АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-17160/2023

13 декабря 2023 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 12.12.2023

Полный текст решения изготовлен 13.12.2023

 Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Елистратова К.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании заявление

Комитета по управлению имуществом города Саратова, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Саратов

к ЗАО «Капитал-И», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Саратов, конкурсный управляющий ФИО2

Третье лицо: 

ООО "БЕСТЕР"

о взыскании 

при участии: 

лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился Комитет по управлению имуществом города Саратова к ЗАО «Капитал-И» с исковым заявлением, в котором истец просит суд ( с учетом уточнений):

"1. Взыскать с ответчика - ЗАО «Капитал-И» в доход бюджета муниципального образования «Город Саратов» задолженность по договору аренды № 4362 от 29.12.2000 земельного участка с кадастровым номером 64:48:030219:27 за период с 01.04.2021 по 05.09.2022 в сумме 414 279, 95 руб.

2. Взыскать с ответчика - ЗАО «Капитал-И» в доход бюджета муниципального образования «Город Саратов» пени по договору аренды № 4362 от 29.12.2000 земельного участка с кадастровым номером 64:48:030219:27 за период с 16.07.2021 по 02.10.2023 в сумме 57137,49 руб.".

Представитель ответчика исковые требования оспорил по основаниям, изложенным в отзыве.

Дело рассматривается в порядке статей 152-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав письменные доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд  исходит из следующего.

Как следует из материалов дела,  на основании постановления мэра города Саратова от 28.10.2000 № 661-343 ЗАО «Сартехстройинвест» предоставлен в аренду сроком на 25 лет земельный участок площадью 0,8682 га, для проектирования и строительства производственной базы, на пересечении улиц им. Бирюзова С.С. и Депутатской в Кировском районе.

Во исполнение указанного постановления, 29.12.2000 г. между Администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ЗАО «Сартехстройинвест» был заключен договор аренды земельного участка № 4362, согласно которому в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 64:48:030219:27, находящийся по адресу: г. Саратов, на пересечении ул. им. Бирюзова С.С. и ул. Депутатской, площадью 8682 кв. м.

На основании договора замены стороны в обязательстве от 26.05.2006 ЗАО «Сартехстройинвест» передало свои права и обязанности по договору аренды земельного участка № 4362 от 29.12.2000 г. ЗАО «Управление свайных работ и нулевых циклов».

На основании передаточного акта к разделительному балансу от 07.12.2009 ЗАО «Управление свайных работ и нулевых циклов» передало свои права и обязанности по договору аренды земельного участка № 4362 от 29.12.2000 г. ЗАО «Капитал-И».

Пунктом 2.2. договора аренды земельного участка №4362 от 29.12.2000 определено, что арендная плата вносится арендатором с уплатой с уплатой равными долями не позднее, 15 апреля, 15 июля, 15 октября, 15 ноября текущего года.

Обращаясь с иском истец указывает что, задолженность ЗАО «Капитал-И» по арендной плате по договору аренды № 4362 от 29.12.2000 земельного участка с кадастровым номером 64:48:030219:27 за период с 01.04.2021 по 31.12.2022 составляет 507180,31 руб. и неустойка с 16.07.2021 по 13.03.2023 -40534,36 руб.

Возражая на заявленные исковые требования ответчик указывает что право аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:030219:27 входило в конкурсную массу должника ЗАО «Капитал-И» и в результате проведённых торгов было переуступлено ООО «Бестер» по договору уступки от 22 августа 2022 года, что подтверждается выпиской.

При указанных обстоятельствах ответчик считает что у истца отсутствовало право требовать оплаты арендной платы и неустойки за указанный земельный участок с 22 августа 2022 года.

Уточняя исковые требования истец просит взыскать с ЗАО «Капитал-И» в доход бюджета муниципального образования «Город Саратов» задолженность по договору аренды № 4362 от 29.12.2000 земельного участка с кадастровым номером 64:48:030219:27 за период с 01.04.2021 по 05.09.2022 в сумме 414 279,95 руб. (четыреста четырнадцать тысяч двести семьдесят девять рублей 95 копеек). пени по договору аренды № 4362 от 29.12.2000 земельного участка с кадастровым номером 64:48:030219:27 за период с 16.07.2021 по 02.10.2023 в сумме 57137,49 руб.

Настоящий договор предусматривает механизм определения арендной платы в зависимости от наступления определенных условий, а именно изменения действующих нормативно-правовых актов, в соответствии со ст. 65 Земельного кодекса РФ, регулирующий порядок определения арендной платы.

Представленный договор в силу статей 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным, поскольку между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

На основании Решения Саратовской городской Думы от 15.12.2016 года № 9-67 «О бюджете муниципального образования «Город Саратов» на 2017 год» комитет по управлению имуществом города Саратова является главным администратором доходов бюджета муниципального образования «Город Саратов» в отношении доходов, получаемых в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов и земельные участки, находящиеся в собственности городских округов.

В силу части 2 статьи 160.1 Бюджетного кодекса РФ администратор доходов бюджета обладает бюджетными полномочиями по взысканию задолженности по платежам в бюджет, пеней и штрафов.

