АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОЯРСКОГО  КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

31 июля 2017 года

Дело № А33-28031/2016

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 24 июля 2017 года.

В полном объёме решение изготовлено 31 июля 2017 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Петроченко Г.Г., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Аварийно-диспетчерская служба" (ИНН 2462312400, ОГРН 1072461002877)

к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

при участии третьего лица без самостоятельных требований: 

общества с ограниченной ответственностью «АдвокатЪ»,

при участии:

от истца: ФИО1 – представителя по доверенности от 01.12.2016, 

от ответчика: ФИО2 – представителя по доверенности от 01.06.2017 № 82, 

при ведении протокола судебного заседания ФИО3, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Аварийно-диспетчерская служба" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 13.12.2016 возбуждено производство по делу, привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора общества с ограниченной ответственностью «АдвокатЪ». 

16 марта 2017 года истец  заявил об уточнении исковых требований. Уточнение исковых требований от 16 марта 2017 года  принято судом в соответствии со статьей 49 АПК РФ. 

29 мая 2017 года истец заявил об уточнении исковых требований. Уточнение исковых требований принято судом в соответствие со статьей 49 АПК РФ. Судом рассматриваются исковые требования об урегулировании разногласий, возникших между ООО "Аварийно-диспетчерская служба" и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска при заключении договора купли - продажи нежилых зданий, находящихся в муниципальной собственности: площадью 431,6 кв.м. (реестровый номер СТР11467), площадью 397,4 кв.м. (реестровый номер СТР10387), площадью ЗЗ0,3 кв.м. (реестровый номер СТР10386), площадью 706,9 кв.м. (реестровый номер СТР10383), расположенных по адресу; по адресу: 

<

...> «Красноярский рабочий», 30а, истец просит изложить спорные положения договора купли - продажи в следующей редакции:

Пункт 2.1

«Стоимость нежилых зданий, равная их рыночной стоимости составляет 5 855 000 (пять миллионов восемьсот пятьдесят пять тысяч) рублей, в том числе:

-  684 000 (шестьсот восемьдесят четыре тысячи) рублей за нежилое здание, общей площадью 706,9 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30а;

-   533 000 (пятьсот тридцать три тысячи) рублей за нежилое здание, общей площадью 330,3 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30а, строен. 61;

-  2 306 000 (два миллиона триста шесть тысяч) рублей за нежилое здание, общей площадью 431,6 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30а;

-  2 332 000 (два миллиона триста тридцать две тысячи) рублей за нежилое здание, общей площадью 397,4 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30а, строен. 62».

Стоимость, земельного участка, общей площадью 4929 кв.м, кадастровый номер 24:50:0500153:369, расположенный по адресу: 

<

...> «Красноярский рабочий», 30а, равная его рыночной стоимости согласно отчету об оценке от 18.07.2016 №001-491 составляет 4 752 000 (четыре миллиона семьсот пятьдесят две тысячи) рублей».,

Абзац 6 п. 2.1 Договора оставить в редакции Ответчика.

Пункт 2.3 Договора, изложенный Продавцом в следующей редакции:

«Сумма, которую покупатель обязан уплатить Продавцу за нежилые здания (основной платеж) в размере 5 855 000 (пять миллионов восемьсот пятьдесят пять тысяч) рублей, вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течении 5 (пяти) лет равными долями по 97 550 (девяносто семь тысяч пятьсот пятьдесят) рублей (далее - ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).

Сумма, которую покупатель обязан уплатить Продавцу за земельный участок (основной плг.теж) в размере 4 752 000 (четыре миллиона семьсот пятьдесят две тысячи) рублей, вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 79 200 (семьдесят девять тысяч двести) рублей (далее ежемесячный платеж, согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 3)»,

Абзац 2 п. 2.3 Договора оставить в редакции Ответчика.

