АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-31698/2024

г. Краснодар

28 января 2026 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2026 года

Постановление в полном объеме изготовлено 28 января 2026 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Авдяковой В.А., судей Епифанова В.Е. и Малыхиной М.Н., в отсутствие в судебном заседании заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Автодор» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), заинтересованного лица – Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.08.2025 по делу № А53-31698/2024, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Автодор» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее – управление) о признании незаконным отказа от 14.07.2024 № 61-НЗ-10/8067 в реализации преимущественного права на приобретение имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации: нежилого здания с кадастровым номером 61:55:0010803:32 площадью 1079,7 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, и земельного участка с кадастровым номером 61:55:0010803:322 площадью 21 980 кв. м; возложении на управление обязанности заключить договор купли-продажи имущества по цене 12 535 тыс. рублей, определенной на основании отчета ООО «Центр экспертизы и оценки "НовЭкс"» от 31.05.2024 № 062-н/2024 об оценке объекта недвижимости с рассрочкой на пять лет.

Решением суда от 08.08.2025 признан незаконным отказ управления. Суд обязал заинтересованное лицо устранить допущенные нарушения по заявлению общества путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», распределил судебные расходы.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2025 в удовлетворении ходатайства управления о восстановлении пропущенного срока на подачу апелляционной жалобы отказано, жалоба возвращена заявителю.

В кассационной жалобе управление просит решение суда от 08.08.2025 отменить, в удовлетворении заявления отказать. Жалоба мотивирована следующим. Лицо, требующее предоставления земельного участка под объектом недвижимости в аренду или собственность, должно представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости в заявленных целях. Общество при обращении в управление представило строительно-техническое заключение от 06.09.2023 № 375-С23 о неделимости земельного участка. Управлением в оспариваемом отказе обществу сообщено о необходимости представить землеустроительное заключение, основанное на фактическом использовании объекта недвижимости с указанием площади земельного участка исключительно для эксплуатации объекта недвижимости. Такое заключение заявителем не представлено. Оспаривание отказа управления направлено на его подмену судебным решением. По результатам судебной экспертизы вопрос о площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, не разрешен. В экспертном заключении сделан вывод о том, что для эксплуатации объекта недвижимости необходима площадь в размере 9449 кв. м. Эксперт пришел к выводу о неделимости земельного участка ввиду невозможности обеспечения доступа к образуемому (сохраняющемуся) участку. Однако обоснование невозможности установления сервитута для обеспечения доступа к проходу или проезду от земельного участка общего доступа экспертом не приведено. Эксперт указал также на архитектурно-планировочное решение застройки – размещение лаборатории бруцеллеза в восточной части и торговых павильонов в северной части. Между тем по сведениям Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке расположен только один объект капитального строительства – здание (лаборатория бруцеллеза) с кадастровым номером 61:55:0010803:32, иные объекты капитального строительства отсутствуют. Эксперт при разрешении поставленных судом вопросов неправомерно исходил из наличия на земельном участке торговых павильонов, которые не стоят на государственном кадастровом учете и не являются объектами недвижимости, следовательно, не могут учитываться при формировании земельного участка. Общество является единственным арендатором объекта недвижимости и земельного участка. Данное федеральное имущество иными лицами не используется. На основании изложенного управление полагает, что заключение от 07.05.2025 № 31-А не могло быть положено в основу выводов суда.

Участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).

От общества 25.01.2026 в электронном виде поступило ходатайство об отложении судебного заседания, мотивированное занятостью представителя в ином судебном заседании, содержащее возражение на доводы кассационной жалобы и дополнительные доказательства.

Изучив доводы ходатайства, суд округа отказывает в его удовлетворении. В силу части 3 статьи 284 Кодекса неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства. Общество извещено о времени и месте судебного заседания, имело возможность обеспечить участие представителя (при наличии такой необходимости для общества). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Суд округа также отказывает в принятии документов, приложенных к ходатайству общества. Как разъяснено в абзацах втором и третьем пункта 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде кассационной инстанции» (далее – постановление Пленума № 13), новые и (или) дополнительные доказательства, имеющие отношение к установлению обстоятельств по делу, судом кассационной инстанции не принимаются. Если лицо, участвующее в деле, представило в суд кассационной инстанции дополнительные доказательства, не представленные им в суд первой, апелляционной инстанции, в том числе, вместе с отзывом на кассационную жалобу, то такие доказательства судом кассационной инстанции к материалам дела не приобщаются и при необходимости возвращаются. С учетом изложенного основания для приобщения к материалам дела представленных обществом документов отсутствуют. При рассмотрении кассационной жалобы управления названные документы судом округа не учитываются. Поскольку ходатайство поступило в электронном виде, суд не возвращает приобщенные к нему документы по почте.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, возражениях общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение суда подлежит отмене, дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как видно из искового заявления, управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды имущества от 15.06.2021 № 17/21, составляющего государственную казну Российской Федерации, расположенного по адресу: 

<

...>.

