Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-16455/2023

г. Хабаровск

23 мая 2024 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена «02» мая 2024 года.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Медведевой О.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Свириденко Д.А.,

рассмотрел в заседании суда дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Центр содержания жилья» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680000, 

<

...>)

о взыскании 284 844 руб. 65 коп.

и встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Центр содержания жилья» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680000, 

<

...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 465 594 руб. 04 коп.

Третьи лица - общество с ограниченной ответственностью «ДМ», индивидуальный предприниматель ФИО2, индивидуальный предприниматель ФИО3, общество с ограниченной ответственностью «Традиция», индивидуальный предприниматель ФИО4, индивидуальный предприниматель ФИО5, индивидуальный предприниматель ФИО6, индивидуальный предприниматель ФИО7, ФИО8

при участии:

от ИП ФИО1: ФИО9, доверенность от 08.06.2022, диплом

от ООО «ЦСЖ»: ФИО10, доверенность от 10.11.2023, диплом

от ООО «Традиция»: ФИО11, доверенность №02/2024 от 13.01.2024, диплом

ИП ФИО3 лично, паспорт

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Центр содержания жилья» (далее – ООО «ЦСЖ») о взыскании задолженности по агентскому договору №4-А/2020/ПС от 01.11.2020 в виде недополученной арендной платы по договору аренды нежилого помещения №4-Ар/2021/ПС от 28.05.2021, заключенному между ООО  «ЦСЖ» и ПАО «Детский мир» за октябрь 2021 - август 2023 года в размере 284 844,65 руб.

Иск ИП ФИО1 определением от 11.10.2023 принят судом к рассмотрению в порядке упрощенного производства, без вызова сторон на основании ст. 228 АПК РФ.   

Определением от 28.11.2023 судом в порядке статьи 132 АПК РФ принят к рассмотрению встречный иск ООО «ЦСЖ» к ИП ФИО1 о взыскании 465 594,04 руб. расходов по агентскому договору от 01.11.2020 №4-А/2020/ПС (в редакции дополнительного соглашения №2 от 30.09.2021), понесенных агентом в целях заключения договора аренды нежилого помещения №4-Ар/2021/ПС от 28.05.2021.

Определениями от 08.11.2023, 10.01.2024, 19.03.2024 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: публичное акционерное общество «Детский мир» (далее - ПАО «Детский мир»), индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2), индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ИП ФИО3), общество с ограниченной ответственностью «Традиция» (далее – ООО «Традиция»), индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – ИП ФИО12), индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее – ИП ФИО5), индивидуальный предприниматель ФИО6 (далее – ИП ФИО6), индивидуальный предприниматель ФИО7 (далее – ИП ФИО7), ФИО8 (далее – ФИО8).

Определением суда произведена замена ПАО «Детский мир» на его правопреемника общество с ограниченной ответственностью «ДМ» (далее - ООО «ДМ»).

Судом в порядке статьи 49 АПК РФ приняты уточнения первоначальных исковых требований, согласно которым ИП ФИО1 просит взыскать с ООО «ЦСЖ» недополученную арендную плату в сумме 237 193,64 руб. (с учетом всех произведенных ответчиком оплат).

Представитель ИП ФИО1 поддержала первоначальные требования, возражала против удовлетворения встречного иска, ссылаясь на проведение агентом перепланировки, переоборудования и реконструкции нежилых помещений в отсутствие согласования со всеми собственниками помещений. Кроме того, указывает, что приобрела права и обязанности по агентскому договору  №4-А/2020/ПС от 01.11.2020 только с 01.10.2021, в соответствии с дополнительным соглашением №2 от 30.09.2021 о замене принципала по договору ИП ФИО2 на ИП ФИО1

Представитель ООО «ЦСЖ» с иском ИП ФИО1 не согласен, ссылаясь на неверный расчет истца, без учета снижения арендатору размера арендной платы на 20% на период с марта по май 2022 года. Наличие задолженности по агентскому договору в размере 172 173,53 руб. подтверждает, представил контррасчет исковых требований.

