ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-89689/16

03 ноября 2020 года

город Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 ноября 2020 года.

 

Арбитражный суд Московского округа в составе: 

председательствующего-судьи Кузнецова В.В.,

судей: Ананьиной Е.А., Латыповой Р.Р.,

при участии в заседании:

от истца: ФИО1, доверенность от 12.03.2020; ФИО2, доверенность от 12.03.2020;

от ответчика: ФИО3, доверенность от 26.12.2019; ФИО4, доверенность от 26.12.2019;

от третьего лица: ФИО5, доверенность от 12.12.2019;

рассмотрев 27 октября 2020 года в судебном заседании кассационные жалобы

истца - ФКУ «Центравтомагистраль» и третьего лица - Росавтодора

на решение от 10 января 2020 года 

Арбитражного суда Московской области,

на постановление от 20 мая 2020 года 

Десятого арбитражного апелляционного суда

по делу № А41-89689/16

по иску ФКУ «Центравтомагистраль»

об изъятии земельных участков

к ООО УК «Альфа-Капитал»,

третье лицо: Росавтодор,

УСТАНОВИЛ:

ФКУ «Центравтомагистраль» (далее - учреждение) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО УК «Альфа-Капитал» (далее - общество), осуществляющему доверительное управление ЗПИРФ «Созидание», об изъятии для государственных нужд Российской Федерации земельных участков с кадастровыми номерами 50:23:0030154:14, 50:23:0030154:12, 50:23:0000000:156993, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, имеющих вид разрешенного использования «сельскохозяйственное производство», расположенных по адресу: Московская область, Раменский район, сельское поселение Островецкое, и об установлении компенсации за изымаемые земельные участки в размере 25.507.365 руб.; о признании права собственности Российской Федерации на указанные земельные участки после исполнения обязанности по выплате возмещения; об указании в судебном акте на то, что вступившее в законную силу решение суда является основанием для прекращения права собственности на указанные земельные участки владельцев инвестиционных паев ЗПИРФ «Созидание», доверительное управление которым осуществляет общество; о снятии этих участков с кадастрового учета и регистрации права собственности владельцев инвестиционных паев на вновь сформированные и не подлежащие изъятию земельные участки с кадастровыми номерами 50:23:0000000:154243 (образованного путем раздела земельного участка с кадастровым номером 50:23:0030154:8), 50:23:0030154:13 (образованного путем раздела земельного участка с кадастровым номером 50:23:0030154:5), 50:23:0000000:156993 (образованного путем раздела земельного участка с кадастровым номером 50:23:0030139:2) (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Росавтодор (далее - агентство).

Решением Арбитражного суда Московской области от 06.07.2017, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2017 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 15.01.2018, у общества - доверительного управляющего фондом «Созидание» изъяты для государственных нужд Российской Федерации земельные участки с кадастровыми номерами 50:23:0030154:14 (площадью 100.703 кв.м), 50:23:0030154:12 (площадью 6.508 кв.м), 50:23:0000000:156993 (площадью 23.469 кв.м), размер возмещения за изымаемые земельные участки, включающий рыночную стоимость земельных участков и убытки, причиненные собственнику в результате их изъятия, установлен в сумме 155.573.750 руб., в остальной части иска отказано.

Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 09.08.2018 № 305-ЭС18-3860 принятые по делу судебные акты отменены в части изъятия для государственных нужд Российской Федерации земельных участков, площадью 100.703 кв.м, 6.508 кв.м, 23.469 кв.м, с кадастровыми номерами соответственно 50:23:0030154:14, 50:23:0030154:12, 50:23:0000000:156993 и установления возмещения за изымаемые земельные участки в размере 155.573.750 руб. Дело в указанной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области. В остальной части решение Арбитражного суда Московской области от 06.07.2017, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2017 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.01.2018 оставлены без изменения.

Отменяя принятые судебные акты, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации исходила из того, что по смыслу законодательства об оценочной деятельности и приведенных нормативных правовых актов при проведении оценки методом сравнительного подхода необходимо использовать аналоги, предложения о продаже которых имели место во временной период, наиболее близкий к дате, определенной судом для проведения оценки.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации указала на то, что судами оставлены без оценки доводы учреждения о нарушении экспертами требований Федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 297 (далее - ФСО № 1), «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299 (далее - ФСО № 3), «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611 (далее - ФСО № 7), и использовании ненадлежащих объектов-аналогов и отказали ему в удовлетворении заявленного на основании части 3 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайства о проведении повторной экспертизы.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав на необходимость определения предварительного и равноценного размера возмещения, подлежащего уплате за изымаемые земельные участки, в целях установления которого следует рассмотреть вопрос о назначении повторной оценочной экспертизы.

Определением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2018 № 275-ПЭК18 обществу в передаче надзорной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Президиума Верховного Суда Российской Федерации отказано.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Московской области от 10 января 2020 года заявленные требования удовлетворены частично, суд изъял для государственных нужд Российской Федерации у общества земельные участки с кадастровыми номерами 50:23:0030154:14, площадью 100.703 кв.м, 50:23:0030154:12, площадью 6.508 кв.м, 50:23:0000000:156993, площадью 23.469 кв.м, установив размер возмещения за изымаемые земельные участки, включающий в себя рыночную стоимость земельных участков и убытки, причиненные собственнику в результате их изъятия, в сумме 124.450.474 руб., в удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2020 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ФКУ «Центравтомагистраль» и Росавтодор обратились с кассационными жалобами, в которых ФКУ «Центравтомагистраль» просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий суд, Росавтодор просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий суд в ином составе.

Заявители жалоб считают судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители истца и третьего лица поддержали доводы кассационных жалоб.

Представители ответчика возражали против удовлетворения кассационных жалоб.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная инстанция находит решение и постановление подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области по следующим основаниям.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что постановлением Правительства Российской Федерации от 05.12.2001 № 848 «О Федеральной целевой программе «Развитие транспортной системы России (2010 - 2021 годы)» утверждена Федеральная целевая программа «Развитие транспортной системы России (2010 - 2020 годы)» (далее - Федеральная программа).

