АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

09.07.2020                                                                         Дело № А62-12228/2019

Резолютивная часть решения оглашена   02.07.2020

                                              Полный текст решения изготовлен    09.07.2020

  Арбитражный   суд   Смоленской   области в составе   судьи     Еремеевой В. И., 

при ведении  протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

общество с ограниченной ответственностью «Галактика-С» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Циклон» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

о взыскании задолженности по арендной плате за период июнь – 23 декабря 2019 года в размере 1699885,43 руб., 

при участии:

от истца: ФИО2 - представитель по доверенности (паспорт),

от ответчика: ФИО3 - представитель по доверенности (паспорт),

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Галактика-С» (далее – истец) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Циклон» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период июнь – 23 декабря 2019 года в размере 1699885,63 руб. (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 АПК РФ).

Как следует из материалов дела 01 июня 2017 года между ООО «Галактика-С» - Арендодателем и гражданином РФ ФИО4 - Арендатором заключен договор аренды № 136 нежилого помещения.

По условиям пунктов 1.1, 1.2 Договора аренды Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения (совместно именуемые далее «Помещение»), указанные в п. 1.2. Договора, а Арендатор обязуется принять Помещение и уплачивать Арендодателю арендную плату за пользование Помещением.

Помещение под условным № БЗ/Б4 общей площадью 566,50 (пятьсот шестьдесят шесть целых 5/10) кв.м., расположенное на 3,4 этажах башни нежилого здания Торгово-развлекательного центра с открытой автостоянкой, расположенного по адресу: 

<

...>, включает в себя следующие помещения:

Помещение под условным номером 1 площадью 17,8 (семнадцать целых 8/10) кв.м., расположенное на 4 этаже башни здания ТРЦ «Галактика»;

Помещение под условным номером 2 площадью 269,7 (двести шестьдесят девять целых 7/10) кв.м., расположенное на 4 этаже башни здания ТРЦ «Галактика»;

Помещение под условным номером 18 площадью 21,6 (двадцать одна целая 6/10) кв.м., расположенное на 3 этаже башни здания ТРЦ «Галактика»;

Помещение под условным номером 19 площадью 257,4 (двести пятьдесят четыре целых 4/10) кв.м., расположенное на 3 этаже башни здания ТРЦ «Галактика».

Согласно п. 2.1 договора срок аренды Помещения по Договору составляет 10 (десять) лет, который исчисляется с момента (даты) подписания Сторонами Акта приема-передачи Помещения.

Согласно п. 2.2договора до момента государственной регистрации настоящий Договор действует как краткосрочный договор аренды, заключенный сроком на 11 месяцев с даты подписания сторонами Акта приема-передачи Помещения, по истечении которых договор считается возобновленным на следующие 11 календарных месяцев.

С момента государственной регистрации Договор действует как долгосрочный, при этом общий срок аренды по Договору не должен превышать срока, установленного п.2.1 Договора.

Согласно акта приема-передачи от 01.06.2017 (приложение № 4 к Договору аренды № 136) в соответствии с условиями Договора аренды арендодатель передает арендатору, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение под условным № БЗ/Б4, общей площадью 566,5 кв.м., расположенное на 3,4 этажах башни нежилого здания, которое включает в себя следующие помещения:

- помещение под условным номером 1 площадью 17,8 кв.м на 4 этаже башни;

- помещение под условным номером 2 площадью 269,7 кв.м на 4 этаже башни;

- помещение под условным номером 18 площадью 21,6 кв.м на 3 этаже башни;

- помещение под условным номером 19 площадью 257,4 кв.м на 3 этаже башни.

Согласно п. 2 акта приема-передачи от 01.06.2017 до подписания настоящего Акта Стороны совместно провели обмеры общей площади Помещения. Обмеры проведены по внутреннему периметру внешних стен без отделки и перегородок. По результатам проведенных обмеров Стороны установили, что Фактическая площадь указанного Помещения составляет 566,50 (пятьсот шестьдесят шесть целых 5/10) кв.м.

Стороны договорились, что размер Фактической площади Помещения, указанный в пункте 2 настоящего Акта, будет применяться для расчета размера Арендной платы по Договору аренды (п. 3 акта приема-передачи от 01.06.2017).

Стороны установили, что Помещение соответствует требованиям, установленным в Договоре аренды, находится и надлежащем техническом и санитарном состояниях, что позволяет использовать Помещение в соответствии с его назначением. Арендатор не имеет претензий к Арендодателю по качественному состоянию Помещения (п. 4 акта приема-передачи от 01.06.2017).

Настоящий Акт вступает в законную силу с момента его подписания Сторонами и является неотъемлемой частью Договора аренды (п. 5 акта приема-передачи от 01.06.2017).

15 февраля 2018 года между ООО «Галактика-С», гражданином ФИО4 и ООО «Циклон» заключено Соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды № 136 нежилого помещения от 01.06.2017 (Перенайм), по условиям п. 2.1 которого с 15.02.2018 к новому Арендатору (ООО «Циклон») переходят все права и обязанности Арендатора (ФИО4), вытекающие из Договора аренды.

