АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-15908/2018

17 июня 2019 года

г. Сыктывкар

Резолютивная часть решения объявлена 07 июня 2019 года, полный текст решения изготовлен 17 июня 2019 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Скрипиной Е.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании 07.06.2019г. дело по иску

Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (ИНН: 1101482338, ОГРН: 1021100517140)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Горстрой» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о признании права собственности отсутствующим и об обязании привести земельный участок в пригодное пользование,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрации Эжвинского района муниципального образования городского округа «Сыктывкар», Индивидуальный предприниматель ФИО2, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми,

при участии в судебном заседании: 

от истца: ФИО3 – по доверенности от 01.10.2018,

от ответчика: ФИО4 – по доверенности от 11.02.2019,

от третьего лица: ФИО5 – по доверенности от 27.11.2018,

установил:

Администрация муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (Истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Горстрой» (Ответчик, Общество) о признании права собственности отсутствующим на объект незавершенного строительства со степенью готовности 3% расположенный по адресу: 

<

...>, а также об обязании Ответчика привести земельный участок по адресу: 

<

...> к.н. 11:05:0201022:3926 в пригодное для использования состояние путем вывоза всех объектов, мусора и хлама.

Письменным заявлением от 29.01.2019г. Истец уточнил, что просит признать отсутствующим права Ответчика на объект степенью готовности 11% (т.1.л.д.159-160). Письменным заявлением от 21.01.2019г. Истец вновь уточнил, что просит признать отсутствующим права Ответчика на объекты степенью готовности и 3%, и 11% (т.2.л.д.1).

В судебном заседании 07.06.2019г. Истец уточнил, что просит признать отсутствующим право собственности Ответчика на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 11:05:0201022:4543 со степенью готовности 3% и тот же объект со степенью готовности 11%, расположенный по адресу: 

<

...> в остальной части требования не поддержал.

В соответствии с пунктом 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. Арбитражный суд принимает уточнение исковых требований к рассмотрению.

Ответчик возражает относительно обоснованности иска, считает требования не подлежащими удовлетворению.

Представитель третьего лица поддержал требования Истца в уточнённом объёме.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей участвующих в деле лиц, судом установлено следующее.

Администрацией МО ГО «Сыктывкар» в соответствии с постановлением от 24.05.2017 № 5/1845 «Об организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для жилищного строительства» организовано проведение торгов на право заключения договора аренды земельного участка под кадастровым номером 11:06:0201022:3926, площадью 10028 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, для строительства объекта: «Многоквартирный жилой дом». Победителем аукциона признан ИП ФИО2, что подтверждается протоколом о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 11.07.2017г.

По результатам проведения торгов между ИП ФИО2 и Администрацией МО ГО «Сыктывкар» заключен договор аренды земельного участка от 24.07.2017, в соответствии пунктами 1.1 и 1.2 которого ИП ФИО2 принял в аренду из земель населенных пунктов земельный участок под кадастровым номером 11:06:0201022:3926, площадью 10028 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, для строительства объекта: «Многоквартирный жилой дом». Срок аренды – до 24.07.2022. Договор заключен на 5 лет.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок, площадью 10028 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, передан ФИО2 по договору аренды от 24.07.2017, сроком действия с 12.10.2017 по 24.07.2022. Договор аренды зарегистрирован в реестре 12.10.2017г.

Между ИП ФИО2 и ООО «Горстрой» заключен договор об уступке права от 07.03.2018, в соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 которого Обществу перешли права аренды вышеуказанным земельным участком. 

В силу пункта 1.3 договора права и обязанности ФИО2 переходят к ООО «Горстрой» в том объеме и на тех условиях, которые существовали на дату подписания соглашения, за исключением внесения арендной платы. Письмом от 15.03.2018 № 01-17/1085 Администрация Эжвинского района МО ГО «Сыктывкар» согласовала ФИО2 передачу прав и обязанностей по договору аренды от 24.07.2017г.

В соответствии с договором от 07.03.2018 данный земельный участок передан ООО «Горстрой» в субаренду до 31.12.2018. Впоследствии письмом от 07.05.2018 № 01-17/1915 Администрация Эжвинского района МО ГО «Сыктывкар» отказала в согласовании передачи в субаренду ООО «Горстрой» земельного участка.

Администрацией МО ГО «Сыктывкар» было выдано ООО «Горстрой» разрешение на строительство от 25.05.2018 № 11-RU1301000-124-2018 многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, площадью 19125 кв.м, с количеством этажей – 7-9.

18.07.2018г. в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о том, что по адресу: 

<

...>, имеется объект незавершенного строительства, готовностью 3 % (т. 1 л.д. 17-19).

Между Администрацией МО ГО «Сыктывкар» и ИП ФИО2 заключено соглашение от 17.08.2018 о расторжении договора аренды земельного участка от 24.07.2017 № 02/17-121. Данное соглашение вступает в силу с момента государственной регистрации в установленном законом порядке. Государственная регистрация соглашения произведена 26.09.2018г.

