Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-51271/2023

24 января 2024 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  16 января 2024 года.

Полный текст решения изготовлен  24 января 2024 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Вета» (адрес:  Россия 191119, 

<

...>, лит.А, пом. 3-Н; Россия 191144, Санкт-Петербург, ул. Мытнинская, д.7, ОГРН: 

<

***>);

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (адрес:  Россия 191124, 

<

...>, лит.А, пом. 2-Н, ОГРН:  

<

***>);

третье лицо: Администрация Центрального района Санкт-Петербурга, 

об обязании заключить договор аренды на новый срок,

при участии:

- от истца: ФИО2 (доверенность от 12.07.2023),

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 09.01.2024),

- от третьего лица: не явился, извещен; 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Вета» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик, Комитет) об обязании ответчика исключить из сверки расчетов штраф за нарушение условий договора аренды от 23.05.2008 № 10-А229844 в размере 62 735,20 руб. от 18.03.2014 в связи с истечением срока давности и  обязании ответчика заключить договор аренды на новый срок на нежилое помещение 3-Н, площадью 230,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, литера А, для использования под нежилые цели. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена Администрация Центрального района Санкт-Петербурга (далее – Администрация).

Третье лицо, извещенное о месте и времени судебного разбирательства в соответствии с требованиями статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), представителя в арбитражный суд не направило, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие.

В судебном заседании от представителя истца поступило заявление о наложении на ответчика штрафа за неисполнение определения суда от 24.11.2023 об обеспечении иска.

В соответствии с указанным определением суда Комитету было запрещено совершать любые действия, направленные на выселение Общества из нежилого помещения 3-Н, площадью 230,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А до вступления в законную силу решения суда.

Вместе с тем Общество указывает, что данный запрет Комитетом нарушен и Общество выселено из спорного помещения Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга по поручению Комитета. 

В силу части 1 статьи 96 АПК РФ определение арбитражного суда об обеспечении иска приводится в исполнение немедленно в порядке, установленном для исполнения судебных актов арбитражного суда. На основании определения об обеспечении иска арбитражным судом, который вынес указанное определение, выдается исполнительный лист.

За неисполнение определения об обеспечении иска лицом, на которое судом возложены обязанности по исполнению обеспечительных мер, это лицо может быть подвергнуто судебному штрафу в порядке и в размерах, которые установлены главой 11 настоящего Кодекса (часть 2 статьи 96 АПК РФ). 

В данном случае судом установлено и Обществом не оспаривается, что на момент вынесения определения об обеспечении иска Общество уже фактически было выселено из спорного помещения, следовательно, Комитет не мог нарушить запрет, установленный определением суда об обеспечении иска, поскольку после вынесения определения никаких действий по выселению Общества не совершал. 

Таким образом, оснований для применения к Комитету ответственности за неисполнение определения от 24.11.2023 у суда не имеется, в связи с чем заявление истца о наложении на Комитет штрафа подлежит оставлению без удовлетворения. 

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал, пояснил, что считает нецелесообразным проведение экспертизы, поскольку Общество фактически выселено с земельного участка.

Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве. 

Заслушав пояснения представителей сторон, рассмотрев представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

23.05.2008 между сторонами был заключен договор аренды № 10-А229844 (далее – договор), в редакции дополнительного соглашения № 1, в соответствии с которым Комитет (до реорганизации Комитет по управлению городским имуществом) предоставил во временное владение и пользование Общества нежилое помещение 3-Н, площадью 230,4 кв.м, с кадастровым номером 78:31:0001706:3184, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. А (далее – спорное помещение) для использования под офис, склад, сроком с 22.05.2008 до 26.09.2014.

Поскольку после истечения срока действия договора Общество продолжило пользоваться спорным помещением договор на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) возобновил свое действие на неопределенный срок. 

В связи с тем, что договор действовал в режиме неопределенного времени, Комитет воспользовался своим безусловным правом на отказ от исполнения договора и уведомлением от 26.12.2022 № 04-15-25581/22-0-0 отказался от исполнения договора, при этом указав, что Общество вправе обратиться с заявлением о заключении договора на новый срок, которое может быть удовлетворено в случае отсутствия у Общества задолженности по договору и предоставлении отчета о рыночной стоимости спорного помещения.

