АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-28250/24

04 марта 2025 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   18 февраля 2025 г.

Полный текст решения изготовлен            04 марта 2025 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Мариненко Е. Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Горбуновой О. В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Первомайского района города Ростова-на-Дону ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>

о сносе объекта капитального строительства

третьи лица: Администрация города Ростова-на-Дону, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности № 18 от 19.08.2024,

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 12.04.2024,

от третьих лиц:

от Администрации города Ростова-на-Дону: представитель ФИО4 по доверенности 27.12.2024

установил:

Администрация Первомайского района города Ростова-на-Дону обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о сносе объекта капитального строительств.

Представитель истца доложил предмет и основание иска, требования поддержал в полном объеме.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, ссылаясь на отсутствие оснований для признания спорного объекта самовольным.

От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области поступил отзыв на иск.

Администрация города Ростова-на-Дону поддержала исковые требования.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

В целях обеспечения мер по выявлению самовольного строительства на территории города Ростова-на-Дону, Администрацией города Ростова-на-Дону принято Постановление Администрации города Ростова-на-Дону от 11.04.2019 № 269 «Об утверждении порядка взаимодействия отраслевых (функциональных) и территориальных органов Администрации города Ростова-на-Дону при выявлении и сносе самовольных построек на территории города Ростова-на-Дону».

Согласно п. 6.2. и п. 6.2.1. приложения к Постановлению выявление самовольных построек на территории города Ростова-на-Дону осуществляется администрацией района города Ростова-на-Дону, если самовольная постройка создана или возведена на земельных участках, принадлежащих на праве собственности или на праве постоянного (бессрочного) пользования, или пожизненного наследуемого владения физическим или юридическим лицам, в-случаях, если земельный участок, на котором создана или возведена самовольная постройка, имеет разрешенное использование - «для индивидуального жилищного строительства (индивидуальный жилой дом)», «ведение огородничества», «ведение садоводства (садовый дом)», «ведение дачного хозяйства (жилой дачный дом)».

В рамках рассмотрения представления Прокуратуры Первомайского района города Ростова-на-Дону от 23.05.2022 № 7-27-2022, и в соответствии со статьей 72 Земельного кодекса Российской Федерации, главным специалистом по вопросам землеустройства Администрации Первомайского района города Ростова-на-Дону - ФИО5 и начальником отдела архитектуры администрации района - ФИО6, в июне 2022 года был проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020505:160, расположенного по адресу: 

<

...>.

Выходом на место сотрудниками администрации района установлено, что в границах отвода указанного участка с видом разрешенного использования - «для садоводства», расположен объект капитального строительства - нежилое здание, используемое под общественное здание - банный комплекс на 28 персон.

Разрешение на строительство объекта капитального строительства по вышеуказанному адресу Администрацией Первомайского района города Ростова-на-Дону, а также Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, не выдавалось, уведомления, предусмотренные статьями 51.1 и 55 Градостроительного кодекса РФ в администрацию района не поступали.

Исходя из вышеуказанного, объект капитального строительства, расположенный на территории земельного участка, по адресу: 

<

...>, обладает признаками самовольной постройки, что является нарушением градостроительного законодательства Российской Федерации, что подтверждается актом осмотра от 06.06.2022.

В связи с вышеизложенным, по мнению администрации, в действиях собственника земельного участка, по адресу: 

<

...>, и объекта капитального строительства, расположенного на его территории, по эксплуатации вышеуказанного земельного участка усматривается нарушение статьи 42 Земельного кодекса российской Федерации, в соответствии с которой собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Ссылаясь на изложенное, Администрация Первомайского района города Ростова-на-Дону обратилась в суд с иском о сносе самовольного объекта.

При вынесении решения суд руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом. По правилам частей 1, 2 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. В случаях, предусмотренных Кодексом, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Пунктом 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2007 года N 595-О-П, разъяснено, что, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, то есть в виде сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса Российской Федерации только собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020505:160 и расположенного на нем нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0020505:3274.

Согласно сведениям ЕГРН по адресу: 

<

...> расположен земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020505:160 площадью 615 кв. м. Виды разрешенного использования земельного участка: Бытовое обслуживание. Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро и иные объекты капитального строительства для оказания населению или организациям бытовых услуг).

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, в силу которого земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами, и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статей 30, 32, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которая может вестись землепользователем на предоставленном ему земельном участке. При этом разрешенное использование определяется градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункты 2, 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с картой функциональных зон г. Ростова-на-Дону, являющейся частью утвержденного решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 24.04.2007 № 251 Генерального плана муниципального образования городского округа «Город Ростов-на-Дону», земельный участок расположен в зоне ЗР-1 «Зона реформирования садоводческих и дачных хозяйств первого типа».

Согласно градостроительному регламенту указанной зоны (ст. 53 Правил землепользования и застройки, утвержденных решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.12.2018 № 605 (ред. от 18.06,2024 №678, от 13.08.2024 №714), к основным видам разрешенного использования земельных участков и ОКС относится вид разрешенного использования, обозначаемый кодом 3.3, «Бытовое обслуживание».

