ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-33176/2016

город Ростов-на-Дону

30 августа 2017 года

15АП-12136/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2017 года

Полный текст постановления изготовлен 30 августа 2017 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

при участии:

от истца: представитель ФИО2, паспорт, по доверенности  от 20.10.2016;

от ответчика: представитель ФИО3, паспорт, по доверенности от 20.06.2017;  

от третьего лица: представитель не явился, извещено,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея 

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 04.04.2017 по делу № А32-33176/2016 (судья Гордюк А.В.)

по иску акционерного общества «Пластформ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ответчику Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае

при участии третьего лица: общества с ограниченной ответственностью «Аудиторско - консалтинговый центр»

о признании недостоверной величины рыночной стоимости объектов оценки,

                                 УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Пластформ» (далее - АО «Пластформ», истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - ответчик) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объектов оценки: нежилого здания «Клуб, медпункт», литер «М», общей площадью 654,5 кв. м., кадастровый номер 23:38:0104036:206 в размере 8 641 364 рубля (с учетом НДС), нежилого здания «Санаторий-профилакторий», литер О, общей площадью 1407,4, кадастровый номер 23:38:0104036:205 в размере 17 370 131 рубль (с учетом НДС); нежилого здания «Столовая», литер Н, общей площадью 3146,1, кадастровый номер 23:38:0104036:204 в размере 25 392 173 рубля (с учетом НДС), рассчитанную оценщиком ООО «Аудиторско-консалтинговый центр» ФИО4, указанную ответчиком в п. 2.1. проекта договора купли-продажи находящегося в федеральной собственности имущества, подлежащего заключению между АО «Пластформ» и ответчиком на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 20 мая 2014 года по делу №А32-4033/2014; обязать ответчика заключить с АО «Пластформ» договор купли-продажи находящегося в федеральной собственности имущества на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 20 мая 2014 года по делу №А32-4033/2014 по цене, определенной в ходе рассмотрения настоящего спора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Аудиторско-консалтинговый центр».

Определением от 16.01.2017 по делу назначена судебная экспертиза, которая поручена эксперту ООО «Эксперт-Гарант» (350087, г. Краснодар, ул. Алуштинская, 38/1) ФИО5  для определения рыночной стоимости объектов:

- литер «О» - «Санаторий-профилакторий», общей площадью 1407,4 кв. м., кадастровый номер 23:38:0104036:204;

- литер «М» - «Клуб, медпункт», общей площадью 654,5 кв. м., кадастровый номер 23:38:0104036:206;

- литер «Н» - «Столовая», общей площадью 3146,1 кв. м., кадастровый номер 23:38:0104036:204, расположенных по адресу: 

<

...>.

В связи с поступлением материалов экспертизы определением от 03.03.2017 производство по делу возобновлено.

Решением от 04.04.2017 иск удовлетворен. Признана недостоверной величина рыночной стоимости объектов оценки: нежилого здания «Клуб, медпункт», литер «М», общей площадью 654,5 кв. м., кадастровый номер 23:38:0104036:206 в размере 8 641 364 рубля (с учетом НДС), нежилого здания «Санаторий-профилакторий», литер О, общей площадью 1407,4, кадастровый номер 23:38:0104036:205 в размере 17 370 131 рубль (с учетом НДС); нежилого здания «Столовая», литер Н, общей площадью 3146,1, кадастровый номер 23:38:0104036:204 в размере 25 392 173 рубля (с учетом НДС), рассчитанную оценщиком ООО «Аудиторско-консалтинговый центр» ФИО4, указанную Территориальным управлением федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае в п. 2.1. проекта договора купли-продажи находящегося в федеральной собственности имущества, подлежащего заключению между АО «Пластформ» и Территориальным управлением федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 20 мая 2014 года по делу №А32-4033/2014. Суд обязал ответчика заключить с истцом договор купли-продажи находящегося в федеральной собственности имущества на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 20 мая 2014 года по делу №А32-4033/2014 по цене 12 100 000 рублей. 

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 04.04.2017 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель указывает, что при принятии решения о предоставлении в аренду объектов недвижимого имущества ответчик руководствовался оценкой их рыночной стоимости, установленной при обращении к экспертной организации ООО «Аудиторско-консалтинговый центр». Истец, не согласившись с оценкой рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, обратился в суд с иском о признании недостоверной величины рыночной стоимости объектов. В рамках настоящего дела по заявлению истца была проведена судебная экспертиза об оценке стоимости недвижимого имущества. Заключением судебной экспертизы стоимость недвижимого имущества определена в  меньшем размере, чем стоимость по заключению оценочной организации ответчика. При вынесении судом решения не дана оценка заключению оценочной организации, к которой обращался ответчик, что свидетельствует о нарушениях процессуальных норм права и является основанием для отмены решения.