2. График платежей к договору купли - продажи (приложение № 1) изменить в части размера сумм выплат исходя из общей цены Объекта равной 5 855 000 (пять миллионов восемьсот пятьдесят пять тысяч) рублей, с сохранением сроков, процентов и периодичности ежемесячных платежей, в том числе суммы ежемесячного платежа, равной 79 200 (семьдесят девять тысяч двести) рублей.

График платежей к договору купли - продажи в части размера сумм выплат за земельный участок оставить в редакции Ответчика. 

В судебном заседании 24.07.2017 Истец иск поддержал. Ответчик иск не признал. Стороны заявили о рассмотрении дела по существу. Третье лицо извещено надлежащим образом. 

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

В целях реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества общество с ограниченной ответственностью «Аварийно -диспетчерская служба» (далее по тексту: Общество, истец), обратилось в Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (далее по тексту: Департамент, ответчик) с заявлением от 01.10.2013 (вх. № 38363) о реализации преимущественного права выкупа арендуемых нежилых зданий:

- площадью 431,6 кв.м. (реестровый номер СТР11467),

- площадью 397,4 кв.м. (реестровый номер СТР10387),

- площадью 330,3 кв.м. (реестровый номер СТР10386),

- площадью 706,9 кв.м. (реестровый номер СТР10383), расположенных по адресу; по адресу: 

<

...> «Красноярский рабочий», 30а.

Уведомлением от 25.10.2013 № 42255 Департамент отказал обществу «АДС» в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений, указав, что договор аренды от 14.02.2012 № 12139 заключен с 14.02.2012, недвижимое имущество по пр- ту им. газеты «Красноярский рабочий», 30а, на 01.07.2013, находилось в пользовании общества менее срока, установленного законом. Полагая, что данный ненормативный акт, действия, (бездействие) противоречит требованиям нормативных актов и нарушает его права, заявитель обратился в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением. Решением Арбитражного суда Красноярского края от 01.08.2014 по делу № А33- 23408/2013, вступившим в законную силу, признано недействительным решение Департамента об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых нежилых помещений. Суд обязал Департамент повторно в течении месяца с даты вступления в законную силу решения суда рассмотреть заявление от 01.10.2013 № 199. По результатам повторного рассмотрения заявления уведомлением от 28.10.2014 № 41029 ООО «АДС» отказано в реализации преимущественного права выкупа. При этом, отказ Департамента не содержит сведений об отсутствии задолженности по арендной плате. 25.03.2015 ООО «АДС» обратилось в Департамент с заявлением, в котором указывает на не рассмотрение департаментом вопроса об отсутствии задолженности по арендной плате, просит рассмотреть отсутствия задолженности по арендной плате, в соответствии с ре пением суда по делу А33-23408/2013. Письмом от 16.04.2015 исх. № 14507 департамент сообщает заявителю о том, что заявление повторно рассмотрено и сообщает об отсутствии задолженности по арендной плате. Полагая, что данный ненормативный акт, действия, (бездействие) противоречит требованиям нормативных актов и нарушает его права, заявитель обратился в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от18.06.2015 по делу № А33-8759/2015 признан недействительным отказ в рассмотрении заявления, оформленный письмом от 16.04.2015 года № 14507 «О предоставлении информации», департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в адрес общества с ограниченной ответственностью «Аварийно-диспетчерская служба».

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 16.09.2015 решение Арбитражного суда Красноярского края от 18.06.2015 по делу № А33-8759/2015 оставлено без изменения.

Арендуемый Объект находится во владении Общества на основании договора аренды нежилого помещения № 12139 от 14.02.2012 г., в редакции дополнения № 3 от 23.12.2013, дополнения № 4 от 18.11.2014, дополнения № 5 от 27.03.2015, дополнения № 6 от 30.11.2015.

01.09.2016 администрацией г. Красноярска издано распоряжение № 4576-недв «О приватизации нежилых зданий с земельным участком по пр-ту им. газеты «Красноярский рабочий»,30а».