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду нежилое здание (лаборатория бруцеллеза) площадью 1079,7 кв. м.

Срок аренды установлен с 16.06.2021 по 15.06.2041.

Право аренды на нежилое здание зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 21.06.2021.

Указанное имущество расположено на земельном участке с кадастровым номером 61:55:0010803:322, находящемся в пользовании общества на основании договора аренды от 20.05.2024 № А2403 (61-12/30).

22 июня 2024 года общество обратилось в управление с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение в собственность здания с кадастровым номером 61:55:0010803:322 по рыночной стоимости с рассрочкой платежа на 5 лет.

Письмом от 14.07.2024 № 61-НЗ-10/8067 управление отказало обществу в предоставлении преимущественного права выкупа арендованного государственного имущества и земельного участка. Отказ мотивирован тем, что площадь земельного участка – 21 980 кв. м значительно превышает площадь здания – 1079,7 кв. м. В этой связи обществу предложено провести кадастровые работы по разделу земельного участка в целях выделения и постановки на кадастровый учет земельного участка под арендуемым объектом площадью, необходимой для его дальнейшей эксплуатации, либо представить строительно-техническое землеустроительное заключение о неделимости земельного участка, выданное администрацией города Новочеркасска.

Полагая, что отказ управления не соответствует закону, общество обратилось с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения суда проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иное не установлено данным Кодексом.

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Кодекса).

Для удовлетворения таких требований необходима совокупность (одновременное наличие) двух условий: несоответствие оспариваемых решения, действий (бездействия) закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение ими прав (законных интересов) заявителя. При этом обязанность доказывания соответствия законности принятия оспариваемого решения, действий (бездействия), наличия у органа надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, действий (бездействия), возлагается на орган, который принял такое решение, совершил действия или бездействие (части 4, 5 статьи 200 Кодекса).

В силу части 2 статьи 201 Кодекса арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ), согласно пункту 5 статьи 3 которого, если иное не определено данным Законом, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества устанавливаются федеральным законом.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из публичной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия таких субъектов в приватизации арендуемого имущества, урегулированы Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Согласно положениям статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочное деятельности в Российской Федерации». Такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 указанного Закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с данным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ).

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"» (далее – информационное письмо) перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.11.2024 № 301-ЭС24-12888 по делу № А17-3262/2022 высказана следующая правовая позиция.

Действие Закона № 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации (абзац 5 части 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.1.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»), в том числе при приобретении в собственность указанными субъектами арендованных отдельно стоящих зданий и сооружений в порядке Закона № 159-ФЗ одновременно с земельными участками, на которых такие объекты расположены.

Часть 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ предусматривает, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Законом № 178-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона № 178-ФЗ действие данного Закона распространяется также на отношения, возникающие в связи с отчуждением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

Приватизация земельных участков, занятых объектами недвижимости, в том числе имущественными комплексами, производится в соответствии со статьей 28 Закона № 178-ФЗ.

В силу пункта 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), и статьи 28 Закона № 178-ФЗ приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте, а также случаев, предусмотренных федеральными законами.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что приобретение арендованного отдельно стоящего здания (сооружения) в порядке Закона № 159-ФЗ осуществляется одновременно с земельным участком, на котором здание (сооружение) расположено (за исключением случаев, указанных в земельном законодательстве и иных федеральных законах), а предусмотренный статьей 5 Закона № 159-ФЗ порядок оплаты (единовременно или в рассрочку) распространяется на все приобретаемые объекты недвижимости, в том числе и на земельный участок.

В то же время право арендатора на выкуп земельного участка под зданием не исключает применения к рассматриваемым отношениям положений статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и правового подхода к их применению, согласно которому при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта (определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.04.2012 № 12955/11 разъяснил, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394).

Субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Кодекса (пункт 10 информационного письма).

По правилам статьи 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).