Согласно п. 1.1 соглашения предметом настоящего Соглашения является замена стороны «Арендатора» на «Нового Арендатора» с согласия «Арендодателя» в договоре аренды нежилого помещения № 136 от 01.06.2017, предметом которого является передача Арендодателем Арендатору во владение и пользование Помещение под условным № БЗ/Б4 общей площадью 566,50 (пятьсот шестьдесят шесть целых 5/10) кв.м., расположенное на 3,4 этажах башни нежилого здания (именуемое далее «Здание»): Торгово-развлекательный центр с открытой автостоянкой, расположенного по адресу: 

<

...>, которое включает в себя следующие помещения:

1.2.1.Помещение под условным номером 1 площадью 17,8 (семнадцать целых 8/10) кв.м., расположенное на 4 этаже башни здания ТРЦ «Галактика»;

1.2.2.Помещение под условным номером 2 площадью 269,7 (двести шестьдесят девять целых 7/10) кв.м., расположенное на 4 этаже башни здания ТРЦ «Галактика»;

1.2.3.Помещение под условным номером 18 площадью 21,6 (двадцать одна целая 6/10) кв.м., расположенное на 3 этаже башни здания ТРЦ «Галактика»;

1.2.4.Помещение под условным номером 19 площадью 257,4 (двести пятьдесят четыре целых 4/10) кв.м., распложенное на 3 этаже башни здания ТРЦ «Галактика».

В срок не позднее «15» февраля 2017 года «Арендатор» обязуется передать «Новому Арендатору» оригинал Договора аренды, оригиналы дополнительных соглашений, акта приема-передачи Помещения, акта начала ведения коммерческой деятельности, а также всю документацию к нему, включая письма, протоколы, предложения и т.д. (п. 2.2 соглашения).

Согласно п. 2.4, 2.5 соглашения замена стороны в соответствии с настоящим Соглашением не изменяет условий Договора аренды.

Новый Арендатор настоящим подтверждает, что он ознакомлен с текстом Договора аренды и ему известны все права и обязанности Арендатора по Договору аренды.

Обязанность по оплате Переменной части арендной платы за период с 25.01.2018 по 15.02.2018 лежит на Новом арендаторе (п. 3.2 соглашения).

Настоящее Соглашение вступает в силу с даты государственной регистрации Соглашения и распространяет свое действие на «15» февраля 2018 года (п. 4.1 соглашения).

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 Договора аренды Арендатор обязуется уплачивать арендодателю плату в порядке, сроки и на условиях, установленных настоящим Договором.

Арендная плата состоит из двух частей:

-постоянная часть арендной платы;

-переменная часть арендной платы.

В соответствии с пунктами 3.2.1 Договора аренды Постоянная часть арендной платы представляет собой платеж за пользование Помещением и составляет 400 (четыреста) рублей 00 копеек, включая сумму НДС по ставке 18% за 1 (один) кв. м. фактической площади Помещения, установленной актом приема-передачи Помещения в месяц.

В соответствии с пунктами 3.2.2 Договора аренды Переменной частью арендной платы является компенсация Арендатором затрат Арендодателя, связанных с обеспечением арендуемого Помещения и мест общего пользования (далее - МОП) коммунальными услугами. Состав, порядок определения размера и сроки выплаты Переменной части арендной платы определяются в Приложении №5 к Договору аренды.

В соответствии с пунктами 3.4.1 Договора аренды расчетным периодом уплаты Арендной платы является календарный месяц. Размер Арендной платы определяется исходя из Фактической площади Помещения, установленной Сторонами путем обмеров Помещения по внутреннему периметру внешних стен без отделки и перегородок.

Фактическая площадь Помещения указывается в акте приема-передачи Помещения и не подлежит пересмотру Сторонами на протяжении всего срока действия настоящего Договора, независимо от проведения отделочных и иных работ в Помещении, которые повлекли изменение площади Помещения. В случае если в соответствии с техническим планом на Помещение площадь Помещения изменится в большую или меньшую сторону, то независимо от этого, для исчисления Арендной платы по Договору будет приниматься площадь, указанная в акте приема-передачи Помещения. Условия Договора о Фактической площади Помещения являются существенными.

В соответствии с пунктами 3.4.2, 3.4.3 Договора аренды начисление арендной платы осуществляется с 01.11.2018.

Постоянную часть арендной платы Арендатор обязуется оплачивать Арендодателю ежемесячно путем предоплаты: за первый месяц начисления Постоянной части арендной платы - до 01.09.2018, а каждый текущий месяц - до 5 (пятого) числа каждого текущего календарного месяца.

Оплата Постоянной части арендной платы производится на основании настоящего договора.

Начисление Переменной части арендной платы осуществляется с 25.01.2018 за исключением переменной части арендной платы в МОП, которая составляет сумму в размере 30 000 рублей и начисляется с даты начала ведения коммерческой деятельности, но не позднее 01.09.2018. Переменную часть арендной платы Арендатор обязуется уплатить Арендодателю в течение 5 (пяти) банковских дней с момента получения счета на оплату, выставленного Арендодателем.

