АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

улица Пушкина, дом 45, Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-1508/2019

26 апреля 2019 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой

Судей: С.И. Гребенщикова, А.Н. Барбатова

при участии:

от департамента земельных и имущественных отношений Приморского края:

- Грачева А.Ю., представитель по доверенности от 14.01.2019.

от общества с ограниченной ответственностью «Регион Строй»:

- Кутовой С.А., представитель по доверенности от 18.04.2019.

от администрации города Владивостока:

- Грачева А.Ю., представитель по доверенности от 12.04.2019.

от управления градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока:

- Грачева А.Ю., представитель по доверенности от 29.12.2018.

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу департамента земельных и имущественных отношений Приморского края

на решение от 15.11.2018, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2019

по делу №  А51-7650/2018 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья М.С. Кирильченко,                     в суде апелляционной инстанции судьи: С.Б. Култышев, Д.А. Глебов,                 А.С. Шевченко. 

по иску департамента земельных и имущественных отношений Приморского края (ОГРН 1072540005724, ИНН 2538111008, место нахождения: 690110,             г. Владивосток, ул. Светланская, 22)

к обществу с ограниченной ответственностью «Регион Строй» (ОГРН 1072540007759, ИНН 2540134933, место нахождения: 690106,                                    г. Владивосток, пр-т Красного Знамени, д. 3 пом. 10)

третьи лица: администрация города Владивостока, управление градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока (ОГРН 1092536003812, ИНН 2536216076, место нахождения: 690091,                       г. Владивосток, проспект Океанский, 20)

о взыскании задолженности и пени

Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее – истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Регион Строй» (далее – ответчик, ООО «Регион Строй») о взыскании задолженности по договору 17.06.2014 № 01-Ю-19007 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010041:122, площадью 12 808 кв.м, расположенного по адресу г. Владивосток, ул. Стрелковая, 18, в размере                 8 303 478,24 руб., в том числе, 6 772 951,43 руб. основного долга, пени в размере 1 530 526,81 руб. 

К участию в деле качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: администрация г. Владивостока, управление градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока. 

Решением от 15.11.2018, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2019, в удовлетворении искового требования отказано.

В кассационной жалобе департамент просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как не соответствующие нормам права. Заявитель настаивает, что при расчете арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 25:28:010041:122 подлежал применению коэффициент функционального использования равный значению – 15, поскольку с момента предоставления земельного участка для строительства прошло более 5 лет. Полагает, что применение такого коэффициента не зависит от срока действия договора аренды от 17.06.2014 № 01-10-19007. Указывает, что фактически спорный земельный участок был предоставлен                               ООО «РосВостокСтрой» в 2006 году для целей строительства, поэтому именно с этого момента подлежит применению указанный коэффициент со значением 15, как это предусмотрено пунктом 1.1.1 решения думы города Владивостока от 30.07.2015 № 505. 

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Регион Строй» приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда, представители сторон поддержали свои доводы и возражения, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, дав суду пояснения.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется. 

Как следует из материалов дела, ООО «Регион Строй» является собственником 2-х объектов незавершенного строительства: объект незавершенного строительства (жилой дом) готовностью 5,4 % (лит.А); инвентарный номер: 05:405:002:017030820, кадастровый номер: 25-25- 01/113/2005-192, находящийся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Стрелковая, 18; объект незавершенного строительства (жилой дом) готовностью 2% (лит.А); инвентарный номер: 05:405:002:017030830, кадастровый номер: 25-25-01/113/2005-191, расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Стрелковая, 18-а, и приобретенных по договору купли-продажи от 13.04.2009 (продавец – ООО «РосВостокСтрой»), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 07.05.2009 серии 25-АБ за №№ 169286, 169285.

Объекты незавершенного строительства находятся в границах земельного участка площадью 12 808 кв.м с кадастровым номером 25:28:010041:122, имеющего разрешенное использование – для размещения строительной площадки, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости 25.12.2002. 

Распоряжением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 27.05.2014 № 1299-рз этот земельный участок предоставлен ООО «Регион Строй» в аренду, с видом разрешенного использования: с целью завершения строительства объектов незавершенного строительства: жилой дом, степень готовности 5,4 % лит.А, жилой дом, степень готовности 2%, лит.А.

17.06.2014 между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и ООО «Регион Строй» (арендатор) заключен договор от № 01-Ю-19007 аренды земельного участка площадью 12 808 к в.м с кадастровым номером 25:28:010041:122, вид разрешенного использования: для размещения строительной площадки, с целью завершения строительства объектов незавершенного строительства: жилой дом, степень готовности 5,4% лит.А, жилой дом, степень готовности 2% лит. А, сроком на 5 лет.

Разделом 2 договора определены размер арендной платы и условия ее внесения. Размер арендной платы в сумме 32 549,80 руб. в месяц определен на основании расчета, являющегося приложением к договору; арендная плата вносится в срок до 1 числа следующего месяца.

Пунктом 2.6 договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в случае изменения действующего законодательства путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору, либо направления арендатору дополнительного соглашения заказной корреспонденцией с уведомлением, которое арендатор обязан в течение 7 дней с даты получения рассмотреть, подписать, заверить печатью и возвратить в адрес арендодателя.

Пунктом 4.2 договора установлена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения в виде уплаты пени в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства.

