ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77;

факс: (8452) 74-90-91, http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-18489/2017

г. Саратов

04 мая 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2018 года

Полный текст постановления изготовлен 04 мая 2018 года

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Дубровиной О.А.,

судей  Никольского С.В., Шалкина В.Б.,    

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,   

при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3, действующей на основании доверенности от 16.10.2017 № 3-1059, 

рассмотрев апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Саратовской области от 8 февраля 2018 года по делу №А57-18489/2017, принятое судьёй ФИО4, по исковому заявлению администрации Красноармейского муниципального района Саратовской области, Саратовская область, г. Красноармейск, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2, Саратовская область, г. Красноармейск, (ОГРНИП 304643230300210, ИНН 

<

***>), третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Бриз Плюс», г. Саратов, о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 10 марта 2006 года № 37  за период с 01 августа 2014 года по 31 июля 2017 года в сумме 64 884 рублей 24 копеек, по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 к администрации Красноармейского муниципального района Саратовской области, о признании исполнения обязательств по договору прекращенными, возмещении понесенных расходов в размере 312 598 рублей,  

 

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилась администрация Красноармейского муниципального района Саратовской области (далее по тексту – истец, администрация) с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее по тексту – ответчик, предприниматель, ИП ФИО2) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 10 марта 2006 года  № 37  за период с 01 августа 2014 года по 31 июля 2017 года в сумме 64 884 рублей 24 копеек и его расторжении.

Ответчик, в свою очередь, обратился с встречным иском о признании исполнения обязательств по договору аренды нежилого помещения от 10 марта 2006 год № 37 прекращёнными и возмещении стоимости произведённого капитального ремонта арендованного помещения в размере 312 598 рублей.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 8 февраля 2018 года:

- первоначальные исковые требования удовлетворены частично, - с ИП ФИО2 в пользу администрации взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 10 марта 2006 года № 37 за период с 01 августа 2014 года по 31 июля 2017 года в сумме 64 884 рублей 24 копеек; 

- в остальной части первоначального иска – отказано;

- с ИП ФИО2 в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в сумме 2 595 рублей;

            - в удовлетворении встречных исковых требований – отказано.

Ответчик, не согласившись с данным решением, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований.

Истец, в соответствии со статьёй 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации (далее по тексту - АПК РФ) и определением Двенадцатого  арбитражного апелляционного суда от 16.03.2018, представил возражения на апелляционную жалобу, согласно доводам, которых, просил оставить обжалуемое решение без изменения, жалобу – без удовлетворения, в судебное заседание не прибыл,  о дате, месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещён надлежащим образом путём направления определения, выполненного в соответствии со статьёй 186 АПК РФ в форме электронного документа, посредством его размещения в информационной системе «Картотека арбитражных дел».

Проверив законность вынесенного судебного акта, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и возражений на неё, заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в них  доказательства, на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

Как установлено арбитражным судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, 10 марта 2006 года, между администрацией объединенного муниципального образования Красноармейского района Саратовской области (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключён договор аренды нежилого помещения № 37 (далее по тексту – договор), по условиям которого, арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду нежилые помещения общей площадью 60,9 кв.м, расположенные на первом этаже двухэтажного жилого дома по адресу: г. Красноармейск, Саратовская область,  ул. Богдана Хмельницкого, д. 158, кв. 2, зарегистрированный в установленном законом порядке - 16 мая 2006 года.

Пунктом 2.1 договора установлен срок аренды помещения с момента его государственной регистрации по 10 марта 2026 года.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 14 марта 2007 года к нему, за пользование нежилым помещением арендатор перечисляет арендную плату в местный бюджет в размере 1 802 рублей 34 копеек с учётом НДС за каждый месяц до 10 числа следующего месяца.

Пунктом 5.2 договора предусмотрены обязанности арендатора в том числе, письменно сообщать арендодателю не позднее, чем за 2 месяца о предстоящем возвращении имущества как в связи с окончанием действия договора, так и при досрочном его завершении, сдать имущество арендодателю по акту, в исправном состоянии, с учётом производственных переделок, улучшением и нормального износа.