Распоряжением Федерального дорожного агентства от 05.06.2013 № 770-р «Об утверждении документации по планировке территории объекта «Строительство автомобильной дороги М-5 «Урал» - от Москвы через Рязань, Пензу, Самару, Уфу до Челябинска на участке обхода п. Октябрьский с мостом через реку Москва км 28 - км 37, Московская область» (далее - Распоряжение № 770) утверждена документация по планировке территории объекта «Строительство автомобильной дороги М-5 «Урал» - от Москвы через Рязань, Пензу, Самару, Уфу до Челябинска на участке обхода п. Октябрьский с мостом через реку Москва км 28 - км 37, Московская область.

Согласно указанному распоряжению в зоне строительства находятся части земельных участков с кадастровыми номерами 50:23:0030154:9, общей площадью 963.382 кв.м, 50:23:0030154:5, общей площадью 32.000 кв.м, 50:23:0030139:2, общей площадью 88.000 кв.м, принадлежащих на праве собственности владельцам инвестиционных паев - ЗПИРФ «Созидание».

Распоряжением Росавтодора Министерства транспорта Российской Федерации от 12.04.2016 № 593-р «Об изъятии для нужд Российской Федерации земельных участков в целях обеспечения реализации проекта «Строительство автомобильной дороги М-5 «Урал» - от Москвы через Рязань, Пензу, Самару, Уфу до Челябинска на участке обхода п. Октябрьский с мостом через реку Москва км 28 - км 37, Московская область» (далее - Распоряжение № 593-р) принято решение изъять для государственных нужд, принадлежащее обществу имущество, включая: земельный участок, кадастровый номер 50:23:0030154:14, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: сельскохозяйственное производство, общей площадью 100.703 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Раменский район, сельское поселение Островецкое, образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 50:23:0030154:8, общей площадью 963.382 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: сельскохозяйственное производство, адрес исходного земельного участка: Московская область, Раменский район, сельское поселение Островецкое, земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала, принадлежит правообладателю на праве общей долевой собственности, на основании договора купли-продажи земельного участка от 16.10.2012, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права 50-АДК 562924, выданным Управлением Росреестра по Московской области 20.11.2012. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 20.11.2012, запись регистрации № 50-50-23/194/2012-1994 - земельный участок, кадастровый номер 50:23:0030154:12, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: сельскохозяйственное производство, общей площадью 6.508 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Раменский район, сельское поселение Островецкое, образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 50:23:0030154:5, общей площадью 32.000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, адрес исходного земельного участка: участок находится примерно в 390 м по направлению на северо-восток от ориентира: жилой дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: Московская область, Раменский район, сельское поселение Островецкое, 

<

...>, принадлежит правообладателю на праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от 16.10.2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 50-АДМ 562921, выданным Управлением Росреестра по Московской области 20.11.2012.

Право собственности зарегистрировано в ЕГРП 20.11.2012, запись регистрации № 50-50-23/194/2012-206 - земельный участок, кадастровый номер 50:23:0030154, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, общей площадью 23.469 кв.м, образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 50:23:0030139:2, общей площадью 88.000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование; для ведения сельскохозяйственного производства, адрес исходного земельного участка: участок находится примерно в 477 м по направлению на северо-восток от ориентира: жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Московская область, Раменский район, сельское поселение Островецкое, 

<

...>, принадлежит правообладателю на праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от 16.10.2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 50-АДМ 562920, выданным Управлением Росреестра по Московской области 20.11.2012.

Право собственности зарегистрировано в ЕГРП 20.11.2012, запись регистрации № 50-50-23/194/2012-205. Пунктом 2 Распоряжения № 593-р учреждению поручено провести комплекс работ, как по выявлению правообладателей, так и по определению размера возмещения и согласованию, подписанию с собственниками соглашений об изъятии.

15.06.2016 обществу вручены уведомление об изъятии с приложением копии распоряжения об изъятии и уведомление о предоставлении информации, необходимой для проведения оценки от 03.06.2016 № 18/2-7/4938, № 18/2-7/3940, № 18/2-7/4942 и № 18/2-7/4943 с приложением Распоряжения № 593-р.

11.08.2016 обществу вручено уведомление о заключении соглашения об изъятии земельного участка и объекта недвижимого имущества с приложением проекта соглашения об изъятии № 05-М5.ИЗ./2016, кадастровые паспорта на земельные участки и материалы по определению размера возмещения.

 Размер возмещения определен учреждением исходя из выполненных по состоянию на 27.06.2016 ООО «Центр независимой экспертизы собственности» отчету об оценке рыночной стоимости от 28.06.2016 № Н-1606201/2-1 и экспертного заключения от 28.06.2016 № Н-1606201/2-1 (отчет об оценке размера убытков).

Согласно указанному экспертному заключению, размер возмещения составил 25.507.365 руб., состоящий из: рыночной стоимости земельных участков - 24.698.520 руб. и убытков, связанных с изъятием - 808.845 руб.

Общество с направленной в его адрес оценкой размера возмещения не согласилось и 18.08.2016 по электронной почте направило в адрес учреждения отказ от подписания соглашения в связи с несогласием с установленным размером возмещения.

 Поскольку общество и учреждение не достигли соглашения о выкупной цене спорных земельных участков, учреждение обратилось в Арбитражный суд Московской области с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования частично, суды первой и апелляционной инстанций приняли в качестве доказательства представленную в материалы дела повторную экспертизу и удовлетворили заявленные требования в части.