Встречный иск представитель ООО «ЦСЖ» поддержал, мотивируя их неисполнением ответчиком обязанности по возмещению агенту расходов, понесенных для сдачи в аренду помещений, принадлежащих принципалам. Данные работы ООО «ЦСЖ» обязан был сделать как арендодатель по договору  №4-Ар/2021/ПС от 28.05.2021,  их невыполнение исключало сдачу помещений в аренду и получение принципалами арендной платы.

Учитывая наличие возражений ИП ФИО1 относительно объема и видов произведенных работ в помещениях, ООО «ЦСЖ» заявлено ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы, проведение которой поручить ООО «Строительная помощь», эксперту ФИО13 Перед экспертом предлагает поставить вопрос: «Определить виды (номенклатуру), объемы и стоимость фактически выполненных работ и использованных материалов в функциональных помещениях №88-107, расположенных на 4-м этаже ТРЦ «Большая Медведица» по адресу 

<

...>, необходимых для передачи помещений в аренду по договору аренды нежилого помещения №4-Ар/2021/ПС от 28.05.2021 с ПАО «Детский мир», и обусловленных Разграничительной ведомостью – Приложение №7 к по договору аренды нежилого помещения №4-Ар/2021/ПС от 28.05.2021. Стоимость необходимо определить по состоянию на 24.09.2021.»

Представитель ИП ФИО1 против назначения экспертизы возражала, поскольку в отсутствие согласования проведенных работ со всеми собственниками помещений данные расходы агента возмещению не подлежат в полном объеме.

ИП ФИО2 поддержал позицию истца по первоначальному иску.

ООО «Традиция» указало, что с ним также не было согласовано проведение реконструкции в помещении, расходы ООО «ЦСЖ» им не оплачены. На момент судебного разбирательства ООО «Традиция» собственником помещений не является в связи с продажей их ИП ФИО3, ФИО8

ИП ФИО3, ООО «ДМ» разрешение спора оставили на усмотрение суда.

Иные третьи лица, извещенные надлежащим образом, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. От ИП ФИО6, ИП ФИО12, ИП ФИО5, ИП ФИО7 поступили пояснения по делу, в которых указано, что они в устном порядке давали свое согласие ООО «ЦСЖ» на перепланировку (переоборудование) своего помещения и его ремонту в целях сдачи помещения в аренду ПАО «Детский мир», и не возражали против возмещения расходов, понесённых в связи с этим ООО «ЦСЖ», поддержали позицию ООО «ЦСЖ» по встречному иску.

Судом ходатайство о назначении судебной экспертизы отклонено ввиду нецелесообразности ее проведения по настоящему делу, так как перечень проведенных арендодателем в помещениях работ приведен в разграничительной ведомости к договору аренды, соотношение представленных ООО «ЦСЖ» документов по факту проведения работ данному перечню является правовым вопросом, на который отвечает суд при оценке в порядке статьи 71 АПК РФ представленных документов.

Спор рассмотрен судом в отсутствие неявившихся лиц на основании ст.156 АПК РФ.

В судебном заседании 17.04.2024 судом в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 02.05.2024, о чем лица, участвующие в деле, извещены публично, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

01.11.2020 между ООО «ЦСЖ» (Агент) и ООО «Традиция» (Принципал-1), ИП ФИО12 (Принципал-2), ИП ФИО5 (Принципал-3), ИП ФИО6 (Принципал-4), ИП ФИО2 (Принципал-5), ИП ФИО7 (Принципал-6) заключен на неопределенный срок агентский договор №4-А/2020/ПС (далее – договор №4-А/2020/ПС), по условиям которого Принципал поручает, а Агент принимает на себя обязательства по повышению коммерческой привлекательности Помещений Принципала путем поиска потенциальных Арендаторов и последующего заключения договора аренды.

В пункте 1.1 договора №4-А/2020/ПС закреплено, что объектом по договору является торгово-развлекательный центр «Большая медведица», включающий в себя: здание, находящееся по адресу: 

<

...>; в том числе места общего пользования (МОП) и помещение, принадлежащие собственникам (далее - помещения) в здании; инженерные и технические системы в Здании, обеспечивающие его нормальную эксплуатацию; земельный участок и сооружения на нем; инженерные системы, находящиеся в пределах ответственности объекта.

