Четвертый арбитражный апелляционный суд

улица Ленина, дом 100б, Чита, 672000, http://4aas.arbitr.ru  

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. ЧитаДело № А78-6933/2021

«26» сентября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен  26 сентября 2022 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Ломако Н.В., 

судей Сидоренко В. А., Антоновой О. П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лю-фа-хуан Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ГолдГеоПром» на решение Арбитражного суда Забайкальского края от  25 апреля 2022 года по делу №А78-6933/2021 по иску Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ГолдГеоПром» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 408 514 рублей 08 копеек,

 при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Государственной инспекции Забайкальского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

 при участии в судебном заседании:

от ООО «Специализированный застройщик «ГолдГеоПром»: ФИО1- представитель по доверенности от 19.04.2022, представлен диплом о наличии высшего юридического образования,

от Департамента осударственного имущества и земельных отношений Забайкальского края: ФИО2- представитель по доверенности от 10.11.2021, представлен диплом о наличии высшего юридического образования,

установил:

Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее – истец, Департамент) обратился в суд к обществу с ограниченной ответственностью "ГолдГеоПром" (далее – ответчик, общество, ООО «ГолдГеоПром) с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка на территории г.Читы, государственная собственность на который не разграничена №315/20 от 22.12.2020, в размере 405 167 рублей 07 копеек за период с 21.12.2020 по 30.09.2021, пени 3 347  рублей 01 копейки за период с 16.03.2021 по 19.07.2021.

Определением от 08.02.2022 суд  привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Государственную инспекцию Забайкальского края. 

Протокольным определением от 29.03.2022 суд в порядке статьи 124 АПК РФ уточнил наименование ответчика в соответствии с данными Единого государственного реестра юридических лиц - общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ГолдГеоПром» (изменения внесены 18.02.2022).

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от  25 апреля 2022 года по делу №А78-6933/2021 взыскано с ответчика в пользу истца задолженность в сумме 405 167 рублей 07 копеек, пени 3 347 рублей 01 копейка, всего – 408 514 рублей 08 копеек. Взыскана с ответчика государственная пошлина в доход федерального бюджета в сумме 11 170 рублей.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке.

Как следует из апелляционной жалобы, несмотря на то, что формально возникновением прав и обязанностей арендатора у ответчика является уступка таких прав и обязанностей по заключенному еще в 2005 году договору аренды, фактически подписание договора о передаче прав и обязанностей от 09.06.2018 являлось следствием действий Правительства Забайкальского края по привлечению нового застройщика к решению проблем пострадавших граждан и завершению строительства проблемных объектов и единственным способом на тот момент (июнь 2018 г.) оформления прав на земельный участок под проблемными объектами.

В рамках мероприятий по защите пострадавших граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства проблемного объекта, Правительством Забайкальского края был утвержден механизм решения проблем пострадавших граждан, в соответствии с которым в 2017 году планировалось введение процедуры банкротства в отношении недобросовестного застройщика по вышеуказанным МКД, а в связи с прекращением Арбитражным судом Забайкальского края дела о признании прежнего застройщика банкротом - было принято решение о привлечении нового застройщика вне процедуры банкротства.

Именно в рамках реализации данных мероприятий было создано ООО «ГолдГеоПром» в марте 2018 года - непосредственно для реализации проекта по завершению строительства проблемных объектов «Многоквартирные жилые дома №1, №3 жилого комплекса в пос. Каштак гор. Читы» - домов № 1 и № 3, поскольку его руководитель ФИО3 оказался единственным представителем строительной отрасли в крае, согласившимся принять на себя обязательства по завершению строительства, затянувшегося к тому моменту уже почти на 10 лет, проблемных объектов, имеющих в своем багаже заключенные договоры долевого участия на общую площадь 3290,40 кв.м, (это ¼ % часть от всей жилой площади) и возводимых на не простой строительной площадке (особенности расположения относительно застроенных районов города, отдаленность расположения точек технологического присоединения, особенности грунта и т.д.).