Таким образом, Арендатор обязан вносить арендные платежи в следующем порядке: постоянную часть арендной платы - с 01.11.2018, а предоплату за первый месяц начисления постоянной арендной платы Арендатор обязан внести не позднее 01.09.2018, переменную часть арендной платы - с 25.01.2018, арендную плату за пользование МОП - с 01.09.2018.

В соответствии с п. 4.1 Договора аренды Арендатор в период с 01.06.2017 по 31.08.2018 проводит в Помещение отделочные/подготовительные работы, и не позднее, чем с 01.09.2018 обязуется начать коммерческую деятельность в Помещение. Арендатор обязан предоставить Арендодателю для согласования документацию (именуемую далее «Проектная документация»):

1)Технологическая часть:

пояснительная записка по технологии;

технологические планы с расстановкой оборудования и спецификацией в составе, с указанными на них (точками отвода канализации хозяйственно-бытовой и производственной, если требуется, подвода холодной, горячей воды);

данные по количеству персонала и планируемых посетителей.

2)Архитектурно-строительная документация:

архитектурно-строительные чертежи;

сертификационный пакет на строительные и отделочные материалы;

ОВК стадия Проект;

ВК стадия Проект;

ЭО, ЭС стадия Проект;

Слабые токи стадия Проект.

3)Дизайн-проект:

ситуационный план (расположение Помещения на плане этажа);

пояснительная записка;

обмерный чертеж помещения до отделки;

планировки помещения арендатора с экспликацией помещений;

план возводимых перегородок с привязками и размерами;

разрезы по помещению;

развертки стен;

план с маркировкой заполнений дверных проемов;

спецификация заполнений дверных проемов;

план потолков с отметками и спецификацией материалов;

план полов со спецификацией напольных покрытий;

план с расстановкой и спецификацией светильников и выключателей;

план с расстановкой и спецификацией силового оборудования;

принципиальная электрическая схема;

фасад помещения - развертка витрины с отображением вывесок, габариты, размеры, привязки;

эскиз вывески магазина (рабочие чертежи фирменных знаков и вывесок должны быть представлены на рассмотрение до начала их изготовления или установки);

ведомость отделки помещений;

спецификации на встроенные декоративные или конструктивные элементы.

Все передаваемые чертежи должны быть с точными размерами, высотными отметками и перечнем применяемых отделочных материалов. Арендатор обязан предоставить проектную документацию в сброшюрованном виде - 3 экземпляра и на диске в электронном виде (в форматах .dwg или .pla).

Согласно п. 4.1.2 в случае возникновения у Арендатора необходимости проведения Отделочных работ, текущего ремонта в Помещении в период действия Договора аренды, Арендатор обязан согласовать письменно с Арендодателем возможность их проведения, а также предоставить Арендодателю для согласования «Проектную документацию», указанную в п. 4.1 Договора.

Согласно п. 4.1.3 Арендатор обязан за свой счет и своими силами узаконить перепланировку, проводимую Арендатором в Помещении, в случае её проведения. В случае нарушения настоящего пункта Арендатор обязуется возместить Арендодателю все расходы, убытки которые он понес по вине Арендатора.

Согласно п. 4.6 проведение Арендатором по его инициативе в период действия Договора аренды каких-либо отделочных, ремонтных работ не является основанием для уменьшения размера Арендной платы и/или освобождения Арендатора от её уплаты.

Согласно подпункту 5.1.7 Договора аренды в случае просрочки Арендатором срока уплаты любого платежа, в том числе, срока уплаты любой из составляющих Арендной платы, иных платежей, подлежащих оплате Арендодателю в соответствии с Договором аренды, более чем на 5 (Пять) дней, Арендодатель вправе по своему усмотрению:

ограничить ввоз/вывоз товара либо иного имущества Арендатора в Помещение до момента погашения Арендатором задолженности;

приостановить оказание услуг по обеспечению Помещения электроэнергией до момента погашения Арендатором задолженности;

не допускать Арендатора (сотрудников, представителей Арендатора) в Помещение для ведения коммерческой деятельности до момента погашения Арендатором задолженности.

При этом Арендодатель о применении санкций, предусмотренных настоящим пунктом, обязан уведомить Арендатора за один день, до их применения.В случае применения Арендодателем любой из  вышеуказанных мер Арендодатель не несет перед Арендатором ответственности за любые убытки, возникшие вследствие их применения. Все риски, связанные с возможным причинением таких убытков Арендатору, несет только Арендатор. О факте применения мер, указанных в настоящем пункте Договора, Арендодатель уведомляет Арендатора. Применение указанных в настоящем пункте Договора мер не освобождает Арендатора от уплаты платежей, предусмотренных настоящим Договором.

