ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А26-8246/2022

10 июля 2023 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 10 июля 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Слобожаниной В.Б.

судей Семиглазова В.А., Пивцаева Е.И.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем ФИО1,

при участии: 

от истца: посредством сервиса веб-конференция представитель ФИО2 по доверенности от 10.08.2022;

от ответчика: посредством сервиса веб-конференция представитель ФИО3 по доверенности от 29.12.2022;

от 3-го лица: не явился, извещен;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-12370/2023) администрации Петрозаводского городского округа на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 02.03.2023 по делу № А26-8246/2022 (судья Колесова Н.С.), принятое по иску

индивидуального предпринимателя ФИО4

к администрации Петрозаводского городского округа

3-е лицо: индивидуальный предприниматель ФИО5

о признании недействительной односторонней сделки,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее - истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Петрозаводского городского округа (далее - ответчик, Администрация) о признании недействительной односторонней сделки об изменении размера арендной платы по договору № 8635 от 23.12.2008 (далее - Договор) на основании уведомления № 1530/5.1-11/УЗРи от 30.03.2021 являющегося приложением № 2 к Договору «Расчет арендной платы за земельный участок с 10.04.2020. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее – ФИО5). 

Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 02.03.2023 исковые требования удовлетворены, односторонняя сделка об изменении арендной платы на основании уведомления Администрации № 1530/5.1-11/УЗРи от 30.03.2021, являющейся приложением № 2 к Договору «Расчет арендной платы за земельный участок с 10.04.2020» признана недействительной. С Администрации в пользу Предпринимателя взыскано 6000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Администрация, не согласившись с решением суда, подала апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы Администрация указала, что право на одностороннее изменение размера арендной платы предусмотрено частью 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пунктом 2.4 Договора, при этом невозможность применения расчета арендной платы в силу пункта 2.13 порядка от 25.03.2020 ранее 01.01.2021 сама по себе не свидетельствует о недействительности уведомления № 1530/5.1-11/УЗРи от 30.03.2021, которым Предприниматель был проинформирован об изменении арендной платы и направлении ему нового расчета этой платы.

Также Администрация указала, что отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка, подготовленный по заказу Администрации и на основании которого был произведен расчет арендной платы, не был признан недостоверным или несоответствующим Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ), доказательств несоответствия отчета в материалы дела не представлено, а выводы суда о влиянии арифметической ошибки на итоговый результат рыночной стоимости и о применении оценщиком доходного подхода, по мнению подателя жалобы, являются не обоснованными.

06.06.2023 в апелляционный суд поступили возражения апелляционную жалобу, согласно которым Предприниматель просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

В судебном заседании представитель Администрации доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить.

Представитель Предпринимателя по доводам апелляционной жалобы возражал, поддержал позицию отзыва на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23.12.2008 между Администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «О'КЕЙ» (далее – ООО «О'КЕЙ») был заключен Договор, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду неделимый земельный участок, имеющий кадастровый номер 10:01:030113:114, общей площадью 1885 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, согласно плану земельного участка (Приложение №1 к Договору) и акту приема-передачи земельного участка (Приложение № 4 к Договору).

Земельный участок предоставлен из земель населенных пунктов для размещения редакции газеты.

Согласно разделу 7 Договор заключен на срок с 01.04.2007 по 31.03.2022.

В соответствии с пунктом 2.1 Договора арендная плата устанавливается соразмерно арендуемых помещений (Приложение № 2 к договору) и рассчитывается согласно Приложению № 3 к Договору.

Договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, внесена запись № 10-10-01/006/2009-113 от 12.02.2009, что подтверждается выпиской из ЕГРН № 90-6047533 от 23.03.2015.

В соответствии с дополнительным соглашением №3709 от 01.06.2015 (далее -Соглашение № 3709) к Договору права и обязанности арендатора по Договору перешли от ООО «О' КЕЙ» к Предпринимателю.