Определением Арбитражного суда Московской области от 18.09.2018 по ходатайству общества судом назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту НП «Деловой союз экспертов» ФИО6

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: «Установить по состоянию на дату проведения оценки с использованием аналогов, имеющих те же категорию и вид разрешенного использования земельных участков, предложения о продаже которых имели место во временной период, наиболее близкий к дате, определенной судом для проведения оценки, размер возмещения за изымаемые земельные участки с кадастровыми номерами 50:23:0030154:14, 50:23:0030154:12, 50:23:0030154: (часть земельного участка, площадью 23.469 кв.м, с кадастровым номером 50:23:0030139:2), включающий в себя рыночную стоимость земельных участков и убытки, причиненные собственнику в результате их изъятия, определяемые в соответствии со статьей 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации».

В судебном заседании эксперт пояснил, что при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:23:0030154:14 им выбраны аналоги, исходя из наличия у указанного земельного участка «потенциала перевода в другой вид разрешенного использования» - для общественно-деловой застройки, на основании проекта Генерального плана с/п Островецкое.

Вместе с тем, решением Совета депутатов Раменского муниципального района Московской области от 27.12.2017 № 20/2-СД утвержден генеральный план сельского поселения Островецкое Раменского муниципального района Московской области.

В связи с изложенным, суды пришли к выводу, что экспертом при определении рыночной стоимости изымаемого земельного участка с кадастровым номером 50:23:0030154:14 использованы неприменимые аналоги.

Определением суда первой инстанции от 21.11.2018 по ходатайству учреждения назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО «Центральный институт Экспертизы, Стандартизации и сертификации» ФИО7 с целью установления по состоянию на дату проведения оценки с использованием аналогов, имеющих те же категорию и вид разрешенного использования земельных участков, предложения о продаже которых имели место во временной период, наиболее близкий к дате, определенной судом для проведения оценки, размер возмещения за изымаемые земельные участки с кадастровыми номерами 50:23:0030154:14, 50:23:0030154:12, 50:23:0030154: (часть земельного участка, площадью 23.469 кв.м, с кадастровым номером 50:23:0030139:2).

Как следует из представленного заключения эксперта и пояснений, данных экспертом в судебном заседании, кадастровые номера земельных участков, использованных в качестве аналогов (за исключением одного) не указаны в заключении, что исключает возможность проверки заключения на предмет его достоверности и обоснованности.

Определением Арбитражного суда Московской области от 14.02.2019 по ходатайству общества назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Ассоциации «Саморегулируемая организация судебных экспертов «Сумма мнений» ФИО8

На разрешение эксперта ставился следующий вопрос: «С учетом методики, предусмотренной пунктом 4 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации, установить по состоянию на дату проведения оценки с использованием аналогов, имеющих те же категорию и вид разрешенного использования земельных участков, предложения о продаже которых имели место во временной период, наиболее близкий к дате проведения оценки, размер возмещения за изымаемые земельные участки с кадастровыми номерами 50:23:0030154:14, 50:23:0030154:12, 50:23:0030154: (часть земельного участка, площадью 23.469 кв.м, с кадастровым номером 50:23:0030139:2), включающий в себя рыночную стоимость земельных участков и убытки, причиненные собственнику в результате их изъятия».

Судами из представленного заключения эксперта ФИО8 установлено, что при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:23:0030154:14 ею выбраны аналоги, отнесенные к иной категории земельных участков, в частности, земельный участок с кадастровым номером 50:23:0000000:156902 имеет категорию земельного участка «земли поселений».

Определением суда первой инстанции от 28.07.2019 по ходатайству общества назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Ленинградская Экспертная Служба «ЛЕНЭКСП» ФИО9 На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: С учетом методики, предусмотренной пунктом 4 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации, установить по состоянию на дату проведения оценки с использованием аналогов, имеющих те же категорию и вид разрешенного использования земельных участков, предложения о продаже которых имели место во временной период, наиболее близкий к дате проведения оценки, размер возмещения за изымаемые земельные участки с кадастровыми номерами 50:23:0030154:14, 50:23:0030154:12, 50:23:0030154: (часть земельного участка, площадью 23.469 кв.м, с кадастровым номером 50:23:0030139:2), включающий в себя рыночную стоимость земельных участков и убытки, причиненные собственнику в результате их изъятия.

Согласно заключению эксперта ФИО10, по состоянию на дату проведения оценки с учетом методики, предусмотренной пунктом 4 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации, с использованием аналогов, имеющих те же категорию и вид разрешенного использования земельных участков, предложения о продаже которых имели место во временной период, наиболее близкий к дате проведения оценки, размер возмещения за изымаемые земельные участки с кадастровыми номерами 50:23:0030154:14, 50:23:0030154:12, 50:23:0030154: (часть земельного участка, площадью 23.469 кв.м, с кадастровым номером 50:23:0030139:2), включающий в себя рыночную стоимость земельных участков и убытки, причиненные собственнику в результате их изъятия, составляет 124.450.474 руб., в том числе: - земельный участок с кадастровым номером 50:23:0030154:14, площадью 100.703 кв.м, - 92.143.245 руб. (915 руб/кв.м); - земельный участок с кадастровым номером 50:23:0030154:12, площадью 6.508 кв.м, - 7.009.116 руб. (1.077 руб/кв.м); - земельный участок с кадастровым номером 50:23:0030154: (часть земельного участка, площадью 23.469 кв.м, с кадастровым номером 50:23:0030139:2) - 25.428.474 руб. (1.077 руб/кв.м); - убытки, причиненные собственнику в результате их изъятия - 22.000 руб.

Судами установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами 50:23:0030154:14, 50:23:0030154:12, 50:23:0000000:156993 (часть земельного участка, площадью 23.469 кв.м, с кадастровым номером 50:23:0030139:2), относятся к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, имеют вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположены по адресу: Московская область, Раменский район, сельское поселение Островецкое, расположены от МКАД на расстоянии от 15 до 18 км по Новорязанскому шоссе.

Согласно заключению эксперта, указанные земельные участки имеют ровный рельеф, рядом расположены объекты индивидуальной и много/мало этажной, производственной, складской и коммерческой застройки.

Экспертом установлено, что согласно Правилам землепользования и застройки сельского поселения Островецкое Раменского района Московской области, указанные земельные участки расположены на территории зоны СХ-3 - зона сельскохозяйственного производства.

