﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-9807/19 

Екатеринбург

04 марта 2020 г.

 

Дело № А60-13588/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 марта 2020 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сидоровой А.В.,

судей Черемных Л.Н., Гайдука А.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Клевер-парк» (далее – общество УК «Клевер-парк») на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2019 по делу № А60-13588/2019 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества УК «Клевер-парк» – Пинженин Р.А. (доверенность от 15.04.2019 № 4);

закрытого акционерного общества «Эй-Си-Эс» (далее – общество «Эй-Си-Эс») – Злобина М.А. (доверенность от 15.01.2020 № 436/Ю).

Общество УК «Клевер-парк» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу «Эй-Си-Эс» о взыскании  задолженности в сумме 640 777 руб. 52 коп. за услуги по содержанию общего имущества, оказанные истцом в период с 01.01.2018 по 31.12.2018 по договорам об оказании услуг по управлению от 03.03.2014 № 1У, от 01.09.2014 № 2У; договорной неустойки (пени) в сумме 611 050 руб. 97 коп. с продолжением начисления неустойки (пени) с 23.02.2019 по день фактического исполнения ответчиком основного денежного обязательства (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Арбитражным судом Свердловской области в порядке, предусмотренном статьей 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принято встречное исковое заявление общества «Эй-Си-Эс» о взыскании с общества УК «Клевер-парк» неосновательного обогащения в сумме 270 314 руб. 67 коп., составляющего переплату за услуги по содержанию общего имущества; процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 4352 руб. 50 коп., начисленных за период с 02.03.2019 по 15.05.2019.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 04.07.2019 первоначальные исковые требования удовлетворены частично: с общества «Эй-Си-Эс» в пользу общества УК «Клевер-парк» взыскана задолженность в сумме 640 777 руб. 52 коп., неустойка (пени) в сумме 155 447 руб. 59 коп.; неустойка (пени) в размере 0,09% от суммы основного долга в день за период с 23.02.2019 по день фактического исполнения ответчиком основного денежного обязательства; денежные средства в сумме 23 624 рубля в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины; в удовлетворении остальной части первоначального иска отказано; в удовлетворении встречного искового заявления отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2019 по делу № А60-13588/2019 Арбитражного суда Свердловской области указанное решение изменено; первоначальные исковые требования удовлетворены частично: с общества «Эй-Си-Эс» в пользу общества УК «Клевер-Парк» взысканы денежные средства в сумме 535 254 руб. 53 коп., в том числе основной долг в сумме 500 713 руб. 62 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 34 540 руб. 91 коп., с продолжением начисления процентов с 23.02.2019 на сумму основного долга по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации по день фактической оплаты суммы основного долга; в удовлетворении остальной части первоначального иска отказано; встречные исковые требования удовлетворены частично: с общества УК «Клевер-Парк» в пользу общества «Эй-Си-Эс» взыскана задолженность в сумме 141 757 руб. 52 коп., в том числе неосновательное обогащение в сумме 139 517 руб. 25 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 2240 руб. 27 коп.; в удовлетворении остальной части встречного иска отказано. В результате произведенного зачета с общества «Эй-Си-Эс» в пользу общества УК «Клевер-Парк» взыскана задолженность в сумме 393 497 руб. 01 коп., в том числе основной долг в сумме 361 196 руб. 37 коп., проценты в сумме 32 300 руб. 64 коп., продолжено их начисление с 23.02.2019 по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму основного долга по день фактического исполнения обязательств, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3525 руб. 71 коп.