И именно в рамках реализации данных мероприятий ответчик был привлечен к завершению строительства проблемных объектов Жилого дома № 1 и Жилого дома № 3 «Многоквартирных жилых домов №1, №2, №3 жилого комплекса в пос.Каштак гор.Читы», а в целях завершения строительства в числе прочего была совершена уступка прав аренды по договору 883/05. В последующем это дополнительно было подтверждено Соглашением о сотрудничестве и взаимодействии сторон по решению вопросов для завершения строительства объекта «Многоквартирный жилые дома №1, №3 жилого комплекса в пос.Каштак гор.Читы», подписанным ООО «»ГолдГеоПром», Министерством строительства, дорожного хозяйства и транспорта Забайкальского края и Государственной инспекцией Забайкальского края 19 июля 2019 года.

Данный факт подтверждается материалами дела: документами, представленными в дело ответчиком, а также документами и пояснениями, представленными Государственной инспекцией Забайкальского края, привлеченной к участию в деле в качестве третьего лица.

Таким образом, по мнению ответчика, формально первичное право аренды у общества по договору аренды земельного участка № 315/20 от 22.12.2020, заключенному на основании п.4 ст. 11.8, подпункта 5 пункта 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, возникло в соответствии с уступкой прав и обязанностей предыдущим арендатором по договору аренды земельного участка № 883/05 от 20.10.2005, но фактически право аренды земельного участка у ответчика возникло в связи с принятием на себя обязательства по завершению строительства «проблемных объектов». Соответственно, к правоотношениям сторон по договору № 883/05, и, как следствие, по договору № 315/20, подлежат применению нормы Земельного кодекса РФ (пп. 3.1 п. 2 ст. 39.6), регулирующие отношения, связанные с принятием на себя обязательств по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены, которые включены в реестр пострадавших граждан в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.

В материалы дела поступил письменный отзыв, в котором истец выводы суда первой инстанции поддержал, просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети «Интернет» 27.05.2022.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании 12 сентября 2022 года объявлен перерыв до 14 часов 10 минут 15 сентября 2022 года, в судебном заседании 15 сентября 2022 года объявлен перерыв до 19 сентября 2022 года. Информация о перерывах размещена на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Третье лицо представителей в судебное заседание не направило, извещено надлежащим образом. Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенного третьего лица.

Представитель ответчика в судебном заседании дала пояснения согласно доводам апелляционной жалобы, просила решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель истца в судебном заседании, возражая доводам апелляционной жалобы, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 20.10.2005 между обществом с ограниченной ответственностью "Развитие" (арендатор) и Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа "Город Чита" (арендодатель) подписан договор аренды земельного участка №883/05, по условиям которого в аренду был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 75:32:030523:0013 площадью 11,0862 га в г.Чите, пос.Каштак, для проектирования и строительства жилого комплекса на срок до 30.09.2010 (т.1 л.д.52-56). 

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 21.06.2007. 

Пунктом 2.5 договора аренды предусмотрено ежеквартальное внесение арендной платы в сроки до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 декабря текущего года, пунктом 5.2 - неустойка за просрочку оплаты в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Расчет арендной платы на 2005 год определен в пункте 2.8 договора. 

Права на спорный земельный участок не зарегистрированы. 

Согласно статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 ЗК РФ. 

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона №137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если федеральными законами не предусмотрено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими. 

 Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

С 01.02.2008 вступил в силу Закон Читинской области № 1046-ЗЧО от 21.11.2007, согласно статье 1 которого полномочия по распоряжению земельными участками на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена, отнесены к полномочиям Администрации Читинской области. Статьей 2 указанного закона предусмотрена передача Администрацией городского округа «Город Чита» договоров аренды земельных участков в срок до 20.02.2008 Администрации Читинской области. 

Постановлением Администрации Читинской области от 21.01.2008 № 10-А/п установлено, что уполномоченным исполнительным органом государственной власти Читинской области по распоряжению земельными участками на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена, являлся Комитет по управлению государственным имуществом Читинской области. 

05.05.2008 между арендатором и Забайкальским краем в лице Комитета по управлению государственным имуществом по Читинской области подписано дополнительное соглашение к договору аренды №883/05, определена арендная плата на 2008 год и порядок ее оплаты (т.1 л.д.58-59). 

