ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс: 

<

***> 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-4496/2025

город Ростов-на-Дону

03 сентября 2025 года

15АП-9746/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 сентября 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Абраменко Р.А.,

судей Украинцевой Ю.В., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Матиняном С.А.,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Компания Альфа»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края      от 16.06.2025 по делу № А32-4496/2025

по иску администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Компания Альфа»       (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

о взыскании, об обязании,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Компания Альфа» (далее – ответчик, общество, ООО «Компания Альфа») о взыскании задолженности по договору аренды № 4900011806 от 14.08.2024 за период с 14.08.2024 по 12.09.2024 в размере 24 617 082,33 руб., пени в размере 283 096,44 руб.; об освобождении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304019:113, площадью 26 814 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, в районе санатория «Волна».

            Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.06.2025 с ООО «Компания Альфа» в пользу администрации взыскана задолженность в размере 24 617 082,33 руб., неустойка по состоянию на 12.09.2024 в размере 283 096,44 руб., в удовлетворении остальной части исковых требований отказано; с ООО «Компания Альфа» в доход федерального бюджета взыскано 474 002 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просил решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы ООО «Компания Альфа» указывает, что судом на основании пункта 2 части 4 статьи 170 АПК РФ не приведены мотивы, по которым отклонены доводы ответчика. В отзыве на исковое заявление от 19.03.2025, поступившем в арбитражный суд 21.03.2025, ответчик ссылается на нарушение администрацией сроков рассмотрения заявления о выдаче разрешения на строительство и заявления о продаже земельного участка, которые с учетом задатка освобождают его от уплаты арендной платы полностью.

            Лица, участвующие в деле, извещенные о дате и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили; судебное заседание проведено в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.            Как следует из материалов дела, между администрацией (арендодателем) и ООО «Компания Альфа» (арендатор) по результатам аукциона от 03.07.2024 № U22000007100000000308-2 заключен договор аренды №4900011806 от 14.08.2024, согласно которому арендодатель передал за плату во временное владение и пользование, а арендатор принял земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0304019:113, площадью 26 814 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, район Хостинский, в районе санатория «Волна», с видом разрешенного использования «туристическое обслуживание» (п. 1.1 договора). Участок предоставлен для строительства объектов туристического обслуживания (п. 1.3 договора).

Согласно п. 1.4 договора, участок считается переданным арендатору с момента заключения договора без составления акта приема-передачи. Договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору (п. 1.5 договора).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, дата заключения договора 14.08.2024 (п. 2.1 договора). Срок действия договора 10 лет 8 месяцев (п. 2.2 договора).

В соответствии с п. 3.1 договора, годовой размер арендной платы, определенный по результатам аукциона, согласно протоколу от 03.07.2024 № U22000007100000000308-2, составляет 490 323 356,69 руб. Сумма задатка в размере 15 573 356,69 руб. засчитывается в счет годовой арендной платы за первый год использования участка (п. 3.2 договора).

В силу п. 3.3 договора сумма за первый платежный период (квартал текущего года), за вычетом внесенного задатка, должна поступить от арендатора в течении 5 дней с момента заключения договора. Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы с момента заключения договора за каждый день фактического использования и вносится арендатором ежеквартально не позднее 10 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал - до 10 ноября текущего года (п. 3.4 договора). 

Администрация указывает на то, что согласно расчету арендной платы за период с 14.08.2024 по 12.09.2024 задолженность составила  24 617 082,33 руб. и пени за период с 11.09.2024 по 12.09.2024 в размере  283 096,44 руб.                         Задолженность ООО «Дело плюс» добровольно не погашена.

В соответствии с п.4.1.1 договора арендодатель имеет право в случае нарушения сроков внесения арендной платы, предусмотренных п. 3.3 договора, в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. 

Согласно п. 9.5 договора, указанный договор считается расторгнутым в одностороннем порядке по требованию арендодателя в случаях, указанных в п. 4.1.1 договора, с даты получения арендатором уведомления об отказе от договора в одностороннем порядке. При расторжении договора арендатор обязан передать арендодателю участок в состоянии и качестве не хуже первоначального без каких – либо иных документов по передаче имущества, освободив его в срок не более трех дней (п.9.6 договора).

