АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

г. Томск                                                                                                          Дело № А67-7404/2022 18.10.2022 г.

Арбитражный суд Томской области в составе судьи Бутенко Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению заместителя прокурора Томской области в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования «Город Томск» в лице Администрации города Томска, г. Томск (ИНН 

<

***>), к 1) Департаменту управления муниципальной собственностью Администрации города Томска, г. Томск (ИНН 

<

***>), 2) обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Томский индустриальный парк», г. Томск (ИНН 

<

***>) о признании недействительными п. 5.5, 5.6  договора аренды земельного участка № ТО-21-22750 от 29.03.2022,

при участии в заседании:

от истца – ФИО2, служебное удостоверение,

от Администрации г. Томска – не явился, извещен,

от ответчиков – не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Томской области обратился в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования «Город Томск» в лице Администрации города Томска в арбитражный суд с исковым заявлением, в котором просил признать недействительными п. 5.5, 5.6 договора аренды земельного участка, заключаемого без торгов при предоставлении земельного участка в целях реализации масштабного инвестиционного проекта № ТО-21-22750 от 29.03.2022, заключенного между муниципальным образованием «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска и обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Томский индустриальный парк».

Определением от 25.08.2022 исковое заявление принято к производству.

Ответчик Департамент управления муниципальной собственностью Администрации города Томска в отзыве указал, что департаментом подготовлено дополнительное соглашение о внесении изменений в ряд договоров аренды земельных участков, в числе которых договор ТО-21-22750 от 29.03.2022. Согласно тексту дополнительного соглашения из договора аренды исключается пункты п. 5.5, 5.6. В настоящее время дополнительное соглашение прошло процедуру согласования в департаменте недвижимости и направлено для подписания ООО «Управляющая компания «Томский индустриальный парк». Таким образом, после подписания дополнительного соглашения заявленные исковые требования будут добровольно исполнены.

В обоснование заявленного требования истец сослался на то, что включение в договор аренды земельного участка № ТО-21-22750 от 29.03.2022 пунктов 5.5, 5.6 противоречит действующему законодательству, так как в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Учитывая, что договор заключен на срок свыше 5 лет, отношения сторон подлежат регулированию положениями статьи 22 ЗК РФ. Вместе с тем, пунктами 5.5, 5.6 договора фактически предусмотрен внесудебный порядок его расторжения. Данными условиями нарушается принцип законности на территории муниципального образования «Город Томск», что негативно отражается на соблюдении прав субъектов предпринимательской деятельности, свидетельствует о нарушении принципов осуществления местного самоуправления на территории данного публично-правового образования. 

В судебном заседании представитель истца поддержала изложенную процессуальную позицию по делу.

Ответчики представителей в судебное заседание не направили, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного разбирательства. 

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, руководствуясь положениями статей 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что требования истца подлежат удовлетворению, при этом основывая свои выводы на следующем.

Как следует из материалов дела, 29.03.2022 между муниципальным образованием «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска (далее – арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Томский индустриальный парк» (далее – арендатор) заключен договор аренды земельного участка, заключаемого без торгов при предоставлении земельного участка в целях реализации масштабного инвестиционного проекта № ТО-21-22750, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0100010:1187 площадью 81 570 кв.м., в соответствии с условиями договора (п. 1.1).

Вид разрешенного использования участка: промышленные предприятия и коммунально-складские организации IV-V класса вредности (п. 1.3).

Земельный участок предоставляется в соответствии с распоряжением Губернатора Томской области от 23.11.2015 № 339-р о соответствии масштабного инвестиционного проекта критериям, установленным пунктом 3 части 1 статьи 9 Закона Томской области от  09.07.2015 № 100-ОЗ «О земельных отношениях в Томской области», в целях реализации арендатором масштабного инвестиционного проекта (п. 1.6).

Земельный участок находится в собственности муниципального образования «Город Томск». Арендодатель распоряжается земельным участком на основании статьи 11 Земельного кодекса РФ (п. 1.7). 

Срок действия договора установлен с 17.01.2022 по 28.06.2064 (п. 1.8).