Согласно пункту №1.2 договора №4-А/2020/ПС, помещениями Принципала выступают следующие функциональные нежилые помещения, принадлежащие Принципалу на праве собственности, расположенные на четвертом этаже здания, в т.ч.:

- пом. IV(85,108,109) площадью 229,7кв.м в виде помещений IV(85, 108, 109) – общая долевая собственность ИП ФИО15 ВД (доля 6 247/10 000), ИП ФИО12 (доля 3 753/10 000);

- пом. IV(102,103) площадью 73кв.м, пом. IV(94-97) площадью 117,6кв.м – собственник ИП ФИО2 до 14.09.2021, ИП ФИО1 с 14.09.2021;

- пом. IV(36,37,78,79,87,88,90,100,101,113) площадью 448кв.м в виде части помещений IV(87,88,90,100,101) площадью 179,7кв.м – собственник ФИО12;

- пом. IV(91-93) площадью 123,6кв.м (до 18.01.2024 собственник ООО «Традиция», после 18.01.2024 ФИО8);

- пом. IV(98,99) площадью 76кв.м (до 31.10.2023 собственник ООО «Традиция», после 31.10.2023 ИП ФИО3);

- пом. IV(104,105) площадью 59,2кв.м – собственник ИП ФИО7;

- пом. IV(106,107) площадью 60,1кв.м – собственник ИП ФИО14

В соответствии с пунктом 2.2 договора №4-А/2020/ПС, Агент от своего имени, но за счет средств Принципала:

- заключает, изменяет, расторгает договоры с Арендаторами в Помещениях Принципала, согласно долям, принадлежащим Принципалу; в том числе предварительные договоры аренды, краткосрочные договоры аренды, долгосрочные договоры аренды, договоры аренды места в Помещениях Принципала, договоры оказания услуг по размещению оборудования, платежных терминалов, банкоматов, иные договоры и соглашения, имеющие отношение к сдаче во владение и пользование Помещений Принципала (пункт 2.2.1.);

- собирает и аккумулирует денежные средства от Арендаторов, заключивших договоры, указанные в п.2.2.1 в Помещениях Принципала (пункт 2.2.2.);

- совершает иные действия, связанные с выполнением данного поручения (пункт 2.2.3.).

В обязанности агента по договору №4-А/2020/ПС входит: незамедлительно информировать Принципала обо всех существенных изменениях условий договоров аренды, заключаемых Агентом с Арендаторами; исполнять действия по договору на наиболее выгодных для Принципала условиях; ежеквартально направлять Принципалу отчет о полученных доходах от сдачи помещений Принципала в аренду.

При этом, Агент вправе самостоятельно определяет концепцию размещения Арендаторов, арендные ставки, ассортимент товаров, реализуемых в помещениях Принципала арендаторами, действуя разумно и добросовестно (пункт 3.2.1 договора №4-А/2020/ПС).

Порядок расчетов по договору №4-А/2020/ПС определен в разделе 5.

Агент ежемесячно в срок до 25 числа месяца, следующего за отчетным, перечисляет принципалу денежную сумму, получаемую агентом от сдачи в аренду помещений принципала, в долях, согласно свидетельств о праве собственности, за минусом агентского вознаграждения. 

Вознаграждение за действия агента в отношении помещений принципала составляет:

- 50% от суммы арендной платы по договорам, заключенным агентом в отношении помещений принципала, в первый месяц действия договора аренды, без учета НДС;

- 3% от суммы арендной платы в последующие месяцы по договорам, заключенным агентом в отношении Помещений Принципала, за расчетный период (календарный месяц), без учета НДС.

Также, пунктом 5.3 договора №4-А/2020/ПС предусмотрено, что оплата Принципалом иных расходов Агента, возникших в результате исполнения поручения по договору, производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет Агента на основании документов, подтверждающих осуществленные расходы по договоренности с Принципалом.

Дополнительным соглашением №2 от 30.09.2021 к договору №4-А/2020/ПС произведена замена стороны по договору, а именно: Принципала-5 ИП ФИО2 на Принципала-5 ИП ФИО1 Согласно пункту 1 данного соглашения, все права и обязанности Принципала-5 переходят к ИП ФИО1 с 01 октября 2021 года.

