ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А13-18286/2019

г. Вологда

23 июня 2020 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2020 года.

В полном объёме постановление изготовлено 23 июня 2020 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зориной Ю.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,                    

при участии от общества с ограниченной ответственностью «АО Альянс» ФИО2 по доверенности от 09.01.2020, от Департамента имущественных отношений Администрации города Вологды ФИО3 по доверенности от 05.12.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Вологды в лице Департамента имущественных отношений администрации города Вологды на решение Арбитражного суда Вологодской области от 29 ноября 2019 года по делу № А13-18286/2019,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «АО Альянс» (адрес: 160001, 

<

...>, подвал 1; ОГРН 

<

***>,                  ИНН 

<

***>; далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с уточненным исковым заявлением к Администрации города Вологды в лице Департамента имущественных отношений Администрации города Вологды (адрес: 160035, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>;                         далее – Администрация, Департамент) о взыскании 5 987 547 руб., в том числе неосновательное обогащение в сумме 5 023 187 руб. 63 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 28.04.2016 по 16.09.2019 в сумме в сумме 964 359 руб. 57 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, муниципальное общеобразовательное учреждение «Средняя общеобразовательная школа № 14» (далее - Школа).

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 29 ноября                         2019 года по делу № А13-18286/2019 исковые требования удовлетворены.

Администрация не согласилась с судебным актом и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. Доводы жалобы сводятся к следующему. Аукцион № 507/з проведен в соответствии с нормами действующего законодательства. Подавая заявку на участие в аукционе, Общество подтвердило факт ознакомления с информационным сообщением о его проведении и факт изучения объекта аукциона. Осмотр земельного участка на местности проводится заявителями самостоятельно в любое время. Ответчик не был лишен возможности произвести осмотр земельного участка перед участием в аукционе и совершением сделки. Обществом перед подписанием акта приема-передачи получен градостроительный план земельного участка на основании заявления ответчика, которым предусмотрено в проектной документации обустройство подъездных путей к проектируемым объектам. Условий по обеспечению доступа к участку, позволяющему проезд строительной техники и провоз строительных материалов для использования земельного участка, в договоре не предусмотрено. Общество проектную документацию на строительство здания в адрес Администрации не направляло. Строительная техника вести работы на земельном участке не могла. Обществом не представлено доказательств невозможности осуществления предшествующих строительству работ. В рамках полномочий органа местного самоуправления администрацией приняты распорядительные акты об образовании земельного участка для доступа к земельному участку истца. Доказательств, подтверждающих, что истец пытался использовать земельный участок с кадастровым номером  35:24:0305022:4056 для проезда и не смог его использовать, истцом не представлено. Истец вправе был принять меры по обеспечению доступа к арендуемому земельному участку, в том числе, путем установления сервитута. Внесенная истцом арендная плата подтверждает факт использования земельного участка. Договор аренды является действующим и не расторгнут сторонами. Общество земельный участок по акту не передавало. Истцом не предприняты меры по получению разрешения на строительство здания бассейна. Истцом пропущен срок исковой давности.

В судебном заседании апелляционного суда представитель                                 Администрации поддержал доводы жалобы.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

От третьих лиц, участвующих в деле, отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Третьи лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в отсутствие их представителей в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Заслушав объяснения представителей явившихся лиц, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, изучив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела,  земельный участок с кадастровым номером 35:24:0305022:3538 по результатам проведения аукциона № 507/3 от 09 апреля 2015 года был предоставлен на праве аренды (договор о предоставлении земельного участка № 24-724гс от 22 марта 2016 года в редакции дополнительного соглашения от 24 мая 2016 года) ООО «АО Альянс». 

По акту приема-передачи земельного участка, являющемуся приложением № 1 к договору аренды № 24-724гс,  указанный земельный участок передан арендатору ООО «АО Альянс».

Согласно п.5.2.1 договора арендодатель обязан передать участок арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора.

Ссылаясь на то, что арендодателем не была исполнена обязанность по передаче имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды, истец просил взыскать с него неосновательное обогащение в размере внесенной арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Удовлетворяя требования заявителя, суд первой инстанции исходил из следующих обстоятельств.

Общество в рамках дела № А13-19864/2017 обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к Администрации города Вологды о возложении на ответчика обязанности предоставить к арендуемому истцом земельному участку с кадастровым номером 35:24:0305022:3538 соответствующий требованиям нормативно-правового регулирования доступ в виде проезда с земельных участков общего пользования (с учетом уточнений, принятых в порядке статьи 49 АПК РФ.