Выполнив указанные условия, Общество обратилось в Комитет с заявлением от 22.02.2023 о предоставлении спорного помещения в аренду на новый срок, в удовлетворении которого Комитетом было отказано уведомлением от 12.05.2023 № 05-15-17760/23-0-0.

Согласно указанному уведомлению основанием для отказа Обществу в предоставлении спорного помещения в аренду на новый срок послужил вывод Комитета о наличии у Общества по состоянию на 11.05.2023 задолженности по договору в размере, превышающем один период платежа, а именно: задолженности по оплате арендной платы за период 01.05.2023-31.05.2023 в размере 44 323,36 руб., по оплате пени (в т. ч. по решению Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.06.2021 по делу А56-109412/2021) в размере 51 050,44 руб., и штрафа за нарушение условий договора аренды от 23.05.2008 №10-№29844 согласно претензии от 18.03.2014 №2234/14 в размере 62 735,20 руб. 

Кроме того, основанием для отказа Обществу в предоставлении спорного помещения на новый срок послужили сведения Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, согласно которым в спорном помещении выявлены множественные перепланировки и изменение внешних границ путем оборудования прохода в нежилое помещение 4-Н, также арендуемое Обществом. 

Помимо этого, Комитет сослался на наличие задолженности за жилищно-коммунальные услуги перед управляющей организацией в сумме 380 333,28 руб.  

Однако Общество полагает, что Комитетом неверно произведен расчет задолженности.

Так, по мнению Общества, в расчет задолженности Комитетом правомерно включена только сумма 40 000 руб., взысканная с Общества на основании решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.02.2022 № А56-109412/2021, которая не превышает размер арендной платы за один период платежа по договору, в связи с чем Комитет неправомерно отказал Обществу в предоставлении спорного помещения на данном основании. 

Кроме того, по сведениям Общества, задолженность за жилищно-коммунальные услуги перед ООО «ЖКС № 2 Центрального района Санкт-Петербурга» в сумме 380 333,28 руб. отсутствует, поскольку указанной управляющей организацией не исполнялись обязательства по обслуживанию жилого фонда. 

Также Общество указывает, что не осуществляло перепланировку помещения, поскольку установленные Обществом в спорном помещении перегородки выполнены из гипрока и не являются капитальными, соответственно действия по их установке не могут попадать под понятие «перепланировка». 

Таким образом, по мнению Общества, отказ Комитета от предоставления спорного помещения в аренду на новый срок неправомерен, в связи с чем Обществом в судебном порядке заявлено требование об обязании Комитет заключить договора аренды спорного помещения на новый срок.

Кроме того, ссылаясь на то, что Комитетом пропущен срок исковой давности для взыскания штрафа в размере 62 735,20 руб., Общество полагает, что указанный штраф должен быть исключен из сверки расчетов. 

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ все, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению частично ввиду следующего. 

Согласно статье 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - ФЗ № 135-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного использования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В силу части 9 статьи 17.1 ФЗ № 135-ФЗ по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 названной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Частью 10 статьи 17.1 ФЗ № 135-ФЗ предусмотрено, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Из смысла указанных положений закона следует, что в целях заключения договора аренды на новый срок должны быть соблюдены следующие условия:

1) исполнение арендатором своих обязанностей по договору должно быть надлежащим;

2) соответствующее обращение должно быть датировано до окончания срока действия договора аренды;

3) договор аренды должен быть действующим.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Обращаясь с иском в суд, Общество ссылается на то, что у Комитета отсутствовали основания для отказа в предоставлении спорного помещения в аренду на новый срок, поскольку задолженность по договору не превышает размер арендной платы за один платежный период. Общество полагает, что в задолженность по договору неправомерно включен штраф за нарушение условий договора в размере 62 735,20 руб., так как Комитетом пропущен срок исковой давности по взысканию данного штрафа.

Статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности установлен в три года. В соответствии со статьей 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. 

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске в части взыскания арендной платы за пределами срока исковой давности.

Согласно письму Комитета от 12.05.2023 № 05-15-17760/23-0-0 о начисленном Обществу штрафе в размере 62 735,20 руб. Комитету было известно еще в марте 2014 года.

Следовательно, на момент подачи Обществом заявления о предоставлении спорного помещения в аренду на новый срок (февраль 2023 года), срок исковой давности в отношении взыскания указанной суммы штрафа, Комитетом был пропущен, в связи с чем Комитет был лишен возможности взыскать с Общества данный штраф.  

