АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-9179/18 

Екатеринбург

15 февраля 2019 г.

Дело № А60-34466/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 февраля 2019 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенков В. А.,

судей Столяров А. А., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола помощником судьи Охотниковой И.Р., рассмотрел в  судебном  заседании  путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Пермского края кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агентство правового и технического обслуживания недвижимости «Профессионал» (далее – общество «АПТОН «Профессионал», истец) на решение  Арбитражного суда Свердловской области от 20.08.2018 по делу № А60-34466/2018 и постановление Семнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 20.11.2018 по тому же делу.

	 Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем  размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Для участия в судебном заседании Арбитражного суда Уральского округа с применением видеоконференц-связи в Арбитражный суд Пермского края прибыл представитель общества «АПТОН «Профессионал» - Евсеева М.А. (доверенность от 17.07.2017).

	Общество «АПТОН «Профессионал» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа (далее – Комитет, ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в виде расходов на проведение капитального ремонта недвижимого имущества – части здания, площадью 125 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Качканар, 8 мкр., д. 18, кадастровый номер 66:48:0305003:950, в размере 2 637 806 руб. 00 коп.

	Решением суда от 20.08.2018 (судья Колясникова Ю.С.) в удовлетворении иска отказано. 

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда         от 20.11.2018   (судьи Макаров Т.В., Дюкин В.Ю., Зеленина Т.Л.) решение суда оставлено без изменения.

	В кассационной жалобе общество «АПТОН «Профессионал» просит названные судебные акты отменить, дело принять новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель указывает, что проведение капитального ремонта в виде перепланировки помещений было необходимо арендатору для дальнейшей эксплуатации данных помещений;   капитальный ремонт в виде перепланировки помещений был произведен истцом в тот период времени, когда истец являлся собственником указанных помещений; право арендатора провести капитальный ремонт предусмотрено п. 2.2.4, 2.2.5 договоров аренды. Ссылаясь на судебные акты по делам №А70-555/2018, А60-14919/2017, общество «АПТОН «Профессионал»  полагает доказанным факт возникновения на стороне ответчика неосновательного обогащения и его размер. По мнению заявителя, судами не дана оценка представленным доказательствам.

	В отзыве на кассационную жалобу Комитет просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

         Как установлено судами и подтверждается материалами дела, решением Арбитражного суда Свердловской области от 24.07.2017 по делу № А60-14919/2017 признан недействительным договор № 7 от 12.10.2015 купли - продажи недвижимого имущества: части здания нежилого назначения, общей площадью 125,5 кв. м, кадастровый помер 66:48:0305003:950, расположенного по адресу: г. Качканар, 8 микрорайон, 18, помещения 17-23, заключенный между обществом «АПТОН «Профессионал» и Комитетом.

	Во исполнение указанного решения арбитражного суда общество «АПТОН «Профессионал» 20.02.2018 передало, и Комитет по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа принял нежилое помещение №№ 17-23 по поэтажному плану первого этажа, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Качканар, мкр 8-й, д. 18, общей площадью 125,5 кв. м, что подтверждается представленным в материалы

дела актом приема-передачи от 20.02.2018 (том 1, л.д. 19).

	Право собственности Качканарского городского округа на вышеуказанное недвижимое имущество зарегистрировано ЕГРН 12.02.2018 (выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости от 13.06.2018 № 99/2018/114380447).

	Общество «АПТОН «Профессионал» в иске указывает на то, что в процессе рассмотрения дела № А60-14919/2017 арбитражным судом установлено, что оценка имущества на момент совершения сделки (договор купли-продажи недвижимого имущества от 12.10.2015 № 7) не проводилась. Между тем, для определения стоимости на указанный период (по состоянию на

2015 год) общество «АПТОН «Профессионал» получило заключение № 1133 от

14.11.2017 о величине рыночной стоимости вышеуказанного объекта, которая составила 1 054 000 рублей. Право собственности за обществом «АПТОН «Профессионал» было зарегистрировано в ЕГРП 06.05.2016 за № 66-66/024- 66/024/660/2016-284/5, и в 2016 году, являясь собственником помещения, общество «АПТОН «Профессионал» произвело строительные работы по перепланировке данного помещения и его ремонт, что значительно увеличило стоимость данного помещения.

	В подтверждение факта и стоимости проведенного ремонта истец ссылается на то, что 20.02.2018 решением Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-555/2018 взыскан долг по договору бытового подряда № Ю_2 от 15.01.2016 с общества «АПТОН «Профессионал» в пользу общества «МетКон Сервис» в размере 2 637 806 руб.

	Общество «АПТОН «Профессионал» полагает, что на 15.11.2017 рыночная стоимость помещения, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Качканар, 8 микр., д.18, КН: 66:48:0305003:950 составляла 4 359 709 руб. 96 коп. согласно заключению эксперта № 1133/1 от 15.11.2017.

Полагая, что в связи с применением реституции на стороне Комитета возникло неосновательное обогащение в размере 2 637 806 руб., общество «АПТОН «Профессионал» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из следующего.

