АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-12868/2019

г. Тюмень

20 февраля 2020 года

Резолютивная часть решения оглашена 13 февраля 2020 года

Решение в полном объеме изготовлено 20 февраля 2020 года

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Михалевой Е.В., рассмотрев единолично в открытом судебном заседании исковое заявление 

общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Союз» (ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 16.06.2005, ИНН: 

<

***>, место нахождения: 625023, 

<

...>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Форум-08» (ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 29.02.2008, ИНН: 

<

***>, место нахождения: 625023, 

<

...>) 

о взыскании 126 570,54 рублей,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – на основании доверенности от 30.01.2020,

от ответчика: ФИО3 – на основании доверенности от 06.12.2019,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Союз» (далее – истец, ООО «УК Союз») обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Форум-08» (далее – ответчик, ООО «Форум-08») о взыскании задолженности по уплате коммунальных и эксплуатационных платежей за нежилые помещения площадью 492,4 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>, оф. № п001, № 707, 711, 816 в размере 126 570, 54 руб.

Определением суда от 03.09.2019 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). 

Определением от 01.11.2019 суд перешел к рассмотрению дела по общим  правилам искового производства в целях установления дополнительных обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 228 АПК РФ.

Исковые требования со ссылкой на статьи 98, 309, 310, 131, 132 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 153, 154, 155 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) обоснованы тем, что ответчик как собственник нежилых помещений в здании по ул. Одесская, 9 в г. Тюмени, ненадлежащим образом исполняет обязательства по оплате услуг по содержанию общего имущества указанного здания.

Ответчик иск не признал, представил отзыв на исковое заявление, указав, что договор №2/11 от 12.01.2011 не содержит согласованный и подписанный сторонами размер, стоимость и перечень оказываемых услуг; истец не представил расчет эксплуатационных расходов по содержанию здания; нежилое помещение № 711 ответчик продал в 2016 году, о чем уведомил истца; истец не представил документов, подтверждающих избрание его управляющей организацией нежилого здания по ул. Одесская, 9.

В порядке статьи 81 АПК РФ истец представил в материалы дела дополнительные письменные пояснения по делу, ответчик представил дополнение к отзыву.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции, изложенные в исковом заявлении, отзыве на иск, дополнениям к ним.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд считает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ответчику на праве собственности принадлежат нежилые помещения в 10-этажном офисном здании (офисный центр «СОЮЗ») по адресу 

<

...>, а именно: нежилое помещение площадью 86 кв.м на 8-м этаже (номера на поэтажном плане 16,17), нежилое помещение площадью 39,5 кв.м на 7-м этаже (номер на поэтажном плане 32), нежилое помещение площадью 328,5 кв.м (подвал) (номера на поэтажном плане 19-22, 26, 27, 28), что подтверждается свидетельствам о государственной регистрации права от 23.04.2018  серия 72НК № 917608, серия 72НК № 917609, 72НК № 917611 

Общим собранием собственников нежилых помещений в указанном здании, проведенным в  форме очного голосования 01.12.2006, было принято решение об избрании управляющей организацией - общества с ограниченной ответственностью  «Управляющая компания «Союз».

12.01.2011 между ООО «Управляющая компания «Союз» (управляющая организация) и ООО «Форум - 08» (пользователь) был заключен договор № 2/11 на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг (далее - договор), в соответствии с пунктом 1.1. которого управляющая организация обеспечивает предоставление, а пользователь использование и оплату коммунальных и эксплуатационных услуг за нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> офис №№ п001, 707, 711, 816 , общей площадью 492,4 кв.м., находящееся на цокольном этаже, а также 7 и 8 этажах.

Согласно пункту 1.2 договора цель настоящего договора - обеспечение надлежащего содержания и ремонта нежилого строения, его инженерного оборудования, мест общего пользования и прилегающей территории, а также оказание пользователю нежилого помещения эксплуатационных и коммунальных услуг, а именно: содержание лифтов в технически исправном и рабочем состоянии, охрана нежилых помещений общего пользования; содержание противопожарной сигнализации в исправном состоянии, горячее и холодное водоснабжение, прием сточных вод (канализация), дератизацию мест общего пользования, подготовку всего здания к отопительному сезону, вывоз бытовых отходов, уборка помещений общего пользования, капитальный и текущий ремонт мест общего пользования, капитальный и текущий ремонт систем электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения мест общего пользования, нормальное содержание в технически исправном состоянии общего нежилого фонда.

