﻿/

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А33-33291/2017

15 октября 2019 года

город Иркутск

 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Бурковой О.Н.,

судей:   Кушнаревой Н.П., Первушиной М.А., 

при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Деревцовой К.А.,

в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи в Арбитражном суде Красноярского края присутствуют представители: акционерного общества «Управляющая компания «Финансовый клуб» - Билай А.И. (доверенность от 08.08.2019, паспорт); общества с ограниченной ответственностью «Квартал» - Иващенко О.В. (доверенность от 04.12.2017, паспорт, диплом), 

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Управляющая компания «Финансовый клуб» на решение Арбитражного суда Красноярского края от 05 февраля 2019 года по делу № А33-33291/2017 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 02 июля 2019 года по тому же делу,

установил:

акционерное общество «Управляющая компания «Финансовый клуб»(ИНН 7813501616, ОГРН 1117847188711, г. Санкт-Петербург, далее –АО «УК «Финансовый клуб», истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Квартал» (далее –ОГРН 1122468015031, ИНН 2463235902, г. Красноярск, ООО «Квартал», ответчик) о признании прекращенным краткосрочного договора аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС, заключенного между ООО «Коммерц Строй» (правопреемник АО «УК «Финансовый клуб») и ООО «Квартал».

Дело рассмотрено с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Коммерц Строй» (ОГРН 1022402126780, ИНН 2463050757, г. Санкт-Петербург, далее – ООО «Коммерц Строй»), общества с ограниченной ответственностью «Лира»(ОГРН 1177847134695, ИНН 7806266739, г. Санкт-Петербург, далее – ООО «Лира»).

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 05 февраля 2019 года оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 02 июля 2019 года, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, АО «УК «Финансовый клуб» обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить по мотиву неправильного применения судами норм материального права, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению заявителя кассационной жалобы, судами неправильно применены положения статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, что привело к искажению срока действия договора и принятию неверных судебных актов по делу; суды неправильно применили положения пункта 2 статьи 610 и пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает заявитель кассационной жалобы, указывая на то, что спорный договор аренды возобновлен на неопределенный срок. 

Заявляя о несоответствии выводов судов фактическим обстоятельствам дела,АО «УК «Финансовый клуб» в кассационной жалобе приводит доводы о неверном, по его мнению, выводу судов о прекращении договора аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС с 30.09.2017 и необоснованном принятии во внимание выводов, содержащихся во вступившем в законную силу решении Арбитражного суда Красноярского края от10 июля 2018 года по делу № А33-16294/2017.

ООО «Квартал» в отзыве на кассационную жалобу соглашается с судебными актами, просит оставить их без изменения, в удовлетворении кассационной жалобы – отказать. 

Иные лица, участвующие в деле, отзывы на кассационную жалобу не представили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в  информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» – kad.arbitr.ru).

Присутствующий в судебном заседании представитель АО «УК «Финансовый клуб» доводы кассационной жалобы подтвердил, представитель ООО «Квартал» подтвердила доводы отзыва на кассационную жалобу.

Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судами норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и, исходя из доводов, заявленных в кассационной жалобе, Арбитражный суд восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что нежилые помещения № 1, 13, 14, 31, 32, расположенные по адресу: Россия, г. Красноярск, ул. Телевизорная, 1, строение 4, общей площадью 926,80 кв. м, 759,60 кв. м, 288,30 кв. м, 2 293,30 кв. м, 1 385,10 кв. м (кадастровые номера 24:50:01234:00:15023/22.4:1, 24:50:01243:00:15023/22.4:13, 24:50:01243:00:15023/22.4:14, 24:50:01243:00:15023/22.4:31, 24:50:01243:00:15023/22.4:32), соответственно (далее – нежилые помещения), принадлежащее ООО «Коммерц Строй» на праве собственности, переданы последним в залог  С.Р.Р.Б.В. (C.R.R.B.V), закрытое обществом с ограниченной ответственностью (залогодержатель) по договору ипотеки от 15.11.2007 в обеспечение надлежащего и своевременного исполнения обязательствОАО «РТМ» (заемщика) по договору займа от 15.11.2007.