Согласно пункту 5 части 1 статьи 2 Закона Забайкальского края от 01.04.2009 №152-ЗЗК «О регулировании земельных отношений на территории Забайкальского края» распоряжение земельными участками на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена, с правом требования по договорам аренды земельных участков, заключенным органами местного самоуправления городского округа «Город Чита», является полномочием Правительства Забайкальского края. Согласно части 2 указанной статьи Правительство Забайкальского края вправе возложить исполнение названных полномочий на уполномоченные органы.

 В соответствии с Положением о Департаменте государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, утвержденным постановлением Правительства Забайкальского края от 08.06.2010 №233, департамент уполномочен распоряжаться земельными участками на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена (пункт 9.10.3 Положения). Департамент в соответствии с Положением является правопреемником Комитета по управлению государственным имуществом Читинской области (пункт 2 Положения). 

22.11.2010 между арендатором и Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края подписано дополнительное соглашение, согласно которому срок договора аренды продлен 30.09.2013, определено, что расчет арендной платы производится на основании Постановления Правительства Забайкальского края №49 от 21.10.2008 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земли, в том числе земельные участки, части земельных участков, находящиеся в собственности Забайкальского края, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Забайкальского края», установлен размер арендной платы на 2010-2013 годы (т.1 л.д.60- 61). 

По договору от 20.12.2011 с согласия Департамента (распоряжение №5975/р от 05.12.2011) права и обязанности арендатора по договору №883/05 от 20.10.2005 были переданы ООО "Интер-Строй" (т.1 л.д.62-66). 

Между ООО «Интер-Строй» и Департаментом подписаны дополнительные соглашения от 25.11.2013, согласно которому продлен срок аренды до 31.10.2014,  согласован размер арендной платы, на 2013-2014 годы; от 29.06.2015, которым срок аренды продлен до 31.12.2016, согласован размер арендной платы на 2014-2016 годы, неустойка за просрочку оплаты с 01.01.2011 в размере 0,01% от суммы задолженности за каждый день просрочки (т.1 л.д.67-73). 

По договору от 09.06.2018 с согласия Департамента (распоряжение №2119/р от 18.05.2018) права и обязанности арендатора по договору №883/05 от 20.10.2005 были переданы от ООО "Интер-Строй" - ООО «ГолдГеоПром» на тех же условиях, которые существуют на момент заключения договора и установлены договора аренды (т.1 л.д.74- 76). 

Государственная регистрация договора о передаче прав и обязанностей произведена 22.06.2018. 

Постановлением администрации городского округа «Город Чита» №371 от 18.09.2020 утвержден проект межевания территории, ограниченной Карповским трактом, Объездным шоссе и проездами вдоль земельных участков с кадастровыми номерами 75:32:030523:45, 75:32:020523:669 в Центральном административном районе городского округа «Город Чита» (т.2 л.д.55-57). 

Между Департаментом и ООО «ГолдГеоПром» подписано соглашение №40, по условиям которого предусмотрено осуществить перераспределение земель, в том числе земельного участка с кадастровым номером 75:32:030523:13, находящегося в аренде у общества, в соответствии с упомянутым проектом межевания территории, провести кадастровые работы по образованию нового земельного участка (т.2 л.д.53-54). 

В результате проведения кадастровых работ образован земельный участок с кадастровым номером 75:32:000000:3555 площадью 5455 кв.м. 

22.12.2020 на основании заявления общества (т.2 л.д.73) между Департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на территории г.Чита, государственная собственность на который не разграничена №315/20, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 75:32:000000:3555 площадью 5455 кв.м, местоположение которого установлено: Забайкальский край, мкр.Каштакский, 1 (т.1 лд.20-24). 

Согласно п.1.3 договора земельный участок предоставляется для проектирования и строительства жилого комплекса. 

Договор зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Росреестра по Забайкальскому краю 24.12.2020. 

Срок действия договора аренды определен в п.3.1 договора до 31.12.2022. 

Действие договора распространяется на отношения сторон, возникшие с 21.12.2020. 