В соответствии со статьей 1 главы IV распоряжения Минимущества Российской Федерации от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» (далее - Методические рекомендации), для оценки земельных участков экспертом применен метод сравнения продаж. В качестве сравнительных аналогов экспертом исследованы земельные участки:

- аналог 1 - кадастровые номера 50:23:0000000:161161, 50:23:0030420:90, общей площадью 1.152.970 кв.м, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположены по адресу: Московская область, Раменский район, рядом с СНТ «Романь», расположен от МКАД на расстоянии 46 км по Новорязанскому шоссе, данные об отнесении к зонам СХ отсутствуют;

- аналог 2 - кадастровые номера 50:23:0040112:88, 50:23:0040112:89, 50:23:0040112:90, общей площадью 80.000 кв.м, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположены по адресу: Московская область, Раменский район, сельское поселение Софьинское, расположен от МКАД на расстоянии 24 км по Новорязанскому шоссе, на территории зоны СХ-1 (зона сельскохозяйственных угодий, застройка запрещена);

- аналог 3 - кадастровый номер 50:23:0030441:49, общей площадью 174.502 кв.м, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположен по адресу: Московская область, Раменский район, сельское поселение Рыболовское, в западной части квартала, расположен от МКАД на расстоянии 44 км по Новорязанскому шоссе, данные об отнесении к зонам СХ отсутствуют;

- аналог 4 - кадастровые номера 50:23:0040717:15, 50:23:0040717:12, общей площадью 882.733 кв.м, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположены по адресу: Московская область, Раменский район, сельское поселение Константиновское, расположен от МКАД на расстоянии 42 км по Новорязанскому шоссе, на территории зоны СХ-1 (зона сельскохозяйственных угодий, застройка запрещена);

- аналог 5 - кадастровый номер 50:23:0050235:2, общей площадью 49.000 кв.м, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположен по адресу: Московская область, Раменский район, сельское поселение Никоновское, АФХ и МП «Заворово», расположен от МКАД на расстоянии 42 км по Новорязанскому шоссе, на территории зоны СХ-1 (зона сельскохозяйственных угодий, застройка запрещена);

- аналог 6 - кадастровый номер 50:23:0000000:160415, площадью 53.975 кв.м, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположен по адресу: Московская область, Раменский район, д. Заболотье, расположен от МКАД на расстоянии 33 км по Новорязанскому шоссе, на территории зоны О1 (многофункциональная общественно-деловая зона);

- аналог 7 - кадастровые номера 50:23:00401112:98, 50:23600401112:94, 50:23600401112:87, общей площадью 49.000 кв.м, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположен по адресу: Московская область, Раменский район, сельское поселение Софьинское, расположен от МКАД на расстоянии 29 км по Новорязанскому шоссе, на территории зоны СХ-1 (зона сельскохозяйственных угодий, застройка запрещена);

- аналог 8 - кадастровые номера 50:23:00040539:3, 50:23:0040530:105, общей площадью 1.691.111 кв.м, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположен по адресу: Московская область, Раменский район, сельское поселение Софьинское, расположен от МКАД на расстоянии 40 км по Новорязанскому шоссе, на территории зоны СХ-1 (зона сельскохозяйственных угодий, застройка запрещена);

- аналог 9 - кадастровый номер 50:23:0030388:466, общей площадью 179.667 кв.м, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположен по адресу: Московская область, Раменский район, сельское поселение Софьинское, расположен от МКАД на расстоянии 29 км по Новорязанскому шоссе, данные об отнесении к зонам СХ отсутствуют.

Экспертом отмечено, что на территории Московской области цена земельных участков находится во взаимосвязи с удаленностью от МКАД, а исследованные аналоги в 2 и более раза удалены от МКАД по отношению к объектам исследования.

С учетом изложенного, на основании пункта 11б ФСО № 7 экспертом исследованы и объекты-аналоги, расположенные на удаленности 6-27 км от МКАД в иных районах Московской области, имеющие вид разрешенного использования: для с/х производства и выставленные на продажу в период сентябрь 2019 года. Поскольку в объявлениях о продаже указанных земельных участков отсутствовали сведения о кадастровых номерах, а сведения о выставленных на продажи земельных участках содержались в представленной карте-спутнике, эксперт при проведении исследования соотнес указанные данные с данными публичной кадастровой карты.

В частности экспертом исследованы: - земельный участок, площадью 100.000 кв.м, по адресу: Московская область, Солнечногорский район, д. Благовещенка; земельный участок, площадью 166.060 кв.м, по адресу: Московская область, Ленинский район, д. Пуговичино; - земельный участок, площадью 19.654 кв.м, по адресу: Московская область, Солнечногорский район, д. Пикино; - земельный участок, площадью 49.000 кв.м, по адресу: Московская область, Ленинский район, рядом с г. Видное; - земельный участок, площадью 9.300 кв.м, по адресу: Московская область, Солнечногорский район, д. Носово; - земельный участок, площадью 20.000 кв.м, по адресу: Московская область, городской округ Балашиха; - земельный участок, площадью 14.215 кв.м, по адресу: Московская область, Истринский район, поселок Ивановское; - земельный участок, площадью 21.000 кв.м, по адресу: Московская область, городской округ Истра, территориальное управление Обушковское; - земельный участок, площадью 57.000 кв.м, по адресу: Московская область, Истринский район, село Павловская Слобода; - земельный участок, площадью 64.800 кв.м, по адресу: Московская область, Одинцовский городской округ, - земельный участок, площадью 246.500 кв.м, по адресу: Московская область, Одинцовский район, пгт. Большие Вяземы; - земельный участок, площадью 134.800 кв.м, по адресу: Московская область, Истринский район, поселок деревня Черная; - земельный участок, площадью 21.846 кв.м, по адресу: Московская область, Одинцовский район, деревня Бутынь; - земельный участок, площадью 241.500 кв.м, по адресу: Московская область, Подольский район, д. Жданово; - земельный участок, площадью 25.000 кв.м, по адресу: Московская область, г. Красногорск, мкр. Опалиха, Волоколамское шоссе; - земельный участок, площадью 37.800 кв.м, по адресу: Московская область, Ленинский район, д. Петрушино; - земельный участок, площадью 50.000 кв.м, по адресу: Московская область, Ленинский район, д. Жабкино.