В кассационной жалобе общество УК «Клевер-парк» просит постановление апелляционного суда отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Заявитель кассационной жалобы не согласен с выводом апелляционного суда о том, что решениями общих собраний собственников помещений были внесены изменения в договоры управления, заключенные между истцом и ответчиком. Как утверждает кассатор, собрание собственников нежилых помещений по ул. Ткачей, д. 23, 25 в г. Екатеринбурге неправомочно вносить изменение в договор управления, поскольку не является специально уполномоченным лицом по смыслу договора управления и норм статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Заявитель не согласен также с выводом суда о том, что на ответчика необоснованно возлагается обязанность по содержанию общего имущества, на которое у последнего нет права общей долевой собственности и законной обязанности по его содержанию. Как отмечает общество УК «Клевер-парк», факт наличия общего имущества у собственников нежилых помещений, расположенных в зданиях Бизнес-центра «Клевер-Парк», подтвержден проведенной в ходе рассмотрения дела № А60-36402/2017 судебной экспертизой, и иными доказательствами не опровергнут, соответственно, собственники помещений обязаны нести бремя его содержания в силу статей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Общество «Эй-Си-Эс» представило письменный мотивированный отзыв на кассационную жалобу, в котором просит отказать в ее удовлетворении, ссылаясь на необоснованность доводов общества УК «Клевер-парк». По мнению общества «Эй-Си-Эс», обжалуемый судебный акт является законным и отмене не подлежит.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель общества УК «Клевер-парк» поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, представитель общества «Эй-Си-Эс» поддержал возражения, изложенные в отзыве на кассационную жалобу, просил оставить постановление апелляционного суда без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, установленном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела и установлено судами при рассмотрении спора, общество УК «Клевер-Парк» осуществляет управление объектами недвижимости, расположенными по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 21, 23 и 25 (Бизнес-центр «Клевер Парк»).

Общество «Эй-Си-Эс» является собственником нежилых помещений в Бизнес-центре «Клевер Парк» на -1, 18, 19 этажах по ул. Ткачей 23, и на -1, 2 этажах по ул. Ткачей 25, общей площадью 2199,20 кв. м.

Общество «Эй-Си-Эс» подписало листы присоединения к договорам управления: 22.03.2017 к договору от 03.03.2014 № 1У (в отношении общего имущества здания по ул. Ткачей, 25) и 14.11.2014 к договору от 01.09.2014 № 2У (в отношении общего имущества здания по ул. Ткачей, 23).

В соответствии с пунктом 1 указанных договоров общество УК «Клевер-Парк» (управляющий) по заданию собственников в течение срока действия договора обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества здания, предоставлять коммунальные услуги собственникам и иным пользующимся помещениями в задании лицами, осуществлять иную направленную на достижение целей управления зданием деятельность. Собственник обязан оплатить стоимость оказанных услуг на основании счета на оплату (пункт 9 договоров).

Состав мест общего пользования согласован в приложениях № 2 к указанным договорам, в том числе помещения в здании, не являющиеся офисными, торговыми и пр., предназначенные для обслуживания здания и свободного доступа третьих лиц (посетителей здания), в том числе лестничные площадки, лестницы, лифтовые и иные шахты, тепловой пункт, инженерные сети, коридоры, технические помещения, инженерные коммуникации и иное инженерное оборудование, обслуживающее здание.

Согласно приложениям к договорам стоимость услуг составляет 150 руб. за 1 кв. м.

В соответствии с пунктом 16 указанных договоров изменение или досрочное расторжение договора допускается в случаях и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством. При этом решение об изменении или досрочном прекращении договора со стороны собственников принимается общим собранием собственников, простым большинством голосов, и обязательно для всех собственников.

В период с 15.12.2016 по 26.12.2016 по инициативе управляющей компании в очно-заочной форме проведено общее собрание собственников помещений, расположенных в зданиях Бизнес-центра «Клевер Парк» по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 23, 25, в повестку дня которого включены, в том числе, следующие вопросы:

- принятие решения об утверждении способа управления общим имуществом зданий Бизнес-центра «Клевер Парк» по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 23, 25 – управление управляющей организацией – обществом УК «Клевер-Парк»;

- утверждение перечня общего имущества зданий Бизнес-центра «Клевер Парк» по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 23, 25;

- принятие решения о порядке оплаты коммунальных услуг;

