ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Ленина, дом 100б, Чита, 672000, http://4aas.arbitr.ru  

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А19-11502/2019

город Чита

18 ноября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 ноября 2019 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе 

председательствующего судьи Каминского В.Л., 

судей Ломако Н.В., Сидоренко В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Иркутской области от 29 августа 2019 года по делу № А19-11502/2019 по заявлению Государственного автономного учреждения культуры Иркутский областной театр юного зрителя им. А. Вампилова (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 308381127700014, ИНН 

<

***>) о взыскании 273 497 руб. 28 коп.,

в отсутствие в судебном заседании представителей участвующих в деле лиц, 

У С Т А Н О В И Л:

Государственное автономное учреждение культуры Иркутский областной театр юного зрителя им. А. Вампилова (далее – истец, Иркутский ТЮЗ им. А. Вампилова) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2, предприниматель) о взыскании 273 497 руб. 28 коп., в том числе: 186 360 руб. – задолженность по арендной плате, за период: с января 2018 по декабрь 2018 года и 87 137 руб. 28 коп. – пени за период с 01.01.2018 по 26.12.2018..

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 29 августа 2019 года иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 186 360 руб. основного долга, 43 000 руб. – пени. В удовлетворении остальной части требований отказано. Также взыскано 5 307 руб. 68 коп. расходов по уплате госпошлины. 

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке, поставив вопрос об отмене решения и принятии нового судебного акта по доводом, изложенным в апелляционной жалобе.  

В отзыве истец, ссылаясь на необоснованность доводов апелляционной жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

О месте и времени судебного заседания участвующие в деле лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети «Интернет» 12.10.2019. 

Участвующие в деле лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили. 

Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных представителей участвующих  деле лиц. 

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы, приведенные в апелляционной жалобе, отзыве на нее, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 27.10.2015 между Областным государственным казенным учреждением «Фонд имущества Иркутской области» (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатором) заключен договор аренды областного объекта недвижимости, возмещения коммунальных и эксплуатационных расходов № 10 А/О/2015 от 27.10.2015 (далее – договор № 10 А/О/2015 от 27.10.2015, договор), который действовал в редакции дополнительного соглашения от 20.03.2017.

В соответствии с п.п. 1.1, 1.2 договора арендодатель, с согласия Министерства имущественных отношений Иркутской области, обязался передать арендатору часть объекта недвижимости, являющегося памятником истории, расположенного по адресу: 

<

...> и имеющего следующие характеристики: нежилые помещения № 61,68, общей площадью 155,3 кв.м., расположенные на втором этаже объекта недвижимости (п.п. 1.1, 1.2 договора).

В силу п. 1.5 договора срок действия договора 5 лет – с 01.11.2015 по 31.10.2020.

Нежилые помещения, являющиеся предметом договора аренды и указанные в п. 1.2 договора, переданы ответчику 01.11.2015 по акту приема-передачи имущества.

Договор № 10 А/О/2015 от 27.10.2015 зарегистрирован в установленном законном порядке, о чем имеются сведения в ЕГРН.

На основании распоряжения Министерства имущественных отношений Иркутской области от 31.07.2017 № 1050/и, распоряжения Министерства культуры и архивов иркутской области от 10.08.2017 № 210-мр, здание, в котором находятся помещения, являющиеся предметом договора аренды № 10 А/О/2015 от 27.10.2015, передано в оперативное управление Иркутскому ТЮЗу им. А. Вампилова.

Право оперативного управления зарегистрировано за истцом 14.08.2017.

11.12.2017 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) подписано дополнительное соглашение к договору № 10 А/О/2015 от 27.10.2015, предметом которого является нежилые помещения № 61, 68, общей площадью 155,3 кв.м. (согласно техническому паспорту БТИ), расположенные на втором этаже объекта недвижимости по адресу: 

<

...>.

Размер арендной платы в месяц, согласно Приложению № 1 к указанному дополнительному соглашению, составляет 76 097 руб. (490 руб. (размер арендной платы в месяц за 1 кв.м.) * 155,3 кв.м. (площадь нежилых помещений, являющихся предметом договора)).

Дополнительное соглашение от 11.12.2017 и расчет арендной платы к нему (Приложение № 1) подписаны арендатором без разногласий.