По актам от 17.08.2018 земельный участок возвращён Администрации, при этом установлено, что вокруг участка установлен забор, осуществляются подготовительные работы для строительства (расчистка участка, планирование), на участке имеется строительная техника, объекты недвижимого имущества отсутствуют. Впоследствии письмом от 27.08.2018 ИП ФИО2 просил не учитывать отраженные в акте сведения о состоянии земельного участка, поскольку не принимал участия в обследовании земельного участка.

Постановлением от 04.09.2018 № 9/2881 прекращено действие разрешения на строительство от 25.05.2018 № 11-RU1301000-124-2018. Постановление распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 24.08.2018. Письмом от 06.09.2018 № 01/1-16/1725 Администрация сообщила, что данное постановление принято в связи с расторжением договора аренды земельного участка от 24.07.2017 № 02/17-121, который заключался с ИП ФИО2  Данное прекращение оспорено Обществом в деле А29-14409/2018. Решением суда от 21.05.2019г. в удовлетворении заявления отказано. Решение в законную силу на момент вынесения решения по настоящему делу не вступило, по утверждению представителя Общества, будет обжаловаться в апелляционном порядке.

Согласно проекту строительства многоквартирного жилого дома по                           ул. Весенняя д. 11 в Эжвинском районе г. Сыктывкара строительство должно было осуществляться в два этапа: первый этап – строительство семиэтажной части, второй этап – строительство девятиэтажной части.

По поручению суда при рассмотрении дела А29-14490/2018 стороны 07.05.2019г. провели осмотр объекта незавершенного строительства и установили, что на земельном участке произведена планировка, устройство временной дороги из бетонных плит, по границе установлен забор, разработан котлован под 7-этажный дом, выполнена забивка железобетонных свай, часть ростверка, котлован заполнен водой, визуально видны 211 свай.

Результаты осмотра зафиксированы в акте от 07.05.2019г., указанный акт представлен в материалы настоящего дела (т.2.л.д.52-57)

Исходя из представленных ООО «Горстрой» документов и из пояснений представителя Общества следует, что для обустройства свайного поля под весь объект требовалось установить 1200 свай, в том числе 310 свай под 7-ми этажный блок здания, и 900 свай – под 9-ти этажную его часть.

Исходя из технических указаний по устройству свайных фундаментов проектной документации на данный объект строительства к возведению ростверка следует приступать только после приемки свайного поля заказчиком.

Таким образом, забивка свай и сооружение ростверка в полном объеме не завершены, заливка бетоном не осуществлялась, что свидетельствует о том, что работы по сооружению фундамента не завершены. Данное обстоятельство лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). 

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ).

Учитывая, что работы по сооружению фундамента не завершены оснований для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом не имеется.

В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество.

В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяется совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав.

По смыслу положений гражданского законодательства право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 1160/13 указано, что термин "объект капитального строительства" является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию "объект недвижимого имущества".

Как отметил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в вышеуказанном постановлении, требования о государственной регистрации прав установлены только в отношении недвижимости как категории гражданского права, если объект является вспомогательным и не имеет самостоятельного назначения, такие объекты не могут рассматриваться в качестве отдельных гражданских прав.

Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Таким образом, поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам объекта недвижимости или нет.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

В пункте 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016 сформулирована правовая позиция, согласно которой объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ) (абзац 5).

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2015 N 304-ЭС15-11476 было отмечено, что при решении вопроса о признании вещи недвижимостью необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, при этом для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил.

По смыслу разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенных в пункте 24 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", неоконченные в установленном порядке фундаментные работы свидетельствует об отсутствии у объекта незавершенного строительства признаков самостоятельной вещи, что является препятствием для государственной регистрации права собственности на это имущество.

Понятие "недвижимость" является правовой категорией, поэтому признание объекта недвижимым в качестве объекта гражданских прав невозможно на том лишь основании, что оно прочно связано с землей и на него оформлен технический паспорт. Проведение в отношении таких объектов технического и кадастрового учета является следствием, а не причиной распространения на конкретный объект правового режима недвижимого имущества и осуществление в отношении него технического учета автоматически не может служить основанием для признания объекта недвижимостью. Кроме того, сама по себе государственная регистрация объекта не определяет статус объекта как недвижимого, поскольку для этого необходимо наличие определенных признаков.

Исследовав все обстоятельства спора и оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о том, что в материалах дела отсутствуют достаточные и надлежащие доказательства того, что 211 свай в части спорного земельного участка образует непосредственно фундамент возводимого здания как объекта недвижимого имущества в силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ, то есть доказательства того, что объект является недвижимым имуществом.

С учетом вышеприведенных разъяснений Верховного Суда Российской Федерации само по себе проведение строительно-монтажных работ по размещению свай, не скрепленных между собой (так называемого "свайного поля"), не свидетельствует о возникновении недвижимого имущества при недоказанности окончательного создания фундамента для объекта капитального строительства.

Следует учитывать и то, что между Обществом и Администрацией фактически были прекращены арендные отношения относительно спорного земельного участка.

На основании изложенного исковые требования в уточнённом объёме подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования в уточнённом объёме удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Горстрой» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 11:05:0201022:4543 со степенью готовности 3% и тот же объект со степенью готовности 11%, расположенный по адресу: 

<

...>.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Горстрой» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья                              Е.С. Скрипина