- принятие решения об одобрении перечня и стоимости услуг общества УК «Клевер-Парк» по управлению, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в зданиях Бизнес-центра «Клевер Парк» по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 23, 25, за период с 03.03.2014 по 31.12.2016 и утверждению перечня и стоимости услуг общества УК «Клевер-Парк» по управлению, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в зданиях Бизнес-центра «Клевер Парк» по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 23, 25, за период с 01.01.2017;

- принятие решения о дополнении договоров об оказании услуг по управлению, заключенных обществом УК «Клевер-Парк» и собственниками помещений в зданиях по ул. Ткачей, 23, 25 г. Екатеринбург, пунктом, содержащим условие о договорной неустойке.

Результаты голосования и решения собственников помещений оформлены протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений, расположенных в зданиях Бизнес-центра «Клевер Парк», г. Екатеринбург, ул. Ткачей 23, 25, от 30.12.2016.

В соответствии с данным протоколом от 30.12.2016 общим собранием принято решение об утверждении перечня общего имущества зданий по ул. Ткачей 23 и 25; одобрен перечень услуг общества УК «Клевер-Парк» по управлению, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в зданиях по ул. Ткачей 23, 25; утвержден перечень и стоимость услуг в соответствии с приложением № 3 к протоколу; о дополнении договоров оказания услуг по управлению пунктом, содержащим условие о договорной неустойке следующего содержания: «В случае несвоевременной оплаты услуг управляющего собственник уплачивает управляющему пеню в размере 0,3% от несвоевременно уплаченной суммы за каждый день просрочки».

В период с 12.04.2017 по 26.04.2017 в очно-заочной форме по инициативе общества «Эй-Си-Эс» проведено общее собрание собственников помещений, расположенных в зданиях Бизнес-центра «Клевер Парк» по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 23, 25, в повестку дня которого включены в частности следующие вопросы: выбор способа управления общим имуществом зданий Бизнес-центра «Клевер Парк» по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 23, 25 – управление управляющей организацией – обществом УК «Клевер-Парк»; утверждение перечня общего имущества зданий Бизнес-центра «Клевер Парк» по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 23, 25 в соответствии с приложением № 1 к бюллетеню; поручение обществу УК «Клевер-Парк» в срок до 26.05.2017 включительно подготовить расчет стоимости услуг по надлежащему содержанию, управлению общим имуществом собственников помещений, нежилых зданий по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 23, 25.

Результаты голосования и решения собственников помещений оформлены протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений, расположенных в зданиях Бизнес-центра «Клевер Парк», г. Екатеринбург, ул. Ткачей 23, 25, от 28.04.2017.

В период с 15.08.2017 по 31.08.2017 по инициативе общества «Эй-Си-Эс», общества с ограниченной ответственностью «Деловые метры», общества с ограниченной ответственностью «Панорама», общества с ограниченной ответственностью «Кросс Девелопмент Групп» в очно-заочной форме проведено общее собрание собственников помещений, расположенных в зданиях Бизнес-центра «Клевер Парк» по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 23, 25, в повестку дня которого включен, в том числе, вопрос об утверждении тарифа на обслуживание и управление общим имуществом собственниками нежилых помещений по ул. Ткачей, 23, 25 с 01.08.2017.

Результаты голосования и решения собственников помещений оформлены протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений, расположенных в зданиях Бизнес-центра «Клевер Парк», г. Екатеринбург, ул. Ткачей 23, 25 от 08.09.2017, в соответствии с которым утвержден тариф на обслуживание и управление общим имуществом собственников нежилых помещений по ул. Ткачей д. 23, 25 с 01.08.2017 в соответствии с расчетом такого тарифа, указанного в приложении № 1 к бюллетеню голосования, в размере 84,31 рубля с кв. метра площади, находящейся в собственности.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 13.04.2018 по делу № А60-11608/2017 отказано в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Деловые Метры», индивидуального предпринимателя Лебедевой Т.Б., общества с ограниченной ответственностью «Открытие», общества с ограниченной ответственностью «Кросс Девелопмент Групп» о признании недействительными решений общих собраний собственников помещений, расположенных в зданиях Бизнес-центра «Клевер Парк» по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 23, 25, проведенных в период с 15.12.2016 по 26.12.2016, с 12.04.2017 по 26.04.2017 и с 15.08.2017 по 31.08.2017.