В судебное заседание третье лицо, надлежащим образом уведомленное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечило. Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие третьего лица в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. 

   Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20 мая 2014 года по делу №А32-4033/2014 суд признал незаконным решение Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество) от 21 ноября 2013 года № ИА-03/54259 об отказе ЗАО «Пластформ» (в настоящее время - АО «Пластформ») в предоставлении первоочередного права на приобретение следующих объектов недвижимости в собственность: литер «О» - «Санаторий-профилакторий», общей площадью 1407,4 кв. м, литер «М» - «Клуб, медпункт», общей площадью 654,5 кв. м, литер «Н» - «Столовая», общей площадью 3146,1 кв. м по адресу: 

<

...>.

Данным решением суд обязал Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) и Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (ТУ Росимущества в Краснодарском крае) устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ЗАО «Пластформ» путем принятия решения о передаче следующих объектов в собственность ЗАО «Пластформ» по рыночной цене: литер «О» - «Санаторий-профилакторий», общей площадью 1407,4 кв. м, литер «М» - «Клуб, медпункт», общей площадью 654,5 кв. м, литер «Н» - «Столовая», общей площадью 3146,1 кв. м по адресу: 

<

...>.

Суды при рассмотрении дела №А32-4033/2014 сделали вывод о том, что общество имеет право на первоочередное приобретение спорного имущества по рыночной цене в соответствии с законодательством, действовавшим до вступления в силу Закона N 178-ФЗ. Ранее действующее законодательство предусматривало внесение изменений в план приватизации и его утверждение. Поскольку реализация данного порядка в настоящее время не возможна, подлежит применению порядок, предусмотренный пунктом 16 статьи 43 Закона N 178-ФЗ, а именно продажа имущества по рыночной цене.

В силу положений части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные акты по делу  №А32-4033/2014  имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.

В соответствии с пунктом 16 статьи 43 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» при выявлении имущества, подлежащего внесению в уставный капитал открытого акционерного общества и не включенного при его создании в состав приватизированного имущества, указанному обществу предоставляется первоочередное право приобретения такого имущества по рыночной цене.

АО «Пластформ» получив исполнительный лист на принудительное исполнение решения Арбитражного суда Краснодарского края от 20 мая 2014 года по делу №А32-4033/2014  обратилось в службу судебных приставов-исполнителей.

26.11.2015 судебным приставом-исполнителем по Центральному округу г. Краснодара и 30.11.2015 судебным приставом-исполнителем МО по ОИПНХ УФССП России по Москве возбуждены исполнительные производства.

В ходе совершения исполнительных действий ТУ Росимущества в Краснодарском крае своим письмом от 26 июля 2016 года № 08/11255 направило АО «Пластформ» проект договора купли-продажи, находящегося в федеральной собственности имущества, данное письмо АО «Пластформ» получено 02.08.2016 года.

Согласно п. 2.1. представленного ответчиком проекта договора, цена имущества с учетом НДС составляет 51 403 668 руб. (пятьдесят один миллион четыреста три тысячи шестьсот шестьдесят восемь рублей). Цена имущества установлена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества №ОФ/2016-027/25 от 18.06.2016, подготовленным ООО «Аудиторско-консалтинговый центр».

Ознакомившись с представленным проектом договора АО «Пластформ» выразило несогласие со стоимостью имущества и запросило указанный отчет об оценке, что подтверждается письмом АО «Пластформ» от 12 августа 2016 года № 254, принятым ТУ Росимущества в Краснодарском крае 15 августа 2016 года.

18.08.2016 ТУ Росимущества в Краснодарском крае представило АО «Пластформ» отчет об оценке, подготовленный оценщиком ООО «Аудиторско-консалтинговый центр» ФИО4, из которого следует, что рыночная стоимость нежилого здания «Клуб, медпункт», литер «М», общей площадью 654,5 кв. м, кадастровый номер 23:38:0104036:206 составляет 8 641 364 рубля (с учетом НДС); рыночная стоимость нежилого здания «Санаторий-профилакторий», литер О, общей площадью 1407,4, кадастровый номер 23:38:0104036:205 составляет 17 370 131 рубль (с учетом НДС); рыночная стоимость нежилого здания «Столовая», литер Н, общей площадью 3146,1, кадастровый номер 23:38:0104036:204 составляет 25 392 173 рубля (с учетом НДС). Итого, 51 403 668 рублей.

