Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А40-263631/19-60-2103

06 ноября 2020 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 14 октября 2020 года

Решение в полном объеме изготовлено  06 ноября 2020 года

Арбитражный суд в составе: председательствующего Буниной О.П.,

членов суда: единолично, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Луганько Н.С.,

в заседании приняли участие:

от истца – ФИО1 – представитель, по доверенности от 16.12.2019г.,

от ответчика – ФИО2 – представитель, по доверенности от 27.08.2019г.;

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда по адресу: 

<

...>, зал 5072 дело по иску Открытого акционерного общества «Гостиница «Байкал» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 129226, Москва, ул. Сельскохозяйственная, д.15/1, дата регистрации 18.02.1994г.) к Обществу с ограниченной ответственностью «ИЗУМРУД» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 129226, Москва, ул. Сельскохозяйственная, д.15, корп.1, офис 216/2, дата регистрации 09.04.2019г.) о взыскании 19.105.252руб. 92коп. и по встречному иску - о признании договора незаключенным и о взыскании 8.150.000руб.

Установил:

ОАО «Гостиница «Байкал» обратилось в суд с иском к ООО «ИЗУМРУД» о взыскании 15.998.742руб. 92коп. 

Протокольным определением суда от 16 декабря 2019г. принято заявление истца об изменении размера исковых требований до общей суммы 19.105.252руб. 92коп.; а также к производству по делу для совместного рассмотрения с первоначальным иском принято встречное исковое заявление ответчика о признании договора незаключенным и о взыскании 8.150.000руб. 

В судебном заседании 20.02.2020г. ответчиком заявлено о фальсификации представленного истцом доказательства – копии акта приема-передачи нежилого помещения от 01.05.2019г. 

Истец не выразил согласия на исключение спорного доказательства из числа доказательств по делу. 

Судом у представителей сторон отобраны соответствующие расписки о предупреждении об уголовной ответственности. 

В судебном заседании 30.07.2020г. истцом подано заявление об исключении из числа доказательств оспариваемого документа – акта от 01.05.2019г. приема-передачи помещений. 

На вопрос о согласовании данного заявления с доверителем – представитель истца ответил утвердительно. 

Протокольным определение суда от 30.07.2020г. по заявлению истца (письменное) из числа доказательств по делу исключен акт от 01.05.2019г. приема-передачи помещений. С учетом исключения из числа доказательств оспариваемого доказательства дальнейшая проверка заявления ответчика в порядке ст.161 АПК РФ судом не проводится. Истцу возвращен подлинник акта от 01.05.2019г.

Первоначальный иск мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору аренды от 01.05.2019г. №01-05/19И.

Встречный иск мотивирован тем, что акт приема-передачи сторонами не подписан, договор в УФРС не зарегистрирован, в связи с чем, оснований считать договор заключенным не имеется.

В судебном заседании истец на удовлетворении исковых требованиях настаивал, в удовлетворении встречного иска просил отказать.

Ответчик представил письменный отзыв, в удовлетворении иска просил отказать, встречный иск – удовлетворить.

Заслушав в открытом судебном заседании доводы и пояснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства по делу, суд пришел к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 01 мая 2019 года между ОАО «Гостиница «Байкал» (арендодатель) и ООО «ИЗУМРУД» (арендатор) был заключен Договор аренды №01-05/19И, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения площадью 6610,9кв.м., расположенные по адресу: 129226 Россия, Москва, ул. Сельскохозяйственная, д.15, корп. 1. Кадастровый номер помещений 77:02:0018009:1029. Помещения принадлежат арендодателю на праве собственности (п.1.1).

Поэтажные планы помещений представлены в приложении №1 (п.1.2).

Согласно п.4.2.4.3 арендодатель обязан зарегистрировать договор в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации по г. Москве.

В соответствии с п.3.2.1 договора в редакции дополнительного соглашения  от 01.07.2019г. к Договору аренды №01-05/19И от 01.05.2019г., за пользование Помещениями Арендатор оплачивает Арендодателю арендную плату 9 600 000 (девять миллионов шестьсот тысяч) рублей 00 копеек, в месяц, НДС не облагается согласно пункту 2 ст.346.11 главы 26.2 НК РФ.

Согласно п.3.2.4 договора в редакции п.2 Дополнительного соглашения от 01 июля 2019г., арендная плата начисляется с даты подписания Акта приема-передачи Помещений и уплачивается ежемесячно в следующем порядке:

- первая часть - 50% стоимости аренды оплачиваются до 5 числа месяца, за который производится оплата, на основании выставленного счета Арендодателем;

- вторая часть - 50% стоимости аренды оплачиваются до 20 числа месяца, за который производится оплата, на основании выставленного счета Арендодателем.

Порядок внесения арендной платы фиксируется на 3 месяца. До «15» сентября 2019 г. порядок внесения арендной платы согласовывается и переподписывается на следующий период.