При рассмотрении указанного дела суды установили наличие признаков единства зданий, расположенных по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, д. 23, д. 25, и, следовательно, наличие общего имущества собственников помещений, расположенных в данных зданиях. Приняв во внимание вышеуказанный факт, суды пришли к выводу о том, что общее собрание собственников помещений, находящихся в зданиях по адресам г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 23 и 25 правомочно принимать решения по вопросам содержания и использования имущества, которое является общим для участников собрания.

Также в период с 12.04.2017 по 26.04.2017 по инициативе общества «Эй-Си-Эс» созвано и проведено общее собрание собственников помещений, расположенных в зданиях Бизнес-центра «Клевер Парк» по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 21, 23, 25. В повестку дня включены, в том числе вопросы: выбор способа управления общим имуществом собственников помещений нежилых зданий, по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 21, 23, 25 – управляющей организацией; выбор общества УК «Клевер Парк» управляющей компанией общего имущества собственников нежилых зданий по ул. Ткачей, 21, 23, 25 г. Екатеринбурге; утверждение перечня общего имущества собственников помещений нежилых зданий, по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 21, 23, 25 в соответствии с приложением № 1 к уведомлению; поручение о подготовке расчета стоимости услуг по содержанию и управлению общим имуществом.

Результаты голосования и решения собственников помещений оформлены протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений, расположенных в зданиях Бизнес-центра «Клевер Парк», г. Екатеринбург, ул. Ткачей 21, 23, 25, от 28.04.2017, в соответствии с которым общим собранием принято решение об утверждении перечня общего имущества собственников помещений нежилых зданий по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, д. 21, 23, 25, состоящего из общих инженерных систем и оборудования в соответствии с приложением № 1 к бюллетеню; о поручении обществу УК «Клевер-парк» в срок до 26.05.2017 включительно подготовить расчет стоимости услуг по надлежащему содержанию, управлению общим имуществом собственников помещений нежилых зданий по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 21, 23, 25.

Поскольку решением собственников утвержден перечень общего имущества собственников помещений нежилых зданий по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, д. 21, 23, 25, по инициативе общества «Эй-Си-Эс», общества с ограниченной ответственностью «Деловые Метры», общества с ограниченной ответственностью «Панорама», общества с ограниченной ответственностью «Кросс Девелопмент Групп» в период с 15.08.2017 по 31.08.2017 созвано и проведено общее собрание собственников помещений, расположенных в зданиях Бизнес-центра «Клевер Парк» по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 21, 23, 25, в повестку дня которого включены вопросы о фактических затратах на обслуживание и управление общим имуществом и утверждении тарифа на обслуживание и управлением общим имуществом.

Результаты голосования и решения собственников помещений оформлены протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений, расположенных в зданиях Бизнес-центра «Клевер Парк», г. Екатеринбург, ул. Ткачей 21, 23, 25 от 08.09.2017, в соответствии с которым утвержден тариф на обслуживание и управление общим имуществом собственников нежилых помещений зданий по ул. Ткачей, 21, 23, 25 с 01.08.2017 в соответствии с расчетом такого тарифа, указанного в приложении № 1 к бюллетеню голосования, в размере 7,93 рубля с кв. метра площади, находящейся в собственности.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 19.11.2018 по делу № А60-36402/2017 удовлетворены исковые требования индивидуального предпринимателя Лебедевой Татьяны Борисовны к обществу «Эй-Си-Эс», обществу с ограниченной ответственностью «Деловые метры», обществу с ограниченной ответственностью «Панорама», обществу с ограниченной ответственностью «Кросс девелопмент групп» об оспаривании решений общих собраний. 