Согласно расчету арендной платы, являющемуся приложением № 3               к договору, последний произведен из кадастровой стоимости земельного участка - 65 099 605,84 руб. и ставки арендной платы, которая включает в себя ставку земельного налога – 0,3, коэффициент функционального использования – 2, корректирующий коэффициент – 1. 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Департаментом в адрес общества направлено предупреждение от 17.10.2017 № 20/04/07-12/43398, в котором указано, что оно одновременно является досудебным, а также на необходимость уплаты задолженности в сумме 6 772 951,43 и пени по договору, образовавшихся в результате перерасчета арендной платы на основании решения от 13.10.2017 № 20/10 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной Управлением Росреестра по Приморскому краю.

Отсутствие оплаты выявленной задолженности, пени послужило основанием для обращения департамента в арбитражный суд с настоящим иском.

Спорные правоотношения судами правомерно квалифицированы как регулируемые нормами земельного законодательства, положениями главы 34 «Аренда» ГК РФ, условиями договора от 17.06.2014 № 01-Ю-19007.

Согласно части 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Суды, установив, что договор аренды № 01-Ю-19007 заключен в отношении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, руководствуясь вышеприведенными нормами права, обоснованно признали, что ставки арендной платы за такой земельный участок являются регулируемыми, поэтому размер арендной платы подлежит определению с учетом действующих нормативных актов в этой области права.

Судами установлено, что решением от 13.10.2017 № 20/10 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной Управлением Росреестра по Приморскому краю, рассмотрено заявление ООО «Регион Строй» от 22.09.2017, определена по состоянию на 01.02.2015 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:010041:122 в размере ее рыночной стоимости – 21 671 000 руб.

Установлено, что на момент заключения договора от 17.06.2014 № 01-Ю-19007 расчет арендной платы в отношении земельных участков, расположенных на территории Приморского края, государственная собственность на которые не разграничена, подлежал определению на основании постановления администрации Приморского края от 19.03.2009               № 71-па;  с 01.03.2015 такой расчет подлежит определению на основании Постановления № 75-па.

В соответствии с указанными правовыми актами расчет арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется по формуле, исходя из кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы. При этом ставка арендной платы устанавливается равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Муниципальным правовым актом г. Владивостока от 10.08.2015 № 208-МПА установлен Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Владивостокского городского округа, предоставленные в аренду без торгов, в котором приведена формула расчета ставки арендной платы, включающая: ставку земельного налога; коэффициент функционального использования; корректирующий коэффициент (пункт 2.4).

В соответствии с пунктом 2.5. муниципального правового акта города Владивостока от 10.08.2015 № 208-МПА коэффициент функционального использования устанавливается Думой города Владивостока в зависимости от основного вида использования земельного участка, указанного в договоре аренды земельного участка.

Решениями думы г. Владивостока от 19.06.2013 № 124, от 30.07.2015   № 505 установлены величины корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке, согласно которым  для земельных участков, предназначенных для размещения среднеэтажных жилых домов: на период строительства в течение первых пяти лет включительно с момента предоставления земельного участка установлено значение коэффициента функционального использования – 2; на период строительства свыше пяти лет с момента предоставления земельного участка установлено значение коэффициента функционального использования - 15.

В данном случае спорным является применение при расчете арендной платы коэффициента функционального использования. По мнению департамента, при расчете арендной платы по договору аренды № 01-Ю-19007 с момента его заключения подлежал применению коэффициент функционального использования равный значению – 15, поскольку с момента предоставления земельного участка с кадастровым номером 25:28:010041:122 для строительства прошло более 5-ти лет; этот земельный участок был предоставлен первоначальному арендатору –                                   ООО «РосВостокСтрой» по договору аренды от 04.07.2006 № 01-005689-Ю-В-5590.

Суды, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства и установив, что ответчику предоставлен земельный участок с кадастровым номером 25:28:010041:122 с целью завершения строительства объектов незавершенного строительства: жилой дом, степень готовности 5,4 % лит.А, жилой дом, степень готовности 2%, лит.А по договору аренды от 17.06.2014 № 01-Ю-19007, приняв во внимание, что общество  приобрело объекты незавершенного строительства, расположенные в границах указанного земельного участка у                             ООО «РосВостокСтрой», деятельность которого прекращена, правомерно признали обоснованным применение при расчете арендной платы за земельный участок, предоставленный ООО «Регион Строй»  по договору               № 01-Ю-19007, коэффициента функционального использования со значением равным – 2. При этом суды учли, что договор от 04.07.2006 № 01-005689-Ю-В-5590, на который ссылается департамент, был предоставлен                            ООО «РосВостокСтрой» для размещения строительной площадки. Иных доказательств, свидетельствующих о предоставлении земельного участка указанному арендатору для строительства, в дело не представлено.

В этой связи суды, проверив расчет арендной платы по договору          №  01-Ю-19007 и не выявив наличие задолженности по оплате арендных платежей, правомерно отказали в иске.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, аналогичны доводам, заявлявшимся при рассмотрении дела в первой и апелляционной инстанциях, являлись предметом исследования и оценки этих судов и по существу направлены на иную оценку доказательств. 

Поскольку дело рассмотрено судами полно и всесторонне, нормы материального права применены правильно, оснований для отмены судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 15.11.2018, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2019 по делу № А51-7650/2018 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                           С.Н. Новикова                   

Судьи                                                                                    С.И. Гребенщиков         

 

	А.Н. Барбатов