Во исполнение обязательств по договору №4-А/2020/ПС истцом ООО «ЦСЖ» (Арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения №4-Ар/2021/ПС от 28.05.2021 (далее – договор аренды) с ПАО «Детский мир» (правопредшественник ООО «ДМ», Арендатор), по условиям которого Арендодатель обязуется передать, а Арендатор принят во временное владение и пользование за плату (в аренду) нежилые помещения общей площадью 855,6кв.м, расположенные на 4 этаже Торгового центра «Большая Медведица», обозначенные на поэтажном плане Торгового центра (Приложение №1).

Переданное в аренду помещение состоит из: помещения № 88, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101, 102, 103, 104. 105, 106, 107, часть помещения 108, помещение 109 на 4 этаже. Арендатор использует помещение для целей организации в нем специализированного магазина по розничной торговле товарами детского и сопутствующего ассортимента различных торговых марок российских и иностранных производителей, с использованием товарного знака «Детский мир».

В пункте 2.3.1 договора аренды указано, что Арендодатель действует на основании агентского договора №4-А/2020/ПС от 01.11.2020, заключенного с собственниками помещения.

Согласно пункту 3.1 договора аренды, помещение передается на срок аренды, составляющий 10 лет.

В соответствии с условиями договора аренды, в целях подготовки помещения к использованию его арендатором, арендодателем предоставляется доступ в помещение для производства подготовительных работ. Перечень подготовительных работ, выполняемых в помещении, указан в Разграничительной ведомости выполнения работ (Приложении №7 к договору аренды, далее – Разграничительная ведомость), с указанием наименования работ, требования к состоянию помещения/здания, сроки их выполнения и лица (арендодатель или арендатор), в обязательства которого входит выполнение данного вида работ.

24.09.2021 сторонами договора аренды подписан акт завершения подготовительных работ, а также акт приема-передачи помещения по договору аренды.

Арендная плата, согласно пункту 4.1 договора аренды, состоит из постоянной составляющей в размере 7 200 руб. за 1кв.м, и плату с оборота – сумма превышения процента от товарооборота арендатора в рублях за отчетный период, включая НДС, над постоянной составляющей арендной платой, процент с оборота равен 5% от товарооборота арендатора.

Дополнительным соглашением №1 от 01.03.2022 к договору аренды стороны договорились о том, что в период с 01.03.2022 по 31.05.2022 (включительно) постоянная составляющая арендной платы за помещение в месяц снижается на 20% от размера действующей и составит сумму в размере 437 280 руб.

Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате за минусом вознаграждения агента по договору №4-А/2020/ПС за период с октября 2021 по август 2023 года, ИП ФИО1 направила в адрес ООО «ЦСЖ» претензию от 18.08.2023. Требование претензии не удовлетворено в добровольном порядке, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском о взыскании задолженности по агентскому договору №4-А/2020/ПС.

ООО «ЦСЖ», в свою очередь, во встречном иске указывает на наличие задолженности ИП ФИО1 в виде компенсации расходов, понесенных агентом в целях заключения договора аренды нежилого помещения №4-Ар/2021/ПС от 28.05.2021.

Проанализировав представленные в материалы дела документы по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности с нормами права, подлежащими применению, арбитражный суд признает иск ИП ФИО1 подлежащим удовлетворению частично.

В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Из условий договора №4-А/2020/ПС следует, что данный договор регулирует отношения сторон по совершению ООО «ЦСЖ» за вознаграждение по поручению и за счет принципалов определенных договором действий в соответствии с положениями главы 52 ГК РФ (агентированиие).

Согласно статье 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Статьей 1008 ГК РФ предусмотрена обязанность агента в ходе исполнения агентского договора представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора.

Расчет суммы долга в размере 237 193,64 руб. произведен ИП ФИО1, исходя из размера арендной платы, установленной договором аренды, площади принадлежащего ей помещения, за минусом вознаграждения агента, определенного в пункте 5.2 договора №4-А/2020/ПС.