Несогласие с предложенной ценой выкупа имущества послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции исходил из следующего.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанно с реализацией положения приведенного выше (ранее действовавшего) пункта 16 статьи 43 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно которого при выявлении имущества, подлежащего внесению в уставный капитал открытого акционерного общества и не включенного при его создании в состав приватизированного имущества, указанному обществу предоставляется первоочередное право приобретения такого имущества по рыночной цене.

Поскольку в данном случае заключение договора купли-продажи для стороны, направившей проект, то есть для ТУ Росимущества в Краснодарском крае, является обязательным, то рассмотрение судом возникших разногласий по цене должно производиться на основании положения статьи 445 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

В силу ст. 8 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В соответствии со ст. 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Для установления значимых по делу обстоятельств Арбитражный суд Краснодарского края назначил проведение судебной экспертизы.

Экспертиза проводилась в период с 18.01.2017 по 14.02.2017 с осмотром объекта 26.01.2017, стороны об осмотре объектов уведомлены телеграммами. 

В соответствии с представленным заключением ООО «Эксперт-Гарант» от 14.02.2017, рыночная стоимость спорных объектов составила: - литер «О» - «Санаторий-профилакторий», общей площадью 1407,4 кв. м, кадастровый номер 23:38:0104036:204 - 6 660 000 рублей; - литер «М» - «Клуб, медпункт», общей площадью 654,5 кв. м., кадастровый номер 23:38:0104036:206 - 2 210 000 рублей; - литер «Н» - «Столовая», общей площадью 3146,1 кв. м, кадастровый номер 23:38:0104036:204 - 3 230 000 рублей.

При этом, оценив представленный ранее внесудебный отчет об оценке рыночной стоимости спорных объектов, подготовленный ООО «Аудиторско-консалтинговый центр», и экспертное заключение, подготовленное ООО «Эксперт-Гарант», суд первой инстанции исходил из следующего.

В отчете ООО «Аудиторско-консалтинговый центр» в разделе технические характеристики, текущее состояние объектов указаны следующие сведения.

1. литер «М» - «Клуб, медпункт», общей площадью 654,5 кв. м, кадастровый номер 23:38:0104036:206. Здание не эксплуатируется длительное время. Техническое состояние конструкций здания оценивается как «Удовлетворительное». Фундамент имеет множественные трещины, следы-увлажнения цоколя и стен, выпячивание отдельных участков, значительное выпирание грунта признаки неравномерной осадка фундамента, местами разрушение отделочного покрытия фундамента и швов кладки в цокольной части. Стены имеют массовое отпадение штукатурки; выветривание швов; ослабление кирпичной кладки стен, карниза, перемычек с выпадением отдельных кирпичей; высолы и следы увлажнения, под оконными проемами, выпадение кирпичей, незначительное отклонение от вертикали. Диагональные трещины по углам простенков, вертикальные трещины по перемычкам и в местах соединений с перекрытиями. В перекрытиях трещины, прогибы, следы протечек или: промерзаний в местах примыкания к наружным стенам. Лестничные площадки имеют трещины поперек рабочего пролета, выбоины и сколы местами в ступенях, перила изношены. В кровле отмечены отколы и трещины, протечки, ослабление креплений листов к обрешетке, неглубокие трещины в железобетонных стропильных балках и плитах. В полах в бетонной части имеются стирание поверхности в ходовых местах; выбоины до 0,5 м2 на площади до 25 %. Паркет имеет отставание. клепок от основания на значительной площади (заметные вздутия, скрип и глухой шум при ходьбе), отсутствие клепок местами до 0,5 м2; сильная истертость; массовое коробление, отдельные просадки и повреждения основания. Оконные проемы 50% деревянные двойные створные 50% - металлопластиковые одинарные глухие, деревянные оконные проемы имеют существенный износ, переплеты рассохлись, покоробились и расшатаны в углах; часть приборов повреждена или отсутствует; нижний брус оконного переплета и подоконная доска поражены гнилью, древесина расслаивается. Дверные полотна осели или; имеют неплотный притвор по периметру коробки, приборы частично утрачены или неисправны, дверные коробки (колоды) перекошены и расшатаны наличники повреждены, а местами утрачены, обвязка полотен повреждена. Состояние отделки характеризуется выпучиванием и отпадением штукатурки и листов местами более 10 м2 на площади до 5 % выгорание, отставание обоев и бумажной основы, трещины и разрывы на всей площади, окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился; местами, отслоения и вздутия, массовые пятна и отпадение окрасочного слоя со шпаклевкой. В состоянии санитарно-электротехнических устройств имеются неисправность смесителей и запорной арматуры; следы ремонта трубопроводов и магистралей (хомуты, заплаты, замена отдельных участков), коррозия элементов системы. Полная потеря эластичности изоляции проводов/ значительные повреждения магистральных и сетей приборов, следы ремонта системы с частичной заменой сетей и приборов (провесы Проводов, повреждения шкафов, щитков, ВРУ).