В силу пункта 7.2 договора, арендатор вправе в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор, письменно уведомив арендодателя за 30 дней и уплатив арендодателю причитающиеся ему платежи в соответствии с настоящим договором. Такое уведомление при наличии доказательств получения его арендодателем - роспись в получении, уведомление о вручении и т.п., считается соглашением сторон о расторжении настоящего договора.

Условиями пункта 7.3 договора установлено, что при неуплате арендатором арендной платы в течение двух месяцев арендодатель имеет право на расторжение договора в одностороннем порядке.

Арендованное помещение передано  арендодателем  и принято арендатором по акту приёма-передачи нежилого помещения от 22 марта 2006 года, подписанным сторонами без замечаний и возражений в отношении его состояния и подтверждающим, что на момент передачи данное помещение находилось в хорошем состоянии, проведён капитальный ремонт, имеются все коммуникации, кроме горячего водоснабжения.

В связи с ненадлежащим исполнением ИП ФИО2 обязанности внесения арендной платы по состоянию на 1 мая 2017 года в сумме 64 884 рублей 24 копеек, администрация направила в его адрес уведомление от 27 апреля 2017 года № 0111/1991 о намерении расторгнуть спорный договор аренды с приложением проекта дополнительного соглашения о его расторжении, оставленное последним без ответа.

Данные обстоятельства явились основанием обращения истца в арбитражный суд с первоначальным иском.

Ответчик, в свою очередь, ссылаясь на невозможность эксплуатации по назначению арендуемого помещения в целях осуществления торговой деятельности, ввиду аварийного состояния здания, в котором оно находится, а также на обстоятельства произведённого им капитального ремонта обратился в суд с встречным иском о признании исполнения обязательств по договору аренды нежилого помещения от 10 марта 2006 год № 37 прекращёнными и возмещении стоимости произведённого капитального ремонта в размере 312 598 рублей.

Арбитражный суд Саратовской области, руководствуясь положениями  статей 309, 310, 606, 607, 608, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), установив факт использования ответчиком в период с 01 августа 2014 года по 31 июля 2017 года арендованного помещения  и прекращения действия спорного договора аренды на момент рассмотрения настоящего дела, ввиду отказа арендодателя от исполнения указанного договора в одностороннем порядке, на основании части 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ, пришёл к выводу об удовлетворении первоначальных исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате за спорный период в сумме 64 884 рублей 24 копеек.

Рассматривая встречные исковые требования и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции исходил из недоказанности ответчиком как факта невозможности использования арендуемого помещения, так и согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений спорного помещения и факта несения им затрат по капитальному ремонту в заявленной к взысканию сумме.

Ответчик, обжалуя постановленный судебный акт, указывает на неправомерность удовлетворения первоначальных исковых требований, в виду освобождения арендуемого помещения с 16 ноября 2016 года.

Судебная коллегия отклоняет данный довод жалобы, как не подтверждённый материалами дела, исходя из следующего.

 Согласно пункту 1 статьи 408 ГК РФ, обязательство прекращается его надлежащим исполнением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

            Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

            При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).

В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определёнными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

По смыслу указанных норм права,  допустимым доказательством возврата арендодателю объекта найма может являться только обоюдно подписанный контрагентами документ, в котором имеются сведения данного содержания.

Ответчик, в нарушение требований вышеназванных норм права,  доказательств возврата объекта аренды после 16 ноября 2016 года, подписанного сторонами, в материалы дела не представил.

Кроме того, как установлено арбитражным судом первой инстанции, ИП ФИО2 не соблюдены требования пунктов 7.2 и 5.2 договора аренды по уведомлению арендодателя о расторжении договора аренды и возврате арендуемого имущества.

Так, согласно пункту 7.1 договора, любые изменения и дополнения к нему действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны сторонами или уполномоченными на то представителями сторон.

Арендатор вправе в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор, письменно уведомив арендодателя за 30 дней и уплатив арендодателю причитающиеся ему платежи в соответствии с настоящим договором (пункт 7.2 договора).

В пункте 5.2 договора перечислены обязанности арендодателя, одна из который, письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 2 месяца о предстоящем возвращении имущества как в связи с окончанием действия договора, так и при досрочном его завершении, сдать имущество арендодателю по акту, в исправном состоянии, с учётом производственных переделок, улучшением нормального износа.