Согласно подпункту 5.2.1 Договора аренды Арендатор вправе в соответствии с согласованной с Арендодателем (а при необходимости - и с уполномоченными государственными органами) Проектно-сметной документацией, а также с полученного письменного разрешения Арендодателя, производить перепланировку Помещения или изменение внешнего вида Помещения, производить все необходимые работы в целях подготовки Помещения к началу ведения коммерческой деятельности, при этом Арендатор своими силами и за свой счет получает все необходимые разрешения и согласования на производство указанных работ. Любые работы в Помещении проводятся Арендатором в строгом соответствии с Регламентом отделочных работ.

Согласно п. 5.2.1 Арендатор вправе по предварительному письменному согласованию с Арендодателем производить за счет собственных средств неотделимые улучшения в Помещении. Стоимость неотделимых улучшений в Помещении, произведенных Арендатором с согласия Арендодателя, возмещению не подлежит, данные улучшения переходят собственность Арендодателя.

В соответствии с п. 5.2.1 Арендатор вправе с предварительного письменного согласия Арендодателя производить за счет собственных средств отделимые улучшения в Помещении, данные улучшения будут являться собственностью Арендатора.

Согласно п. 5.3.1. договора Арендодатель обязуется передать Арендатору Помещение по Акту приема-передачи 01.06.2017.

Согласно п. 5.4.1 договораАрендатор обязуется принять Помещение по Акту приема-передачи в дату, определённую согласно п. 5.3.1 Договора.

Согласно подпункту 5.4.2 Договора аренды Арендатор обязуется своевременно уплачивать Арендную плату, надлежащим образом исполнять иные денежные обязательства в соответствии с условиями Договора аренды.

Согласно п. 5.4.5 договора Арендатор обязуется содержать за свой счет Помещение в полной исправности, надлежащем санитарном и техническом состояниях, чистоте и порядке. Арендатор обязуется осуществлять эксплуатацию электроустановки в арендуемом помещении в соответствии с правилами технической эксплуатации электроустановок потребителей (ПТЭ ЭП) и другими нормативными документами. Границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон по электроустановкам устанавливаются «актом об осуществлении технологического присоединения». Акт об осуществлении технологического присоединения составляется Арендодателем на основании Исполнительной документации, предоставленной Арендатором в порядке, предусмотренном настоящим договором и подлежит подписанию Арендатором в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты его получения. В случае если Арендатор уклоняется от подписания Акта об осуществлении технологического присоединения, то такой акт считается принятым Арендатором и обязательным для исполнения Сторон. Арендатор несет ответственность за противопожарный режим в арендуемом Помещении (в том числе обеспечивает наличие требуемого количества огнетушителей, планов эвакуации, противопожарных инструкций, производит обучение персонала мерам пожарной безопасности). Арендатор обязуется извещать Арендодателя обо всех авариях и пожарах, принимать меры для их ликвидации; сообщать Арендодателю о проверках контролирующих организаций, представлять копии выданных предписаний. Арендатор несет ответственность за соответствие путей эвакуации пожарным нормам.

Согласно п. 5.4.11 договора Арендатор обязуется в течение 3 (Трех) дней после прекращения ведения коммерческой деятельности и до момента прекращения (расторжения) настоящего Договора:

оплатить все платежи, предусмотренные настоящим договором (включая арендную плату, начисленную неустойку, ущерб);

освободить и передать Помещение Арендодателю с учетом нормального износа и со всеми неотделимыми улучшениями по Акту приема-передачи (возврата);

вывезти все товары, иное имущество и отделимые улучшения из Помещения.

Улучшения неотделимы, если их невозможно отделить без ущерба для арендуемого Помещения. Стороны согласовали, что к неотделимым улучшениям относятся, но не исключительно, потолок, стены, в том числе стеклянные, двери, капитальные конструкции, возводимые в помещении. Стоимость произведенных Арендатором в Помещении неотделимых улучшений возмещению не подлежит.

Согласно п. 5.4.13 Арендатор обязуется не использовать Помещение в незаконных целях или в нарушение законодательства РФ, включая нормативные акты, изданные государственными и муниципальными органами. Арендатор соблюдает и обеспечивает соблюдение всеми Пользователями Арендатора законодательства РФ (включая, среди прочего, законы и постановления в отношении лицензирования и осуществления коммерческой деятельности Арендатора, правил и положений по охране здоровья и соблюдению санитарных норм, техники безопасности, правил безопасности клиентов, противопожарной безопасности, природоохранных правил и общих правил общественного порядка), которое в любое время применимо к площади Здания, прилегающей к Зданию территории, Помещению и к коммерческой деятельности Арендатора.

В соответствии с 7.3.1, 7.3.2 Договора если Арендатор не выполняет обязательств по удалению своего имущества из помещения в срок, указанный в договоре аренды, Арендодатель имеет право самостоятельно вывести имущество Арендатора любым способом по своему усмотрению, что будет свидетельствовать о заключении договора хранения на неопределенный период времени с оплатой из расчёта 700 (семьсот) рублей за 1 кв.м в месяц используемого, складского помещения для хранения. При этом, на Арендатора в безусловном порядке будут возложены все расходы, понесенные Арендодателем в связи с вывозом и (или) хранением данного имущества. Арендодатель не будет нести ответственность за сохранность имущества, оставленного в помещении или вывезенного в соответствии с вышеуказанным условием.

