Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-21663/2018

г. Владивосток

09 апреля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 апреля 2019 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.С. Шевченко,

судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.Т. Васильевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2,

апелляционное производство № 05АП-1148/2019 

на решение от 17.01.2019 

судьи М.С. Кирильченко

по делу № А51-21663/2018 Арбитражного суда Приморского края 

по иску ФИО2 

к Администрации Сибирцевского городского поселения 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

третьи лица: Администрация Черниговского муниципального района, ФИО3, Федеральное казенное учреждение «Межрегиональная дирекция по дорожному строительству в Дальневосточном регионе России Федерального дорожного агентства» 

о расторжении договора аренды земельного участка № 2528 от 26.05.2014,

при участии:

ФИО2 - лично, паспорт;

от ФИО2: ФИО4, доверенность от 17.04.2018, сроком действия на 3 года, паспорт; 

ФИО3 -  лично, паспорт;

от Администрации Сибирцевского городского поселения: ФИО5, доверенность от  28.12.2018, сроком действия на 1 год, паспорт.

УСТАНОВИЛ:

ФИО2  (далее – истец, ФИО2, арендатор) обратилась с заявлением к Администрации Сибирцевского городского поселения (далее – Администрация, ответчик, арендодатель) о расторжении договора аренды земельного участка №2528 от 26.05.2014.

Определением от 26.11.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц на стороне ответчика привлечены Администрация Черниговского муниципального района, ФИО3, Федеральное казенное учреждение автомобильных дорог «Дальний Восток» федерального дорожного агентства.

Арбитражный суд Приморского края в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), с учетом мнения лиц, участвующих в деле, определил произвести замену Федерального казенного учреждения автомобильных дорог «Дальний Восток» федерального дорожного агентства на Федеральное казенное учреждение «Межрегиональная дирекция по дорожному строительству в Дальневосточном регионе России Федерального дорожного агентства».

Впоследствии истец заявил ходатайство об уточнении оснований иска, просил расторгнуть договор по части 1 статьи 451 ГК РФ ввиду изменения существенных обстоятельств, в силу которых невозможно исполнение договорных обязательств. Пояснил, что установка лееров и отсутствие съезда с федеральной трассы, а также отсутствие иных проездов к земельному участку делают невозможным его использование по целевому назначению не по вине истца. Уточнения приняты в порядке статьи 49 АПК РФ судом. 

Решением Арбитражного суда Приморского края от 17.01.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ФИО2 обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 17.01.2019 отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы истец указывает на то, что суд необоснованно сослался на пояснения ФИО3, который знал о реконструкции дороги, однако не принял мер к организации дороги местного значения к земельному участку и не сообщил об этом истцу. Отмечает, что обстоятельства, а именно -  отсутствие дороги местного значения, изменились настолько, что, если бы истец знал об отсутствии заезда к земельному участку, и мог это предвидеть, то договор аренды №2528 от 26.05.2014 не был бы заключен. Кроме того, считает неверным вывод суда о том, что истец продолжал пользоваться земельным участком, уплачивать арендную плату.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2019 жалоба истца принята к производству, дело назначено к судебному разбирательству на 26.03.2019.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ФИО2 поддержал доводы апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела. Решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в жалобе. Представил пояснения к апелляционной жалобе, которые приобщаются судом к материалам дела в порядке статьи 81 АПК РФ.

ФИО3 на доводы апелляционной жалобы возражал, решение Арбитражного суда Приморского края просил оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Суд, руководствуясь статьями 163, 184, 185 АПК РФ, определил объявить перерыв в судебном заседании до 02.04.2019 до 14 часов 20 минут, о чем лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 №99 «О процессуальных сроках» путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

В заседании суда 02.04.2019 представитель ФИО2 поддержал доводы апелляционной жалобы. Представитель Администрации Сибирцевского городского поселения, ФИО3 на доводы апелляционной жалобы возражали. 

Судом рассмотрен вопрос о приобщении к материалам дела письма от 11.03.2019 на имя Руководителя бригады-измирителя Владивостокского кабельного участка Хабаровского филиала АО «Воентелеком» ФИО6 и ответа от 01.04.2019 №85.19/ВУ ХБФ на имя ФИО2; заключения кадастрового инженера от 20.12.2018; топографического плана; заявления от 08.02.2019; письма от 25.02.2019 на имя ФИО2; заявления от 25.01.2019;  письма от 21.02.2019 №346; заявления от 25.01.2019; письма от 21.02.2019 №345; обращения от 22.01.2019 №01; письма о выдаче технических условий от 12.02.2019 №02; схемы кабельно-канализационных сооружений п.Сибирцево; копии фотографии местности; копии предупреждения от ПАО междугородной и международной электрической связи «Ростелеком».

Представитель Администрации Сибирцевского городского поселения и ФИО3 по заявленным ходатайствам возражали. 

Суд, совещаясь на месте, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ, определил в удовлетворении ходатайств отказать в связи с необоснованностью.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.