В силу п. 4.1 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора по основаниям и в порядке, установленным действующим законодательством и договором; отказаться от исполнения договора по основаниям и в порядке, установленным договором.

В соответствии с п. 5.3 договора арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в случаях:

1) отмены или признания утратившим силу распоряжения Губернатора Томской области, указанного в п. 1.6 договора;

2) расторжения заключенного с арендатором в соответствии с действующим законодательством Томской области соглашения о реализации масштабного инвестиционного проекта на земельном участке, предоставляемом в аренду без проведения торгов.  

Согласно пункту 5.5 договора сторона, имеющая намерение расторгнуть договор или отказаться от его исполнения, должна направить уведомление о расторжении (отказе от исполнения) договора другой стороне с указанием основания расторжения (отказа от исполнения) договора, предусмотренного договором либо действующим законодательством, за 15 календарных дней до даты расторжения договора.

В соответствии с пунктом 5.6 договора договор считается расторгнутым со дня, указанного в уведомлении о расторжении (отказе от исполнения) договора.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 29.03.2022.

Полагая, что включение в договор пунктов 5.5, 5.6 противоречит действующему законодательству, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Право прокурора требовать признания сделок недействительными в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов следует из части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 15 от 23.03.2012 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе».

На основании абзаца 2 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор наделен правом обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления.

Изучив и проверив представленные доказательства, арбитражный суд пришел к выводу об обоснованности требований прокурора. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Заинтересованность лица устанавливается исходя из наличия у этого лица субъективного права и представления доказательств нарушения данного права ответчиком.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Из положений части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. 

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется предусмотренными ГК РФ способами, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки. 

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. 

По смыслу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

В силу пунктов 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Применительно к статье 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

 Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. 

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2 статьи 422 ГК РФ).

На основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Статья 619 ГК РФ предусматривает досрочное расторжение договора аренды судом  по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор: 

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» сказано, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Поскольку спорный договор заключен сторонами на срок свыше 5 лет, отношения сторон подлежат регулированию положениями ст. 22 ЗК РФ.

Вместе с тем пунктами 5.5, 5.6 договора фактически предусмотрен внесудебный порядок расторжения договора по инициативе арендодателя.

Таким образом, учитывая нормы действующего законодательства, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

При таких обстоятельствах заявленные требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Не может быть принят во внимание довод департамента о заключении дополнительного соглашения к договору аренды, которым стороны решили исключить оспариваемые пункты из содержания договора, поскольку данный факт не влияет на возможность признания сделки недействительной. Недействительность договора означает, что обязательства из него не возникли, а всё переданное во исполнение невозникших обязательств подлежит возвращению в рамках процедуры реституции. При расторжении или изменении  договора обязательства сторон прекращаются или изменяются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (пункт 1, 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, с учетом правовой природы последствий изменения договора, установленных статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, при изменении договора обязательства сторон изменяются лишь на будущее время, что не препятствует оценить условия договора на предмет их действительности (поскольку недействительная сделка недействительна с момента ее совершения). Кроме того, доказательств заключения названного дополнительного соглашения, его регистрации в установленном порядке в материалы дела не представлено.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по иску, по общему правилу, относится на ответчиков.

При подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными государственная пошлина уплачивается в размере 6 000 руб. (подпункт 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).

Ответчик Департамент управления муниципальной собственностью Администрации города Томска освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, в связи с чем на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в федеральный бюджет с департамента не взыскивается. С ответчика общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Томский индустриальный парк» подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в  сумме 3 000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181  Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительными  пункты 5.5, 5.6 договора аренды земельного участка, заключаемого без торгов при предоставлении земельного участка в целях реализации масштабного инвестиционного проекта № ТО-21-22750 от 29.03.2022, заключенного между муниципальным образованием «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска, г. Томск (ИНН 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Томский индустриальный парк», г. Томск (ИНН 

<

***>).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Томский индустриальный парк», г. Томск (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

 

Судья                                                                                                                 Е.И. Бутенко