Все указанные земельные участки относятся к зоне СХ-3.

 С учетом изложенного, экспертом сделан вывод о том, что на рынке Московской области отсутствует информация о ценах по уже совершенным сделкам с земельными участками сельскохозяйственного назначения, а цена предложений к продаже земельных участков составляет от 800 до 4.286 руб./кв.м (за 8 месяцев 2019 года). С учетом применяемых уменьшающих корректировок на тип сделки, на направление, удаленность от МКАД, наличие/отсутствие коммуникаций, расположения относительно водоема, экспертом определена рыночная стоимость оцениваемых земельных участков: - земельный участок с кадастровым номером 50:23:0030154:14, площадью 100.703 кв.м; - 92.143.245 руб. (915 руб./кв.м); - земельный участок с кадастровым номером 50:23:0030154:12, площадью 6.508 кв.м - 7.009.116 руб. (1.077 руб/кв.м); - земельный участок с кадастровым номером 50:23:0030154: (часть земельного участка, площадью 23.469 кв.м, с кадастровым номером 50:23:0030139:2) - 25.428.474 руб. (1.077 руб./кв.м).

Указанное заключение признано судами надлежащим доказательством и оценено в совокупности с иными доказательствами.

Судами установлен факт необходимости, согласно нормам законодательства, изъятия испрашиваемых учреждением земельных участков для государственных нужд, принадлежность данных участков обществу. Стоимость возмещения за земельный участок определена заключением проведенной оценочной экспертизы.

На основании изложенного суды пришли к выводу об удовлетворении заявленных требований об изъятии у общества земельных участков в части установления выкупной цены в размере 124.450.474 руб.

Суды отказали в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, посчитав, что экспертное заключение соответствует требованиям действующего законодательства и у судов отсутствуют основания сомневаться в достоверности и объективности выводов эксперта.

Также суды указали, что само по себе несогласие учреждения с результатами экспертизы не может свидетельствовать о недостоверности сделанных экспертом выводов и о необходимости проведения комплексной судебной экспертизы, наличий противоречий в выводах эксперта судами не установлено.

Кроме того, апелляционный суд отказал в удовлетворении ходатайства о выделении в отдельное производство требования об установлении компенсации за изымаемые земельные участки, поскольку требование об изъятии земельных участков для государственных нужд не может быть рассмотрено в отрыве от установления размера равноценного возмещения за изымаемые земельные участки.

Между тем, при принятии обжалуемых судебных актов судами не учтены и не получили оценки доводы учреждения и агентства, которые имеют принципиальное значение и без установления которых нельзя признать выводы судов законными и обоснованными.

По мнению учреждения и агентства, заключение эксперта от 20.09.2019 № 450с-СОН/2019, положенное в основу обжалуемых судебных актов, выполнено с нарушением требований Федеральных стандартов оценки, что не позволяет использовать заключение в качестве доказательства размера возмещения за изымаемые земельные участки (выводы определения Верховного Суда Российской Федерации от 09.08.2018 по настоящему делу).

Более того, заключение эксперта от 20.09.2019 № 450с-СОН/2019 ООО «Ленинградская Экспертная Служба» ЛЕНЭКСП» ФИО9, по мнению учреждения и агентства, является недостоверным, и учреждение при рассмотрении дела в судах двух инстанций, не просто указывало о своем несогласии с результатами экспертизы, а представило доказательства его недостоверности. Заявители кассационных жалоб отметили, что приведенные ими доводы о недостоверности заключения эксперта № 450с-СОН/2019 должны были быть рассмотрены судами и отражены в судебных актах, что не сделано.

В обоснование правовой позиции учреждение и агентство просили принять во внимание следующие доводы. 

Верховный Суд Российской Федерации, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 09.08.2018 № 305-ЭС18-3860), в том числе указал:

- заключение эксперта, содержащее вывод о стоимости возмещения изымаемого для государственных нужд земельного участка с учетом его рыночной стоимости, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ), обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов;

- в пункте 10 ФСО № 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Согласно пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций, метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Данный метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

При этом наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются:

- местоположение и окружение;

- целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

- транспортная доступность;

- инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Назначая по настоящему делу экспертизу (определение Арбитражного суда Московской области от 14.02.2019) и ссылаясь на определение Верховного Суда Российской Федерации от 09.08.2018 по настоящему делу, суд первой инстанции поставил на разрешение эксперта следующий вопрос: «С учетом методики, предусмотренной пунктом 4 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации, установить по состоянию на дату проведения оценки с использованием аналогов, имеющих те же категорию и вид разрешенного использования земельных участков, предложения о продаже которых имели место во временной период наиболее близкий к дате проведения оценки, размер возмещения за изымаемые земельные участки с кадастровыми номерами 50:23:0030154:14, 50:23:0030154:12, 50:23:0030154: (часть земельного участка, площадью 23.469 кв.м, с кадастровым номером 50:23:0030139:2), включающий в себя рыночную стоимость земельных участков и убытки, причиненные собственнику в результате их изъятия».

Таким образом, по мнению учреждения и агентства, в соответствии с вышеуказанными документами заключение эксперта должно быть выполнено строго с соблюдением положений Федерального закона № 135-Ф3 и Методических рекомендаций, с использованием аналогов, имеющих те же категорию и вид разрешенного использования, с учетом особенностей, указанных в пункте 4 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Однако, как указали заявители кассационных жалоб, при проведении судебной экспертизы и при подготовке заключения эксперта от 20.09.2019 № 450с-СОН/2019, экспертом данные указания не выполнены.