После уменьшения истцом суммы первоначального иска, между сторонами отсутствует спор по размеру вознаграждения агента за заявленный в иске период, а также по размеру арендной платы по договору аренды, кроме арендной платы за период с 01.03.2022 по 31.05.2022.

ООО «ЦСЖ» в возражениях ссылается на заключение с арендатором дополнительного соглашения №1 от 01.03.2022 к договору аренды о снижении в период с 01.03.2022 по 31.05.2022 (включительно) постоянной составляющей арендной платы за помещение в месяц на 20%.

Согласно пункту 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из условия пункта 3.2.1 договора №4-А/2020/ПС следует, что агенту предоставлено право самостоятельно определять арендные ставки, действуя при этом разумно и добросовестно.

Таким образом, агент имел право изменить, в том числе уменьшить, размер арендной платы по договору аренды. Учитывая, что снижение размера арендной платы произведено агентом только на 20% от установленной договором аренды ставки, на незначительный период – в течение трех месяцев с марта по май 2022 года, судом не могут быть признаны обоснованными доводы представителя ИП ФИО1 о недобросовестности данных действий агента. Кроме того, судом принято во внимание, что снижение арендной платы осуществлено агентом в период действия экономических мер поддержки юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации №497 от 28.03.2022 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами». Истцом по первоначальному иску обратного не доказано.

Учитывая изложенное, суд признает верным расчет долга агента, исходя из размера арендной платы за период с 01.03.2022 по 31.05.2022, установленного дополнительным соглашением №1 от 01.03.2022. В связи с чем, задолженность ООО «ЦСЖ» перед ИП ФИО1 за октябрь 2021 - август 2023 года, с учетом частичных оплат, составляет 172 173,53 руб., контррасчет ответчика является правильным.

Факт оказания агентом услуг в соответствии с условиями договора №4-А/2020/ПС сторонами не оспаривается, доказательства оплаты долга ответчиком в суд не представлены. Задолженность в размере 172 173,53 руб. подлежит взысканию с ООО «ЦСЖ» в пользу ИП ФИО1, в удовлетворении остальной части исковых требований судом отказано по приведенным выше основаниям.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, арбитражный суд руководствуется следующим.

Принципал в силу положений пункта 1 статьи 1005, пункта 2 статьи 1008 ГК РФ обязан будет возместить все расходы агента, понесенные им в связи с исполнением агентского договора. Для этого агент должен представить принципалу доказательства расходов.

Стороны в соответствии со статьей 421 ГК РФ могут определить в договоре, какие именно расходы агента возмещаются принципалом.

Проанализировав условия договора №4-А/2020/ПС по правилам статьи 431 ГК РФ, арбитражный суд отмечает, что договором предусмотрено возмещение принципалом расходов агента, возникших в результате исполнения поручения по договору (пункт 5.3). В договоре отсутствует конкретизация, какие именно расходы подлежат возмещению, их предельная сумма. В тоже время, пункт 5.3 договора содержит условия, при которых понесенные агентом расходы подлежат возмещению: их согласование с принципалом и документальное подтверждение.

Согласно расчету к встречному иску, в сумму расходов в общей сумме 465 594,04 руб., подлежащих возмещению за счет принципала, ООО «ЦСЖ», исходя из доли ИП ФИО1 20,92%, включены расходы на проведение подготовительных работ в помещении, перечень которых указан в Разграничительной ведомости, в сумме 411 871,48 руб., а также стоимость услуг ООО «Риэлторская Компания Новый Атлант» по поиску арендатора и заключению с ним договора аренды на основании договора №54/21 от 12.04.2021 в размере 53 722,56 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1009 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, агент вправе привлечь третьих лиц к совершению любых порученных ему действий, заключив с ними субагентский договор. При этом агент остается ответственным перед принципалом за действия субагента.

Договором №4-А/2020/ПС запрет агенту привлекать третьих лиц для совершения порученных ему действий не предусмотрен.