2. литер «О» - «Санаторий-профилакторий», общей площадью 1407,4 кв. м, кадастровый номер 23:38:0104036:204. Здание не эксплуатируется длительное время. Техническое состояние конструкций здания оценивается как «Удовлетворительное». Фундамент имеет множественные трещины, следы увлажнения цоколя и стен, выпучивание отдельных участков, значительное выпирание грунта признаки неравномерной осадки фундамента, местами разрушение отделочного покрытия фундамента и швов кладки в цокольной части. Стены имеют массовое выветривание швов; ослабление кирпичной кладки стен, карниза, перемычек с выпадением отдельных кирпичей; высолы и следы увлажнения, под оконными проемами, выпадение кирпичей, незначительное' отклонение от вертикали. Диагональные трещины по углам простенков, вертикальные трещины по перемычкам и в местах соединений с перекрытиями. В перекрытиях трещины, прогибы, следы протечек или промерзаний в местах примыкания к наружным стенам, поперечные трещины в плитах без оголения арматуры, прогиб. Лестничные площадки имеют трещины поперек рабочего пролета, выбоины и сколы местами в ступенях, трещины в сопряжениях маршевых плит с несущими конструкциями, перила изношены. В кровле отмечены отколы и трещины, протечки, ослабление креплений листов к обрешетке, неглубокие трещины в железобетонных стропильных балках и плитах. В полах в бетонной части имеются стирание поверхности в ходовых местах; выбоины до 0,5 м2 на площади до 25 % Паркет имеет отставание клепок от основания на значительной площади (заметные вздутия, скрип и глухой ;шум при ходьбе), отсутствие клепок местами до 0,5 м2; Сильная истертость; массовое коробление, отдельные просадки и повреждения основания. Дверные полотна осели или имеют неплотный притвор по периметру коробки, приборы частично утрачены или неисправны, дверные коробки (колоды) перекошены и расшатаны наличники повреждены, а местами утрачены, обвязка полотен повреждена. Состояние отделки характеризуется глубокими трещинами, мелкими пробоинами, отслоением накрывочного слоя местами выпучивание или отпадение штукатурки, при простукивании легко отстаёт или разбирается руками, частичное выпадение или неплотное прилегание плиток сохранившиеся плитки легко снимаются, выгорание, отставание обоев и бумажной основы, трещины и разрывы на всей площади, окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился; местами отслоения и вздутия, массовые пятна и отпадение окрасочного слоя со шпаклевкой. В состоянии санитарно-электротехнических устройств имеются неисправность смесителей и запорной арматуры; следы ремонта трубопроводов и магистралей (хомуты, заплаты, замена отдельных участков), коррозия элементов системы. Полная потеря эластичности изоляции проводов, значительные повреждения магистральных и сетей приборов, следы ремонта системы с частичной заменой сетей и приборов (провесы проводов, повреждения шкафов, щитков, ВРУ).