Истец, получив отчет № 134 от 10.11.2017 об оценке рыночной стоимости права пользования за 1 кв.м. в месяц нежилыми помещениями площадью (поз. № 61, № 68 по экспликации тех. Паспорта), расположенным на втором этаже нежилого помещения, общей площадью 514,2 кв.м. по адресу: 

<

...>, согласно которому рыночная стоимость права пользования за 1 кв.м. в месяц, без учета стоимости коммунальных услуг, эксплуатационных расходов и налога на добавленную стоимость нежилыми помещениями, по состоянию на 08.11.2017 оставляет 500 руб., 15.12.2017 направил в адрес ответчика письмо № 351, уведомив последнего о том, что с 01.01.2018 размер арендной платы за арендуемые помещения составит 91 627 руб. в месяц., в том числе НДС – 13 997 руб., приложив ответчику для подписания дополнительное соглашение и расчет арендной платы

Ответчик с изменением размера арендной платы не согласился, дополнительное соглашение от 15.12.2017 и расчет арендной платы, являющийся Приложением № 1 к указанному соглашению, не подписал, и на протяжении всего спорного периода вносил арендную плату в размере 76 097 руб. ежемесячно, о чем свидетельствует копии платежных поручений, представленные истцом в материалы дела.

Претензия истца оставлен без удовлетворения.

Неисполнение обязательств по оплате и претензионных требований явилось основанием для обращения истца в суд с соответствующим требованием. 

Суд первой инстанции, исходя из правомерности увеличения размера арендной платы иск удовлетворил частично.

С данными выводами суд апелляционной инстанции соглашается исходя из следующего. 

Как правильно установлено судом первой инстанции, между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. 

В соответствии со статьей  606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 4 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с настоящим Кодексом (статьи 294, 296). 

Согласно положениям статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются, в том числе, право хозяйственного ведения имуществом (статья 294) и право оперативного управления имуществом (статья 296). 

Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абзаце 2 пункта 5 совместного постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснили, что в силу абзаца 5 пункта 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации. 

Частью 1 статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества. 

Право оперативного управления зарегистрировано за истцом 14.08.2017.

В силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В пункте 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. 

В соответствии со статьей 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. 

Как правильно установлено судом первой инстанции и не оспаривалось ответчиком, нежилое помещение было передано арендодателем арендатору.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При этом пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Пунктами 3.1.2, 4.3 договора аренды предусмотрено право арендодателя на увеличение в одностороннем порядке размера арендной платы, не чаще одного раза в год, согласно проведенной оценке стоимости арендной платы, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, о чем арендатор должен быть извещен письменно.

Таким образом, соглашением сторон предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы при надлежащем уведомлении арендатора.

По смыслу статей 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи и исходя из буквального содержания условий заключенного сторонами договора, арендодатель вправе изменить арендную плату в одностороннем порядке без подписания дополнительного соглашения, но не чаще одного раза в год, что также согласуется с разъяснениями, приведенными в абзаце 3 пункта 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление от 17.11.2011 № 73).

Истец данным правом воспользовался, направив в адрес предпринимателя письмо от 15.12.2017 с указанием на увеличенный размер арендной платы до 91 627 руб. в месяц, с 01.01.2018, которое получено последним 15.01.2018.

Довод ответчика о том, что отчет об оценке, на основании которого истцом произведен расчет арендной платы, является ненадлежащим доказательством, поскольку к отчету не приложены сведения об образовании экспертов-оценщиков, подготовивших данный отчет, судом первой инстанции правомерно отклонен в силу следующего.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно статье 2 Закона № 135 настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона № 135).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В статье 11 названного закона установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки. Данный перечень, является исчерпывающим и не содержит обязательного указания на необходимость приложения к отчету сведений об образовании экспертов-оценщиков, обязательным является требование о наличии сведений о членстве эксперта в СРО.

Ссылка ответчика на отсутствие актуальных сведений о членстве экспертов-оценщиков, составивших отчет, в саморегулируемой организации, суд признает несостоятельной, поскольку данные сведения являются общедоступными и размещены на официальном сайте СРО.

Исходя из сведений, содержащиеся на официальном сайте Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков СМАО, размещенной в сети Интернет, исследовав сведения о членах: ФИО3 (http://lko.smao.ru/registry?id=943#index) и ФИО4 (http://lko.smao.ru/registry?id=942#index), судом первой инстанции установлено, что как на дату составления отчета 10.11.2017, так и в настоящее время, ФИО3 и ФИО4, являются членами СРО, указанного в отчете.