В соответствии с п.4 Дополнительное соглашение вступает в силу с 01 июля 2019г.

11 июля 2019г. сторонами было подписано дополнительное соглашение от 11.07.2019г. и Дополнительное соглашение от 25 июля 2019г. к Договору аренды №01-05/19И от 01.05.2019г.

В соответствии с п.3.2.2 договора в редакции п.1 Дополнительного соглашения от 25 июля 2019г., арендная плата по Договору не включает в себя плату за потребление Арендатором коммунальных услуг (электроэнергия, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение). Арендодатель до 10 числа следующего за арендованным месяцем выставляет счет за коммунальные услуги согласно показателям счетчиков».

Однако, как указывает истец, ответчик свои обязанности по внесению арендной платы исполнил ненадлежащим образом, в связи с чем, у него сформировалась задолженность за май, июнь, июль, август 2019г. в общей сумме 18.584.432руб. 92коп.

Согласно п.3.3.1 Договора в качестве обеспечения исполнения обязательств по настоящему Договору, предусмотренным статьей 381.1 Гражданского кодекса РФ, Арендатор не позднее 15 июня 2019 года перечисляет на расчетный счет Арендодателя Обеспечительный платеж в размере 13 000 000 (Тринадцати миллионов) рублей (НДС не облагается).

В нарушение условий п.3.3.1 Договора Арендатор уплатил лишь часть обеспечительного платежа:

- платежным поручением №63 от 02.07.2019 оплачено 4 700 000 (четыре миллиона семьсот тысяч) рублей;

- платежным поручением №68 от 02.07.2019 оплачено 1 800 000 (один миллион восемьсот тысяч) рублей;

- платежным поручением №70 от 03.07.2019 оплачено 1 650 000 (один миллион шестьсот пятьдесят тысяч) рублей.

В соответствии с п.7.2 Договора при неуплате Арендатором платежей (в т.ч. несвоевременной уплаты платежей) в установленные настоящим Договором сроки, Арендодателю вправе начислить пеню в размере 0,01% от невыплаченной суммы за каждый день просрочки до погашения задолженности и потребовать ее уплаты от Арендатора, а Арендатор обязуется уплатить Арендодателю начисленные пени в течение 5 (пяти) рабочих дней после получения письменного требования - претензии и соответствующего счета от Арендодателя.

Пени за несвоевременно внесенные платежи, исчисленные в соответствии с п.7.2 Договора, за период с 19.06.2019г. по 12.12.2019г. в сумме 250.820руб.

В адрес ответчика была направлена соответствующая претензия.

Поскольку претензионные требования не были удовлетворены, истец обратился в суд с настоящим иском о взыскании задолженности и пени, начисленные на просроченные суммы обеспечительного платежи и арендной платы согласно уточненному расчету истца от 12.12.2019г.

Ответчик, возражая против заявленных требований, заявил о незаключенности договора аренды, ввиду отсутствия государственной регистрации договора и акта приема-передачи помещений в аренду.

Данные обстоятельства послужили основаниями к предъявлению встречного искового заявления о признании договора незаключенным и взыскании неосновательного обогащения.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, пришел к выводу о необоснованности предъявленных требований по встречному иску и удовлетворении первоначальных исковых требований по следующим основаниям. 

Суд, оценив представленные в дело доказательства, установил, что между сторонами при заключении договора аренды нежилого помещения №0105/19И от 01.05.2019г. было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора на основании ст.432 ГК РФ. 

Доводы ответчика о незаключенности договора суд отклоняет, как противоречащие ст.432 ГК РФ, поскольку сам по себе факт отсутствия регистрации договора не дает истцу права требовать признания договора не заключенным. Данный вывод соответствует разъяснениям Президиума ВАС РФ (п. 3 Информационного письма от 25.02.2014 № 165).

Кроме того, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

В данном случае, из материалов дела следует, что арендатор перечислял в качестве арендной платы платежи за июль (платежные поручения №8 от 15.07.2019г., №96 от 30.07.2019г.), при этом ответчик (истец по встречному иску), не считает данные платежи неосновательным обогащением и не заявляет их ко взысканию. Ответчик просит взыскать неосновательное обогащение в размере 8.150.000руб., составляющих сумму уплаченного обеспечительного платежа, не заявляя требования о возврате арендной платы за май-июнь 2019г.

Кроме того, при рассмотрении дела Суду надлежит учесть, что стороны Договора аренды в п.1.6 согласились о том, что Договор рассматривается Сторонами, как краткосрочный договор аренды, заключенный на срок одиннадцать месяцев, после дня государственной регистрации Договора - как договор долгосрочной аренды, заключенный на указанный в нем срок согласно п.1.5 Договора. Также подписанный обеими сторонами Договор содержит пункт 4.2.4, согласно которому Арендодатель принимал на себя обязательство в срок не позднее 01 мая 2020 года совершить все необходимые действия по регистрации Договора в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии РФ.