Из описания данного вида разрешенного использования, приведенного в ст. 53 Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону, следует, что в указанной зоне разрешается в качестве основного вида использования земельного участка и ОКС размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро и иные объекты капитального строительства для оказания населению или организациям бытовых услуг).

Таким образом, видом разрешенного использования земельного участка, действующими правилами землепользования и застройки допускается размещение на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020505:160 объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг, в том числе бани.

Следовательно, использование расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020505:160 объекта капитального строительства в качестве банного комплекса соответствует виду разрешенного использования участка и требованиям градостроительного регламента.

Согласно кадастровой выписке от 09.07.2014 земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020505:160 ранее имел разрешенное использование «Для садоводства», и согласно выписке из ЕГРН от 21.05.2024 объект капитального строительства зарегистрирован как: наименование: Садовый дом, площадью 165,6 кв. м, назначение: нежилое, год строительства объекта - 2014 г.

Согласно ч. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации как в действующей редакции, так и в редакции на момент постройки садового дома, осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома. Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объекту индивидуального жилищного строительства, садовому дому.

В силу пунктов 1, 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества; строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Частью 15 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с частью 17 статьи 51 названного кодекса для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.

Из содержания названных норм следует, что для строительства или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется получение разрешения на строительство. Для осуществления строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемых строительстве или реконструкции (пункт 1.1 части 17 статьи 51, статья 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости) до 1 марта 2031 г. допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 данного федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном данной частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 1 статьи 23 Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

На сегодняшний момент также в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости), часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Судам следует учитывать, что до 1 марта 2031 г. возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Таким образом, объект капитального строительства - нежилое здание садового дома, зарегистрирован, и на него возникло право собственности в установленном законом порядке.

На основании п. 11 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» наименование здания является дополнительным видом сведений об объекте, вносимых в кадастр недвижимости.

Частью 19 статьи 70 настоящего Закона прямо предусмотрено, что сведения о наименовании здания, сооружения или помещения могут быть исключены из Единого государственного реестра недвижимости по заявлению собственника такого объекта недвижимости при наличии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о виде разрешенного использования такого объекта недвижимости либо одновременно с внесением сведений о виде разрешенного использования такого объекта недвижимости.

Из указанных положений закона следует, что основной характеристикой здания является вид разрешенного использования, а наименование объекта носит факультативный характер.

Согласно выписке из ЕГРН от 04.10.2024 наименование «Садовый дом» по инициативе правообладателя исключено из сведений ЕГРН, объект зарегистрирован как здание, назначение: нежилое, вид разрешенного использования: нежилое.

Следовательно, в настоящее время объект капитального строительства в неизменном виде без реконструкции и проведения иных строительных работ, затрагивающих существенные характеристики, используется как баня в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка.

При таких обстоятельствах, администрация не доказала, что объект недвижимого  имущества с кадастровым номером 61:44:0020505:3274 был возведен предпринимателем с нарушением вида разрешенного использования земельного участка либо в отсутствие разрешительной документации.

Доводы администрации о том, что спорный объект изначально создавался не как садовый дом, беспредметны и нечем не обоснованы. Регистрация объекта как садового дома в ЕГРН не оспорена.

Ссылка администрации на то, что разрешенное использование земельного участка была изменено в процессе рассмотрения дела, также не имеет правого значения.

В силу абзаца 3 пункта 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.

Кроме того, в пункте 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022) разъяснено, что использование не по целевому назначению строения, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.

Тот факт, что нежилое строение, которое ранее имело наименование: Садовый дом, фактически используется правообладателем участка в соответствии с его видом разрешенного использования как баня не нарушает права и законные интересы администрации и неограниченного круга лиц.

Действующей процедуры изменения наименования нежилого здания «Садовый дом» на «Баня», не существует. Учитывая, что наименование объекта относится к дополнительным сведениям, а вид разрешенного использования (жилое или нежилое) к основным, использование нежилого здания в качестве «Бани» не влечет за собой нарушений требований градостроительного и земельного законодательства.

Приведенные администрацией доводы не могут быть основанием для вывода о самовольности постройки и необходимости ее сноса. Фактически истец указывает не на незаконность создания постройки, а на недопустимый способ ее использования – организацию бани.

В этом случае следует указать, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права. Следует не сносить объект, а пресекать незаконное его использование, если таковое будет доказано. В рамках иска, основанного на статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, этот спор разрешен быть не может.

Проанализировав в совокупности описанные обстоятельства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания объекта самовольной постройкой и полагает необходимым отказать в удовлетворении заявленных требований.

Расходы по уплате государственной пошлины по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца. Истец как муниципальный орган освобожден от уплаты государственной пошлины (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 281-ФЗ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                               Е. Н. Мариненко