12.04.2021 ООО «ЦСЖ» (Заказчик) с ООО «Риэлторская Компания Новый Атлант» (Исполнитель) заключен договор №КАР54/21 по предоставлению комплекса мероприятий по передаче объекта в аренду (далее – договор №КАР54/21), по которому Исполнитель обязуется выполнить комплекс мероприятий по заданию Заказчика, связанных с поиском арендатора и предоставлению ему во временное владение и пользование или во временное пользование объекта сделки, принадлежащего Заказчику, по цене и в соответствии с критериями, закрепленными в Приложении №1 к договору, и сдать результат Заказчику, а Заказчик обязуется принять результат и оплатить его.

В задании Заказчика от 12.04.2021 (Приложение №1 к договору №КАР54/21) указан объект сделки – 

<

...>, ТЦ «Большая Медведица», 4 этаж, площадью 856кв.м.

Согласно пункту 4.1 договора №КАР54/21, вознаграждение Исполнителя составляет 256 800 руб., без НДС.

Актом приема-передачи от 28.06.2021 к договору №КАР54/21 сторонами зафиксировано принятие Заказчиком от Исполнителя выполненного комплекса мероприятий по передаче в аренду объекта.

Из условий договоров №КАР54/21 и №4-А/2020/ПС следует, что ООО «ЦСЖ», выступая агентом по договору №4-А/2020/ПС, в целях исполнения своих обязательств перед принципалом по нему заключило субагентский договор №КАР54/21, что не противоречит пункту 1 статьи 1009 ГК РФ и условиям агентского договора.

Договором №4-А/2020/ПС предусмотрено, что агент за свои действия, в которые входит в том числе поиск потенциальных арендаторов объекта и последующее заключение договора аренды, получает агентское вознаграждение (пункт 5.2).

Статья 1009 ГК РФ наделяет агента правом заключать субагентский договор с другим лицом, оставаясь ответственным за действия субагента перед принципалом. В тоже время, данная норма не устанавливает правило о том, что оплаченное агентом вознаграждение субагенту подлежит возмещению за счет принципала сверх установленного агентским договором вознаграждения.

Поскольку агент привлек субагента в целях исполнения порученных ему действий, за выполнение которых ему агентским договором установлено вознаграждение, данные выплаты также не могут быть отнесены к дополнительным расходам агента, связанным с исполнением поручения по агентскому договору.

При изложенных обстоятельствах, требования по встречному иску в части возмещения стоимости услуг ООО «Риэлторская Компания Новый Атлант» по поиску арендатора и заключению с ним договора аренды на основании договора №54/21 от 12.04.2021 в размере 53 722,56 руб. не подлежат удовлетворению судом.

Из условия пункта 5.3 договора №4-А/2020/ПС судом установлено, что возмещение расходов агента, связанных с исполнением поручения принципала, производится при условии подтверждения расходов документально и наличия договоренности об этом с принципалом, т.е. согласования агентом расходов с принципалом.

В подтверждение факта указанного в пункте 5.3 договора №4-А/2020/ПС согласования ООО «ЦСЖ» представлены в суд пояснения ИП ФИО15, ИП ФИО12, ИП ФИО7, ИП ФИО5, согласно которым ООО «ЦСЖ» в устном порядке проводило согласование с собственниками помещений, сданных в аренду ПАО «Детский мир», вопросов перепланировки переоборудованных помещений и их ремонта, в целях сдачи помещений в аренду. Каждый из указанных принципалов дали свое согласие ООО «ЦСЖ» на перепланировку (переоборудование) своего помещения и его ремонт в целях сдачи помещений в аренду ПАО «Детский мир» и не возражал против возмещения расходов, понесенных в связи с этим ООО «ЦСЖ» как агентом по договору №4-А/2020/ПС.

Суд относится критически к представленным ООО «ЦСЖ» пояснениям ИП ФИО15, ИП ФИО12, ИП ФИО7, ИП ФИО5, составленным по единой типовой форме, содержащим один и тот же текст, в том числе, учитывая, что доказательства предъявления ООО «ЦСЖ» требований к данным лицам о возмещении расходов, а также об оплате ими понесенных расходов агенту, в материалах дела отсутствуют, ООО «ЦСЖ», третьими лицами в суд не представлены.