В материалах дела имеется уведомление ООО «Изумруд» в адрес истца №8 от 19.08.2019г. об исполнения обязательств по государственной регистрации Договора в срок не позднее 25.08.2019г., в качестве последствия неисполнения обязательства ООО «ИЗУМРУД» указывает не свое последующее обращение в суд с требованием о понуждении к государственной регистрации, а досрочное расторжение Договора во внесудебном порядке по инициативе Арендатора с 31.08.2019г., что свидетельствуют о том, что ответчик (истец по встречному иску) не имел неопределенности в отношениях с истцом, и опирался на существовании арендных отношений,  расторжение Договора аренды им было заявлено по основанию, предусмотренному подпунктом «в» пункта 11.3 Договора, с цель возвратить сумму обеспечительного платежа в силу п.3.3.8 Договора. 

Также, в материалах дела имеются постановления о привлечении ответчика (истца по встречному иску) к административной ответственности за нарушение правил пожарной безопасности по помещениям Москва, ул. Сельскохозяйственная, д. 15 корп. 1, указанные постановления получил представитель ФИО2, участвующий в качестве представителя и в суде.

Доводы ответчика (истца по встречному иску) о наличии других арендаторов отклоняются судом как голословные и документально неподтвержденные.

Принимая во внимание, что договор фактически исполнялся сторонами, доказательств, подтверждающих прекращение арендных правоотношений (ст.ст.610, 621 ГК РФ), истцом по встречному иску не представлено, суд приходит к выводу о том, что между сторонами возникли обязательственные отношения.

Следовательно, денежные средства в сумме 8.150.000руб., уплаченные истцом во исполнение обязательства по договору (ст.ст.310, 614 ГК РФ), не могут рассматриваться в качестве неосновательного обогащения ответчика по встречному иску.

Оснований для удовлетворения встречного иска судом не установлено.

Поскольку при фактических последовательных действий арендатора (оплата арендной платы, его письмо от 19.08.2019г. №8, наличие административных постановлений) суд приходит к выводу, что арендодатель предоставил конкретное помещение в пользование арендатора на условиях подписанного сторонами договора, а стороны приняли на себя обязательства (статья 310 ГК РФ), которые должно надлежаще исполняться. К таким обязательствами в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Поэтому до окончания определенного соглашением срока пользования арендатор вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств погашения суммы долга в порядке ст.65 АПК РФ, заявленное истцом требование о взыскании задолженности в сумме 18.574.432руб. 92коп. является обоснованным и подлежит удовлетворению на основании ст.ст.309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом заявлено о взыскании неустойки в сумме 250.820руб. (п.7.2) за нарушение сроков оплаты обеспечительного платежа и арендной платы.

В соответствии с п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

В соответствии с п.7.2 Договора при неуплате Арендатором платежей (в т.ч. несвоевременной уплаты платежей) в установленные настоящим Договором сроки, Арендодателю вправе начислить пеню в размере 0,01% от невыплаченной суммы за каждый день просрочки до погашения задолженности и потребовать ее уплаты от Арендатора, а Арендатор обязуется уплатить Арендодателю начисленные пени в течение 5 (пяти) рабочих дней после получения письменного требования - претензии и соответствующего счета от Арендодателя.

Представленный истцом расчёт пени проверен судом и является правильным. О применения ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком не заявлено.

В общей сумме неустойка составила 250.820руб.

С учетом изложенного, оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований по первоначальному иску у суда не имеется.

Судебные издержки и расходы на оплату госпошлины распределяется судом в порядке ч.1 п.1 ст.110 АПК РФ, с учетом итогов рассмотрения дела.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.8, 12, 330, 432, 606, 614 ГК РФ, ст.ст.4, 41, 49, 65, 75, 101-103, 110, 112, 131, 132, 167-171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований по встречному иску отказать полностью.

Удовлетворить требования по первоначальному иску:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ИЗУМРУД» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 129226, Москва, ул. Сельскохозяйственная, д.15, корп.1, офис 216/2, дата регистрации 09.04.2019г.): 

- в пользу Открытого акционерного общества «Гостиница «Байкал» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 129226, Москва, ул. Сельскохозяйственная, д.15/1, дата регистрации 18.02.1994г.) 18.584.432руб. 92коп. задолженности и 250.820руб. пени, всего 19.105.252 (девятнадцать миллионов сто пять тысяч двести пятьдесят два) рубля 92 копейки, а также 102.994 (сто две тысячи девятьсот девяносто четыре) рубля судебных расходов по госпошлине;

- в доход федерального бюджета 15.532 (пятнадцать тысяч пятьсот тридцать два) рубля госпошлины.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Судья  О.П. Бунина