С учётом вышеуказанных условий договора, предусматривающих обязанность арендатора по письменному уведомлению арендодателя о его расторжении в одностороннем порядке за 30 дней и не позднее, чем за 2 месяца о предстоящем возвращении имущества при досрочном его завершении,  а также  обязанность арендатора по возврату арендуемого помещения по акту приёма-передачи, вывод арбитражного суда первой инстанции об отнесении на ответчика обязанности по внесению арендных платежей за спорный период является правомерным, соответствующим условиям договора и материалам дела.

Также не принимаются судебной коллегией доводы жалобы о невозможности использования арендуемого помещения в связи с его аварийным состоянием и непригодности на момент передачи в аренду, в виду издания администрацией Красноармейского муниципального района распоряжения от 15 ноября 2007 года № 715-р о признании непригодным для постоянного проживания многоквартирного жилого дома № 158 по улице Богдана Хмельницкого в городе Красноармейске Саратовской области, и включением данного дома в муниципальную программу «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда на территории Красноармейского муниципального района на 2013-2017 годы», утверждённой постановлением главы администрации Красноармейского муниципального района 28.03.2013 за № 254, с изменениями от 30.06.2015, как являющиеся повторением возражений на первоначальное исковое заявление и обоснованием встречных исковых требований.

По общим правилам статей 606, 614 ГК РФ, арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование, при этом арендатор обязан вносить плату за фактическое пользование объектом аренды. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Абзацем 2 указанной нормы законодатель установил, что при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо самостоятельно устранить эти недостатки, потребовав от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были заранее оговорены арендодателем при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверке его исправности при заключении договора.

Таким образом, из анализа названных норм права следует, что способы защиты гражданских прав арендатора при нарушении обязательств арендодателем по передаче в аренду имущества в состоянии соответствующем условиям договора и назначению имущества, определены законом.

Ответчик ни одним из вышеперечисленных способов защиты гражданских прав арендатора, в установленном законом порядке не воспользовался, в соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ никаких действий, предоставленных для возмещения недостатков имущества не совершил, действий к досрочному расторжению договора и возврату арендодателю недвижимого имущества в связи с невозможностью его использования по целевому назначению в спорный период не  предпринял, в связи с чем, у него отсутствуют правовые основания для одностороннего отказа от уплаты арендных платежей за период до расторжения спорного договора аренды.

Ссылка ответчика в обоснование довода жалобы об освобождении спорного помещения с 16 ноября 2016 года в виду заключения им с ФИО5 договора аренды от 16 ноября 2016 года, отклоняется судебной коллегией, поскольку, заключение иного договора аренды не свидетельствует о прекращении спорного договора  аренды и возврате арендуемого помещения арендодателю.

С учётом вышеизложенного, при подтверждении материалами дела факта передачи арендодателем арендатору арендуемого помещения и его невозврата до момента расторжения договора аренды арендодателем, обстоятельства его использования или неиспользования арендатором, как и обстоятельства признания жилого дома непригодным для постоянного проживания, не свидетельствует о невозможности его фактического использования в спорный период и не влияют на обязанность арендатора по внесению арендных платежей до момента расторжения спорного договора аренды и возврата арендованного имущества, в соответствии с требованиями статьи 622 ГК РФ.

Кроме того, как установлено арбитражным судом первой инстанции и подтверждено имеющимся в материалах дела соглашением о предоставлении другого жилого помещения от 06 июня 2017 года, заключённого между администрацией и собственниками жилой комнаты № 10 в квартире 2 в доме 158 по ул. Б. Хмельницкого города Красноармейска Саратовской области, жильцы расселяемые администрацией из спорного дома пользовались своими помещениями до 6 июня 2017 года.

При этом, ссылка ответчика на недостоверность вышеназванного соглашения, не принимается апелляционным судом, поскольку ответчик стороной данного соглашения не является, оно не оспорено и не признано недействительным в установленном законом порядке.

Также отклоняется довод жалобы о неправомерности отказа в удовлетворении встречных требований о взыскании стоимости произведённого капитального ремонта в размере 312 598 рублей,  в виду подтверждения факта их несения имеющимися в материалах дела доказательствами: договором оказания услуг от 28.06.2006 № 116/2006 на производство капитального ремонта, ведомостями и сводно – сметным расчётом, в силу следующего.