В соответствии с пунктом 3.25 Положения о комитете по управлению имуществом города Саратова, утвержденным решением Саратовской городской Думы от 29.09.2011г № 7-71, комитет обеспечивает в пределах своей компетенции защиту имущественных прав муниципального образования "Город Саратов", в том числе в сфере земельных отношений, при ведении дел в судах общей юрисдикции, арбитражных судах, третейских судах, Федеральной антимонопольной службе и ее территориальных органах.

Статья 309 ГК РФ предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными кастами, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством (ст. 3 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Вместе с тем, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Хмельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации и о несении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации.

По смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена а определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Основными принципами земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату. Одной из форм платы за использование земли является арендная плата.

Таким образом, пересмотр и перерасчет размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.

            Согласно положениям договора основанием изменения арендной платы является не дополнительное соглашение, а пересмотр арендной платы арендодателем в одностороннем рядке в соответствии с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее).

            Договор аренды предусматривает механизм определения арендной платы в зависимости наступления  определенных  условий,  а именно,  изменения действующих  нормативных правовых актов, в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующих порядок определения арендной платы.

            Таким образом, фактическое изменение арендной платы не является изменением в соответствии с п. ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение договорного обязательства.

            На основании вышеизложенного, пересмотр и перерасчет размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня. Следовательно, действия ответчика противоречат гражданскому и земельному законодательству РФ и нарушают обязательства ответчика, установленные договором аренды земельного участка. 

            Аналогичной позиции придерживается Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09).

            Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

            В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

            При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (абз. 2 п. 3 ст. 552 ГК РФ).

            Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды земельного участка между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

            С учетом того что договор купли продажи зарегистрирован 06.09.2022 г. уточненны требования о взыскании задолженности за период по 5.09.2022 г. заявлены правомерно. 

            Истец заявил требование о взыскании неустойки.

            Факт ненадлежащего исполнения обязательств по оплате арендных платежей  установлен материалами дела и не оспорен ответчиком, в связи с чем, требования о взыскании с ответчика суммы неустойки по договору заявлены обоснованно.

            Согласно статье 329 Гражданского Кодекса РФ, исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, предусмотренной законом или договором.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

            Оценивая требования о взыскании пени суд не находит оснований для применения ст. 333 ГК РФ

            Согласно пункту 1 статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами (далее для целей настоящей статьи - мораторий), на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» в соответствии с пунктом 1 статьи 9.1       от 26.10.2002 № 127-ФЗ Федерального      закона «О несостоятельности (банкротстве)» с 01.04.2022 сроком на шесть месяцев, т.е. до 01.10.2022, на территории Российской Федерации введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных      предпринимателей,  за исключением        должников, указанных в пункте 2 данного постановления.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 9.1, абзаца десятого пункта 1 статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002      № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

На основании пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в целях настоящего Федерального закона под текущими платежами понимаются денежные обязательства, требования о выплате выходных пособий и (или) об оплате обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве» разъяснено, что в договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды, лизинга (за исключением выкупного)), длящееся оказание услуг (договоры хранения, оказания коммунальных услуг и услуг связи, договоры на ведение реестра ценных бумаг и т.д.), а также снабжение через присоединенную сеть электрической или тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой, другими товарами (за фактически принятое количество товара в соответствии с данными учета), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 7постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерацииот 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положенийстатьи 9.1       Федерального            закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие     до     введения     моратория,     к     лицу,     подпадающему     под     его действие     (подпункт     2     пункта     3     статьи     9.1,     абзац     десятый     пункта 1статьи 63        Федерального            закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Таким образом, по общему правилу, в период действия моратория финансовые санкции не начисляются только на требования, возникшие до введения моратория.

Доказательства того, что ответчик в действительности не пострадал и не пострадает в условиях ухудшения ситуации в, в дело не представлены.

Суд самостоятельно рассчитывает неустойку. Согласно расчету суд размер неустойки составляет 49.890,75 руб. Данная сумма  и подлежит взысканию

В соответствии с  частью  3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины. .

          Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд            

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ЗАО «Капитал-И», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Саратов, конкурсный управляющий ФИО2 в пользу Комитета по управлению имуществом города Саратова, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Саратов  задолженность по договору аренды № 4362 от 29.12.2000 земельного участка с кадастровым номером 64:48:030219:27 за период с 01.04.2021 по 05.09.2022 в сумме 414 279, 95 руб. пени за период с 16.07.2021 по 02.10.2023 в сумме 49890,75 руб.

            В остальной части иска отказать

            Взыскать с с ЗАО «Капитал-И», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Саратов, конкурсный управляющий ФИО2 госпошлину в сумме 12 283,41 руб.

            Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию или в кассационную инстанцию в порядке и сроки, установленные статьями 257-272, 273-291 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации через Арбитражный суд Саратовской области.

 

Судья Арбитражного суда

Саратовской области                                                                            К.А. Елистратов