В адрес ООО «Компания Альфа» направлено уведомление от 05.09.2024 №14755/02.01-44 об отказе в одностороннем порядке от исполнения договора аренды №4900011806 от 14.08.2024; указанное уведомление получено обществом 12.09.2024 (л.д.27-30). 

Доказательств освобождения и возвращения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304019:113 общество не представило.

В целях досудебного урегулирования спора администрация направила в адрес ООО «Компания Альфа» претензию №14456/02.01-44 от 02.09.2024 с требованиями оплатить задолженность и пени, которая оставлена последним без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Принимая судебный акт, суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Сложившиеся между сторонами правоотношения верно квалифицированы судом первой инстанции как обязательства аренды, которые подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об аренде), частью 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах), положениями Земельного кодекса Российской Федерации, а также условиями договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу положений статей 614, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи, вне зависимости от прекращения срока действия договора.

Из системного толкования приведенных норм следует, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.

В свою очередь, обязанность по уплате арендных платежей корреспондирует обязанности арендодателя передать имущество во временное пользование в натуре и обеспечить возможность его реального использования.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Исходя из правовых позиций, сформулированных в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021, в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 N 305-ЭС17-17952 и от 08.062023 N 305-ЭС23-2686 арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства, касающиеся обстоятельств передачи арендатору арендованного имущества и возможности распоряжения им в целях, предусмотренных договором аренды, а также установление факта противоправных действий (бездействия) именно арендодателя.

Ответчик не представил в материалы дела доказательства объективной невозможности использования им спорного земельного участка в результате противоправных действий арендодателя.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304019:113 был передан ответчику с 14.08.2024 (1.4, 1.5 договора) и находился в его пользовании до 12.09.2024 (п. 9.5 договора).

В апелляционной жалобе ответчик ссылается на нарушение администрацией сроков рассмотрения заявления о выдаче разрешения на строительство и заявления о продаже земельного участка, в связи с чем указанные обстоятельства, как полагает ответчик, освобождают его от уплаты арендной платы полностью.

Как следует из статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 N 305-ЭС15-15053, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использования имущества по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды. 

В рассматриваемом случае, как указано выше, по условиям договора аренды земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304019:113 был предоставлен ООО «Компания Альфа» для строительства на нем объектов туристического обслуживания. Срок действия договора составлял с 14.08.2024 до 14.04.2035, соответственно, в указанный период арендатор мог использовать земельный участок по целевому назначению. При этом подача обществом заявления о предоставлении спорного земельного участка в порядке п.п. «а» п. 1 Постановления Правительства РФ №629 от 09.04.2022 в собственность без торгов (л.д. 65) не препятствовала его использованию. Доказательств иного материалы дела не содержат.

В соответствии с п. 1.7 договора возведение (новых) зданий, сооружений, строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих объектов капитального строительства (зданий, строений, сооружений, объектов, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и др.)) без получения соответствующей разрешительной документации не допускается.

Из материалов дела усматривается, что 14.08.2024 обществом подано заявление о выдаче разрешения на строительство, по результатам которого администрацией принято решение об отказе в выдаче разрешения на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства №4450914375 от 12.11.2024 (л.д. 66-71), в связи с чем, как указывает общество, с 14.08.2024 по 12.11.2024 оно не могло пользоваться земельным участком, соответственно, освобождено от внесения арендной платы. Вместе с тем, сам по себе факт отказа в выдаче разрешения на строительства органом местного самоуправления не свидетельствует о нарушении арендодателем (администрацией) обязанности по предоставлению земельного участка в состоянии, пригодном для использования его по целевому назначению. Доказательств иного ответчик в материалы дела не представил.

При этом апелляционный суд отмечает, что частью 7 статьи Градостроительного кодекса Российской Федерации, приведен перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство.

Так, в обоснование отказа в выдаче разрешения администрацией указано на следующее: невозможно выдать разрешение на строительство части объекта капитального строительства, если она (часть) не является этапом строительства (на имеющимся фундаменте планировалось размещение сборно-разборной надстройки, которая не является частью капитального строения), в проектной документации не приведены ее параметры; отсутствует какое-либо вещное право на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304019:113 (договор аренды расторгнут 12.09.2024, запись об аренде в ЕГРН погашена); не представлена проектная документация, выполненная в соответствии с требованиями Постановления Правительства № от 16.02.2008; не представлены инженерные изыскания; не представлены сведения о выполнении мероприятий, обеспечивающие охрану водных объектов земельного участка; из представленного задания на проектирование невозможно определить актуальность и сведения о принятых документах, в результате применения которых обеспечивается соблюдение требований действующего законодательства.