Доказательства согласования с ИП ФИО2, ООО «Традиция» работ, проведение которых необходимо в целях передачи помещений в аренду, их стоимости ООО «ЦСЖ» в материалы настоящего дела не представлены. Напротив, из отзывов, пояснений данных лиц следует, что с ними вопросы перепланировки (переоборудовании), ремонта принадлежащих им помещений, стоимости работ ООО «ЦСЖ» не согласовывались ни в устной, ни в письменной форме. Свое согласие на проведение перепланировки, переоборудования, ремонта принадлежащих им помещений они не давали.

Так, ООО «Традиция» 13.01.2022 получен отчет агента от 30.09.2021, в котором, помимо сведений о доходах, полученных от сдачи помещений в аренду, содержалась информация о расходах, связанных с исполнением агентского договора, в общей сумме 2 225 592,94 руб. ООО «Традиция» 19.01.2022 направило в адрес агента возражения на отчет с указанием оснований отказа – указанные в отчете расходы не связаны с исполнением агентского договора.

ИП ФИО2, выступавший принципалом на момент заключения ООО «ЦСЖ» договора аренды с ПАО «Детский мир», обращался к агенту с просьбой сообщить, какие именно работы намерены проводить в принадлежащем ему помещении. ООО «ЦСЖ» не представлены планы проекты, сметы на переустройство (переоборудование) помещений принципалу не представлены. Отчет агента с указанием в них понесенных расходов получен только ИП ФИО1, которой в ответ направлены возражения от 25.01.2022, 29.04.2022,

Учитывая изложенное, арбитражный суд приходит к выводу, что ООО «ЦСЖ» не выполнено прямо предусмотренное договором №4-А/2020/ПС требование о согласовании расходов, связанных с исполнением поручения агента, с принципалами, что является одном из условий для возмещения последними данных расходов в силу статей 421, 1005 ГК РФ, пункта 5.3 договора №4-А/2020/ПС.

Обязательность согласования в данном случае с принципалами работ, необходимых для сдачи в аренду помещений, и, соответственно, их стоимости, обусловлена также видами произведенных работ.

Так, согласно расчету по встречному иску о сумме затрат, подлежащих возмещению за счет принципала, и Разграничительной ведомости, арендодатель осуществляет следующие виды работ:

- освобождение помещения от имущества и мусора, уборка помещения (п. 2.1 Разграничительной ведомости, сумма расходов 60 000 руб.);

- устройство перекрытия (пол): бетон монолитный, допустимая нагрузка на перекрытие составляет до 500 кг/кв.м с учетом массы перегородок и др. строительных или отделочных материалов (п. 3.1.1 Разграничительной ведомости); устройство приемного узла в зоне разгрузки по проекту здания и обеспечение   функционирования   грузового подъемника и возможности подъема грузов на этаж, на котором расположено помещение (п.3.5 Разграничительной ведомости) – сумма расходов 1 549 066,94 руб.;

- ввод трубопроводов горячего и холодного водоснабжения    и    канализации    в    зону размещения санузла арендатора в помещении, прокладка трубопроводов водоснабжения и канализации по помещению  и установка приборов учета и сантехники (п. 4.2 Разграничительной ведомости), подвод к контуру помещения магистральных воздуховодов и прокладка магистральных воздуховодов по помещению, монтаж ОЗК на магистральных воздуховодах Торгового центра, пересекающих границы помещения арендатора (п. 4.4 Разграничительной ведомости) – сумма расходов 195 774 руб.;

- установка по периметру помещения металлических, противопожарных дверей, установка дверей внутри помещения (п. 3.4.1 Разграничительной ведомости) – сумма расходов 44 952 руб.;

- устройство системы оповещения при пожаре в помещении (п. 4.7.6 Разграничительной ведомости) – сумма расходов 85 000 руб.

- установка витринных стеклянных перегородок, выполненных с учетом размещения входной группы арендатора (п. 3.2.3 Разграничительной ведомости) – сумма расходов 34 000 руб.

Согласно пункту 2 статьи 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Учитывая, что законом для нежилого помещения особый порядок переустройства, перепланировки и сохранения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии в случае самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки не предусмотрен, суд, руководствуясь положениями статьи 6 ГК РФ и статьи 7 ЖК РФ, считает подлежащими применению при рассмотрении настоящего дела нормы жилищного законодательства, регулирующие сходные отношения (аналогия закона).