26.05.2014 между Администрацией Черниговского района (арендодатель) и ФИО3 заключён договор №2528 аренды земельного участка, по условиям которого в редакции Соглашения о внесении изменений от 10.09.2014 передаются в аренду земельные участки из категории земель - земли населенных пунктов, выделенные для предпринимательской деятельности:

- с кадастровым номером 25:22:120003:1157 площадью 459,00 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 190 метрах от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, Черниговский район, пгт.Сибирцево, ул.Резниченко, 8;

- с кадастровым номером 25:22:120003:1156 площадью 2041,00 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 190 метрах от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, Черниговский район, пгт.Сибирцево, ул.Резниченко, 8 .

Договор заключён на 49 лет с 26.05.2014 по 25.05.2063, зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю 24.06.2014, номер регистрации №25-25-04/008/2014-493.

В силу пункта 3.3.2. арендодатель имеет право сдавать участок в субаренду в пределах срока Договора аренды земельного участка, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, при заключении договора на срок более 5 (пяти) лет, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

18.11.2014 между ФИО3 и ФИО2, заключено Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 26.05.2014, на земельный участок с кадастровым номером 25:22:120003:1156 площадью 2041 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, для предпринимательской деятельности, находящегося по адресу: примерно в 190 метрах по направлению на северо-запад относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Почтовый адрес ориентира: край Приморский, р-н Черниговский, пгт. Сибирцево, ул. Резниченко, 8. 

Соглашение о передаче прав и обязанностей зарегистрировано в Управлении Росреестра по Приморскому краю 04.12.2014, номер регистрации №25-25-04/020/2014-949.

Спорный  земельный участок, находится вдоль придорожной полосы автомобильной дороги А-370 «Уссури» Хабаровск-Владивосток. Как следует из искового заявления, в конце ноября 2014 года дорожной службой, обслуживающей автомагистраль, были установлены леера, в результате чего полностью закрыт доступ к земельному участку истца.

15.09.2015, 20.06.2015 ФИО2 обращалась в ФКУ «Дальуправтодор» за согласованием съезда и выдачей технических условий на планируемое устройство заезда и выезда на земельный участок непосредственно с автомобильной дороги А-370 «Уссури», на что был получен отказ (письма №7/3561 от 13.07.2015, №7/5251 от 18.09.2015, №7/5725 от 14.10.2015).

Истцом представлена копия письма от 05.10.2015 к владельцу смежного земельного участка ФИО7 об организации проезда через ее земельный участок, на что был получен отказ.

20.07.2015 на обращение истца в Администрацию Черниговского района о нарушении своих законных интересов и прав в отношении земельного участка, получен ответ  №97 от 07.08.2015 о необходимости обратиться в Администрацию Сибирцевского городского поселения, поскольку  в соответствии с Федеральным законом  от  23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 01.03.2015 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, переданы в Администрацию Сибирцевского городского поселения.

15.07.2015 истцом направлено письмо в Администрацию Сибирцевского городского поселения об устранении нарушений в использовании земельного участка и оказании содействия в устройстве заезда и въезда на земельный участок. Письмом №1355 от 17.08.2015 администрация Сибирцевского городского поселения сообщила об отсутствии соответствующих полномочий, поскольку трасса федеральная.

На обращение истца от 31.01.2017 о предоставлении въезда на арендованный участок, Администрация письмом от 22.02.2017 сообщила о возможности рассмотреть вопрос об установлении сервитута.

По заявлению ФИО2, постановлением №552 от 13.06.2017  Администрацией Сибирцевского городского поселения утверждён градостроительный план №RU 25519101-26 спорного земельного участка. 

17.04.2018 истцом в адрес ответчика направлено письмо о расторжении договора и возврате уплаченной арендной платы.

Постановлением Администрации Сибирцевского городского поселения №360 от 14.05.2018 решено расторгнуть договор аренды в отношении спорного земельного участка, подготовить соглашение о расторжении договора аренды земельного участка №2528. Вместе с тем, истец от подписания соглашения о расторжении договора отказал, отметив, что согласен на расторжение в связи существенным нарушением арендодателем условий договора, и отсутствием задолженности по арендной плате.

22.05.2018 письмом истец сообщил Администрации, что требует расторжения договора в связи с существенным нарушением условий договора арендодателем, с расторжением по соглашению сторон не согласна, просит внести изменения в соглашение о расторжении договора.

Письмом от 24.05.2018 Администрация отказала во внесении изменений в договор, предложив, при этом вернуть участок и оплатить задолженность по арендной плате.

Истец, полагая, что отсутствие заезда является существенным недостатком, препятствующим пользованию  земельного участка, который следует квалифицировать как существенно изменившиеся обстоятельства, которые в силу статьи 451 ГК РФ дают возможность требовать расторжения договора, обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, судебная коллегия считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1.1. договора №2528 земельный участок предоставлен для предпринимательской деятельности. Из материалов дела следует и истцом не оспаривается, что спорное имущество было принято первоначальным арендатором ФИО3 без замечаний.