По мнению учреждения и агентства, эксперт - ФИО9 при проведении судебной экспертизы, создавая видимость соблюдения требований законодательства, регулирующего оценочную и судебно-экспертную деятельность, допустила ряд грубых нарушений, приведших к получению недостоверного результата и как следствие, принятию судами необоснованных судебных актов.

Учитывая особенности выполняемой по делу судебной оценочной экспертизы, определяющее значение для объективности, обоснованности, достоверности выводов играет подбор и применение объектов-аналогов с целью установления объективной рыночной цены земельных участков.

Эксперт при проведении судебной экспертизы применял «аналоги», указанные на странице 33 заключения, а именно:

аналог 1 - земельный участок, площадью 25.000 кв.м, по адресу: Московская область, г. Красногорск, мкр. Опалиха, Волоколамское шоссе, до МКАД 9 км;

аналог 2 - земельный участок, площадью 37.800 кв.м, по адресу: 

<

...> до МКАД 5 км;

аналог 3 - земельный участок, площадью 21.846 кв.м, по адресу: 

<

...> до МКАД 20 км;

аналог 4 - земельный участок, площадью 50.000 кв.м, по адресу: 

<

...> до МКАД 2 км.

Так, заявители жалоб указали, что выбранные для сравнения объекты-аналоги не совпадают с оцениваемыми участками ни по местоположению, ни по направлению (шоссе), ни по удаленности от МКАД, ни по площади.

В обоснование выбора ненадлежащих объектов-аналогов и признания их надлежащими эксперт ФИО9 ссылается на пункт 11б ФСО № 7, в котором указано, что если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта; экспертом исследованы и объекты-аналоги, расположенные на удаленности 6-27 км от МКАД в иных районах Московской области, имеющие вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства.

По мнению учреждения и агентства, данное утверждение эксперта является ложным, исходя из следующего.

Во-первых, рынок недвижимости развит и данных, позволяющих составить представление о ценах предложений с сопоставимыми объектами недвижимости в Раменском районе достаточно. Об этом свидетельствует наличие надлежащих объектов-аналогов, которые фигурируют в иных заключениях экспертов и рецензиях специалистов, имеющихся в материалах настоящего дела, а также первая выборка объектов-аналогов, приведенная экспертом ФИО9 в заключении. Указанные 9 объектов-аналогов ошибочно указывают суды в оспариваемых решениях, поскольку на этих объектах эксперт своего заключения не основывает.

Из первичной выборки 9 объектов-аналогов, все 9 расположены в Раменском районе по Новорязанскому шоссе на расстоянии от 24 до 50 км от МКАД, все участки категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства.

Однако, как указали учреждение и агентство, эксперт отвергает эти объекты-аналоги на том основании, что они относятся якобы к другой территориальной зоне. Эксперт установил, что согласно Правилам землепользования и застройки сельского поселения Островецкое Раменского района Московской области, указанные земельные участки расположены на территории зоны СХ-3 - зона сельскохозяйственного производства. Опираясь на это, эксперт указывает, что в Раменском районе им не найдено предложений к продаже земельных участков сельхозназначения зоны СХ-3.

Утверждение эксперта о том, что оцениваемые земельные участки расположены на территории зоны СХ-3 - зона сельскохозяйственного производства, заявитель и третье лицо считают не верным, поскольку эксперт при отнесении оцениваемых участков к территории зоны СХ-3 руководствовался Правилами землепользования и застройки сельского поселения Островецкое Раменского района Московской области (далее - ПЗЗ поселения Островецкое), утвержденными решением Совета депутатов Раменского муниципального округа Московской области от 27.12.2017 № 20/20-СД, то есть, сделал свой вывод на основании документа, принятого позднее, чем решение об изъятии участков (12.04.2016) в нарушении пункта 5 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 5 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется, исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка.

Согласно пункту 5 ФСО № 3, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена.

По мнению учреждения и агентства, на странице 9 заключения эксперт приводит карту зонирования ПЗЗ поселения Островецкое (неверно отмечая расположение изымаемых земельных участков). Если увеличить приведенное изображение из источника в сети «Интернет», то видно, что утверждение эксперта о нахождении оцениваемых участков в зоне СХ-3 является ложным, все участки располагаются в зоне СХ-1 и являются сельскохозяйственными угодьями. Следовательно, брать за основу ненадлежащие объекты-аналоги из иных более дорогих районов Московской области, согласно пункту 11б ФСО № 7, категорически недопустимо.

В ПЗЗ поселения Островецкое от 27.12.2017 указано зонирование с учетом будущей автомобильной дороги - обхода п. Октябрьский, поскольку эти ПЗЗ приняты уже с учетом Распоряжения № 593-р, а Распоряжением № 770-р  утверждена соответствующая документация по планировке территории объекта «Строительство автомобильной дороги М-5 «Урал» - от Москвы через Рязань, Пензу, Самару, Уфу до Челябинска на участке обхода п. Октябрьский с мостом через реку Москва км 28 - км 37, Московская область.

Отнесение экспертом изымаемых земельных участков к зоне СХ-3, по мнению учреждения и агентства, неправомерно, поскольку решением Совета депутатов Раменского муниципального округа Московской области от 27.12.2017 № 20/2-СД утвержден генеральный план сельского поселения Островецкое Раменского муниципального района Московской области, согласно которому все смежные участки отнесены к категории СХ-1.

Заявители кассационных жалоб отметили, что в состав материалов по обоснованию генерального плана сельского поселения Островецкое входят: карта современного использования территорий; карта функциональных зон сельского поселения; карта существующих и планируемых зон с особыми условиями использования территории. Во всех указанных материалах - картах изымаемые земельные участки, а также и участки, из состава которых они выделены (сформированы для целей изъятия) относятся к зоне СХ-1 (сельскохозяйственные угодья). Кроме того, в самом тексте документа - генерального плана сельского поселения Островецкое Раменского муниципального района Московской области (том I. Градостроительная организация территории) на листе 32 приведена таблица № 1.3.3.1 «Баланс функциональных зон», в которой приведены сведения о наименовании имеющихся функциональных зон, их площади и процентное соотношении этой площади к общей площади поселения. Согласно приведенным в указанной таблице сведениям зона объектов сельскохозяйственного производства СХ-3 составляет 0,1 % всей площади поселения, что равно площади 1,9 га, тогда как площадь изымаемых земельных участков составляет 13,07 га.