Согласно п.9.1 договор является одновременно актом приема-передачи (передаточным актом) земельного участка. Земельный участок считается переданным с момента подписания договора. 

Размер арендной платы и условия ее внесения определены в разделе 4 договора. 

Расчет арендной платы производится на основании Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Забайкальского края, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Забайкальского края, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительством Забайкальского края №305 от 19.06.2015. 

В пункте 4.3.4 договора определен размер арендной платы с 21.12.2020 по 31.12.2021 исходя из кадастровой стоимости земельного участка 28 208 623,25 рублей. 

Согласно пункту 4.2 договора арендная плата вносится поквартально не позднее 15 числа последнего месяца квартала. 

19.08.2021 на основании заявления общества Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости принято решение об определении  кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 75:32:000000:3555 в размере 15 287 747 рублей (т.1 л.д.84-87).

 В материалы дел представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 75:32:000000:3555 с измененной кадастровой стоимостью (т.2 л.д.21-52). 

По расчетам истца за период с 21.12.2020 по 30.06.2021 у ответчика образовалась задолженность по арендной плате, ответчику направлена претензия от 03.06.2021.

 Отсутствие оплаты послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском. 

Согласно уточненным расчетам истца задолженность по арендной плате за период с 21.12.2020 по 30.06.2021 составляет 405 167 рублей 07 копеек. 

За нарушение срока внесения арендных платежей истец начислил пени в сумме 3 347 рублей 01 копейка за период с 16.03.2021 по 19.07.2021.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва, изучив материалы дела, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

По настоящему делу между сторонами возникли правоотношения, вытекающие из договора аренды, предусмотренного нормами главы 34 ГК РФ.

 Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В аренду могут быть переданы земельные участки (статья 607 ГК РФ). 

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. 

В соответствии со статьей 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 

Права на спорный земельный участок не зарегистрированы. 

В соответствии с Законом Забайкальского края от 01.04.2009 №152-ЗЗК, Положением о Департаменте, утвержденным постановлением Правительства Забайкальского края от 29.12.2017 №585, департамент уполномочен предоставлять земельные участки на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена (пункт 12.5.8 Положения). 

 Соответственно, Департамент является надлежащим истцом по заявленному иску.

 Как следует из пункта 3 статьи 3 и пункта 2 статьи 22 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

 Спорный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

 В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. 

 Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. 

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 и пунктом 1 статьи 424 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), установленные или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

 Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации (подпункт 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ). 

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Забайкальского края, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Забайкальского края, предоставленные в аренду без торгов, установлен Постановлением Правительства Забайкальского края от 19.06.2015 №305 (далее - Порядок). 

Как разъяснено в пункте 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. 

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. 

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. 

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. 

С учетом установленных обстоятельств и изложенного правового регулирования, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что поскольку рассматриваемый договор аренды был заключен после вступления в силу Земельного кодекса РФ, то размер арендной платы является регулируемым, и он определяется в соответствии с требованиями нормативно-правовых актов. 

Судом первой инстанции установлено, что арендная плата исчислена истцом в соответствии с пунктом 14 Порядка, утвержденного Постановлением Правительства Забайкальского края от 19.06.2015 №305, согласно которому в случае предоставления земельного участка лицу для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды  такого земельного участка, размер годовой арендной платы за земельный участок устанавливается в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка. 

С учетом приведенного нормативного регулирования истец произвел расчет арендной платы следующим образом:

 за 11 дней 2020 года с 21.12.2020 по 31.12.2020: 15287747 руб. * 5%: 366 дн. * 11 дн. = 22973,39 руб.; 

за два квартала 2021 год с 01.01.2021 по 30.06.2020: 15287747руб. * 5% = 764 387,35 руб. (191 096,84 руб. в квартал); 

Всего – 405 167,07 руб. 

Суд указал, что такой порядок начисления арендной платы согласован сторонами в договоре аренды. 

