АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А45-12639/2017

г. Новосибирск

28 ноября 2017 года

резолютивная часть решения объявлена 27 ноября 2017 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Векшенкова Д.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению первого заместителя прокурора Новосибирской области к мэрии города Новосибирска, обществу с ограниченной ответственностью «Портал» 

третье лицо: временный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Портал»

о признании недействительным дополнительного соглашения №2 от 20.05.2015 к договору аренды земельного участка от 19.04.2012 №109716р, применении последствий недействительности ничтожной сделки

при участии  в судебном заседании представителей

истца  – ФИО2 по доверенности №195 от 03.05.2017, удостоверение

ответчиков – 1) ФИО3 по доверенности №01/40/07161 от 28.12.2016, паспорт, 2) ФИО4 по доверенности от 15.02.2017, удостоверение адвоката

от третьего лица: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

первый заместитель Прокурора Новосибирской области обратился в арбитражный суд с иском к 1) Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск; 2) Обществу с ограниченной ответственностью «Портал», г Новосибирск о признании недействительным дополнительное соглашение №2 от 20.05.2015 к договору аренды земельного участка №10971р от 19.04.2012.

14 августа 2017 года к участию в деле привлечено третье лицо, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора – временный управляющий ООО «Портал» ФИО5 

Свои требования заместитель прокурора обосновывает тем, что дополнительное соглашение № 2 от 20.05.2015 заключено в нарушение пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому арендатор земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Указывает на то, что с 01.03.2015 заключение нового договора аренды без проведения торгов допускается в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, при соблюдении условий, указанных в пункте 4 этой статьи. При отсутствии в совокупности предусмотренных указанными нормами случаев и условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации арендуемый земельный участок может быть предоставлен такому арендатору после истечения срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона. При заключении мэрией города Новосибирска с ООО «Портал» дополнительного соглашения № 2 от 20.05.2015 совокупность условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствовала.

Кроме этого, заместитель прокурора указывает, что по состоянию на 19.04.2017 ООО «Портал» не приступило к освоению предоставленного в аренду земельного участка, не получено разрешение на строительство магазина смешанных товаров по ул. В. Высоцкого, что свидетельствует об отсутствии у общества намерения осуществлять строительство объекта капитального строительства на земельном участке.

В судебном заседании представитель прокуратуры поддержал исковые требования. 

Мэрия города Новосибирска в отзыве просила отказать в удовлетворении иска. Указывает, что дополнительное соглашение № 2 от 20.05.2015 было заключено в рамках законодательства и при наличии действующего договора. Полагает, что нормы пункта 3 статьи 39.6, пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применимы к спорным правоотношениям в силу того, что договор аренды земельного участка от 19.04.2012 № 109716р заключен до 01.03.2015.

ООО «Портал» в своих возражениях просит отказать в удовлетворении исковых требований. В обоснование возражений ссылается на следующее. Во-первых спорное дополнительное соглашение заключено с соблюдением норм земельного и гражданского законодательства, довод заместителя прокурора о нарушении при заключении дополнительного соглашения пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации несостоятелен, так как заключение дополнительного соглашения соответствует требованиям статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации»,  во-вторых, не обосновано и не соответствует закону требования о применении последствий недействительности ничтожности сделки в виде обязании ООО «Портал» возвратить земельный участок Мэрии города Новосибирска, поскольку сама оспариваемая сделка не предусматривает передачу земельного участка.

Представители ответчиков в судебном заседании поддержали доводы против удовлетворения исковых требований.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил.

В ходе прокурорской проверки по обращению о нарушении земельного законодательства было установлено, что 01.03.2012 постановлением мэрии города Новосибирска № 2082 ООО «Развитие» предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 5136 кв. м. (кадастровый номер 54:35:071585:647) для строительства магазина смешанных товаров по ул. В.Высоцкого в Октябрьском районе.

19.04.2012 между мэрией города  Новосибирска и ООО «Развитие» заключен договор аренды № 109716р указанного земельного участка (зарегистрирован в управлении Росреестра по Новосибирской области 12.05.2012) со сроком действия до 19.04.2015.

В соответствии с пунктом 2 постановления № 2082 от 01.03.2012 ООО «Развитие» обязано было приступить к использованию земельного участка после получения разрешения на строительство в установленном порядке. 

28.08.2012 между ООО «Развитие» и ООО «Портал» с согласия Мэрии, заключено соглашение о переуступки прав и обязательств по договору аренды земельного участка от 19.04.2012 №109716р. (далее по тексту - договор)

Согласно пункту 1 соглашения ООО «Развитие», с согласия Мэрии передает, а ООО «Портал» принимает на себя все права и обязанности ООО «Развитие» по договору аренды земельного участка от 19.04.2012 №109716р и становится стороной по договору аренды земельного участка от 19.04.2012 №109716р на земельный участок из земель населенных пунктов в кадастровым номером 54:35:071585:647, расположенный в пределах Октябрьского района города Новосибирска, площадью 5136кв.м. Земельный участок предназначен для строительства магазина смешанных товаров по ул. В.Высоцкого.