В рамках дела № А13-19864/2017 определением Арбитражного суда Вологодской области от 26.07.2018 к производству принят встречный иск Администрации к Обществу о поддержании существующей подъездной дороги (проезд между домами 15 и 17 по ул. Северной до границ земельного участка с кадастровым номером 35:24:0305022:15) в соответствии с требованиями нормативно-технических актов, в том числе во временном варианте (покрытие в щебеночном исполнении при проведении работ на усовершенствованном покрытии; выполнение работ по планировке грунта - на неусовершенствованном покрытии); об обеспечении при использовании подъездной дороги (проезд между домами 15 и 17 по ул. Северной до границ земельного участка с кадастровым номером 35:24:0305022:3538) соблюдение требований по пожарной безопасности, безопасности дорожного движения, по охране жизни и здоровья обучающихся и работников образовательного учреждения, расположенного вблизи используемой для подъезда территории; о проведении восстановительного ремонта проезда (проезд между домами 15 и 17 по ул. Северной до границ земельного участка с кадастровым номером 35:24:0305022:3538) и его конструктивных элементов в соответствии с требованиями нормативно-технических актов, в том числе: замена асфальтового покрытия, усиление основания, замена бордюрного камня; в рамках обеспечения безопасности движения пешеходов предусмотреть пешеходный тротуар, отделенный от проезжей части удерживающими пешеходными ограждениями; безвозмездно передать данный проезд в собственность муниципального образования «Город Вологда» в лице Департамента городского хозяйства Администрации города Вологды в соответствии с Правилами благоустройства муниципального образования «Город Вологда», утвержденными решением Вологодской городской Думы от 02.04.2007 № 392, с приложением документов, подтверждающих выполнение работ. 

Решением Арбитражного суда Вологодской области по делу № А13-19864/2017 от 13.02.2019 в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований отказано.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2019 решение Арбитражного суда Вологодской области от 13.02.2019 по делу № А13-19864/2017 отменено в части отказа в удовлетворении иска Общества и распределения судебных расходов.

Абзац 1 резолютивной части решения изложен в следующей редакции:

«Обязать администрацию города Вологды в 30 дневный срок с даты принятия настоящего постановления обеспечить доступ к земельному участку с кадастровым номером 35:24:0305022:3538, для проезда строительной техники и провоза строительных материалов с улицы Северной города Вологды с земель общего пользования вдоль многоквартирного дома № 17 по улице Северной города Вологды и через часть земельного участка с кадастровым номером 35:24:0305022:15 (вариант № 5 экспертного заключения ООО «Гортехинвентаризация» от 09.10.2018 № 18/1380/2)».

Вышеуказанным решением арбитражного суда и постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А13-19864/2017установлены следующие обстоятельства:

«Земельный участок с кадастровым номером 35:24:0305022:3538 по результатам проведения аукциона № 507/3 от 09 апреля 2015 года предоставлен на праве аренды (договор о предоставлении земельного участка № 24-724гс                  от 22 марта 2016 года в редакции дополнительного соглашения от 24 мая                 2016 года) ООО «АО Альянс». 

Постановлением Администрации города Вологды от 16 сентября                           2014 года № 6921 «О внесении изменений в постановление Администрации города Вологды от 12 февраля 2014 года № 857» определено, что доступ к земельному участку обеспечивается посредством земельных участков с кадастровыми номерами 35:24:0305022:3452, 35:24:0305022:9.

Вместе с тем, согласно общедоступным сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 35:24:0305022:9 05 ноября 2014 года снят с государственного кадастрового учета в результате образования земельного участка с кадастровым номером 35:24:0305022:3560.

По сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 35:24:0305022:3560 площадью 6 313 кв. м, категории земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для строительства жилого дома; для эксплуатации и обслуживания встроенно-пристроенного помещения административного назначения», расположенный по адресу: 

<

...>. На земельном участке находится многоквартирный дом по адресу: 

<

...>.