09.09.2016 Департамент направил Истцу проект договора купли - продажи нежилого помещения с приложением на 10 листах в 1 экз. исх. № 24977-ги.

Пунктом 1.1 проекта договора купли - продажи недвижимого имущества установлено, что Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность:

-нежилое здание общей площадью 706,9 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30а;

-нежилое здание общей площадью 330,3 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30а, строен. 61;

- нежилое здание общей площадью 431,6 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30а;

- нежилое здание общей площадью 397,4 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30а, строен. 62;

-земельный участок, площадью 4929 кв.м с кадастровым номером 24:50:0500153:369, расположенного по адресу: 

<

...> «Красноярский рабочий», 30а, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 23.03.2016 №24/16-205914.

Не согласившись с рядом пунктов, содержащих существенные условия Договора, Общество направило в адрес Департамента протокол урегулирования разногласий от 06.10.2016 вх. № 19696 с приложенным к нему отчетом об оценке рыночной стоимости Объекта от 03.10.2016 № 010/03/16 на 137 листах, в котором предложило свою редакцию договора по спорным пунктам, а также вернуло Ответчику подписанный с учетом протокола урегулирования разногласий проект договора купли-продажи, что подтверждается приложенной к исковому заявлению копией сопроводительного письма от 06.10.2016 вх. №19697, таким образом, Общество выразило намерение заключить договор купли - продажи.

В направленном Обществом в адрес Департамента протоколе урегулирования разногласий, было предложено:

Пункт 1.1 Договора, изложенный Продавцом в следующей редакции:

«На основании распоряжения администрации города от 01.09.2016 №4576-недв «О приватизации нежилых зданий с земельным участком по пр-ту им. газеты «Красноярский рабочий, 30 а», решения Арбитражного суда Красноярского края от 18.06.2015 года по делу №А33-8759/2015, Продавец продает, а Покупатель покупает:

-нежилое здание, 2-этажное, общей площадью 706,9 кв.м., лит . Г9, ПО, Г27, инв. №04:401:001:010754040:0042, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30а;

- нежилое здание, 1-этажное, общей площадью 330,3 кв.м., лит. Г16, инв. №04:401:001:010754040:0043, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30а, строен. 61;

- нежилое здание, 1-этажное, общей площадью 431,6 кв.м., лит. ГЗ, инв. №04:401:001:010754040:0046, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30а;

-нежилое здание, 1-этажное (подземных этажей -1), общей площадью 397,4 кв.м., лит. Г18, инв. №04:401:001:010754040:0047, расположенное по адресу: Красноярский край, г.Красноярск, Ленинский район, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30а, строен. 62;

-земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение промышленных, коммунальных и складских объектов ГУ-У классов вредности, площадью 4929 кв.м, кадастровый номер 24:50:0500153:369, расположенный по адресу: 

<

...> «Красноярский рабочий», 30а, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 23.03.2016 №24/16-205914, прилагаемом настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью (Приложение 1) (далее по тексту договора - Объекты)»,

Изменить, изложив в редакции:

"На основании распоряжения администрации города от 01.09.2016 №4576-недв «О приватизации нежилых зданий с земельным участком по пр-ту им. газеты «Красноярский рабочий, 30 а», решения Арбитражного суда Красноярского края от 18.06.2015 года по делу №А33-8759/2015, Продавец продает, а Покупатель покупает:

-нежилое здание, 2-этажное, общей площадью 706,9 кв.м., лит . Г9, ПО, Г27, инв. №04:401:001:010754040:0042, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30а;

- нежилое здание, 1-этажное, общей площадью 330,3 кв.м., лит. Г16, инв. №04:401:001:010754040:0043, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30а, строен. 61;

- нежилое здание, 1-этажное, общей площадью 431,6 кв.м., лит. ГЗ, инв. №04:401:001:010754040:0046, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30а;

-нежилое здание, 1-этажное (подземных этажей -1), общей площадью 397,4 кв.м., лит. Г18, инв. №04:401:001:010754040:0047, расположенное по адресу: Красноярский край, г.Красноярск, Ленинский район, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий»,30а, строен. 62».