Суд признал недействительными действия общества «Эй-Си-Эс» по созыву в очно-заочной форме в период 12.04.2017 по 26.04.2017 внеочередного общего собрания собственников помещений в зданиях Бизнес-центра «Клевер Парк» по ул. Ткачей 21, 23, 25 г. Екатеринбурга и решения внеочередного общего собрания собственников помещений, расположенных в зданиях Бизнес-центра «Клевер Парк» по ул. Ткачей 21, 23, 25 г. Екатеринбурга, проведенных в очно-заочной форме в период 12.04.2017по 26.04.2017. 

Также суд признал недействительными действия обществ «Эй-Си-Эс», «Деловые Метры», «Панорама», «Кросс Девелопмент Групп» по созыву и проведению в очно-заочной форме в период с 15.08.2017 по 31.08.2017 внеочередного общего собрания собственников помещений в зданиях Бизнес-центра «Клевер Парк» по ул. Ткачей 21, 23, 25 г. Екатеринбурга и решения внеочередного общего собрания, проведенного в очно-заочной форме в период с 15.08.2017 по 31.08.2017.

Обращаясь с рассматриваемым иском в арбитражный суд, общество УК «Клевер-парк» указало, что в период с 01.01.2018 по 31.12.2018 оказывало обществу «Эй-Си-Эс» услуги во исполнение договоров управления от 03.03.2014 № 1У и от 01.09.2014 № 2У, оплату которых общество «Эй-Си-Эс» произвело не в полном объеме.

В спорный период обществом УК «Клевер-парк» предъявлены обществу «Эй-Си-Эс» счета-фактуры и направлены акты выполненных работ, в соответствии с которыми истцом оказаны услуги по договорам управления от 03.03.2014 № 1У и от 01.09.2014 № 2У, в том числе услуги в отношении общего имущества зданий по ул. Ткачей, 21, 23, 25, которые истцом предъявлены по тарифу 7,93 руб. за кв. метр, и услуги в отношении общего имущества зданий по ул. Ткачей, 23, 25, которые предъявлены по тарифу 84,31 руб. за кв. метр.

Возражая против иска, общество «Эй-Си-Эс» указало на отсутствие оснований для оплаты услуг управления в отношении общего имущества зданий по ул. Ткачей, 21, 23, 25 по тарифу 7,93 руб. за кв. метр, поскольку общее имущество у указанных зданий отсутствует, решением Арбитражного суда Свердловской области от 19.11.2018 по делу № А60-36402/2017 признаны недействительными решения общих собраний собственников об утверждении перечня общего имущества указанных зданий и утверждении тарифа на обслуживание и управление общим имуществом собственников нежилых помещений в указанных зданиях.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что между истцом и ответчиком имеют место гражданские правоотношения, урегулированные договорами об оказании услуг по управлению от 03.03.2014 № 1У, от 01.09.2014 № 2У; договоры не оспорены, недействительными не признаны; доказательств внесения изменений в договоры в материалы дела не представлено. 

Возражения общества «Эй-Си-Эс» относительно несогласия с расчетом истца, произведенным как по тарифу в размере 84,31 руб., так и по тарифу в размере 7,93 руб. судом первой инстанции отклонены с указанием на то, что между сторонами действуют гражданско-правовые договоры, устанавливающие денежные обязательства собственника помещений, в том числе размер этих обязательств; истец добровольно, принимая во внимание обстоятельства оспаривания отдельных протоколов общих собраний  собственников помещений бизнес-центра, уменьшил тариф (ставку) до общей ставки: 84,31 руб. (содержание имущества, расположенного внутри зданий) + 7,93 руб. (содержание имущества, расположенного вне пределов зданий).То обстоятельство, что в данный период времени рассматривается вопросо составе общего имущества собственников помещений, не опровергает правомерности требований управляющей компании, которая фактически оказала услуги по содержанию вверенного ей имущества. Тариф на оплату услуг установлен договорами, условия об оплате которого до настоящего времени не изменены и подлежат исполнению. 