В соответствии с пунктом 2.4 Соглашения №3709 размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с действующим законодательством и муниципальными правовыми актами Петрозаводского городского округа. Уведомление об изменении арендной платы производится Арендодателем путем направления нового расчета арендной платы заказным письмом по указанному в Договоре адресу арендатора либо вручается под роспись. Момент получения уведомления определяется, в любом случае не позднее 7 дней с даты его направления заказным письмом.

В силу пункта 6 Соглашения № 3709 оно подлежит исполнению с 26.02.2015. Приложениями к Соглашению № 3709 являются Приложение № 2 «Расчет доли участка» и Приложение № 3 «Расчет арендной платы».

В период с 14.09.2017 годовая арендная плата за земельный участок составила 70 370 руб., ежедневная арендная плата составляла 192,7948 руб., о чем арендатор был уведомлен письмом от 12.04.2018 № 5.1-11-58-0 с приложением к нему нового расчета арендной платы за земельный участок с 14.09.2017.

За период с 10.04.2020 расчет арендной платы произведён Администрацией в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, утвержденного Решением Петрозаводского городского Совета от 25.03.2020 № 28/30-593 (далее – Порядок № 28/30-593) и установлен в размере 582,4896 руб.

Расчет был направлен арендатору в приложении к уведомлению об изменении размера арендной платы по Договору № 1530/5.1.-11/УЗРн и получен истцом.

В обоснование исковых требований Предприниматель указал, что не оспаривает право ответчика на изменение размера арендной платы путем направления Уведомления, при этом оспаривает период или дату, с которой должен применяться новый размер арендной платы, полагая, что новый размер арендной платы подлежит применению с момента получения Предпринимателем уведомления № 1530/5.1.-11/УЗРн, а также оспаривает размер рыночной стоимости права аренды, рассчитанной в Отчете, который учитывается в формуле расчета арендной платы (приложение к Уведомлению № 1530/5.1.-11/УЗРн), в частности правомерность применения сведений отчета об оценке № О/317/09-2020/22 от 30.11.2020 (далее – Отчет), составленного индивидуальным предпринимателем ФИО5, для установления новой стоимости арендной платы. 

Истец просил признать недействительным Уведомление, так как указанный в Уведомлении № 1530/5.1.-11/УЗРн размер арендной платы рассчитан исходя из данных указанного отчета, содержащего ошибки и неточности.

Возражая против удовлетворения исковых требований, Администрация указала, что само по себе уведомление об изменении арендной платы не нарушает прав истца и не является односторонней сделкой, поскольку действие ответчика по направлению указанного уведомления в данном случае не направлено на прекращение, возникновение, изменение правоотношений сторон, а представляло собой лишь реализацию его права, предоставленного условиями уже имеющегося между сторонами правоотношения, оформленного Договором. 

Независимо от предусмотренного договором аренды механизма изменения арендной платы, новый размер платы подлежит применению со дня вступления в силу соответствующего нормативного правового акта, что, по мнению Администрации, согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. 

Также Администрация указала, что при направлении истцу Уведомления от 30.03.2021 об увеличении с 10.04.2020 размера арендной платы за пользование земельным участком Администрация исходила из Порядка № 28/30-593, который вступил в силу 10.04.2020. Решение Совета от 25.03.2020, утвердившее Порядок, не признано недействительным, отчет об оценке в установленном порядке истцом не оспорен. В этой связи, по мнению Администрации, учитывая положения Закона № 135-ФЗ, вывод истца о том, что Уведомление нарушает основные принципы и пункт 1 статьи 39.7 ЗК РФ является необоснованным.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о невозможности применения расчета арендной платы направленного истцу с Уведомлением от 30.03.2021 с 10.04.2020, а также о доказанности истцом факта наличия неточностей и арифметических ошибок в Отчете, в связи с чем признал требования Предпринимателя обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемого судебного акта, в связи со следующим.