Истец предложил исключить абзац 6 п. 1.1 из договора купли - продажи в связи с тем, что Покупатель обратился в Департамент с заявлением от 01.10.2013 (вх. № 38363) о реализации преимущественного права выкупа арендуемых нежилых зданий:

- площадью 431,6 кв.м. (реестровый номер СТР11467),

- площадью 397,4 кв.м. (реестровый номер СТР10387),

- площадью 330,3 кв.м. (реестровый номер СТР10386),

- площадью 706,9 кв.м. (реестровый номер СТР10383) по адресу: 

<

...> «Красноярский рабочий», 30а.

Включенный Продавцом в проект договора земельный участок площадью 4929 кв.м, кадастровый номер 24:50:0500153:369 ранее не передавался в пользование Покупателю по договору аренды, а также не испрашивался Покупателем в качестве приватизируемого имущества.

Земельный участок площадью 4929 кв.м., кадастровый номер 24:50:0500153:369 не может быть продан Покупателю в указанных Продавцом границах в связи с нахождением на указанном земельном участке имущества, принадлежащего другим собственникам, а именно: водопроводная труба  700 мм, принадлежащая ООО «КрасКом» и две водопроводные трубы  500 мм, принадлежащие Шинному заводу.

Истец указал, что не отказывается от приобретения в собственность земельного участка, на котором расположены приватизируемые объекты недвижимого имущества и готов приобрести земельный участок после размежевания земельного участка площадью 4929 кв.м, кадастровый номер 24:50:0500153:369, выделения и постановки на кадастровый учет отдельного земельного участка в границах приватизируемого недвижимого имущества, не обремененного имуществом третьих лиц.

Пункт 1.3 Договора, изложенный Продавцом в следующей редакции:

«Объекты купли-продажи принадлежат Продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серия 24 Ей №469093 от 15.02.2010, серия 24 ЕЙ №424679 от 17.11.2009г., 24 ЕЙ №469092 от 15.02.2010, 24 ЕЙ №424680 от 17.11.2009, выданными управлением Федеральной регистрационной службой по Красноярскому краю, государственной регистрацией права собственности № 24-24/001-24/999/001/2016-1511/1 от 01.04.2014 соответственно».

Изменить, изложив в редакции:

«Объекты купли-продажи принадлежат Продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серия 24 ЕЙ №469093 от 15.02.2010, серия 24 ЕЙ №424679 от 17.11.2009г., 24 ЕЙ №469092 от 15.02.2010, 24 ЕЙ №424680 от 17.11.2009, выданными управлением Федеральной регистрационной службой по Красноярскому краю».

Истец предложил изменить п. 1.3 договора в части исключения фразы «государственной регистрацией права собственности № 24-24/001-24/999/001/2016-1511/1 от 01.04.2014» исключить по основаниям, указанным в обосновании для п. 1.1.

Пункт 1.5 Договора, изложенный Продавцом в следующей редакции:

«Приобретение Покупателем нежилых зданий осуществляется одновременно с отчуждением земельного участка. Цена отчуждения земельного участка составляет 4 752 000 (четыре миллиона семьсот пятьдесят две тысячи) рублей», исключить, по основаниям, указанным для обоснования изменения п. 1.1.