Площадь же зоны сельскохозяйственных угодий, СХ-1 составляет 28,4 % территории, что соответствует площади в 702,4 га, на основании чего агентство и учреждение пришли к выводу о том, что все участки, изымаемые для государственных нужд, относятся однозначно к зоне сельскохозяйственных угодий СХ-1.

Также, в обоснование правовой позиции учреждение и агентство указали на то, что из толкования норм законодательства, во взаимосвязи с частью 9 и частью 10 статьи 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации, следует закрепление принципа первичности генерального плана поселения как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития, перед правилами землепользования и застройки (определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2018 № 18-АПГ18-12). Таким образом, эксперт обязан использовать при проведении экспертизы сведения, содержащиеся в генеральном плане сельского поселения Островецкое (сведения в открытом доступе на том же информационном ресурсе), а в соответствии с пунктом 5 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации, использовать при проведении экспертизы сведения, содержащиеся в генеральном плане сельского поселения Островецкое - утвержденном до 12.04.2016.

Таким образом, истец и третье лицо считают, что указанные обстоятельства свидетельствуют о недостоверности заключения эксперта.

Кроме того, учреждение и агентство отметили, что свидетельством необъективности эксперта является отсутствие необходимых (обязательных) исследований в случае выбора аналогов на основании территориального планирования (ВРИ по ПЗЗ). Так, экспертом не исследовались участки и не применялись «Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения» (раздел V Методических рекомендаций).

Как отметили агентство и учреждение, на странице 19 заключения эксперт указывает на неприменение исследуемых аналогов в связи с тем, что они не относятся к зоне СХ-3 (указано выше, что и оцениваемые участки к ней не относятся), а зона СХ-1 не предполагает капитальной застройки участков. Далее в заключении на странице 24 эксперт указывает, что «разрешенное использование и зонирование - мощный фактор, влияющий на стоимость, в виде возможности строительства». Однако в материалах дела (в выписках из ЕГРН на оцениваемые земельные участки) содержится информация о значительных ограничениях, имеющихся в отношении этих участков, прямо указывается на запрет строительства (охранная зона ЗОУИТ - приаэродромная территория).

Также, по мнению учреждения и агентства, экспертом проигнорированы имеющиеся ограничения (обременения) земельных участков в виде ЗОУИТ 50.23.2.30 «Приаэродромная территория аэродрома Москва (Домодедово)», поставленной на кадастровый учет согласно Карте (Плану) от 22.04.2014 (в отношении всех трех исследуемых участков) и ЗОУИТ 50.00.2.562 «Охранная зона придорожной полосы автомобильной дороги общего пользования федерального значения М-5 «Урал» км 30+230 - км 53+965, км 60+000 - 80+500, старое направление 36+024 - км 55+260», поставленной на кадастровый учет согласно Карте (Плану) от 11.04.2014 в отношении участка с кадастровым номером 50:23:0000000:156993.

Информация об указанных ограничениях имеется в материалах дела, а также в свободном доступе на сайте Росреестра (публичная кадастровая карта).

На основании указанных обстоятельств учреждение и агентство считают, что выбранные для сравнения объекты-аналоги не совпадают с оцениваемыми участками ни по местоположению, ни по направлению (шоссе), ни по удаленности от МКАД, ни по площади, ни по территориальной зоне.

Таким образом, указания Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 09.08.2018 № 305-ЭС18-3860 о том, что при наличии в материалах дела надлежащих аналогов (в том числе, в отчете об определении рыночной стоимости, представленном учреждением вместе с исковым заявлением) недопустимо применять объекты-аналоги с существенно отличающимися ценообразующими факторами, с целью избежать применения большого количества корректировок, полностью проигнорированы.

Так, Верховный Суд Российской Федерации указал, что надлежащими аналогами являются предложения по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в Раменском районе примерно той же площади, что и спорные.

Таким образом, учреждение и агентство указали, что заключение от 20.09.2019 № 450с-СОН/2019 ООО «ЛЭС «ЛЕНЭКСП» с определением размера в 124.450.474 руб., принятое в качестве единственного и надлежащего доказательства стоимости возмещения за изымаемые участки, содержит даже большие пороки, в сравнении с заключением ООО «Иола. Объективная оценка» на сумму 155.573.750 руб., признанным Верховным Судом Российской Федерации недопустимым доказательством по данному делу.

Учреждение и агентство считают, что и в том, и в другом случае выбор ненадлежащих объектов-аналогов привел к завышению цены в 6 раз, то есть более чем на 458,39 % стоимости возмещения, выплачиваемого из бюджета Российской Федерации.

Дополнительно учреждением и агентством приведена сравнительная таблица по стоимости возмещения, определенной разными экспертами по настоящему делу.

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Заключение эксперта, содержащее вывод о стоимости возмещения изымаемого для государственных нужд земельного участка с учетом его рыночной стоимости, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований Федерального закона № 135-ФЗ, обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов.

Таким образом, по мнению истца и третьего лица, судами первой и апелляционной инстанции в основу обжалуемых судебных актов положено ненадлежащее доказательство (недостоверное), что говорит о необходимости проведения по делу повторной экспертизы.

Кроме того, учреждение и агентство отметили, что судами проигнорировано явное несоответствие между выкупной (рыночной) стоимостью участков с их кадастровой стоимостью, определенной, также, независимым оценщиком (официальный сайт Росреестра, раздел Фонд данных государственной кадастровой оценки).