Согласно пункту 10 Соглашения о передаче прав и обязанностей от 18.11.2014: «новый арендатор (ФИО2) осмотрел земельный участок, ознакомился с его размером, границами, местоположением и качеством. «Арендатор» земельный участок передал, а «новый арендатор» участок принял. Настоящее соглашение одновременно является актом приема-передачи земельного участка». Таким образом, по состоянию на 18.11.2014 земельный участок принят истцом без замечаний.

Согласно статье 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как следует из правовой позиции, приведенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 14.10.2008 №5934/08 по делу №А40-34754/07-53-320, в силу статьи 65 АПК РФ истец обязан доказывать наличие условий, приведенных в статье 451 ГК РФ в качестве оснований для изменения договора. Отказ в удовлетворении иска о расторжении договора по указанным основаниям является правомерным, если связан с отсутствием необходимых доказательств.

Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства и содержащуюся в них информацию, апелляционная коллегия проходит к выводу, что приведенные истцом обстоятельства не свидетельствуют о наличии всех условий, необходимых для расторжения договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами.

Леера, ставшие препятствием к непосредственному съезду с федеральной автодороги к участку ФИО2, установлены в конце ноября 2014 года, при этом соглашение о передаче прав и обязанностей заключено 18.11.2014 (примерно в одно время). 

Как следует из пояснений ФИО3, на момент заключения договора аренды он знал о реконструкции федеральной автодороги.

Истец в ходе рассмотрения спора не опровергал то обстоятельство, что ФИО3 предупреждал её о реконструкции автодороги в июне 2014 при ведении переговоров и при заключении соглашения о передаче прав и обязанностей, рекомендуя  установить съезд с автодороги  до установки лееров.

На момент заключения договора аренды, и на момент заключения соглашения о передаче прав и обязанностей съезд с федеральной автодороги отсутствовал. Наличие такого съезда в качестве существенного условия или характеристики земельного участка в договоре аренды земельного участка не указано. 

В этой связи коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что факт установки лееров и невозможность организовать съезд с автодороги, исходя из фактических обстоятельств на момент заключения договора аренды и соглашения о передаче прав и обязанностей не может являться обстоятельством, о котором в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет. 

Заключая соглашение о передаче прав и обязанностей, ФИО2 не заявила о наличии недостатков, препятствующих пользованию земельным участком. Между тем, отсутствие подхода или подъезда к земельному участку не является скрытым недостатком и не могло не быть обнаружено истцом при получении имущества. Отсутствие соответствующей ссылки в договоре, который в этой части является одновременно и актом передачи земельного участка в силу положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ, лишает сторону права ссылаться впоследствии на эти обстоятельства.

Как следует из материалов дела, за согласованием съезда истица обратилась впервые 20.06.2015, далее последовало несколько обращений в 2015. Затем письмо по вопросу об организации съезда с автодороги истец направил в адрес Администрации только 31.01.2017. С заявлением о расторжении договора истец обратился 17.04.2018.

При этом в течение всего периода ФИО2 продолжала пользоваться земельным участком, уплачивать арендную плату. С уведомлением о досрочном расторжении договора аренды до 17.04.2018 не обращалась. Соответственно в течение этого периода ФИО2 не оценивала сложившуюся ситуацию как существенно изменившиеся обстоятельства, дающие основание для расторжения договора.

Исходя из основания заявленного требования истцу необходимо доказать, что отсутствие съезда с федеральной трассы настолько нарушило соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для нее такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку об отсутствии съезда было известно арендатору (реконструкция федеральной трассы на момент передачи прав по договору аренды завершалась), его устройство договором аренды не предусмотрено, к земельному участку имеется иной проезд, судом первой инстанции сделан верный  вывод о недоказанности истцом того обстоятельства, что отсутствие непосредственного выезда на автодорогу «Уссури» нарушило соотношение имущественных интересов сторон и повлекло для истца такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованности выводов суда первой инстанции о том, что отсутствие дороги местного значения, не является обстоятельством, которое изменилось настолько, что, если бы истец знал об отсутствии заезда к земельному участку, и мог это предвидеть, то договор аренды №2528 от 26.05.2014 не был бы заключен, отклоняются коллегией.

Так, абзац 2 пункта 1 статьи 451 ГК РФ признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения. Между тем приведенные по тексту искового заявления и апелляционной жалобы обстоятельства об отсутствии  съезда с автодороги федерального значения, не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть.

В силу статьи 2 ГК РФ предпринимательская деятельность осуществляется на свой риск. Заключив договор аренды недвижимого имущества, истец не мог не предвидеть риск наступления для него неблагоприятных последствий, связанных с отсутствием съезда, о котором он был уведомлен контрагентом - ФИО3

Исходя из права сторон по собственному усмотрению определять условия договора в соответствии со статьей 421 ГК РФ, стороны не включили в спорное соглашение условие о его расторжении в связи с отсутствием подхода или подъезда к земельному участку. При указанных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для досрочного расторжения спорного соглашения в соответствии со статьей 451 ГК РФ не имелось.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения и не опровергают выводы суда первой инстанции, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 17.01.2019  по делу №А51-21663/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.С. Шевченко

Судьи

С.Б. Култышев

С.М. Синицына