Пункт 2.1 Договора, изложенный Продавцом в следующей редакции:

«Стоимость нежилых зданий, равная их рыночной стоимости согласно отчетов об оценке от 18.07.2016 № 001-491, 001-493, 001-564, составляет 13 598 000 (тринадцать миллионов пятьсот девяносто восемь тысяч) рублей, в том числе:

- 3 678 000 (три миллиона шестьсот семьдесят восемь тысяч) рублей за нежилое здание, общей площадью 706,9 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30а;

- 2 212 000 (два миллиона двести двенадцать тысяч) рублей за нежилое здание, общей площадью 330,3 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30а, строен. 61;

- 3 901 000 (три миллиона девятьсот одна тысяча) рублей за нежилое здание, общей площадью 431,6 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30а;

- 3 807 000 (три миллиона восемьсот семь тысяч) рублей за нежилое здание, общей площадью 397,4 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30а, строен. 62.

Стоимость земельного участка, общей площадью 4929  кв.м,  кадастровый  номер 24:50:0500153:369, расположенный по адресу: 

<

...> «Красноярский рабочий», 30а, равная его рыночной стоимости согласно отчету об оценке от 18.07.2016 №001-491 составляет 4 752 000 (четыре миллиона семьсот пятьдесят две тысячи) рублей».,

Изменить, изложив в редакции:

«Стоимость нежилых зданий, равная их рыночной стоимости согласно отчета об оценке от 18.07.2016 № 001-491, 001-493, 001-564, составляет 7 429 000 (семь миллионов четыреста двадцать девять тысяч) рублей, в том числе:

- 926 000 (девятьсот двадцать шесть тысяч) рублей за нежилое здание, общей площадью 706,9 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30а;

- 1 125 000 (один миллион сто двадцать пять тысяч) рублей за нежилое здание, общей площадью 330,3 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30а, строен. 61;

- 2 680 000 (два миллиона шестьсот восемьдесят тысяч) рублей за нежилое здание, общей площадью 431,6 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30а;

- 2 698 000 (два миллиона шестьсот девяносто восемь тысяч) рублей за нежилое здание, общей площадью 397,4 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30а, строен. 62».

Истец предложил изменить п. 2.1 Договора в связи с тем, что на основании Отчета №010/03/16 об оценке рыночной стоимости нежилых зданий, расположенных по адресу: Красноярский край, г.Красноярск, Ленинский район, пр-кт им.газеты "Красноярский рабочий", 30"А", выполненного ООО «АдвокатЪ», рыночная стоимость нежилых зданий определена в размере 7 429 000 рублей, а также исключить абзац 6 п. 2.1 договора по основаниям, изложенным Истцом в обоснование изменений, указанных для п. 2.1.

Абзац 3. п 2.2 Договора, изложенный Продавцом в следующей редакции: «Код бюджетной классификации для оплаты за земельный участок -905 114 06024 04 0000 430 «Доходы от продажи земельных участков, находящихся в собственности городских округов (за исключением земельных участков муниципальных автономных учреждений)», исключить по основаниям, указанным в обосновании для п. 1.1.

Пункт 2.3 Договора, изложенный Продавцом в следующей редакции:

«Сумма, которую покупатель обязан уплатить Продавцу за нежилые здания (основной платеж) в размере 13 598 000 (тринадцать миллионов пятьсот девяносто восемь тысяч) рублей, вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течении 5 (пяти) лет равными долями по 226 633 (двести двадцать шесть тысяч шестьсот тридцать три) рубля 33 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).

Сумма, которую покупатель обязан уплатить Продавцу за земельный участок (основной платеж) в размере 4 752 000 (четыре миллиона семьсот пятьдесят две тысячи) рублей, вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вьппеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 79 200 (семьдесят девять тысяч двести) рублей (далее ежемесячный платеж, согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 3)»,

Изменить, изложив в редакции:

«Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу за нежилые здания (основной платеж) в размере 7 429 000 (семь миллионов четыреста двадцать девять тысяч) рублей, вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течении 5 (пяти) лет равными долями по 123 816, 67(сто двадцать три тысячи восемьсот шестнадцать) рублей 67 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 2)».

Истец предложил изменить абзац 1 п. 2.3 Договора в части рыночной стоимости согласно отчета об оценке от 18.07.2016 № 001-491, 001-493, 001-564; абзац 2 п. 2.3 исключить по основаниям, указанным в обосновании для п. 1.1.