Соглашение о переуступки прав и обязательств по договору аренды земельного участка от 19.04.2012 №109716р подписано сторонами, зарегистрировано в управлении Росреестра по Новосибирской области 09.10.2012.

18.02.2015 общество обратилось в мэрию города с заявлением о продлении срока действия договора аренды от 19.04.2012 №109716р.

20.05.2017 мэрия города Новосибирска подписала дополнительное соглашение № 2 к договору аренды 19.04.2012 №109716р, указав, что земельный участок передается обществу в аренду до 19.04.2018 для строительства магазина смешанных товаров по ул. В.Высоцкого в Октябрьском районе (зарегистрировано управлением Росреестра по Новосибирской области июне 2015).

19.04.2017 специалистом управления по земельным ресурсам мэрии проведен осмотр на местности земельного участка с кадастровым номером 54:35:071585:647.

В ходе осмотра установлено, что земельный участок не осваивается, на земельном участке нестационарные объекты и объекты капитального строительства отсутствуют. Строительные и земельные работы не ведутся, наличие строительной техники и строительного мусора не выполнено, земельный участок не огорожен.

По мнению заместителя прокурора, дополнительное соглашение № 2 от 20.05.2015 заключено с нарушением пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому арендатор земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Заместитель прокурора, полагая, что несоблюдение порядка заключения нового договора аренды земельного участка в отношении земельного участка, который ранее был предоставлен в аренду, нарушает права муниципального образования как распорядителя земельного участка на его максимально эффективное использование на конкурсных началах (путем проведения торгов), в том числе на получение выгоды от продажи права аренды по максимально возможной цене и создает преимущественные условия для одного юридического лица, при этом другие хозяйствующие субъекты (неопределенный круг лиц) были лишены возможности через участие в торгах реализовать свое право на получение земельного участка на праве аренды, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Изучив и проверив представленные доказательства, арбитражный суд пришел к выводу об обоснованности требований заместителя прокурора. 

По смыслу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пунктам  1, 4 статьи 421  Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Спорное дополнительное соглашение заключено в период времени, когда действовали положения пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации об отсутствии у арендатора земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающий преимущественное право на заключение нового договора аренды без торгов, утратил силу с 01.03.2015.

В статье 34 Закона № 171-ФЗ содержатся переходные положения для тех, кто начал процедуру получения публичного земельного участка в аренду до 01.03.2015.

В частности, пунктом 1 названной статьи предусмотрено, что до 01.03.2018 земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду в соответствии со статьями 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Закона) на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 01.03.2015, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Случай, когда лицо, получившее право аренды до 01.03.2015, пожелает заключить договор аренды на новый срок по старым правилам (пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), в переходных положениях отсутствует.

Поскольку Закон № 171-ФЗ не содержит указания на применение к договорам аренды земельных участков, заключенным до вступления его в силу, прежних положений законодательства, то распространение на правоотношения по продлению договора аренды положений п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ в прежней редакции исключено.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

С 01.03.2015 юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Условия реализации такого права предусмотрены пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом, совокупность случаев и условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в рассматриваемом случае отсутствовала, в связи с чем, ООО «Портал» не имело права на продление договора аренды земельного участка без проведения торгов. Земельный участок, являющийся предметом договора аренды от 19.04.2012 № 109716р, по истечении срока действия договора аренды мог быть предоставлен обществу только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Ссылка общества и мэрии города Новосибирска на то, что спорное дополнительное соглашение заключено с соблюдением положений пункта  1 статьи 34 Закона № 171-ФЗ признается судом несостоятельной. 

В пункте 1 статьи 34 Закона № 171-ФЗ указано на предоставление без торгов земельного участка, в отношении которого принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта до 01.03.2015, то есть законодатель в данном случае подразумевает заключение первоначального договора аренды в отношении выбранного земельного участка.

Договор аренды с ООО «Портал» первоначально был заключён  19.04.2012 и общество реализовало по ранее действующему (до 01.03.2015) земельному законодательству свое право на получение земельного участка без торгов. 

Пункт 1 статьи 34 Закона № 171-ФЗ не регулирует вопросы продления ранее заключенного договора аренды на новый срок. 

Из представленного прокуратурой акта осмотра земельного участка от 19.04.2017 № 16-К следует, что по состоянию на 19.04.2017 обществом не осуществлялось строительство здания магазина, какие-либо объекты капительного либо незавершенного строительства на спорном земельном участке отсутствовали.

В соответствии с пунктом 6.4. договора истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение в случае недостижения ко дню истечения срока действия договора соглашение о его пролонгации.