При рассмотрении настоящего дела суд первой инстанции исходил из следующего. В качестве основания отказа обществу в реализации преимущественного права на выкуп здания и земельного участка управление указало на несоразмерность площади участка и расположенного на нем объекта. С учетом изложенного суд по ходатайству общества назначил судебную экспертизу, в том числе для выяснения вопроса о том, превышает ли площадь земельного участка с кадастровым номером 61:55:0010803:322 площадь участка, необходимого для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости: нежилого здания (лаборатории бруцеллеза), площадью 1079,7 кв. м, кадастровый номер 61:55:0010803:32, расположенного по адресу: Ростовская область, Новочеркасск, ул. Ростовское шоссе, 0. В случае положительного ответа на первый вопрос суд поручил экспертам определить площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости, с указанием его границ. Проведение судебной экспертизы поручено экспертам ООО «Экспертиза "ЮФОСЭО"» ФИО1 и ФИО2 В материалы дела представлено заключение от 07.05.2025 № 31-А, в соответствии с которым площадь земельного участка с кадастровым номером 61:55:0010803:322 – 21 980 кв. м на 12 531 кв. м превышает площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации арендуемого объекта недвижимости, рассчитанную в соответствии с СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» и СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям». Эксперты также указали, что исходя из архитектурно-планировочного решения застройки (размещения здания лаборатории бруцеллеза в восточной части и торговых павильонов в северной части) размещения подъездных проездов на территории, конфигурации и местоположения границ земельного участка компенсировать излишек площади указанного участка путем образования нового участка в границах исходного земельного участка, а именно в восточной его части, южнее либо севернее трехэтажного нежилого здания, а также в северо-западной части, поблизости от места размещения павильонов, в соответствии с требованиями статьи 11.9 Земельного кодекса технически невозможно в связи с необеспечением образуемого (сохраняющегося) участка доступом. Экспертами сделан вывод о том, что для эксплуатации нежилого здания (лаборатории бруцеллеза) необходима вся площадь земельного участка в размере 21 980 кв. м.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заключение экспертов от 07.05.2025 № 31-А соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Кодекса и подлежит принятию в качестве допустимого и относимого доказательства по делу. С учетом изложенного суд признал оспариваемое решение не соответствующим Закону № 159-ФЗ и нарушающим права и интересы общества. В качестве меры, направленной на восстановление нарушенных прав и законных интересов заявителя, суд возложил на управление обязанность устранить допущенные нарушения по заявлению общества от 11.03.2024 путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

Между тем суд не учел следующего.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (часть 1 статьи 82 Кодекса).

В пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» приведено разъяснение о том, что заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства.

По смыслу приведенных в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 № 12668/12, от 23.12.2008 № 8985/08, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.12.2021 № 302-ЭС21-14414 правовых позиций законодатель предусмотрел возможность предоставления земельного участка на неконкурентных началах только собственнику существующих, введенных в эксплуатацию объектов недвижимости (зданий, сооружений) и только для целей их эксплуатации. Объекты недвижимости, имеющие вспомогательный характер по отношению к земельному участку и тем объектам недвижимости, которые должны быть на нем возведены в будущем в соответствии с его целевым назначением, исключительное право их собственника на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов не порождают.

Верховным судом Российской Федерации поддерживается правовой подход, согласно которому площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определения от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, от 13.12.2017 № 301-ЭС17-18823, от 26.01.2018 № 301-ЭС17-21416).

При назначении судебной экспертизы суд первой инстанции поставил перед экспертами вопрос о том, превышает ли площадь земельного участка с кадастровым номером 61:55:0010803:322 площадь участка, необходимого для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости: нежилого здания (лаборатории бруцеллеза), площадью 1079,7 кв. м, кадастровый номер 61:55:0010803:32, расположенного по адресу: Ростовская область, Новочеркасск, ул. Ростовское шоссе, 0, а также площади земельного участка, необходимой для эксплуатации названного объекта недвижимости, с указанием его границ.

Из обжалуемого судебного акта не следует, что суд первой инстанции исследовал заключение экспертов в соответствии с требованиями частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. Как верно указывает податель кассационной жалобы, при проведении исследования эксперты исходили из наличия на земельном участке торговых павильонов. Между тем суд не поручал экспертам проведение исследования вопроса о соразмерности площади земельного участка выкупаемому зданию с учетом торговых павильонов, из материалов дела не следует, что сторонами обсуждался вопрос о наличии данных павильонов на участке, законности их создания (размещения) и необходимости для эксплуатации здания. В заключении эксперта не приведены конкретные мотивы и отсутствует графический материал, свидетельствующий о неделимости участка.

Ссылка экспертов при расчете площади земельного участка, необходимого для эксплуатации здания, на положения «СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» судом также оставлена без внимания. Согласно пункту 1.1 раздела 1 СП 42.13330.2016 названный Свод правил распространяется на проектирование новых и реконструкцию существующих городских и сельских муниципальных образований на территории Российской Федерации и содержит основные требования к их планировке и застройке. Требования Свода правил с момента его ввода в действие предъявляются к градостроительной деятельности, также к иным видам деятельности, приводящим к изменению сложившегося состояния территории, недвижимости и среды жизнедеятельности (пункт 1.3 СП 42.13330.2016).

Между тем в рассматриваемом случае обществом испрашивается земельный участок с учетом сложившегося состояния территории и существующего объекта, имеющего конкретный характер использования.

С учетом изложенного вывод суда о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований общества не может быть признан соответствующим установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, является преждевременным. Такое несоответствие является для суда кассационной инстанции основанием отмены решения суда первой инстанции и направления дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд (статья 287 Кодекса, пункт 33 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, исследовать заключение судебной экспертизы и дать ему оценку наряду с другими доказательствами, оценить обоснованность доводов сторон о площади земельного участка, необходимой и достаточной для эксплуатации арендуемого обществом здания с учетом имеющихся в материалах дела и при необходимости дополнительно запрошенных доказательств, правильно применить нормы процессуального и материального права, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.08.2025 по делу № А53-31698/2024 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий 	 В.А. Авдякова

Судьи 	 В.Е. Епифанов

М.Н. Малыхина