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении встречного искового заявления общества «Эй-Си-Эс», указав на отсутствие предусмотренных законом оснований для применения тарифа 7,93 руб. за весь перечень оказанных истцом услуг.

Изменяя решение суда первой инстанции, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о неправомерности возложения на ответчика обязанности по содержанию общего имущества комплекса зданий по ул. Ткачей, 21, 23, 25, на которое у последнего нет права общей долевой собственности и законной обязанности по его содержанию. Признав правильным произведенный ответчиком расчет, суд частично удовлетворил первоначальные и встречные исковые требования.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

В соответствии со статьями 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» указано на необходимость к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу содержания общего имущества, применять нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К общему имуществу здания относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы в которых имеются инженерные коммуникации, крыши, ограждающие и несущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64).

Частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судами установлено и из материалов дела следует, что факт нахождения нежилых помещений, принадлежащих ответчику на праве собственности, в административных зданиях, где функции управляющей организации осуществляет общество УК «Клевер-Парк», а также факт оказания последним услуг по управлению и содержанию общего имущества в данных зданиях в спорный период подтвержден материалами дела и участвующими в деле лицами не оспаривается.

Разногласия сторон возникли относительно порядка определения размера стоимости услуг по управлению и содержанию мест общего пользования здания бизнес-центра.

Возражая относительно предъявленных исковых требований, общество «Эй-Си-Эс» указало, что обществом УК «Клевер-парк» в период с 01.01.2018 по 31.12.2018 для расчета платы одновременно применялись два тарифа, установленные решением внеочередного собрания собственников, оформленным протоколом от 08.09.2017, а именно: отдельно за услуги по управлению общим имуществом собственников помещений трех зданий (ул. Ткачей, 21, 23, 25) – по тарифу 7,93 руб./кв м; отдельно за услуги по управлению общим имуществом собственников помещений двух зданий, (ул. Ткачей, 23, 25) – по тарифу 84,31 руб./кв.м.

Как установлено судами, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 19.11.2018 по делу № А60-36402/2017 решения внеочередных общих собраний собственников помещений трех объектов недвижимости (нежилых зданий, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 21, 23, 25), проведенных в период с 12.04.2017 по 26.04.2017, с 15.08.2017 по 31.08.2017, признаны недействительными. 

В ходе рассмотрения данного дела для определения технической принадлежности к трем объектам одновременно спорного имущества, указанного в приложении к протоколу от 08.09.2017, проведена судебная строительно-техническая экспертиза, в результате которой экспертами установлено лишь 6 позиций, которые однозначно предназначены для обслуживания зданий по ул. Ткачей, 21, 23, 25. Некоторое имущество экспертами не обнаружено в действительности, предназначение ряда объектов (имущества) не удалось определить даже с использованием пояснений управляющей компании – общества УК «Клевер-Парк», в отношении большей части экспертами сделан вывод, что оно предназначено и фактически используется неограниченным кругом лиц.

С учетом выводов экспертизы, судами установлено, что лишь незначительная часть из всего заявленного перечня имущества предназначена для обслуживания зданий по ул. Ткачей, 21, 23, 25 в г. Екатеринбурге. Суды указали, что в рамках оспариваемого решения общего собрания, проведенного в период с 12.04.2017 по 26.04.2017, определено общее имущество, не являющееся общим для участников всех трех объектов одновременно, в связи с чем данный вопрос не относится компетенции совместного собранияв силу пункта 1 статьи 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Основанием для признания недействительным решения собрания, проведенного с 15.08.2017 по 31.08.2017, об утверждении тарифа на содержание общего имущества - 7,93 руб./кв. м, послужило то обстоятельство, что затраты определены, исходя из общего имущества зданий по ул. Ткачей, 21, 23, 25, не являющегося таковым одновременно для всех собственников помещений в данных зданиях; собственники не должны нести расходы по содержанию в отношении не принадлежащего им имущества.