Согласно статье 25 Жилищного кодекса РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Статьей 26 Жилищного кодекса РФ установлено, что переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

В силу пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 №170, переоборудование (переустройство, перепланировку) жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

В силу подпунктов "а" и "д" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491 (далее - Правила №491), в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры). При этом указанный перечень общего имущества не является исчерпывающим.

Инженерные сети здания являются единой системой всего здания, спроектированного как единый комплекс инженерного оборудования. Поскольку переустройство – это изменения инженерных сетей, иного технического оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт здания, так как могут изменяться нагрузки на инженерные сети, фундамент здания, конфигурация инженерных сетей, иные параметры здания, оно может производиться собственником помещения только с согласия всех собственников помещений в здании.

Таким образом, в перечне работ, выполненных ООО «ЦСЖ» согласно Разграничительной ведомости, имеются работы (изменение инженерных сетей, устройство приемного грузового подъемника на этаж, др.), проведение которых собственники помещений до принятия решения по их проведению должны были согласовать с собственниками всех помещений в здании. Поэтому, выполнение агентом данных работ в принадлежащих принципалам помещениях обязательно должны быть с ними согласованы.

Следует отметить, что переоборудование и перепланировка помещения в силу указанных норм не может быть отнесено к концепции размещения арендаторов, определяемой агентом самостоятельно на основании пункта 3.2.1 договора №4-А/2020/ПС.

Иные работы, затраты на которые ООО «ЦСЖ» просит возложить на принципала, относятся к подготовке помещения под конкретного арендатора. Необходимость их проведения возникла в связи с несогласованной агентом с принципалами перепланировкой и переоборудованием помещения, согласование которых обязательно в силу приведенных выше норм. Доказательства того, что данные работы требовались в любом случае в целях передачи помещения в аренду ООО «ЦСЖ» в материалы дела не представлены. ИП ФИО2, помещение которого находилось в пользовании  арендатора ИП ФИО16, напротив, указывает, что помещения в зоне, на которую в последующем ООО «ЦСЖ» заключен договор аренды с ПАО «Детский мир»,  полностью отвечали требованиям организации торговли промышленными товарами, а также требованиям пожарной и промышленной безопасности.

При этом, наличие у принципала информации о заключенном договоре аренды, получение от агента арендных платежей в течение длительного периода, вопреки доводам представителя ООО «ЦСЖ», не может служить подтверждением согласования перепланировки, переоборудования помещения, принадлежащего принципалу, и связанных с этим расходов, поскольку в силу закона такое согласование является решением собственника помещения, должно быть оформлено в письменном виде. Тем более, отчеты, содержащие указание на наличие расходов агента, направлены ООО «ЦСЖ» в адрес принципалов по истечении значительного периода после проведения работ, и на них ООО «Традиция», ИП ФИО1 незамедлительно ответили возражениями.

При изложенных обстоятельствах, учитывая несоблюдение ООО «ЦСЖ» требования законодательства и условий договора №4-А/2020/ПС о согласовании с принципалом расходов, связанных с выполнением поручения, в удовлетворении встречного иска судом отказано.

Возражения ответчика по встречному иску об отсутствии доказательств относимости данных работ к спорному нежилому помещения судом не оцениваются, поскольку в удовлетворении встречного иска отказано судом по иным основаниям, приведенным ранее.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине по первоначальному иску относятся на стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям. Госпошлина в размере 953 руб. подлежит возврату ИП ФИО1 из федерального бюджета на основании статьи 333.40 НК РФ в связи с уменьшением размера исковых требований по первоначальному иску.

Поскольку в удовлетворении встречного иска судом отказано, расходы по госпошлине по встречному иску отнесены судом на ООО «ЦСЖ». При этом учитывается, что истцом при подаче встречного иска госпошлина оплачена в суд в установленном законом порядке и размере.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Центр содержания жилья» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность в размере 172 173 руб. 53 коп., расходы по государственной пошлине в размере 5 607 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 953 руб., оплаченную по платежному поручению №270049 от 01.10.2023.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                                                                                      О.В. Медведева