Пунктом 1.1 договора предусмотрено, что расчет коммунальных услуг производится согласно расценкам и тарифам поставляющих компаний, расчет эксплуатационных расходов производится согласно смете эксплуатационных расходов на 1 кв.м.

Решением общего собрания собственников, проведенного путем сбора подписей в период с 03.10.2011 по 28.10.2011, была утверждена смета эксплуатационных расходов по содержанию мест общего пользования офисного центра «СОЮЗ» в размере 42,50 руб. за 1 кв.м площадей собственника в месяц, что отражено в протоколе результатов общего собрания № 1 от 08.11.2011. 

Согласно подписным листам, приложенным к протоколу, директор ответчика ФИО4 проголосовала за установление тарифа в размере 42,5 руб. относительно нежилых помещений общей площадью 163,9 кв.м, и за установление тарифа в размере 35 руб. относительно нежилого помещения площадью 328,50 кв.м.

В соответствии с  пунктом 6.1 договору № 2/11 от 12.01.2011 оплата коммунальных и эксплуатационных услуг производится пользователем ежемесячно на условиях до 15-го числа каждого месяца за предыдущий месяц, по счету на оплату коммунальных услуг путём перечисления денежных средства на расчётный счет ООО «УК Союз».

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, спор по оплате услуг по содержанию общего имущества возник в отношении нежилого помещения площадью 328,5 кв.м, расположенного в цокольном этаже здания, за период с февраля 2018 года по декабрь 2018 года.

Исходя из площади нежилого помещения собственника (328,5 кв.м) и установленного тарифа (35 руб./кв.м), истец начислял ответчику плату за содержание общего имущества здания в размере 11 497,50 руб. в месяц, что подтверждается счетами за 2016 год, 2017 год, 2018 год.

Задолженность ответчика по оплате данных услуг по состоянию на 31.12.2018 года  составила 126 570, 54 руб., что отражено в акте сверки за 2018 года (т. 1 л.д. 54).

В порядке досудебного урегулирования спора, истец направил в адрес ответчика претензионное письмо от 29.08.2019 с требованием об уплате образовавшейся задолженности, приложив акт сверки взаимных расчетов за 2018 года, счета на оплату.

Поскольку претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, задолженность не оплачена, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

В силу статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 210 ГК РФ собственник имущества несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 64 от 23.07.2009 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также издержках по его содержанию и сохранению.

Указанным положением законодательства корреспондирует пункт 2.2.2 договора, согласно которому пользователь обязуется принимать участие в оплате общих для всех расходах, по управлению эксплуатации и текущему ремонту строения, пропорционально площади занимаемого нежилого помещения, исходя из объема и перечня выполняемых работ и оказываемых услуг, а также оплачивать коммунальные услуги в порядке и на условия, определенных действующими законодательными и нормативными актами, а также настоящим договором, в сроки оговоренные сторонами.

Таким образом, ответчик в силу прямого указания закона и по условиям договора обязан нести расходы на содержание общего имущества здания, в котором расположены эти нежилые помещения, оплачивать услуги тому лицу, которое эти услуги оказывает.

Участие каждого участника общей долевой собственности в расходах по содержанию имущества в соответствии с его долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом.

Поскольку ответчик наравне с другими собственниками или владельцами помещений является потребителем комплекса услуг и работ по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества офисного здания, он обязан оплачивать указанные услуги.

Довод ответчика о том, что договор №2/11 от 12.01.2011 не содержит согласованный и подписанный сторонами размер, стоимость и перечень оказываемых услуг, судом не принимается.

Согласно пункту 1.2 договора перечень эксплуатационных услуг включает в себя: уборка мест общего пользования внутри здания и уборка прилегающей территории, обслуживание и ремонт систем вентиляции, лифтового хозяйства, систем пожарной и охранной сигнализации, охрана здания. 

Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (раздел I), утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, которые в данном случае применимы по аналогии, определен состав общего имущества многоквартирного дома, включающий объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.

