РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-73726/21-142-531

19 ноября 2021 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 16 ноября 2021 года

Решение в полном объеме изготовлено 19 ноября 2021 года

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Немтиновой Е.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Искендеровым Т.Б.,

рассмотрев дело № А40-73726/21-142-531 по иску ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФИРМА "МЕЧТА" (119421, ГОРОД МОСКВА, УЛИЦА НОВАТОРОВ, ДОМ 7А, КОРПУС 2, ЭТ. 4 ПОМ. 53, ОГРН: 1047796659635, Дата присвоения ОГРН: 06.09.2004, ИНН: 7710555899)

о взыскании задолженности и пени по договору аренды в общем размере 1 410 684 руб. 36 коп.

при участии: 

От истца –  не явились, извещены

От ответчика – Бойченко О.А., выписка

УСТАНОВИЛ:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФИРМА "МЕЧТА" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 03.01.1996 № М-06-003898 за период с 01.01.2020 по 30.09.2020 в размере 1 062 262 руб. 32 коп., пени за период с 10.01.2020 по 30.09.2020 в размере 348 422 руб. 04 коп.

Ответчик представил отзыв, в котором просил в иске отказать, исходя из следующего: в соответствии с положениями п.п. 4 и 5  Решения Градостроительно-земельной комиссии города Москвы (Протокол заседания ГЗК № 38 от 12 ноября 2015 года), которыми было установлено, что спорный земельный участок будет в дальнейшем использоваться для благоустройства и озеленения, и что указанный земельный участок будет включен в план благоустройства дворовых территорий на 2016 год; органами исполнительной власти города Москвы в 2016 году были организованы работы на земельном участке, в результате которых городскими подрядчиками на земельном участке была построена детская площадка и зона отдыха муниципального района Коньково, которая располагается на земельном участке и в настоящее время, в связи с чем, обязанность по оплате истцу арендной платы отсутствует, так как  у ответчика в пользовании земельный участок фактически не находится. 

Судебное заседание проведено в порядке статей 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя надлежащим образом уведомленного истца.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Выслушав представителя ответчика, рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив доказательства, суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что Департамент (правопредшественник Департамента, арендодатель) и ООО "ФИРМА "МЕЧТА" заключили на 49 лет договор от 03.01.1996 № М-06-003898 аренды земельного участка, имеющего адресные ориентиры: г.Москва, ул.Профсоюзная, вл 93-А, площадью 2200 кв. м., предоставляемого в пользование на условиях аренды для строительства и последующей эксплуатации административного здания (в редакции дополнительного соглашения от 04.08.2008). Договор зарегистрирован в установленном порядке 06.03.2018. 

В соответствии с условиями договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за объект аренды ежеквартально, не позднее 5-го числа первого месяца текущего квартала. Размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы органом государственной власти РФ и/или г.Москвы без согласования с Арендатором и без внесения изменений и/или дополнений в договор. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется начиная с момента введения этих ставок правовыми актами (пункт 3.3 договора).

Договором предусмотрена ответственность арендатора в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок в виде пени за каждый день просрочки в размере 0,2% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 6 числа первого месяца текущего квартала по день уплаты включительно.

В обоснование иска Департамент сослался на то, что Общество в нарушение принятых на себя обязательств ненадлежащим образом вносило арендную плату в период с 01.01.2020 по 30.09.2020, в связи с чем задолжало Департаменту 1 062 262 руб. 32 коп., за несвоевременное внесение арендных платежей Департамент начислил обществу 348 422 руб. 04 коп. пеней за период с 10.01.2020 по 30.09.2020.

Претензионный порядок соблюден.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за пользование земли являются земельный налог и арендная плата. За пользование земельными участками, находящимися в аренде, взимается арендная плата. Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Уведомлением от 30.12.2015 № ДГИ-И-65522/15, направленным в адрес истца, Департамент городского имущества города Москвы указал, что в срок, установленный договором аренды от 03.01.1996 № М-06-003898, строительство административного здания не осуществлено. В связи с существенным нарушением условий договора аренды, неисполнением обязательств по строительству объекта в срок, предусмотренный договором, Департамент уведомил о расторжении договора аренды от 03.01.1996 № М-06-003898 земельного участка с кадастровым номером 77:06:0008006:45 площадью 2200 кв.м. по адресу: г. Москва, Профсоюзная улица, вл. 93-А. Договор считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления настоящего уведомления.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 03.11.2016 по делу № А40-128110/16-77-1196, вступившим в законную силу, признано недействительным оформленное уведомлением от 04.04.2016г. № ДЖ-11-24667/13 расторжение Департаментом городского имущества города Москвы в одностороннем порядке договора аренды от 03.01.1996 года № М-06- 003898 земельного участка площадью 2 200 кв.м., кадастровый номер 9 77:06:0008006:45, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, вл.93А, и признании договора аренды от 03.01.1996 года № М-06-003898 действующим.

Вместе с тем, согласно п. 11 выписки из протокола заседания Градостроительно-земельной комиссии города Москвы от 12.11.2015, приняты решения о прекращении реализации инвестиционного проекта по адресу: г. Москва, Профсоюзная улица, вл. 93А и использовании земельного участка для благоустройства и озеленения, а также  включении в план благоустройства дворовых территорий на 2016 год, органами исполнительной власти города Москвы в 2016 году.

Материалами дела подтверждено, что на указанном земельном участке расположена детская площадка и зона отдыха муниципального района Коньково.

Согласно представленному ответчиком заключению кадастрового инженера  от 18.10.2021, земельный участок на 100% в его границах занят социальным объектом, а фактическое использование земельного участка – земельные участки (территории) общего пользования.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу статьи 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного Кодекса.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

Как установлено судами, спорный договор аренды носил целевой характер - осуществление строительства и последующей эксплуатации административного здания.

При этом следует отметить, что пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" касается случаев, когда арендодатель надлежащим образом исполнял свою встречную обязанность и не касается ситуаций невозможности использования земельного участка по назначению ввиду обстоятельств, за которые отвечает арендодатель.

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществления строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

В этом случае передача по акту предпринимателю спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования. Кроме того, в силу части 5 статьи 71 АПК РФ наличие акта приема-передачи не исключает исследование обстоятельств дела на основании других доказательств.

В рассматриваемой ситуации именно арендодателем созданы препятствия в использовании земельного участка по назначению, что подтверждается, в том числе судебным актом по делу № А40-128110/16-77-1196.

Наличие действующего в спорный период договора аренды является законным основанием для требования арендодателем арендной платы, что,  однако не лишает права арендатора представить доказательства невозможности использования объекта аренды в соответствии с его назначением и в согласованном сторонами объеме.

В данном случае суд, принимая двойственную природу спорных правоотношений, как отношений частноправового и публичного характера усматривает прямую зависимость в реализации возложенных на орган власти публичных функций и  исполнением спорного договора аренды.

Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

При таком положении в иске, в том числе акцессорном требовании о взыскании неустойки,  надлежит отказать с отнесением расходов по оплате государственной пошлины на истца. Истец в силу закона освобожден от уплаты государственной пошлины, поэтому пошлина в доход федерального бюджета не взыскивается.

На основании статей 309, 310, 314, 330, 408, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 65, 110, 167, 170-176, 226, 227, 228, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья                                                                                                              Е.В. Немтинова