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что указание в сверке расчетов штрафа за нарушение условий договора аренды от 23.05.2008 № 10-А229844 в размере 62 735,20 руб. по претензии от 18.03.2014 неправомерно, в связи с чем соответствующее требование Общества подлежит удовлетворению в полном объеме.

Однако помимо указанного штрафа Комитет, отказывая Обществу в предоставлении спорного помещения в аренду на новый срок, сослался на наличие у Общества задолженности в размере 40 000 руб., возникшей на основании решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.06.2021 по делу А56-109412/2021, задолженности по арендной плате за май 2023 года в размере 44 323,36 руб. и задолженности по пени в размере 11 050,44 руб. 

Наличие задолженности по решению арбитражного суда в размере 40 000 руб. Обществом не оспаривается.

Против включения в расчет задолженности по договору задолженности по арендной плате за май 2023 года и пени в размере 11 050,44 руб. Общество возражает, указывая, на то, что на момент подачи заявления о заключении договора на новый срок задолженность по арендной плате за май месяц отсутствовала, как и пени, которые были начислены Комитетом позднее. 

Комитет, напротив возражает против данных доводов Комитета, ссылаясь на то, что с 2008 года внесение арендной платы осуществляется помесячно.

Согласно пункту3.4 договора Общество (арендатор) перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала. Предварительно письменно уведомив Комитет (арендодателя), Общество (арендатор) вправе, начиная со следующего платежного периода, перечислять арендную плату помесячно – за каждый месяц вперед, не позднее десятого числа оплачиваемого месяца, рассчитав ее в соответствии с пп. 3.2 договора.

Обществом не оспаривается, что с 2008 года внесение арендной платы по договору осуществлялось помесячно, следовательно, арендная плата за май 2023 года должна была быть внесена Обществом не позднее 10.05.2023.

Однако доказательств, что арендная плата за май 2023 года была внесена по состоянию на 12.05.2023 Обществом не представлено, в связи с чем арендная плата за указанный месяц правомерно включена Комитетом в задолженность по договору. 

Начисление пени в размере 11 050,44 руб. на момент отказа Обществу в предоставлении спорного помещения в аренду на новый срок Обществом фактически не опровергнуто, в судебном порядке не оспорено. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что на момент рассмотрения Комитетом заявления Общества о предоставлении спорного помещения в аренду на новый срок у Общества имелась задолженность по договору в размере 95 373,8 руб., что превышает ежемесячный размер арендной платы по договору. Сследовательно, Комитетом правомерно отказано Обществу в заключении договора на новый срок, в связи с чем у суда не имеется оснований для удовлетворения требования об обязании Комитет заключить договор на новый срок. 

Также необходимо отметить, что Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга при проведении 23.03.2023 и 21.08.2023 обследования спорного помещения выявлены множественные перепланировки путем монтажа/демонтажа перегородок, оборудования санузлов, оборудования прохода между спорным помещением и нежилым помещением 4-Н с кадастровым номером 78:31:0001706:3185, заложены входы в спорное помещение с лестничной клетки Л-2.

Между тем, в соответствии с условиями договора (пункт 2.2.6 договора) Общество (арендатор) обязалось не производить в спорном помещении без письменного разрешения Комитета (арендодателя) и балансодержателя прокладок, скрытых и открытых проводок коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера.

Факт выполнения перепланировок Обществом не оспаривается.

Вместе с тем, Общество указывает, что нарушений условий договора в данной части не имеется, поскольку все выполненные в спорном помещении изменения не являются капитальной перепланировкой. 

Однако доказательств данного утверждения Обществом в материалы дела не представлено. От проведения судебной экспертизы Общество фактически уклонилось.  

При этом факт выполнения изменений в спорном помещении подтверждается представленными в материалы дела актами Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга при проведении 23.03.2023 и 21.08.2023 и самим ответчиком не оспаривается. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что Обществом не опровергнуто нарушение условий пункта 2.2.6 договора, в связи с чем довод Комитета о ненадлежащем исполнении Обществом договора в данной части обоснован, что также является препятствием для предоставления спорного помещения в аренду на новый срок. 

В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ взысканию с ответчика в пользу истца подлежат 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

Иск удовлетворить частично. Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга исключить из сверки расчетов штраф в размере 62 735,20 руб. в связи с истечением срока исковой давности.

В остальной части иска отказать. 

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Вета» 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия. 

 

Судья                                                                                                   Вареникова А.О.