участке последнему не принадлежат.

Каких либо доказательств, свидетельствующих о том, что ООО «Випигруп» использует земельный участок площадью 52 064 кв. м по целевому назначению «для размещения административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих объектов», ответчиком в материалы дела не представлено.

Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

При указанных обстоятельствах, материалами дела подтверждено и не опровергнуто ответчиком соответствующими доказательствами, что весь земельный участок не вовлечен в хозяйственный оборот и не используется в соответствии с установленным видом разрешенного использования указанном в договоре.

По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного для размещения административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих объектов, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Общество использует земельный участок не в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, в нарушение пункта 5.2.2 договора, а также с нарушением санитарно-гигиенических норм и правил, в нарушение пункта 5.2.9 договора.

Поскольку арендатор не использует земельный участок с кадастровым номером 64:32:050401:159 общей площадью 52 064 кв. м по его целевому назначению, это является существенным нарушением и основанием для расторжения договора аренды земельного участка от 21.05.2014 № 148.

Нахождение на участке объекта недвижимости ответчика не препятствует расторжению договора аренды в связи с существенным нарушением условий договора, расторжение договора при данных обстоятельствах не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые существенным образом нарушают условия договора.

Расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендатора в запустении.

К установленным обстоятельствам нормы права судом применены правильно, оснований для отказа в удовлетворении требований администрации о расторжении договора  коллегией не установлено.

Иное толкование заявителем кассационной жалобы положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права, выводы суда соответствуют представленным в материалы дела  надлежащим доказательствам. 

В силу статьи 286 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не установлены в решении или постановлении либо отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции. 

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 АПК РФ, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149 

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц; изложенные в обжалованном судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены или изменения принятого по делу постановления апелляционной инстанции, предусмотренные статьей 288 АПК РФ. 

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2025 по делу № А57-26974/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                   В.А. Карпова

Судьи                                                                          И.Н. Смоленский

                                                                                     А.Х. Хисамов