Существование трех самостоятельных объектов недвижимости по адресам Ткачей, 21, 23 и 25 в г. Екатеринбурге установлено вступившим в законную силу решением по делу № А60-46166/2016 Арбитражного суда Свердловской области.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статья 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, учитывая обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делу № А60-36402/2017, имеющими в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о неправомерности возложения на ответчика, как собственника объектов недвижимости, расположенных по адресам: ул. Ткачей 23 и ул. Ткачей, 25, обязанности по содержанию общего имущества зданий по ул. Ткачей, 21, 23, 25, на которое у последнего нет права общей долевой собственности и законной обязанности по его содержанию. 

Проверив произведенный ответчиком расчет стоимости оказанных в период с 01.01.2018 по 31.12.2018 услуг по управлению общим имуществом зданий по ул. Ткачей 23 и 25 с применением тарифа 84,31 руб./кв.м, согласно которому сумма долга с учетом частичной оплаты составила 500 713 руб. 62 коп., апелляционный суд признал его верным.

Учитывая, что ответчиком допущена просрочка исполнения денежного обязательства, арбитражный апелляционный суд, признав правильным произведенный ответчиком расчет, сделал верный вывод о наличии основания для взыскания с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 34 540 руб. 91 коп. с продолжением их начисления на сумму долга, начиная с 23.02.2019 (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом апелляционный суд обоснованно исходил из того, что условие о пени в размере 0,3% от суммы просроченного денежного обязательства за каждый день просрочки не содержится в тексте заключенных сторонами договоров, следовательно, требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами не выполнено, а несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Как указал суд, принятие общим собранием собственников решения о размере неустойки за нарушение сроков исполнения обязательств не может являться обоснованием применения договорной неустойки, поскольку положениями статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации императивно установлена письменная форма соглашения о неустойке,и оснований для применения закона по аналогии (статьи 44 - 48, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации) в данном случае не имеется.

Применение апелляционным судом для определения суммы санкции за просрочку в исполнении денежного обязательства положений пункта 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации соответствует условиям пункта 14 договоров от 03.03.2014 № 1У и от 01.09.2014 № 2У.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

Как установлено апелляционным судом и следует из материалов дела в период с августа по декабрь 2017 года и за период с января по март 2019 года обществом «Эй-Си-Эс» оплата предъявленных истцом счетов произведена в полном объеме, в том числе произведена оплата услуг по управлению общим имуществом зданий по ул. Ткачей, 21, 23, 25, рассчитанных по тарифу 7,93 руб./кв. м.

При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие оснований для начисления истцом платы за услуги по управлению общим имуществом зданий по ул. Ткачей, 21, 23, 25 по тарифу 7,93 руб./кв. м, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о возникновении на стороне общества УК «Клевер-парк» неосновательного обогащения в размере 139 517 руб. 25 коп., уплаченных ответчиком сверх причитающегося по договору за указанный период, в связи с чем удовлетворил встречные исковые требования общества «Эй-Си-Эс» в указанной части, а также в части взыскания с общества УК «Клевер-парк» процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 2240 руб. 27 коп.

Приведенные в кассационной жалобе доводы общества УК «Клевер-парк» не опровергают выводы, изложенные в обжалуемом судебном акте, были предметом исследования суда апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судом норм права, в связи с чем отклоняются, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Нормы материального права применены апелляционным судом по отношению к установленным им обстоятельствам правильно, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, исследованным согласно требованиям, определенным статьями 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями к отмене обжалуемого постановления, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба общества УК «Клевер-парк» – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2019 по делу № А60-13588/2019 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Клевер-парк» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                                      А.В. Сидорова 

 

Судьи                                                                                   Л.Н. Черемных 

 

                                                                                              А.А. Гайдук