Кадастровая стоимость, по мнению учреждения и агентства, также определялась в рамках сравнительного подхода; расчет кадастровой стоимости осуществлялся путем определения минимального показателя удельной кадастровой стоимости по соответствующей подгруппе с учетом местоположения объекта (в отношении участков по настоящему делу: для двух участков - 13,18 руб. за 1 кв.м, для третьего участка - 2,02 руб. за 1 кв.м).

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ), кадастровая стоимость - это установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости. Она определяется методами массовой оценки, а при невозможности использовать эти методы - индивидуально (статья 3 Федерального закона № 237-ФЗ, статья 3 Федерального закона № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 14 Федерального закона № 237-ФЗ, определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. При этом бюджетное учреждение направляет запрос о предоставлении недостающей информации об объектах недвижимости, необходимой для определения кадастровой стоимости, в федеральные органы исполнительной власти и подведомственные им организации, в частности в организации, подведомственные федеральным органам исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ценообразования и сметного нормирования в сфере градостроительной деятельности, в сфере земельных отношений, государственного мониторинга земель, изучения, использования, воспроизводства и охраны природных ресурсов, органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органы местного самоуправления, а также в подведомственные им организации, в распоряжении которых имеется соответствующая информация.

Таким образом, кадастровая стоимость - это величина, рассчитанная в соответствии с методическими указаниями незаинтересованными лицами, проверенная не единожды уполномоченными, контролирующими органами и отражающая действующую государственную политику и нормативно-правовое регулирование в сфере ценообразования, сметного нормирования в сфере градостроительной деятельности и налогообложения.

Заявители кассационных жалоб отметили, что вопросы взаимосвязи рыночной и кадастровой стоимости объектов недвижимости неоднократно являлись предметом рассмотрения судов всех инстанций, в том числе и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Так в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 10761/11 указано, что кадастровая и рыночная стоимость объектов взаимосвязаны и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной лишь методом ее определения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости и не может быть определено произвольно.

По мнению учреждения и агентства, заключение эксперта имеет и иные глобальные ошибки, а именно: в заключении эксперта нет обоснования примененного «расширения территории исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта». В заключении не содержится сведений о том, по какому принципу эксперт оценил, что экономические характеристики Раменского района схожи именно с районами Красногорский, Ленинский и Одинцовский. Поскольку экономические характеристики районов не приведены, эксперт делал корректировку не по району местоположения участков, а по направлению, то есть, «по шоссе» - корректировка проведена исходя из индексов по стоимости участков ИЖС или иных, не относящихся к землям сельхозназначения, являющихся неприменимыми к оцениваемому объекту сельскохозяйственного назначения в соответствии с разделом V Методических рекомендаций. Размер корректировки «по направлению» составил: Красногорский - 29,13 %, Ленинский - 14,31 % и 16,98 %, Одинцовский - 28,81%.

Как указали заявители кассационных жалоб, проследить процентное соотношение разницы стоимости не просто земельных участков, а сельхозземель по разным районам Московской области, возможно, исходя из имеющихся официальных данных (установленных государством) - приложение № 1 к распоряжению Министерства экологии и природопользования Московской области от 26.11.2013 № 563-РМ «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Московской области» (действовало до 01.01.2019), согласно которому разница отношения цен аналогов по другим районам к исследуемому Раменскому составляет: Красногорский - 58,94 %, Ленинский - 61,89 %, Одинцовский - 61,32 %.

Также учреждение и агентство указали, что по информации одного из справочников (Экономический научный журнал «Оценка инвестиций» Справочник типовых рыночных корректировок для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области. Выпуск № 2, дата выпуска - 2019 г.; регион применения: Московская область) такое соотношение составляет: Красногорский - 67 %, Ленинский - 74 %, Одинцовский - 68 %.

Согласно пункту 10 ФСО № 7, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Согласно пункту 11 ФСО № 7, анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности: а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки.

Заявители кассационных жалоб отметили, что все недостатки, выявленные в представленной в материалы дела судебной экспертизе, изложены в рецензии на заключение эксперта от 20.09.2019 № 450с-СОН/2019, подготовленной ООО «Бюро технической инвентаризации и кадастра».

Вышеприведенные доводы не оценены судами.

Как указали учреждение и агентство, при наличии в деле нескольких экспертных заключений, выводы которых противоречат друг другу, выявить экспертное мнение, которому при разрешении спора следует отдать предпочтение, возможно посредством проведения повторной экспертизы согласно статье 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судах первой и апелляционной инстанций заявлялись ходатайства о проведении повторной экспертизы, которые оставлены без удовлетворения.

Таким образом, суды, отказав в назначении повторной экспертизы, не учли того, что для правильного рассмотрения дела необходимо получение достоверного заключения эксперта.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции считает необходимым указать на то, что судами первой и апелляционной инстанций не выполнены в полной мере указания, изложенные в определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.08.2018 № 305-ЭС18-3860, в связи с чем выводы судов являются преждевременными.

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций вопреки требованиям процессуального законодательства не установлены все фактические обстоятельства дела и не дана правовая оценка представленным доказательствам и всем доводам сторон, следует признать, что выводы судов сделаны при неполном выяснении обстоятельств, имеющих существенное значение для дела.

Ввиду того, что для принятия законного и обоснованного решения требуется установление обстоятельств, исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, предусмотренные для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, принятые судами по данному делу решение и постановление подлежат отмене, а дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное; установить размер возмещения, подлежащего уплате за изымаемые земельные участки; в целях установления данного обстоятельства рассмотреть вопрос о назначении повторной оценочной экспертизы; на основании установленных обстоятельств принять законное и обоснованное решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

 Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 10 января 2020 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2020 года по делу № А41-89689/16 отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда Московской области от 10 января 2020 года и постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2020 года по делу № А41-89689/16, ранее введенное определением Арбитражного суда Московского округа от 22 июля 2020 года.

 

Председательствующий-судья                                                          В.В. Кузнецов

 

Судьи                                                                                            Е.А. Ананьина

 

Р.Р. Латыпова