Пункт 6.8 Договора, изложенный Продавцом в следующей редакции:

«В качестве неотъемлемой части к договору прилагается:

Приложение 1 — кадастровый паспорт земельного участка от 23.03.2016 №24/16-205914 (оригинал);

Приложение 2, 3 — график рассроченных платежей;

Приложение 4 - акт приема-передачи»,

Изменить, изложив в редакции:

«В качестве неотъемлемой части к договору прилагается:

Приложение 1 - график рассроченных платежей;

Приложение 2 — кадастровые паспорта нежилых зданий;

Приложение 3 - акт приема-передачи».

Истец предложил исключить приложение 1 — кадастровый паспорт земельного участка от 23.03.2016 №24/16-205914 (оригинал) из п. 6.8 Договора, так как земельный участок не является предметом договора купли - продажи недвижимого имущества.

Письмом от 03.11.2016 исх. № 31795-ги Департамент направил в адрес Общества протокол согласования разногласий, которым отклонил направленный Обществом протокол урегулирования разногласий от 06.10.2016 № 19696.

Учитывая, что между сторонами имелся спор относительно рыночной цены выкупаемого имущества, сторонами представлены отчеты с разными существенно отличающимися суммами, судом по ходатайству истца назначена оценочная экспертиза определением от 20.04.2017, ее проведение поручено экспертам ООО «Оценка-консалтинг» ФИО4, ФИО5.

Согласно заключению экспертов от 12.05.2017 №007:

- Рыночная стоимость нежилого здания, общей площадью 706,9 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, г.Красноярск, Ленинский район, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30а по состоянию на 01.10.2013, составила (округленно): 684 000 (Шестьсот восемьдесят четыре тысячи) рублей

- Рыночная стоимость нежилого здания, общей площадью 330,3 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30а, строен. 61 по состоянию на 01.10.2013, составила (округленно): 533 000 (Пятьсот тридцать три тысячи) рублей

- Рыночная стоимость нежилого здания, общей площадью 431,6 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30а по состоянию на 01.10.2013, составила (округленно): 2 306 000 (Два миллиона триста шесть тысяч) рублей

- Рыночная стоимость нежилого здания, общей площадью 397,4 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30а, строен. 62 по состоянию на 01.10.2013, составила (округленно): 2 332 000 (Два миллиона триста тридцать две тысячи) рублей.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в статье 173 закрепил положение, согласно которому по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Следовательно, разрешая преддоговорной спор, суд должен установить гражданские права и обязанности, облеченные в форму условий договора, которыми стороны будут руководствоваться в своих дальнейших отношениях.

Порядок заключения договоров регулируется главами 27 - 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 года № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В обоснование заявленных требований истец сослался на наличие у него преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ.

Согласно пунктом 28, 29 Распоряжения администрации г. Красноярска от 23.05.2013 № 110-р «Об утверждении Положения о департаменте муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска», Департамент принимает решение о приватизации муниципального имущества, в том числе объектов муниципального жилищного фонда, продаже земельных участков в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации, правовыми актами города, является продавцом муниципального имущества.

Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона (статья 3 данного Федерального закона).

Ответчиком не оспаривается, что истец относится к субъектам малого предпринимательства и соответствует требованиям, предъявляемым к лицам, которые в силу положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими муниципального имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности», оплачивает арендную плату, площадь помещений не превышает установленное предельное значение.

При этом, согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 01.09.2016 администрацией г. Красноярска издано распоряжение № 4576-недв «О приватизации нежилых зданий с земельным участком по пр-ту им. газеты «Красноярский рабочий»,30а».

09.09.2016 Департамент направил Истцу проект договора купли - продажи нежилого помещения с приложением на 10 листах в 1 экз. исх. № 24977-ги.