В силу п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 данного Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

	Судами принято во внимание, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области по делу № А60-14919/2017 договор от 12.10.2015 № 7 купли-продажи недвижимого имущества - часть здания нежилого назначения, общей площадью 125,5 кв. м, кадастровый помер 66:48:0305003:950, расположенного по адресу: г. Качканар, 8 микрорайон, 18, помещения 17-23, заключенный между обществом «АПТОН  «Профессионал» и Комитетом, признан недействительным. Применяя двустороннюю реституцию в качестве последствия недействительности сделки и обязывая вернуть спорное имущество, суд учел правовую позицию, изложенную в абз. 5 п.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которому если иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли - продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли - продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

	В материалы настоящего дела ответчиком представлены договоры аренды от 22.04.2013, 16.09.2014, 10.12.2013, а также соглашения от 12.10.2015 о расторжении указанных договоров в связи с заключением договора от 12.10.2015 № 7 купли-продажи недвижимого имущества.

	По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

	Пунктом 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения

договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

	На основании п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

	Исходя из положений указанной нормы, право арендатора произвести капитальный ремонт арендованного имущества (в отсутствие у него такой обязанности, возложенной договором) с последующим возмещением арендодателем расходов на его проведение, возникает только в случае неисполнения арендодателем такой обязанности в установленный или разумный срок либо вызванной неотложной необходимостью.

	В силу положений п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

	В соответствии с п. 1 ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания.

	Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений».

	В пункте 3.4. Положения установлено, что к текущему ремонту производственных зданий и сооружений относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей. Примерный перечень работ по текущему ремонту приведен в

Приложении 3 к Положению.

	В соответствии с Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312 «Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (вместе с «ВСН 58-88 (р): Текущий ремонт

здания» - ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей, перечень работ по текущему ремонту приведен в Приложении 7 к Положению.

	Судами установлено, что в соответствии с условиями п. 2.2.3 договоров аренды стороны согласовали, что арендатор имеет право производить за свой счет капитальный ремонт, реконструкцию, иные изменения, затрагивающие конструкцию объекта, только с письменного согласия арендодателя.

	В силу п. 2.2.5 указанных договоров стороны согласовали, что стоимость неотделимых улучшений определяется комиссией на основании представленных документов о фактически выполненных работах. По дополнительному соглашению, производится перерасчет арендной платы на текущий год с учетом подтвержденных затрат.

	Согласно п. 3.2.5 договоров арендатор обязан своевременно и за свой счет

производить текущий ремонт арендуемых объектов.

	Пунктом 3.2.13 договоров стороны согласовали, что в случае прекращения договора арендатор обязан вернуть объект со всеми произведенными неотделимыми улучшениями, исправно работающими сетями и коммуникациями. Стоимость неотделимых улучшений арендатору не возмещается.

	При этом согласно письму арендатора от 06.06.2015 № 328-2015 сам истец указывает на то, что перепланировка необходима для последующего признания помещений самостоятельными объектами и дальнейшей эксплуатации арендатором.

	В соответствии с выпиской из протокола от 11.06.2015 № 7 перепланировка в помещениях согласуется при условии согласования проекта в отделом архитектуры, градостроительству и земельным отношениям Администрации КГО за счет собственных средств. Неотделимые улучшения при этом остаются в собственности Качканарского городского округа.

	Отклоняя довод истца о том, что он осуществил перепланировку, владея помещением как своим собственным, суд, принимая во внимание обстоятельства, установленные  при рассмотрении дела № А60-14919/2017 указал, что в спорных помещениях была произведена перепланировка, в связи с чем изменилась нумерация указанных помещений на 17-23 и увеличилась площадь данных помещений, которая составила 125,5 кв. м

	На основании протокола между Комитетом (продавец) и обществом «АПТОН «Профессионал» (покупатель) 12.10.2015 заключен договор купли - продажи недвижимого имущества № 7, согласно п.1.1 которого продавец продает, а покупатель покупает недвижимое имущество - часть здания нежилого назначения, общей площадью 125,5 кв. м, кадастровый помер66:48:0305003:950, расположенное по адресу: г. Качканар, 8 микрорайон, 18, помещения 17-23.

	Таким образом, перепланировка в помещении была произведена до заключения договора купли-продажи.

Суды пришли к  верному выводу о том, что в порядке ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещению может подлежать не стоимость всех ремонтных работ, а стоимость  улучшений состояния принадлежащего ответчику имущества за счет того, что истец произвел ремонтные работы.

	Учитывая, что арендные отношения между сторонами существовали на протяжении продолжительного периода времени; истец является профессиональным участником рынка недвижимости; принимая во внимание, что после проведенного ремонта в помещениях истцом заключен договор аренды от 09.01.2017 № 1 с обществом «Импорт- Лифт Сервис», суды установили, что истец извлекал прибыль от сдачи в аренду помещений после произведенного в них ремонта, следовательно, улучшения были произведены в том числе в целях получения дальнейшей прибыли, в связи с чем пришли к выводу об отсутствии у истца права на возмещение расходов на проведение перепланировок, капитального и текущего ремонта. 

	Поскольку доказательств того, что произведенные строительные работы являлись капитальным ремонтом, а также того, что работы были произведены в связи с неотложной необходимостью, в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено, в удовлетворении иска отказано правомерно. 	

	Доводы заявителя кассационной жалобы не опровергают выводы судов о недоказанности возникновения на стороне ответчика неосновательного обогащения, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

Нормы материального права применены судами по отношению к установленным ими обстоятельствам правильно, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, исследованным в соответствии с требованиями, определенными ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.

С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы у суда кассационной инстанции не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Свердловской области от 20.08.2018 по делу № А60-34466/2018 и постановление Семнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 20.11.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агентство правового и технического обслуживания недвижимости «Профессионал»   – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий					           В.А. Купреенков 

Судьи					           А.А. Столяров 

                                                                                    Л.А. Суспицина