Сведения ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером 35:24:0305022:3452 площадью 11 298 кв. м, категории земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для строительства жилого здания», расположенный по адресу: Вологодская область, г Вологда, ул Фрязиновская, образованном в результате преобразования земельного участка с кадастровым номером 35:24:0305022:34, носят статус «временные» и подлежат аннулированию по истечению установленного срока. Сведения о правах и обременениях (ограничениях) прав, в том числе о праве общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) на земельный участок с кадастровым номером 35:24:0305022:3452, в ЕГРН в установленном порядке не внесены. В соответствии с частью 7 статьи 72 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» временный характер сведений государственного кадастра недвижимости об образованных объектах недвижимости, предусмотренный статьей 24 (в редакции, действовавшей до 1 января                       2017 года), сохраняется до момента государственной регистрации права на такой объект недвижимости либо до момента государственной регистрации аренды, если объектом недвижимости является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, но не позднее 1 марта 2022 года. По истечении указанного срока сведения об объектах недвижимости, которые носят временный характер, исключаются из ЕГРН в порядке, предусмотренном порядком ведения ЕГРН.

Земельный участок с кадастровым номером 35:24:0305022:34 площадью 12 307 кв. м, категории земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для строительства жилого здания», расположенный по адресу: Вологодская область, г. Вологда, мкр. «Фрязиново», 16-а. На земельном участке находится многоквартирный дом по адресу: 

<

...>.

На основании постановления Администрации города Вологды                             от 07 августа 2017 года № 842 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории по улице Фрязиновской» сформирован земельный участок с кадастровым номером 35:24:0305022:4056.

По сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 35:24:0305022:4056 площадью 1 331 кв. м, категории земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «земельные участки (территории) общего пользования», расположен по адресу: Российская Федерация, Вологодская область, муниципальное образование «Город Вологда», 

<

...> земельный участок № 26/1.

Таким образом, арендодателем значительно позднее проведения открытого аукциона и заключения с ответчиком договора аренды, а именно путем принятия постановления от 07 августа 2017 года № 842, определено, что доступ к арендованному участку будет производиться через земельный участок с кадастровым номером 35:24:0305022:4056.

Вместе с тем, земельный участок с кадастровым номером 35:24:0305022:4056 действительно был выделен для проезда на земельный участок с кадастровым номером 35:24:0305022:3538, однако и при выделении и в настоящее время участок с кадастровым номером 35:24:0305022:4056 засажен деревьями и кустарниками, частично заболочен, отсутствует необходимое дорожное полотно, на территории данного участка проходят водопроводные, электрические сети (подземный кабель), теплосеть, соответственно, проезд строительного автотранспорта невозможен.

По мнению ответчика, изложенному в отзыве и в письме в адрес истца            от 27.12.2017, беспрепятственный доступ к земельному участку с кадастровым номером 35:24:0305022:3538 возможно осуществлять с ул.Фрязиновской через земельный участок с кадастровым номером 35:24:0305022:4056, сформированный с видом разрешенного использования «земельные участки (территории) общего пользования».

С целью определения фактической возможности свободного использования земельного участка с кадастровым номером 35:24:0305022:4056 для прохода, проезда строительной техники, автотранспорта, провоза строительных материалов с целью строительства здания на земельный участок с кадастровым номером 35:24:0305022:3538 определением суда от 23.08.2018 по ходатайству истца была назначена судебная землеустроительная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «Гортехинвентаризация».

Как следует из экспертного заключения ООО «Гортехинвентаризация»                   от 09.10.2018 на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0305022:4056 расположен столб линии электропередач 0,4кВ, препятствующий организации проезда строительной техники и автотранспорта при двухполосном движении шириной 6м, на расстоянии 0,25 м от восточной границы земельного участка с кадастровым номером 35:24:0305022:4056 на смежном земельном участке с кадастровым номером 35:24:0305022:76 расположено искусственно обустроенное сооружение - пруд с деревянным подиумом - спуском. Обустройство проезда в непосредственной близости от пруда может привезти к обвалу грунта, в связи с чем, устройство двухполосного проезда шириной 6 м не представляется возможным без укрепления полосы обочины (0,5 м); на смежном земельном участке с кадастровым номером 35:24:0305022:76 во время проведения экспертизы и в настоящее время ведутся работы по благоустройству территории, в том числе обустройство пешеходных дорожек, частично расположенных на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0305022:4056; кроме того, по координатам характерных точек границ земельного участка с кадастровым номером 35:24:0305022:4056 на земельном участке частично расположены асфальтированные места для автомобильного транспорта в границах благоустройства многоквартирного дома по адресу: 

<

...> , на данном земельном участке произрастают также земельные насаждения лиственного типа.