Пунктом 1.1 проекта договора купли - продажи недвижимого имущества установлено, что Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность:

-нежилое здание общей площадью 706,9 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30а;

-нежилое здание общей площадью 330,3 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30а, строен. 61;

- нежилое здание общей площадью 431,6 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30а;

- нежилое здание общей площадью 397,4 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30а, строен. 62;

-земельный участок, площадью 4929 кв.м с кадастровым номером 24:50:0500153:369, расположенного по адресу: 

<

...> «Красноярский рабочий», 30а, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 23.03.2016 №24/16-205914.

Предметом спора по данному делу является урегулирование разногласий по спорным пунктам договора купли-продажи муниципального имущества. 

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010 и от 25.12.2012 N 9785/12 по делу N А46-764/2011 сформулирован следующий подход при рассмотрении дел об урегулировании разногласий по выкупной стоимости имущества:

- на основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества;

- в силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества;

- при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- при определении выкупной стоимости спорного помещения из нее подлежит исключению налог на добавленную стоимость (данная правовая позиция также сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 № 3139/12).

Из материалов дела следует, что заявление истца на выкуп помещений получено ответчиком 01.10.2013, рыночная цена выкупаемого имущества рассчитана  ответчиком также на 01.10.2013.

Учитывая, что истцом представлен отчет иного оценщика с рыночной ценой, существенно отличающийся от указанного Департаментом в проекте договора купли-продажи, судом по ходатайству истца назначена оценочная экспертиза определением от 20.04.2017, ее проведение поручено экспертам ООО «Оценка-консалтинг» ФИО4, ФИО5.

Согласно заключению экспертов от 12.05.2017 №007:

- Рыночная стоимость нежилого здания, общей площадью 706,9 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, г.Красноярск, Ленинский район, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30а по состоянию на 01.10.2013, составила (округленно): 684 000 (Шестьсот восемьдесят четыре тысячи) рублей

- Рыночная стоимость нежилого здания, общей площадью 330,3 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30а, строен. 61 по состоянию на 01.10.2013, составила (округленно): 533 000 (Пятьсот тридцать три тысячи) рублей

- Рыночная стоимость нежилого здания, общей площадью 431,6 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30а по состоянию на 01.10.2013, составила (округленно): 2 306 000 (Два миллиона триста шесть тысяч) рублей

- Рыночная стоимость нежилого здания, общей площадью 397,4 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30а, строен. 62 по состоянию на 01.10.2013, составила (округленно): 2 332 000 (Два миллиона триста тридцать две тысячи) рублей.

С учетом этого обстоятельства истец, определяя предмет иска, уточнил исковые требования, устанавливая выкупную цену арендуемого нежилого помещения, определенную экспертным путем.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В соответствии с пунктом 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

С учетом правил статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает заключение экспертиз в совокупности с другими доказательствами по делу.

Исследовав заключение экспертов ООО «Оценка-консалтинг» ФИО4, ФИО5 от 12.05.2017 №007 суд установил, что при оценке нежилых зданий был применен сравнительный подход, в качестве аналогов подбирались помещения, расположенные подвалах зданий. 

Учитывая, что объекты-аналоги в полной мере не были идентичны по определенным параметрам объекту оценки, экспертом были применены поправочные коэффициенты в целях достижения сходства с ними объекта оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Частью 3 указанной статьи предусмотрено, в том числе, что лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении, заявлять отвод эксперту; ходатайствовать о проведении дополнительной или повторной экспертизы.

По мнению суда, указанная экспертиза произведена экспертом в полном объеме, выводы эксперта достаточны, конкретны и обоснованы. Суд не установил оснований сомневаться в полноте и ясности заключения эксперта. 

Выводы, сделанные в заключении экспертов от 12.05.2017 №007 документально не опровергнуты ответчиком соответствующими доказательствами.