Ко дню истечения срока действия договора соглашение о его продлении сторонами достигнуто не было. Оспариваемое прокурором дополнительное соглашение о продления договора стороны заключили только 20.05.2015, то есть через месяц после окончания договора аренды.

Судом не может быть принято во внимание дополнительное соглашение №1 от 18.03.2015 к договору об исключении из него пункты 6.4., поскольку данное соглашение не прошло государственную регистрацию в уполномоченном органе к моменту истечения срока действия договора.

Ответчиками не было представлено доказательств о регистрации в уполномоченном органе дополнительного соглашения №1 от 18.05.2015.

Согластно статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Так как действие прежнего договора с истечением срока договора закончилось, и у общества отсутствовали основания для продления этого договора на новый срок, то являются обоснованными требования прокурора о применение последствий недействительности ничтожности сделки путем возврата земельного участка Мэрии города Новосибирска.

Доводы общества о том, что не обосновано и не соответствует закону требования о применении последствий недействительности ничтожности сделки в виде обязании ООО «Портал» возвратить земельный участок Мэрии города Новосибирска, поскольку сама оспариваемая сделка не предусматривает передачу земельного участка, отклоняется.

Отклоняется судом довод Мэрии о том, что истцом избран, не надлежащий способ зашиты нарушенных прав, и не доказано нарушение публичного права.

Предметом оспаривания по настоящему делу является конкретная сделка -  дополнительное соглашение к договору аренды. Признание сделки недействительной и применение последствий недействительности ничтожности сделки в силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации  является одним из способов зажиты гражданских прав.

На основании части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  статьи 35 Федерального закона  от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор обращается в арбитражный суд с иском в защиту публичных и государственных интересов.

При обращении в арбитражный суд с настоящим иском прокурор исполнил указания Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженные в пункте 9 постановления от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе»: обосновал наличие у прокурора полномочий на обращение в арбитражный суд; указал публично-правовое образование, в интересах которого предъявлен иск (муниципальное образование - город Новосибирск), указал уполномоченный орган, действующий от имени публично-правового образования (мэрия города Новосибирска).

В иске прокурор обосновал, в чем заключается нарушение прав муниципального образования (публичный интерес).

Несоблюдение порядка заключения нового договора аренды в отношении земельного участка, который ранее был предоставлен в аренду, нарушило права муниципального образования как распорядителя земельного участка на его максимально эффективное использование на конкурсных началах (путем проведения торгов) в случае появления конкурентных заявок.

Право требовать признания недействительными сделок, заключенных органами местного самоуправления, предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов (постановление Президиума ВАС РФ от 24.05.2011 № 16402/10).

Нарушение порядка распоряжения государственной, муниципальной собственностью свидетельствует о нарушении публичных интересов посредством исполнения сделок, которые праве оспорить прокурор.

Понятие «публичный интерес» является обобщающим, включающим в себя не только интересы общества, государства, муниципальных образований, но и интересы неопределенного круга лиц.

В соответствии с пунктом 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

При заключении договора аренды земельного участка (дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды) без торгов создаются преимущественные условия для одного юридического лица, при этом другие хозяйствующие субъекты (неопределенный круг лиц) лишаются возможности через торги реализовать свое право на получение земельного участка на правах аренды.

Нарушение интереса неопределенного круга лиц также свидетельствует о наличии публичного интереса в оспаривании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.

Согласно части 1 статьи 15 Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ  «О защите конкуренции» органам местного самоуправления, запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.

Положения этой нормы также направлены на защиту интересов неопределенного круга лиц, предупреждение и пресечение недопущения, ограничения, устранения конкуренции органами местного самоуправления.

Исходя из вышеизложенного, исковые требования подлежат удовлетворению.

Доводы суда подтверждается судебной практикой в частности определением Верховного суда Российской Федерации от 19.10.2017 №304-ЭС17-14941.

Расходы по государственной пошлине распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного кодекса Российской Федерации и подлежат взысканию с общества в доход федерального бюджета. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 174 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ

признать недействительным дополнительное соглашение №2 от 20.05.2015 к договору аренды земельного участка от 19.04.2012 №109716р, заключенного между мэрией города Новосибирска и обществом с ограниченной ответственностью «Портал»,  

обязать общество с ограниченной ответственностью «Портал» возвратить мэрии города Новосибирска земельный участок с кадастровым номером 54:35:071585:647 по акту приема-передачи в течение месяца с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу,

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Портал» в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 6 000 рублей,

обеспечительную меру в виде наложения ареста на земельный участок с кадастровым номером 54:35:071585:647, запрета обществу с ограниченной ответственностью «Портал» производить строительные работы, принятую определением арбитражного суда от 09.06.2017, отменить с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                                    Д.В. Векшенков