Также судом первой инстанции установлено, что на официальном сайте Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков СМАО, так же содержаться сведения и об отчетах, подготовленных экспертами–оценщиками, в том числе и об отчете № 134 от 10.11.2017, копия которого представлена истцом в материалы дела.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что отчет № 134 от 10.11.2017 об оценке рыночной стоимости права пользования за 1 кв.м. в месяц нежилыми помещениями площадью (поз. № 61, № 68 по экспликации тех. Паспорта), расположенным на втором этаже нежилого помещения, общей площадью 514,2 кв.м. по адресу: 

<

...>, представленный истцом в материалы дела, соответствует установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности требованиям, в связи с чем принял его в качестве надлежащего доказательства.

Довод ответчика о неправомерности включения истцом в размер арендной платы НДС правомерно отклонен судом первой инстанции ввиду следующего.

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны по договору самостоятельно определяют цену реализуемых товаров (работ, услуг). В то же время в силу императивного указания в пункте 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации на то, что при предоставлении органами государственной власти и управления и органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества налоговая база по налогу на добавленную стоимость определяется как сумма арендной платы с учетом налога на добавленную стоимость, согласованный сторонами договора размер арендной платы подлежит увеличению на сумму налога на добавленную стоимость.

По общему правилу, налогоплательщики - покупатели товаров (работ, услуг) оплачивают товары (работы, услуги), включая налог на добавленную стоимость, за счет собственных средств. В пункте 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации также установлена обязанность арендатора при расчетах за аренду имущества уплачивать помимо собственно арендной платы сумму налога на добавленную стоимость. 

Таким образом, учитывая, что истец в силу пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации, является плательщиком НДС, то, вопреки мнению заявителя апелляционной жалобы увеличение истцом размера арендной платы на размер НДС, является правомерным.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В пункте 4.4 договора сторонами согласовано условие о том, арендная плата, плата за коммунальные услуги и эксплуатационные расходы вносится арендатором ежемесячно не позднее 1 числа текущего месяца.

Как указывает истец, обязательства по своевременному внесению арендной платы в порядке и сроки, установленные п. 4.4 договора, ответчиком были исполнены ненадлежащее, в связи с чем, задолженность ответчика перед истцом, за период с января 2018 по декабрь 2018, с учетом внесенных ответчиком ежемесячных арендных платежей в размере 76 097 руб., составила 186 360 руб.

Поскольку доказательств оплаты долга в сумме 186 360 руб. ответчиком не представлено, правомерны выводы суда первой инстанции о взыскании с ответчика суммы основного долга в указанном размере. 

При наличии задолженности в указанном размере, правомерны, со ссылками на положения статей 193, 329, 330, 333 ГК РФ, п.  5.3 договора выводы суда о взыскании суммы неустойки  в размере 43 000 руб., которая, как обосновано отмечено, достаточна для компенсации потерь кредитора и соразмерна последствиям нарушения обязательств должником.

Оснований для переоценки указанных правильных выводов суда первой инстанции у апелляционного суда не имеется. 

Апелляционный суд отмечает, что безосновательное снижение размера неустойки будет противоречить принципам гражданского законодательства, в соответствии с которыми каждое обязательство должно исполняться надлежащим образом, а в случае неисполнения обязательства соответствующая сторона должна нести установленную законом или договором ответственность. Неустойка является санкцией за нарушение обязательства. В случае необоснованного снижения неустойки происходит и утрата присущей ей обеспечительной функции, состоящей в стимулировании сторон обязательства к его надлежащему исполнению. 

Доводы по существу спора, изложенные в апелляционной жалобе, сводятся к несогласию заявителя с оценкой судом первой инстанции имеющихся в деле доказательств. Данные доводы являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащую оценку, оснований к несогласию с которой у суда апелляционной инстанции не имеется. 

Решение суда первой инстанции соответствует закону, установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, поэтому у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции, в том числе и безусловных, а равно принятия доводов апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четвертый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 29 августа 2019 года по делу № А19-11502/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.

 

Председательствующий                                                                 В.Л. Каминский 

 

Судьи                                                                                                           Н.В. Ломако

 

В.А. Сидоренко