Гражданским кодексом Российской Федерации установлены специальные правила возмещения арендатором затрат на неотделимые улучшения арендованного имущества.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счёт капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определено договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: 

- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть её в счёт арендной платы; 

-   потребовать соответственного уменьшения  арендной  платы;  

-   потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 623 ГК РФ произведённые арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды; в случае, когда арендатор произвёл за счёт собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ, иначе у него не будет возможности выразить свое отношение (согласие либо несогласие) к производимым улучшениям.

В соответствии с пунктом 3 статьи 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведённых арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Исходя из положений данных норм права затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, при условии, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества, соответственно, в предмет доказывания входят следующие обстоятельства: 

-  улучшение арендатором арендованного имущества; 

-  выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; 

- отнесение результатов произведённых работ к неотделимым улучшениям арендованного имущества; 

-  действительная стоимость произведённых улучшений; 

- выполнение улучшений арендованного имущества за счёт собственных средств.

В соответствии с пунктом 4.2 договора аренды, арендатор имеет право в том числе, осуществлять по письменному согласованию с арендодателем капитальный ремонт, инженерно-техническое переоборудование, перепланировку помещения.

Пунктом 6.1 договора, предусмотрено, что в случае проведения арендатором, по письменному согласованию с арендодателем, капитального ремонта, инженерно-технического переоборудования и иных улучшений арендуемого имущества арендодатель возмещает арендатору произведённые арендатором соответствующие затраты.

Как указывалось ранее, в подтверждение факта передачи арендованного помещения арендодателем арендатору между сторонами был подписан акт приёма-передачи нежилого помещения от 22 марта 2006 года, которым установлено хорошее состояние спорного помещения на момент его передачи с  проведением в нём  капитального ремонта и наличием всех коммуникаций, кроме горячего водоснабжения.

ИП ФИО2, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ, в материалы дела не представлены доказательства согласования с арендодателем намерения произвести в спорном помещении капитального ремонта и производство неотделимых улучшений, так и доказательства необходимости произведения такого ремонта.

При этом, арбитражный суд первой инстанции, исследовав и оценив, в порядке статей 67, 68, 71 АПК РФ, имеющиеся в  материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, правомерно не принял в качестве надлежащих доказательств несения ответчиком затрат представленные им документы.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71 и 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67 и 68 АПК РФ об относимости и допустимости доказательств.

Согласно пункту 2 статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Представленные ИП ФИО2 названные документы, в силу требований статьей 67, 68  АПК РФ, не могут являться достаточным доказательством размера заявленных затрат исходя из следующего.

Условиями пункта 1 статьи 702 ГК РФ установлено, что по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать её результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Из разъяснений, данных в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда», следует, что основанием для возникновения обязательства заказчика по оплате выполненных работ является сдача результата работ заказчику.

Доказательств, подтверждающих факт выполнения работ по ремонту помещения и стоимость таких затрат в заявленном к взысканию размере – 312 598 рублей, а именно: акты о приёмке выполненных работ по форме КС-2, справки о стоимости выполненных работ и затрат, расходные и товарные накладные, платёжные поручения о перечислении денежных средств за ремонт, ответчиком, в нарушение положений статьи 65 АПК РФ, в материалы дела не представлено.

С учётом вышеуказанных обстоятельств, арбитражный суд первой инстанции пришёл к правомерному выводу о недоказанности ответчиком как согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений спорного помещения и факта несения им затрат по капитальному ремонту в заявленной к взысканию сумме.

Иных доводов и оснований к отмене обжалуемого судебного акта апелляционная жалоба не содержит.

Согласно статье 270 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются:

1) неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными;

3) несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким образом, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, являются обоснованными, постановленными при правильном применении норм материального и процессуального права, полной и всесторонней оценке имеющихся в деле доказательств, вследствие чего, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, решение суда, - отмене.

          Руководствуясь статьями  268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

 

                                                              ПОСТАНОВИЛ:

 

            Решение арбитражного суда Саратовской области от 8 февраля 2018 года по делу №А57-18489/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2, - без удовлетворения.

            Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                         О.А. Дубровина

 

Судьи                                                                                                          С.В. Никольский

 

                                                                                                          В.Б. Шалкин