В случае не востребования имущества в течение 3 (трех) месяцев с момента поступления его на хранение, имущество подлежит реализации, а вырученные средства идут на погашение задолженности Арендатора перед Арендодателем.

В случае отказа или уклонения Арендатора от передачи помещения Арендодателю и (или) от подписания акта передачи-приема помещения, Арендодатель имеет право принять помещение в одностороннем порядке с составлением соответствующего акта и в дальнейшем распорядиться помещением по своему усмотрению.

Арендатор обязан передать Арендодателю без возмещения затрат Арендатора все произведенные им с согласия или без согласия Арендодателя неотделимые улучшения помещения.

Согласно п. 6.18 договора стороны особо оговорили, что из поступающих платежей от Арендатора к Арендодателю, независимо от назначения платежа, указанного в платежном поручении, в первую очередь засчитываются денежные средства в счет погашения задолженности по неустойкам, штрафам, убыткам предъявленным Арендатору, при этом обязательным условием является получение Арендатором письменного уведомления о начислении штрафа, неустойки, суммы убытков; во вторую очередь засчитываются денежные средства в счет оплаты арендной платы по настоящему Договору.

Согласно п. 10.1, 10.2 договоранастоящий Договор представляет собой полную договоренность между Сторонами применительно к его предмету и условиям аренды и не может быть изменен, кроме как на основании письменной договоренности Сторон, если иное не установлено настоящим Договором.

Все приложения к Договору аренды являются его неотъемлемой частью:

Приложение № 1 - План;

Приложение № 2 - Профиль деятельности Арендатора;

Приложение № 3 - Правила торгово-развлекательного центра «Галактика»;

Приложение № 4 - Акт приема-передачи (форма);

Приложение № 5 - Состав и порядок оплаты Переменной части арендной платы;

Приложение № 6 - Разделительная ведомость;

Приложение №7- Регламент режима безопасности;

Приложение №8 - Регламент отделочных работ.

Согласно п. 14.4 договора все изменения и дополнения к настоящему Договору должны быть совершены в письменной форме, подписаны уполномоченными представителями Сторон (скреплены печатями) и становятся неотъемлемой частью Договора аренды.

Согласно п. 14.5 все уведомления (сообщения, письма и т. д.), требуемые или допустимые в соответствии с настоящим Договором, составляются в письменном виде и считаются надлежащим образом направленными и доставленными одной из Сторон, если они направляются по почте по нижеуказанным почтовым адресам, либо вручаются лично другой Стороне с обязательной отметкой в документе о вручении.

Согласно приложению 6 к договору Проекты систем пожарной безопасности ТРЦ выполняет и оплачивает арендодатель. В случае необходимости внесения изменений в проект систем пожарной безопасности в Помещении Арендатора, изменения вносятся силами и за счет Арендатора, Арендодатель включает изменения в общий проект ТРЦ.

Согласно п. 2 приложения 8 к договору предоставление Арендатором проектной документации на рассмотрение Арендодателю предшествует началу любого вида работ. Сроки полного согласования Арендодателем проектной документации на работы по обустройству Помещения и состав Проектной документации указаны в Предварительном договоре (договоре аренды).

Согласно п. 7 приложения 7 к договору Арендатор обязан неукоснительно соблюдать требования и правила Пожарной безопасности, утвержденные Приказом МЧС РФ от 18.06.2003 № 313, в том числе:

Разместить в Помещении План эвакуации людей в случае пожара;

Обеспечить своевременное выполнение требований пожарной безопасности, предписаний, постановлений и иных законных требований государственных инспекторов по пожарному надзору;

Определить порядок обесточивания электрооборудования в случае пожара и по окончании рабочего дня;

Определить порядок и сроки прохождения противопожарного инструктажа и занятий по пожарно-техническому минимуму, а также назначить ответственных за их проведение.

Регламентировать:

- порядок проведения временных огневых и других пожароопасных работ;

- порядок осмотра и закрытия помещений после окончания работы;

- действия работников при обнаружении пожара.

23.12.2019 Договор прекращен. 

В связи с уклонением ООО «Циклон» от возврата Помещения арендодателю ООО «Галактика-С» в соответствии с п. 5.4.11, 7.3.1, 7.3.2 Договора приняло Помещение со всеми отделимыми и неотделимыми улучшениями.

В нарушение п. 5.4.2 Договора аренды ООО «Циклон» арендную плату по договору Аренды оплачивал несвоевременно и не в полном размере. 

На протяжении всего периода начисления арендной платы по Договору аренды с 01.11.2018 по 30.11.2019 согласно условиям договора, выставленным счетам, актам, которые передавались Арендатору по реестру и не были возвращены Арендодателю, возражения от Арендатора по поводу их подписания не поступало, 01.11.2018общая начисленная сумма арендной платы составила 4290 002 рубля 42 копейки.