Возражая заявленным требованиям, ответчик в отзыве на иск указал на то, что  согласно подпункту 3.1 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, вступившем в силу с 01.07.2018, у общества возникло право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 75:32:030523:13 (преобразованного впоследствии с выделением земельного участка 75:32:000000:3555) без проведения торгов, поэтому с 01.07.2018 расчет арендной платы с 01.07.2018 по 30.06.2020 подлежит определению в соответствии с пунктом 2 Порядка №305, а с 01.07.2020 по 30.06.2021 в соответствии с пунктом 14 Порядка №305 с применением 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка (т.1 л.д.31-32, 43-44). 

Истец, возражая на доводы ответчика, указал, что договор аренды земельного участка от 22.12.2020 заключен с ответчиком на основании пункта 4 статьи 11.8, статьи 22, подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (преамбула договора). 

Аналогичные доводы заявлены ответчиком в апелляционной жалобе и истцом в отзыве на неё при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции.

Судом первой инстанции верно установлено, что согласно договору о передаче прав и обязанностей от 09.06.2018 ответчик получил в аренду для проектирования и строительства жилого комплекса земельный участок площадью 110862 кв.м. с кадастровым номером 75:32:030523:0013 по договору аренды №883/05 от 20.10.2005. 

Впоследствии из данного земельного участка образован земельный участок 75:32:000000:3555.

 Согласно пункту 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. 

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

 Такое право реализовано обществом, с Департаментом заключен договор аренды вновь образованного земельного участка. 

В подпункте 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта. 

Из материалов дела следует, что на предоставленном в аренду земельном участке запроектировано строительство трех 16-этажных жилых домов жилого комплекса в Кашатакском мкр. г.Читы. 

 Согласно разрешению от 09.07.2014 в эксплуатацию введен многоквартирный жилой дом №2. 

29.06.2018 ООО «ГолдГеоПром» получено разрешение на строительство в отношении жилых домов №1 и №3 до 31.12.2020 взамен ранее выданному разрешению предыдущему застройщику ООО «ИнтерСтрой», впоследствии продлено до 31.12.2022 (т.2 л.д.3-16). 

Постановлением Правительства Забайкальского края от 12.01.2017 №1 "О признании многоквартирных домов проблемными" В соответствии со статьей 44 Устава Забайкальского края, часть 1 статьи 4 Закона Забайкальского края от 17 июня 2014 года №1008-ЗЗК "О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов или приобретение жилых помещений на территории Забайкальского края", признан проблемным многоквартирный жилой дом №1 жилого комплекса в Каштакском мкр. г. Читы". 

Многоквартирные жилые дома №1 и №3 жилого комплекса в Каштакском мкр. г.Читы были внесены в реестр проблемных объектов в июле 2020, а по состоянию на 01.10.2020 объекты были исключены из данного реестра (пояснения и документы, представленные Госинспекцией Забайкальского края т.2 л.д.118-125). 

На спорном земельном участке не завершено строительства многоквартирного жилого дома №1. 

Вместе с тем, суд первой инстанции признал, что указанные обстоятельства, а также доводы ответчика не влияют на порядок определения размера арендной платы за земельный участок, предоставленный по договору аренды от 22.12.2020 №315/20. При определении размера арендной платы подлежит применению пункт 14 Порядка, утвержденного Постановлением Правительства Забайкальского края от 19.06.2015 №305, в размере 5% от кадастровой стоимости земельного участка, поскольку объект недвижимости на предоставленном земельном участке не введен в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды от 20.10.2005. 

Суд указал, что такой порядок расчета применен Департаментом и к предыдущему арендатору земельного участка – ООО «Интер-Строй», который передал свои права и обязанности ответчику по договору от 09.06.2018. Обстоятельства по начислению арендной платы с применением пункта 14 Порядка установлены при рассмотрении дела №А78-5427/2016 (решение Арбитражного суда Забайкальского края т.2 л.д.61-64), обратив внимание. на то, что сторонами не представлено доказательств того, что для лиц, принявшим на себя обязательства по завершению строительства проблемных объектов на территории города Читы Забайкальского края, предусмотрены какие-либо льготные расчеты арендной платы за аренду земельных участков. 