Суд считает, что заключение экспертов от 12.05.2017 №007 составлено в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральными стандартами оценки ФСО NN 1-3, в связи с чем принимается судом в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства по делу.

С учетом изложенного, принимая во внимание характер взаимоотношений сторон, связанный с реализацией положений Федерального закона №159-ФЗ, направленного на поддержку малого предпринимательства, суд полагает требования истца являются обоснованными и доказанными в соответствии со статьями 9, 65, 70, 71 АПК РФ. 

На основании изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению.

Расходы истца по уплате государственной пошлины по иску и по оплате экспертизы подлежат взысканию с ответчика согласно правилам  статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить, урегулировать разногласия, возникшие между ООО "Аварийно-диспетчерская служба" и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска при заключении договора купли - продажи нежилых зданий, находящихся в муниципальной собственности: площадью 431,6 кв.м. (реестровый номер СТР11467), площадью 397,4 кв.м. (реестровый номер СТР10387), площадью ЗЗ0,3 кв.м. (реестровый номер СТР10386), площадью 706,9 кв.м. (реестровый номер СТР10383), расположенных по адресу; по адресу: 

<

...> «Красноярский рабочий», 30а, изложив спорные положения договора купли - продажи в следующей редакции:

Пункт 2.1

«Стоимость нежилых зданий, равная их рыночной стоимости составляет 5 855 000 (пять миллионов восемьсот пятьдесят пять тысяч) рублей, в том числе:

-  684 000 (шестьсот восемьдесят четыре тысячи) рублей за нежилое здание, общей площадью 706,9 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30а;

-   533 000 (пятьсот тридцать три тысячи) рублей за нежилое здание, общей площадью 330,3 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30а, строен. 61;

-  2 306 000 (два миллиона триста шесть тысяч) рублей за нежилое здание, общей площадью 431,6 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30а;

-  2 332 000 (два миллиона триста тридцать две тысячи) рублей за нежилое здание, общей площадью 397,4 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30а, строен. 62».

Стоимость, земельного участка, общей площадью 4929 кв.м, кадастровый номер 24:50:0500153:369, расположенный по адресу: 

<

...> «Красноярский рабочий», 30а, равная его рыночной стоимости согласно отчету об оценке от 18.07.2016 №001-491 составляет 4 752 000 (четыре миллиона семьсот пятьдесят две тысячи) рублей».,

Абзац 6 п. 2.1 Договора оставить в редакции Ответчика.

Пункт 2.3 Договора, изложенный Продавцом в следующей редакции:

«Сумма, которую покупатель обязан уплатить Продавцу за нежилые здания (основной платеж) в размере 5 855 000 (пять миллионов восемьсот пятьдесят пять тысяч) рублей, вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течении 5 (пяти) лет равными долями по 97 550 (девяносто семь тысяч пятьсот пятьдесят) рублей (далее - ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).

Сумма, которую покупатель обязан уплатить Продавцу за земельный участок (основной плг.теж) в размере 4 752 000 (четыре миллиона семьсот пятьдесят две тысячи) рублей, вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 79 200 (семьдесят девять тысяч двести) рублей (далее ежемесячный платеж, согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 3)»,

Абзац 2 п. 2.3 Договора оставить в редакции Ответчика.

2. График платежей к договору купли - продажи (приложение № 1) изменить в части размера сумм выплат исходя из общей цены Объекта равной 5 855 000 (пять миллионов восемьсот пятьдесят пять тысяч) рублей, с сохранением сроков, процентов и периодичности ежемесячных платежей, в том числе суммы ежемесячного платежа, равной 79 200 (семьдесят девять тысяч двести) рублей.

График платежей к договору купли - продажи в части размера сумм выплат за земельный участок оставить в редакции Ответчика.

Взыскать с Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска в пользу ООО "Аварийно-диспетчерская служба" 16 000 судебных расходов по экспертизе, 6 000 руб. судебных расходов по государственной пошлине.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

Г.Г. Петроченко