Согласно платежным поручениям Ответчик произвел за указанный период действия договора аренды арендные платежи на сумму 2 590 116 руб. 79 копеек, в связи с чем у Ответчика образовалась задолженность по уплате арендной платы в размере 1 699 885  рублей 43 копейки, а именно:

-задолженность по оплате Переменной части арендной платы за июнь 2019 г. в размере 40 410 рублей 08 копеек.

-задолженность по оплате Постоянной части арендной платы за июль 2019 г. в размере 241 963 рубля 48 копеек;

-задолженность по оплате Переменной части арендной платы за июль 2019 г. в размере 43 924 рубля 23 копеек;

-задолженность по оплате Постоянной части арендной платы за август 2019 г. в размере 241 963  рубля 48 копеек;

-задолженность по оплате Переменной части арендной платы за август 2019 г. в размере 44 021  рубль 87 копеек;

-задолженность по оплате Постоянной части арендной платы за сентябрь 2019 г. в размере 241 963 рубля 48 копеек;

-задолженность по оплате Переменной части арендной платы за сентябрь 2019 г. в размере 41 355 рублей 32 копейки;

-задолженность по оплате Постоянной части арендной платы за октябрь 2019 г. в размере 241 963  рубля 48 копеек;

-задолженность по оплате Переменной части арендной платы за октябрь 2019 г. в размере 51817 рублей 03 копейки;

-задолженность по оплате Постоянной части арендной платы за ноябрь 2019 г. в размере 241 963  рубля 48 копеек.

-задолженность по оплате Переменной части арендной платы за ноябрь 2019 г. в размере 47 253 рубля 25 копеек.

-задолженность по оплате Постоянной части арендной платы с 01 по 23 декабря 2019 г. в размере 179 521 рубль 29 копеек.

-задолженность по оплате Переменной части арендной платы за декабрь 2019 г. в размере 41 764 рубля 95 копеек.

Сумма задолженности по арендной плате за период с июня по 23 декабря 2019 года (дата прекращения договора аренды) составила 1699885,43 руб.

Истцом представлен подробный расчет задолженности по арендной плате.

Претензия № 365 от 28.11.2019 об оплате задолженности Ответчиком не исполнена.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим требованием.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) имеющиеся в материалах дела документы, заслушав доводы сторон, суд пришел к следующему выводу.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии со статьей 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию. 

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. 

В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой и надлежащей форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Подписанный сторонами договор аренды по своей правовой природе и содержанию обязательств относится к категории договоров аренды, правовое регулирование которых осуществляется согласно главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Частью 3 статьи 607 Гражданского кодекса установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судом установлено, что стороны достигли соглашение по всем существенным условиям договора, соблюли его письменную форму, в связи с чем договор аренды от 01 июня 2017 года № 136 с учетом соглашения о переуступке прав и обязанностей от 15 февраля 2018 года по договору аренды считается заключенным.

Доказательства отказа от исполнения договора или пересмотре его условий в материалы дела не представлены, соответственно, стороны состояли в договорных отношениях согласно условиям указанного договора. 

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно ч. 1, 4, 5 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Согласно статье 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Ответчик с требованиями не согласился по доводам, изложенным в отзыве, указав, в том числе на следующее.

По доводу о передаче помещений недостатками.

По условиям Договора аренды Арендатор обязан вносить арендные платежи в следующем порядке: постоянную часть арендной платы - с 01.11.2018г., переменную часть арендной платы - с 25.01.2018г., арендную плату за пользование МОП - с 01.09.2018г.

Фактическая коммерческая деятельность ООО «Циклон» в арендуемом помещении и пользование им по независящим от Общества обстоятельствам была начата лишь 15.12.2018, поскольку до указанного времени часть арендуемого помещения (лестничные марши), а также пожарные выходы башни «Галактика» не соответствовали нормам противопожарной безопасности к лестницам и лестничным маршам, что подтверждается предписанием от март-апрель 2018 г. Управления надзорной деятельности и профилактической работы ГУ МЧС России по Смоленской области об устранении нарушений требований пожарной безопасности, о проведении мероприятий и предотвращению угрозы возникновения пожара в отношении ООО «Галактика - С». Согласно указанного Предписания в здании ООО «Галактика-С» по ул. Ново-Московская, д.2/8 зафиксированы недостатки в виде ширины эвакуационного выхода в свету менее 1,2 метра (из башни наружу) и ширины лестничных маршей менее установленной нормы.

В этой связи ООО «Галактика-С» в августе 2018г. обратилось к Арендаторам ТРЦ «Галактика» и к ООО «Циклон» с требованием об устранении недостатков, указанных в Предписании.

Поскольку устранение указанных недостатков связано с проведением строительных работ, которые согласно п.2.1 Приложения № 6 к Договору № 136 от 01.06.2017 выполняет и оплачивает арендодатель, арендатор обратился к нему с заявлением от 29.08.2018 о приведении лестничных маршей и эвакуационных выходов в соответствие противопожарными требованиям.