На основании чего, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для исчисления сроков начисления арендных платежей, предложенных ответчиком, с учетом вступления в силу подпункта 3.1 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным выводом на основании следующего.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. В то же время при наличии оснований и соблюдении условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.

Таким образом, действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков.

В то же время согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В свою очередь, рассматривая возможность применения положений указанной нормы Гражданского кодекса РФ к договорам аренды земельных участков, следует учитывать следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Таким образом, и гражданское и земельное законодательство признает ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон этого договора.

При этом положения указанной нормы введены в действие положениями Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившей в силу с 1 марта 2015 г.

Согласно правовой позиции, высказанной Верховным Судом РФ в пункте 23 Обзора № 2 (2020), положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Аналогичная позиция высказана Верховным Судом РФ в пункте 28 Обзора № 3 (2020).

В силу подпункта 1 пункта 3 и подпункта 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами, находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, предоставленных им в аренду без проведения торгов, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, когда  на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу положений пункта 5 статьи 39.6, подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка от 20.10.2005 № 883/5 был заключен на срок до 30.09.2010, который был продлен до 30.09.2013. После передачи прав и обязанностей по договору от 20.10.2005 № 883/5 ООО "Интер-Строй" по договору от 20.12.2011 его срок был продлен до 31.10.2014, а затем - до 31.12.2016. После 31.12.2016 срок действия договора аренды от 20.10.2005 № 883/5 не продлевался. 

Довод представителя истца о том, что договор аренды земельного участка  от 20.10.2005 № 883/5 на основании статьи 621 ГК РФ был пролонгирован на неопределенный срок, апелляционным судом отклоняется, как несоответствующий вышеизложенным нормам Земельного кодекса. 

Таким образом, на момент заключения договора от 09.06.2018 с согласия Департамента (распоряжение №2119/р от 18.05.2018) о передачи прав и обязанностей арендатора по договору №883/05 от 20.10.2005 от ООО "Интер-Строй" к ООО «ГолдГеоПром», договор аренды земельного участка от 20.10.2005 № 883/5 прекратился в связи с истечением срока действия.

Таким образом, при заключении договора от 09.06.2018 о передачи прав и обязанностей арендатора по договору №883/05 от 20.10.2005, с ООО «ГолдГеоПром» фактически был заключен новый договор аренды на тех же условиях, что и с предыдущими арендаторами. Следовательно, начало срока аренды ООО «ГолдГео Пом» надлежит считать с 09.06.2018.

На основании изложенного, принимая во внимание, что взыскание Департаментом производиться за период с 21.12.2020 по 30.06.2021, апелляционный суд приходит к выводу, что для целей применения размера коэффициента при расчете арендной платы, учитывая, что арендная плата является регулируемой, необходимо применять подпункт 1 пункт 14 Порядка определения размера арендной платы за земельные участка, утвержденного Постановлением Правительства Забайкальского края от 19.06.2015 № 305.

Согласно указанной норме, размер годовой арендной платы подлежит исчислению в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Таким образом, апелляционный суд признает обоснованный расчет, представленный обществом, как в отношении арендной платы, так и в отношении начисленной неустойки.

На основании изложенного решение суда первой инстанции подлежит частичной отмене.

Государственная пошлина подлежит распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, с учетом того, что апелляционная жалоба ответчика удовлетворена на 50%.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 25 апреля 2022 года по делу №А78-6933/2021 отменить в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ГолдГеоПром» в пользу Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края задолженности в сумме 202 583 рубля 54 копейки, пени 1 673 рубля 51 копейки, всего – 204 257 рублей 05 копеек, а также в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ГолдГеоПром» государственной пошлины в доход федерального бюджета в сумме 5 586 рублей.

В отмененной части принять по делу новый судебный акт, отказав в  удовлетворении заявленных исковых требований.

В остальной части решение Арбитражного суда Забайкальского края от 25 апреля 2022 года по делу №А78-6933/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Взыскать с Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ГолдГеоПром» судебные расходы по уплате государственной пошлине в размере 1 500 рублей.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

 

ПредседательствующийН.В. Ломако

 

Судьи О.П. Антонова 

 

В.А. Сидоренко