Кроме того, перечень конкретных услуг по содержанию общего имущества указан истцом в расчете эксплуатационных расходов на 1 кв.м (т. 1 л.д. 89-92).

Исходя из позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10, расчет стоимости услуг определяется посредством умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяцев. При этом, в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества, если размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений. 

С учетом данных пояснений суд отклоняет довод ответчика о том, что услуги должны быть рассчитаны по меньшему тарифу с учетом нахождения помещения в цокольном этаже здания и неполучения в связи с этим всего комплекса услуг. 

Как уже указывалось выше, стоимость услуг по содержанию мест общего пользования здания согласована сторонами в ходе проведения голосования собственников 08.11.2011, и утверждена общим решением собственников от 08.11.2011.

По указанному тарифу ответчик осуществлял частичную оплату  данных услуг. 

Довод ответчика о том, что нежилое помещение № 711 (номер на поэтажном плане 35) ответчик продал в 2016 году, несостоятелен, поскольку при начислении истцом платы площадь данного помещения не учитывалась, что видно из представленных в материалы дела счетов за период с января 2018 года по декабрь 2018 года.

Довод ответчика о том, что истец не представил документов, подтверждающих избрание его управляющей организацией нежилого здания по ул. Одесская, 9, судом также отклоняется по следующим основаниям. 

Из материалов дела следует, что при проведении общего собрания собственников в период с 03.10.2011 по 28.10.2011 истец осуществлял полномочия управляющей организации, что подтверждается протоколами №№1-5 общего собрания от 08.11.2011.

Протоколы результатов  общего собрания №№1-5 от 08.11.2011 в установленном законом порядке не признаны незаконными. 

Более того, вступившим в законную силу решением  Ленинского районного суда от 03.06.2014 № 2-617/2014 отказано в признании незаконном решения общего собрания проведенного в форме заочного голосования от 08.11.2011, признании недействительным решения общего собрания собственников нежилых помещений от 01.12.2006. 

Материалами дела подтверждается, что истец осуществлял оплату коммунальных услуг на счет ООО «УК «Союз», что также свидетельствует о несостоятельности довода об отсутствии у истца полномочий управляющей организации.

В этой связи довод истца об отсутствии кворума общего собрания от 08.11.2011 судом не принимается.

Довод ответчика о том, что при голосовании не участвовало помещение площадью 328,50 кв. м опровергается представленными в материалы дела подписными листами, с подписью ФИО4

Довод ответчика о том, что стоимость услуг 35 руб. за 1 кв.м является завышенной, а разумной будет стоимость 26 руб. за 1 кв.м судом не принимается, как не подтвержденное материалами дела.

При этом суд принимает во внимание, что ответчик не представил доказательств обращения к управляющей организации о пересмотре установленной цены, либо созыва общего собрания собственников с целью изменения стоимости услуг в отношении спорного помещения.

Следовательно, услуги должны быть оказаны по согласованному сторонами и утверждённому общим решением собственников тарифу. Кроме того, данный тариф за помещение 328,50 руб. за 1 кв.м является ниже общеутвержденного тарифа в отношении остальных помещений в данном здании.

Суд также учитывает, что в соответствии с частью 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательств, опровергающих фактическое оказание истцом услуг, либо доказательств, свидетельствующих об оказании услуг по содержанию и техническому обслуживанию спорного здания иным лицом (не истцом), ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил.

В соответствии со статьей 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Доказательства оплаты стоимости оказанных услуг по содержанию общего имущества офисного здания в материалах дела отсутствуют.

В соответствии со статьями 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона в течение предусмотренного законом или обязательством периода времени. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

На основании изложенного, суд считает, что требование истца о взыскании с ответчика задолженности по оплате услуг за содержание общего имущества офисного здания по ул. Одесская, 9 в размере 126 570,54 руб. подлежать удовлетворению 

Истец при обращении в суд с настоящим иском уплатил в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 4797 руб. по платежному поручению № 139 от 11.07.2019.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины суд относит на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Форум-08» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Союз» задолженность в размере 126 570,54 руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере 4797 руб. 

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тюменской области.

 Судья

Михалева Е.В.