Таким образом, на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0305022:4056 проезд строительной техники, автотранспорта, провоз строительных материалов на земельный участок с кадастровым номером 35:24:0305022:3538 возможен только при организации однополосного движения шириной 3,5 м с учетом ликвидации (демонтажа) существующих пешеходных дорожек, парковки, вырубки деревьев и проведением работ по обустройству дорожного покрытия на твердом основании.

Согласно экспертному заключению ООО «Гортехинвентаризация» земельный участок с кадастровым номером 35:24:0305022:3538 имеет пять возможных вариантов доступа с земель общего пользования, в том числе строительной техники при организации однополосного движения шириной 3,5 м.

Однако экспертами установлено, что проезд на земельный участок с кадастровым номером 35:24:0305022:3538 через выделенный для этого земельный участок с кадастровым номером 35:24:0305022:4056 (вариант N 4) фактически невозможен ввиду выполненных на нем работ по благоустройству территории (пешеходные дорожки, озеленение).».

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А13-19864/2017 от 19 июля 2019 года абзац 1 резолютивной части решения изложен в следующей редакции: 

"Обязать администрацию города Вологды в 30 дневный срок с даты принятия настоящего постановления обеспечить доступ к земельному участку с кадастровым номером 35:24:0305022:3538, для проезда строительной техники и провоза строительных материалов с улицы Северной города Вологды с земель общего пользования вдоль многоквартирного дома N 17 по улице Северной города Вологды и через часть земельного участка с кадастровым номером 35:24:0305022:15 (вариант N 5 экспертного заключения ООО "Гортехинвентаризация" от 09.10.2018 N 18/1380/2)".

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с  обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По смыслу статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование, в свою очередь арендатор за фактическое пользование объектом аренды обязан вносить плату на условиях, в порядке и сроки, установленные договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Как обоснованно указал суд первой инстанции, ввиду отсутствия проезда к переданному в аренду земельному участку Общество было лишено возможности использовать земельный участок по целевому назначению - для строительства здания. 

Вместе с тем, за период неиспользования арендованного имущества с 30.03.2015 по 14.08.2018 арендатор оплатил арендодателю арендную плату в сумме 5 023 187 руб. 63 коп., что подтверждается представленными в материалы дела копиями платежных документов и ответчиком не оспаривается.

Из системного толкования статей 328, 611, 614 ГК РФ следует, что невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.

В силу пункта 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений, содержащихся в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", правила о неосновательном обогащении подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. 

Ссылка подателя жалобы на то обстоятельство, что ранее до принятия судом апелляционной инстанции Общество пользовалось земельным участком, поэтому обязано вносить арендную плату, не принимается во внимание, поскольку обстоятельства, связанные с невозможностью использования земельного участка, проверялись и устанавливались судами в рамках дела № А13-19864/2017, в том числе и в спорный период.

Данная позиция также оценивалась судами трех инстанций в рамках дела А13-11365/2018 по иску Администрации к Обществу о взыскании задолженности по арендной плате. Решение по данному делу в силу статьи 69 АПК РФ является преюдициальным для суда, рассматривающего настоящий спор. 

Доводу ответчика о пропуске истцом срока исковой давности дана надлежащая правовая оценка судом первой инстанции и суд апелляционной инстанции с ней согласен.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Обстоятельства дела свидетельствуют о том, что истец на протяжении длительного времени пытался решить вопрос доступа к арендованному земельному участку. О невозможности использования переданного в аренду земельного участка Общество узнало не ранее октября 2017 года, когда Администрация сформировала для целей доступа к объекту аренды земельный участок с кадастровым номером 35:24:0305022:4056, фактическое использование которого также оказалось невозможным, после чего Общество обратилось в суд с иском к Администрации города Вологды о возложении на ответчика обязанности предоставить к арендуемому истцом земельному участку с кадастровым номером 35:24:0305022:3538 соответствующий требованиям нормативно-правового регулирования доступ в виде проезда с земельных участков общего пользования.

При таких обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил требования истца о взыскании с ответчика долга и процентов.

Оснований не согласиться с данными выводами у апелляционной инстанции не имеется.

Положенные в основу апелляционной жалобы доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции, и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.

При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого судебного акта и для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Вологодской области от 29 ноября 2019 года по делу № А13-18286/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Вологды в лице Департамента имущественных отношений администрации города Вологды – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.В. Зорина

Судьи

А.Я. Зайцева

А.Н. Шадрина