3. литер «Н» - «Столовая», общей площадью 3146,1 кв. м, кадастровый номер 23:38:0104036:204. Здание не эксплуатируется длительное время. Техническое состояние конструкций здания оценивается как «Неудовлетворительное». Фундамент имеет множественные трещины, следы увлажнения цоколя и стен, выпучивание отдельных участков, значительное выпирание грунта признаки неравномерной осадки фундамента, местами нарушение монолитности кладки и разрушение фундамента, выщелачивание раствора из швов кладки, выпадение кладки и разрушения в цокольной части. Стены имеют массовое выветривание швов; ослабление кирпичной кладки стен, карниза, перемычек с выпадением отдельных кирпичей; высолы и следы увлажнения, под оконными проемами, выпадение кирпичей, незначительное отклонение от вертикали. Диагональные трещины по углам простенков, вертикальные трещины по перемычкам и в местах соединений с перекрытиями, ослабление и частичное разрушение кладки. Массовые трещины, деформации и разрушение, протечки и промерзание в местах сопряжения стен с перекрытиями. В перекрытиях развивающиеся трещины у опорных участков плит, прогибы трещины, прогибы, следы протечек или промерзаний в местах примыкания к наружным стенам, следы постоянного увлажнения бетона атмосферными и агрессивными водами, оголение и сильная коррозия арматуры, местами разрывы арматуры, крупные выбоины и сколы бетона в сжатой зоне, отслоение бетона и обнажение ребер верхних плит, местами отмечена начальная стадия разрушения конструкций. Лестничные площадки имеют трещины поперек рабочего; пролета, выбоины и сколы местами в ступенях, трещины в сопряжениях маршевых плит с несущими конструкциями, перила изношены, местами сквозные трещины в площадках, ограждающая решетка расшатана. В кровле отмечены массовые протечки, отслоения покрытия от основания, отсутствие частей покрытия. В полах массовые протечки через междуэтажное перекрытие, массовые разрушения покрытия и основания. Дверные коробки повреждены, местами полное расшатывание дверных полотен и коробок (колод), массовые поражения гнилью, наличники местами утрачены, отсутствие большей части дверных коробок. Оконные переплеты, коробка и подоконная доска имеют массовые разрушения, поражены гнилью и жучком, створки не открываются или выпадают, полное отсутствие остекления. Состояние отделки характеризуется массовыми отслоениями штукатурного слоя и листов, повреждениями основания выпучиванием и отпадением штукатурки большими массивами. Массовое разрушение и отсутствие плитки, сохранившиеся плитки легко снимаются, раствор основания разрушен. В состоянии санитарно-электротехнических устройств установлено полное отсутствие санитарно-технических приборов, массовое повреждение трубопроводов (стояков и магистралей), сильное поражение ржавчиной. В системе электрооборудования неисправность системы проводки, щитков, приборов, ВРУ, отсутствие части приборов; оголение проводов; следы больших ремонтов (провесы проводов, повреждения шкафов, щитков, ВРУ).

С учетом изложенных характеристик оцениваемых зданий суд первой инстанции правомерно счел необоснованным применение ООО «Аудиторско-консалтинговый центр» объектов-аналогов, которые заявлены как новые объекты в хорошем состоянии или удовлетворительном состоянии с применением поправочных коэффициентов к цене предложения от 16% до 62,2%. Основания применения к объектам-аналогам оценок технического состояния как хорошее и удовлетворительное не обоснованы. 

Из пояснений участвующих в деле лиц следует, что признанное неудовлетворительным здание столовой имеет следы пожара. Представители ответчика в судебном заседании суда первой инстанции указанные обстоятельства не опровергли. Данный факт послужил основанием того, что специалисты ООО «А-Коста»  (ранее назначенное судом экспертное учреждение) не смогли дать заключение ввиду возможного наличия скрытых дефектов, способных значительно снизить рыночную стоимость здания столовой.

При этом ООО «Аудиторско-консалтинговый центр» определил рыночную стоимость здания после пожара в неудовлетворительном состоянии в 25 392 173 рубля.

Оценивая судебное экспертное заключение, предоставленное ООО «Эксперт-Гарант», Арбитражный суд Краснодарского края установил, что расчет физического износа санатория-профилактория установлен в 45%, клуба, медпункта  в 54%, а столовой в 72%.

Рыночная стоимость спорных объектов определена затратным подходом с учетом рыночной стоимости права аренды соответствующих земельных участков.

Суд оценил судебное экспертное заключение и правомерно посчитал, что заключение по форме и содержанию соответствует требованиям Закона «Об оценочной деятельности» и Федеральному закону от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Судебный эксперт выбрал реальные аналоги объектов, сходные по своим характеристикам с исследуемыми объектом. Заключение является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость исследуемых объектов. Доказательства, свидетельствующие о недостоверности выводов, сделанных в экспертном заключении, в материалы дела не представлены.

С учетом изложенного суд первой инстанции указал, что величина рыночной стоимости спорных объектов, определенная оценщиком ООО «Аудиторско-консалтинговый центр», является недостоверной, договор купли-продажи во исполнение решения Арбитражного суда Краснодарского края от 20 мая 2014 года по делу №А32-4033/2014 надлежит заключить по цене определенной по результатам судебной экспертизы по настоящему делу в размере  12 100 000 рублей.

Доводы апелляционной жалобы о том, что при вынесении решения судом не дана оценка внесудебному заключению оценочной организации, к которой обращался ответчик, опровергается обжалуемым решением, из которого следует, что суд первой инстанции подробно проанализировал  представленное ответчиком внесудебное экспертное заключение, выполненное ООО «Аудиторско-консалтинговый центр» на предмет его достоверности и указал на его пороки.

Мотивированные доводы ответчика о недостоверности выводов судебной экспертизы не приведены. Ответчик ходатайства о назначении по делу дополнительной или повторной экспертизы не заявил. В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.04.2017 по делу №А32-33176/2016 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий М.Г. Величко

СудьиЮ.И. Баранова

И.В. Пономарева