От проведения указанных работ арендодатель отказался и по согласованию с ним данные строительные и проектные работы за собственный счет должен был осуществить арендатор в счет арендной платы за период необходимый для проведения данных работ.

В подтверждение указанного довода ответчик представил письмо в адрес генерального директора ООО «Галактика-С», в котором указан график платежей за апрель – июнь со ссылкой на проведенные ответчиком работ по лестничным маршам, выходу на крышу и входной группы 1 эт. башни.

ООО «Циклон» в период с сентября по декабрь 2018г. за собственный счет выполнило: монтаж и разработку проекта системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре; расширение проемов и лестничных маршей общего пользования; расчет пожарных рисков эвакуационных выходов; установку дверей по периметру; дополнительную прокладку силовых кабелей и щитовых согласно проекту; монтаж выходов на крышу с укреплением стальными конструкциями и перекрытиями (что подтверждается: проектной документацией на расширение эвакуационного выхода в уровне первого этажа выполненного ООО «Русэнерго» и согласованного и арендодателем 30.09.2018г.; проектной документацией расчета пожарного риска выполненного ООО «Русэнерго»; договором подряда от 10.09.2019г. и актом выполненных работ от 10.10.2018г.; договором подряда от 20.11.2018г. договор подряда от 05.11.2018г.; письмом ООО «Циклон» исх. 17.12.2019г.)

Арендатор не мог использовать переданное ему имущество по назначению с 01.11.2018 в силу п. 5.4.13 Договора аренды № 136, согласно которому Арендатор обязался не использовать помещение в нарушение законодательства РФ, а также соблюдать и обеспечивать правила и положения по охране здоровья и соблюдению санитарных норм, техники безопасности, правил безопасности клиентов, противопожарной безопасности и др.

Арендодатель, передав имущество арендатору с недостатками, полностью препятствующими его использованию, по сути, не исполнил своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям договора. В связи с этим у арендатора не возникает встречного обязательства по внесению арендной платы.

В марте 2018 г. в связи с недостаточной мощностью энергоснабжения ответчик согласовал с истцом проект дополнительного электроснабжения и выдал технические условия для проектирования.

Согласно приложению № 6 к договору аренды № 136 в пунктах 1.3, 1.4, 2.2, 2.4, 13.1, 13.4 Разделительной ведомости работ проект внутреннего электроснабжения (в целом по ТРЦ) выполняет и оплачивает Арендодатель.

В начале августа 2018 года ответчика уведомил ФИО5 - работник ООО «Галактика-С», ответственный за пожарную безопасность в здании, что для эксплуатации арендуемого помещения с 1 сентября 2018 года, необходимо выполнить расширение проема (выхода) первого этажа и лестничных маршей с первого по четвертый этаж, поскольку эвакуационные выходы башни не соответствовали противопожарным нормам безопасности.

29.08.2018 ответчик поставил в известность истца о невозможности начать коммерческую деятельность, не может использовать по назначению арендуемое помещение, поскольку часть арендуемого помещения (лестничные марши), а также пожарные выходы башни «Галактика» не соответствовали нормам Противопожарной безопасности к лестницам и лестничным маршам. В соответствии с п. 1.13, 2.6 Приложения № 6 к Договору № 136 ответчик обратился к истцу с просьбой о приведении лестничных маршей и эвакуационных выходов в соответствие противопожарными требованиями.

Для расширения эвакуационного выхода первого этажа была подготовлена Проектная документация, выполненная ООО «РУСЭНЕРГО», которая была согласована 3.09.2018 с ФИО5

10 сентября 2018 года ответчик заключил договор подряда на выполнение строительных работ по расширению лестничных проемов с 1 по 4 этаж.

23.10.2018 Департаментом истцу было выдано задание № 38, согласно которому необходимо выполнить работы собственнику здания.

Однако выполнять предписанные работы Департаментом истец отказался и предложил ответчику выполнить следующие работы:

-расширить марши с первого по четвертый этаж,

-выполнить работы по монтажу входной группы с первого этажа Башни,

-организовать (усилить) выход на крышу Башни, согласно проекту,

-сделать расчет пожарного риска кафе.

20 ноября 2018 года ответчик заключил договор подряда на выполнение указанных работ.

14 декабря 2018 года запланированные работы были выполнены ответчиком и по согласованию с истцом с 15 декабря 2018 года стало возможным эксплуатация арендуемого нежилого помещения по назначению.

Указанные недостатки не были известны арендатору при заключении настоящего Договора и обнаружились в процессе подготовки помещения для осуществления коммерческой деятельности.

По согласованию с арендодателем строительные работы стал выполнять ответчик за свой счет с учетом последующего возмещения или учёта в стоимость арендных платежей.

Фактическая коммерческая деятельность ООО «Циклон» в арендуемом помещении и пользование им стала возможна лишь после проведения вышеуказанных работ, которые по независящим от ответчика обстоятельствам были закончены 14.12.2018.