Таким образом, ООО «Компания Альфа» не выполнены требования по представлению документов, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, а именно правоустанавливающего документа на земельный участок (п.1), результатов инженерных изысканий (п.3), положительного заключенияэкспертизы проектной документации (п.4). В связи с чем, препятствием в осуществлении обществом строительства на спорном земельном участке являлись допущенные им нарушения при составлении заявления о выдаче разрешения на строительство, а не невозможность осуществления строительства на спорном земельном участке. При этом отказ администрации ответчиком не оспорен и не признан в установленном порядке незаконным.

Доказательств, свидетельствующих о невозможности использования арендатором спорного земельного участка с 14.08.2024 ООО «Компания Альфа» в материалы дела не представлено, равно как и наличие препятствий в пользовании арендуемым участком, возникших в результате противоправных действий арендодателя, не имеется. 

Тот факт, что ответчик не пользовался земельным участком по целевому назначению, не освобождает его от обязанности по внесению арендной платы. Препятствия в пользовании указанным имуществом не были вызваны действиями арендодателя, а являлись следствием поведения самого ответчика. Данные факты не могут быть вменены в вину истцу, предоставившему арендуемый объект. Соответственно, отсутствуют основания от освобождения общества от исполнения его обязанности по внесению арендной платы за спорный период аренды.

С учетом установленного, исковые требования администрации о взыскании арендных платежей заявлены правомерно.

Размер задолженности подтвержден материалами дела, доказательств по оплате задолженности на момент принятия решения не представлено, в силу чего суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о взыскании задолженности по арендной плате за период с 14.08.2024 по 12.09.2024 с учетом внесенного задатка (15 573 356,69 руб.) в размере 24 617 082,33 руб.

Администрацией заявлено требование о взыскании неустойки по состоянию на 12.09.2024 в размере 283 096,44 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. 

В силу пункта 1 статьи 330, статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Согласно п. 6.2 договора, за нарушение срока внесения арендной платы по договору, установленного в подпунктах 3.3 и 3.4 договора, арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке сторонами была соблюдена.

Включенная в договор неустойка выполняет обеспечительные функции и является дополнительным к основному (акцессорным) обязательством, следовательно, удовлетворение требования истца о взыскании с ответчика предусмотренной договором неустойки зависит от установления факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств, исполнение которых обеспечено неустойкой.

Поскольку ООО «Компания Альфа» была допущена просрочка внесения арендной платы по договору аренды №4900011806 от 14.08.2024, что установлено материалами дела и не опровергнуто обществом, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что учреждение вправе рассчитывать на взыскание договорной неустойки.

Расчет истца проверен судом первой инстанции и признан составленным методологически и арифметически верно. Контррасчет ответчиком не представлен.

Учитывая изложенное, требование администрации о взыскании неустойки в размере 283 096,44 руб. правомерно удовлетворено судом.

Относительно требования администрации освободить земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304019:113, площадью 26 814 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, в районе санатория «Волна», судом первой инстанции отмечено, что согласно п. 9.6 договора аренды арендатор возвращает земельный участок арендодателю без каких-либо документов путем его освобождения. ООО «Компания Альфа» не установило ограничения, не возводило сооружения, что подтверждено актом осмотра земельного участка от 07.05.2025 (л.д. 75-76), соответственно, на момент рассмотрения спора земельный участок был свободен, возвращение земельного участка состоялось в момент отказа от договора аренды, то есть 12.09.2024. В этой связи оснований для удовлетворения требования об освобождении земельного участка у арбитражного суда края не имелось. 

Доводов о незаконности решения суда в указанной части сторонами не приведено.

Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело. 

Не отражение в судебных актах всех имеющихся в деле доказательств либо доводов стороны не свидетельствует об отсутствии их надлежащей судебной проверки и оценки (определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.10.2017 N 305-КГ17-13690).

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции. 

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. 

Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено. 

Расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя апелляционной жалобы. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.06.2025 по делу № А32-4496/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Компания Альфа» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 30 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

   Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

   Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                           Р.А. Абраменко

Судьи                                                                                             Ю.В. Украинцева

Т.Р. Фахретдинов