Согласно пункту 5.4 договора ипотеки залогодатель (ООО «Коммерц Строй») не вправе без предварительного письменного согласия залогодержателя (C.R.R.B.V) совершать (в результате совершение как намеренных, так и не преднамеренных действий) сделки, направленные на: заключение договоров субаренды или предоставления прав пользования в отношении любой части предмета ипотеки; продажу, передачу, уступку или отчуждение в отношении предмета ипотеки (или его части) в пользу третьих лиц; или прекращение фактического владения предметом ипотеки, за исключением заключения договоров аренды объектов или их какой-либо части, о чем залогодатель в течение           15 дней с момента подписания соответствующего договора аренды обязуется уведомить залогодержателя.

ООО «Коммерц Строй» (арендодатель) по краткосрочному договору аренды  от 16.03.2012 № К-02/12-КС передал ООО «Квартал» (арендатор) спорные нежилые помещения, указанные в приложении № 1 к договору аренды и расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, 1, строение 4.

По акту приема-передачи от 16.03.2012 имущество передано арендатору. Срок аренды согласован с даты подписания акта до 28.02.2013 (включительно).

В случае, если в течение 1 календарного месяца до момента завершения срока аренды ни одна из сторон письменно не заявит о намерении не продлять отношения по договору, договор как краткосрочный договор аренды автоматически пролонгируется (считается заключенным вновь без необходимости подписания дополнительного соглашения либо текста нового договора) на срок 11 календарных месяцев на условиях настоящего договора (пункт 2.4.2 договора № К-02/12-КС).

Пунктом 4.2.1 договора от 16.03.2012 № К-02/12-КС предусмотрено право арендатора без предварительного письменного согласия арендодателя сдавать помещение в субаренду на условиях, и по своему усмотрению.

Решением Арбитражного суда Красноярского края по делу № А33-3766/2010 от      16 сентября 2010 года по иску «C.R.R.B.V.» к ООО «Коммерц Строй» обращено взыскание на заложенное имущество, в удовлетворении исковых требований к              ОАО «РТМ» отказано. Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 10 мая 2011 года решение Арбитражного суда Красноярского края от16 сентября 2010 года изменено в части установления начальной продажной цены недвижимого имущества. Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28 июля 2011 года решение Арбитражного суда Красноярского края от 16 сентября 2010 года и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от    10 мая 2011 года по делу № А33-3766/2010 оставлены без изменения.

10.05.2016 по результатам открытых торгов в форме публичного предложения ООО «Коммерц Строй» по договору купли-продажи № 03/2016 продалоАО УК «Финансовый клуб» нежилые помещения, расположенные по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Телевизорная, 1, строение 4, являющиеся предметом договора аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС, переход права собственности на вышеуказанные объекты зарегистрирован Управлением Росреестра по Красноярскому краю в декабре 2016 (выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.12.2016 и от 08.12.2016).

12.01.2017 АО УК «Финансовый клуб» уведомило ООО «Квартал» о смене собственника, а также сообщило новые реквизиты для исполнения обязательств по арендной плате, а также иных обязательств, предусмотренных договором.

В заявлении от 06.02.2017 истец уведомил ответчика о прекращении заключенного на неопределенный срок договора аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС по истечении трех месяцев с момента получения заявления. Заявление направлено ответчику 05.02.2017 и возвращено отправителю за истечением срока хранения.

Истец, ссылаясь на то, что право ООО «Квартал» пользования спорным недвижимым имуществом прекратилось, обратился в Арбитражный суд Красноярского края с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суды пришли к выводу о переходе к            АО «УК «Финансовый клуб» при приобретении имущества на торгах обременения в виде права аренды ООО «Квартал», о возобновлении действия краткосрочного договора аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС на тех же условиях на новый срок (11 месяцев), о действии краткосрочного договора аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС между АО «УК «Финансовый клуб» и ООО «Квартал» до 30.09.2017 и, как следствие, об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о признании названного краткосрочного договора прекращенным с 15.05.2017.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа находит правильным вывод судов в части определения окончания срока действия краткосрочного договора аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС.

Имущество, являющееся предметом краткосрочного договора аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС, на момент его заключения находилось в залоге по договору ипотеки от 15.11.2007.