В пункте 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается в том числе органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

Решением Совета от 25.03.2020 утвержден Порядок от 25.03.2020 определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, в соответствии с пунктом 2.8 которого арендная плата в отношении земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на которых расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 2.1 - 2.7 Порядка от 25.03.2020, определяется исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 установлены «Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности». Одним из таких принципов является предсказуемость расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя (абз. 3 Основных принципов).

Реализация принципа предсказуемости расчета арендной платы (принципа № 2) предполагает предварительное ознакомление арендатора с планируемыми изменениями расчета арендной платы с тем, чтобы арендатор как хозяйствующий субъект имел возможность соответствующим образом скорректировать свою хозяйственную деятельность во избежание разбалансированности между расходной и доходной частями.

Поскольку в рассматриваемом случае ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 2.13 Порядка от 25.03.2020, в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка или рыночной стоимости права аренды земельного участка размер арендной платы пересматривается в одностороннем порядке по требованию арендодателя земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету с 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости земельного участка или рыночной стоимости права аренды земельного участка. 

Как верно указал суд первой инстанции, в данном случае Отчет, на основании которого Администрация произвела новый расчет арендной платы, был подготовлен 30.11.2020, следовательно, данный расчет не мог быть применен с 10.04.2020.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в пункте 2 отметил, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что Отчет, на основании которого Администрация произвела новый расчет арендной платы, содержит неточности и арифметические ошибки.

Согласно представленным в Отчете расчетным таблицам (стр. 40-48 Отчета) оценщик определил рыночную стоимость земельного участка сравнительным подходом (стр. 39 Отчета) и использовал данную величину при расчете рыночной стоимости права аренды на срок до 31.03.2022 (стр. 48 Отчета), при этом, пояснения к расчету рыночной стоимости права аренды на срок до 31.03.2022 отсутствуют (стр. 48 Отчета), методология расчета оценщиком не описана.

При этом согласно данным Администрации срок аренды составляет 721 день или 1,975 года, а в расчете, приведенном в Отчете, срок аренды указан 1,92 года, данная арифметическая ошибка, как верно указал суд первой инстанции, влияет на итоговый результат рыночной стоимости.

Кроме того, в расчетах используется «Фактор текущей стоимости» в размере 1,61 (стр. 48 Отчета). Вместе с этим, в расчетах (стр. 47,48 Отчета) оценщиком используется величина «коэффициент капитализации», однако, это величина доходного подхода, а оценщик отказался от доходного подхода на стр. 39. Отчета. Применение доходного подхода оценщиком не обосновано. 

Подраздел «Тенденции на рынке недвижимости» (стр. 24 Отчета) содержит информацию по сегменту рынка земельных участков Московской области. Земельный участок, подлежащий оценке, имеет коммерческое назначение и расположен в Республике Карелия. Связь между рынком земельных участков Московской области и рынком земельных участков коммерческого назначения Республики Карелия и выводы относительно влияния социально-экономической обстановки в регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта отсутствуют. 

Таким образом, исследовав Отчет, на основании которого Администрация произвела новый расчет арендной платы, по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции, вопреки доводам подателя жалобы, пришел к обоснованному выводу о том, что Отчет содержит неточности и арифметические ошибки, в связи с чем не может являться основанием для расчета арендной платы и для внесения соответствующих изменений (а части размера арендной платы) в Договор.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой и не опровергают правомерности выводов суда об отсутствии условий для одностороннего изменения Договора и, как следствие, о недействительности Уведомления Администрации, в связи с чем не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

Судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального права, обстоятельства, установленные статьей 270 АПК РФ в качестве оснований для отмены либо изменения судебного акта, апелляционным судом не установлены.

В порядке статьи 110 АПК РФ расходы по уплаченной государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 02.03.2023 по делу № А26-8246/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.Б. Слобожанина

Судьи

В.А. Семиглазов

 Е.И. Пивцаев