Согласно пункту 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату подписания договора ипотеки и краткосрочного договора аренды) залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу или иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Статья 40 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) предусматривает, что залогодатель вправе без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено федеральным законом, сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при двух условиях: имущество передается для целей, соответствующих его назначению, и срок, на который оно предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства.

Согласно пункту 2 статьи 40 Закона об ипотеке, в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

Пункт 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату подписания договора ипотеки и краткосрочного договора аренды) предоставлял право залогодателю право отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу или иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.  

На основании пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке, с учетом пункта 5.4 договора ипотеки от 15.11.2007 и содержащихся в судебных актах по делу № А33-3766/2010 выводов суды обоснованно признали, что при продаже ООО «Коммерц Строй» с торгов имущества АО «УК «Финансовый клуб» к последнему перешло имущество, обремененное правом аренды ООО «Квартал».

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2.4.2 краткосрочного договора аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС предусмотрено, что в случае, если в течение одного календарного месяца до момента завершения срока аренды ни одна из сторон письменно не заявит о намерении не продлять отношения по договору, договор как краткосрочный договор аренды автоматически пролонгируется (считается заключенным вновь без необходимости подписания дополнительного соглашения либо текста нового договора) на срок одиннадцать календарных месяцев на условиях настоящего договора.

Истолковав условия пункта 2.4.2 краткосрочного договора аренды по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к правомерным выводам о том, что в соответствии с условиями договора продление договора осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. По окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора, так как в договоре отсутствует оговорка об однократности действия данного условия договора.

Данное судами толкование условию договора о его продлении согласуется с позицией, изложенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, суд округа соглашается с выводами судов о том, что краткосрочный договора аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС ежегодно продлевался на одиннадцать месяцев.

При таких обстоятельствах, судами правомерно отклонен довод истца о том, что краткосрочный договор аренды перезаключен на неопределенный срок. Оснований для иной оценки выводов судов у суда кассационной инстанции не имеется.

Утверждение заявителя кассационной жалобы о продлении краткосрочного договора аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС на неопределенный срок основано на неправильном толковании условий договора, в частности пункта 2.4.2, следовательно, подлежат отклонению его доводы о прекращении срока действия заключенного сООО «Квартал» краткосрочного договора аренды с 15.05.2017 и доводы о необходимости учета правила пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в установленных в статье случаях, при этом договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Судами установлено, что истец, желавший прекратить заключенный с ответчиком договор аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС, направил в адрес ответчика заявление от 06.02.2017 о прекращении договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения заявления на основании абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявление направлено ответчику 05.02.2017, согласно описи вложения в ценное письмо.

Вернувшееся за истечением срока хранения почтовое отправление на основании части 3 статьи 54 и статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» расценено судами как полученное ответчиком.

Принимая во внимание, что ответчику в мае 2017 года вследствие действий арендодателя стало известно о его намерении прекратить арендные отношения, а также учитывая, что договор аренды является срочным (продлевался каждый раз на 11 месяцев), суды обоснованно указали, что при наличии возражений арендодателя на дальнейшее продление срока договора, договор прекратил свое действие 30.09.2017.

Аналогичные выводы содержатся во вступившем в законную силу решении Арбитражного суда Красноярского края от 10 июля 2018 года по делу № А33-16294/2017.

Таким образом, суд округа находит правильными выводы судов об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

Ссылка истца на приведенную в кассационной жалобе судебную практику в обоснование довода об однократности пролонгации договора аренды на тот же срок не может быть принята во внимание судом кассационной инстанции, поскольку краткосрочный договор аренды не содержит оговорки об однократности действия данного условия договора.

Доводы кассационной подлежат отклонению, поскольку по существу выражают несогласие с результатами оценки судами доказательств по делу и направлены на их переоценку, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в круг его полномочий.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от 05 февраля 2019 года и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 02 июля 2019 года по настоящему делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 05 февраля 2019 года по делу№ А33-33291/2018 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от02 июля 2019 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий 

Судьи

О.Н. Буркова 

Н.П. Кушнарева 

М.А. Первушина