Ответчик полагает, что имеет право на соразмерное уменьшение арендной платы путем исключения начислений по арендной плате за арендную плату за пользование МОП - с 01.09.2018 по 15.12.2018 в размере 105000 рублей (сентябрь 30000 руб., октябрь 30000 руб., ноябрь 30000 руб., часть декабря-15000 рублей), за постоянную часть арендной платы – с 01.11.2018 по 15.12.2018 в размере 280277.41 рублей (193080,00 + (193080,00/31*141 с учетом общей площади арендуемого нежилого помещения 482,7 кв.м.).

Переменную часть арендной платы за коммунальные услуги с 25.01.2018 ответчик не оспаривает.

Ответчик пояснил, что 08.04.2019 согласовал с истцом частичное возмещение (зачет) своих расходов на устранение недостатков арендуемого имущества на сумму 510000 рублей с учетом п.1 ст. 612 ГК РФ.

Указанная сумма не значится (не учтена) в расчете истца, что свидетельствует о его недобросовестном поведении.

По доводу относительно площади передаваемых помещений.

В соответствии с п. 1.3 Договора на дату подписания Договора технический план на Помещение отсутствовал, в связи с этим стороны договорились, что до государственной регистрации договора Помещение идентифицируется в границах, выделенных красным цветом на плане (Приложение № 1 к Договору аренды).

При заключении настоящего Договора ввиду отсутствия технической документации установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, не представлялось возможным. Как выяснилось позднее помещения № 1 площадью 17,8 кв.м. и № 18 площадью 21,6 кв.м. являются лестничными маршами общего пользования и пожарными выходами Башни и в силу п. 3.4.3 одновременно входят в оплату арендатором в виде переменной части арендной платы как МОП (места общего пользования) в размере 30 000 рублей ежемесячно.

Таким образом, арендодатель включает арендную плату за пользование помещениями № 1 площадью 17,8 кв.м и № 18 площадью 21,6 кв.м, (лестничными маршами) одновременно в постоянную и переменную части арендной платы, что является недопустимым.

Согласно проектной документации (архитектурное решение АР - 037- 2017), согласованной с арендодателем, общая площадь помещения, используемого под кафе на 160 мест, составляет 482,7 кв.м., возложение на ООО «Циклон» обязанности по оплате арендной платы в течение действия договора из расчета общей площади помещения 566,5 кв.м. неправомерно.

ООО «Циклон» направлено письмо от 20.08.18 в адрес арендодателя с просьбой о внесении изменений в акт приема-передачи от 01.06.2017 (приложение № 4 к Договору аренды № 136) с уточнением размеров площадей согласно проектным документам и архитектурным решениям и просило предоставить экспликацию-копию плана здания, выданного БТИ, на котором отчерчены границы расположения арендуемых помещений.

ООО «Циклон» в адрес арендодателя направлено уведомление от 25.08.2018 об изменении площади с просьбой изложить п. 1 акта приема-передачи от 01.06.2017 в следующей редакции: «...Арендодатель передает Арендатору, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 482,7 кв.м., в здании расположенном по адресу: 

<

...> - Московская, д. 2/8...».

Ответом исх. № 337 от 24.08.2018 арендодатель подтвердил, что ООО «Циклон» заключило Договор аренды помещения № 136 от 01.06.2017 сроком на 10 лет, под условным № БЗ/Б4 общей площадью 482,7 кв.м., расположенное на 3,4 этажах башни нежилого здания ТРЦ с открытой автостоянкой, расположенного по адресу: 

<

...>.

Письмом от 19.11.2019, выданным арендодателем для ООО «Циклон» подтверждается размер общей площади по Договору аренды помещения № 136.

По доводу об ограничении доступа в арендуемые помещения.

18.11.2019 Арендодатель в соответствии с п. 5.1.7 Договора применил санкции в отношении арендатора: ограничил его доступ в помещение для ведения коммерческой деятельности; приостановил оказание услуг по обеспечению помещения электроэнергией; ограничил ввоз/вывоз товара и имущества арендатора в помещение. При этом, в нарушение положений указанного пункта Договора арендодатель не уведомил арендатора о санкциях за один день до их применения.

Указанные действия произведены арендодателем вопреки имеющейся договоренности об установлении графика оплаты арендатором образовавшейся задолженности со сроком с октября по декабрь 2019г. включительно (что подтверждается ходатайством о заморозке аренды согласованной с арендодателем).

В подтверждение ограничения доступа арендатора в помещение с 18.11.2019ответчик представил видеозаписи, фиксирующие факты физического препятствования арендатора проходу в арендуемое помещение; акты о не допуске от 18.11.2019г., 19.11.2019г., 20.11.2019г., 21.11.2019г., 22.11.2019г., 23.11.2019г, 24.11.2019г., 25.11.2019г., 26.11.2019г., 27.11.2019г., 28.11.2019г., 29.11.2019г., 30.11.2019г., 01.12.2019г., 02.12.2019г., 03.12.2019г., 04.12.2019г., 05.12.2019г., 06.12.2019г., 07.12.2019г., 08.12.2019., 09.12.2019г, 10.12.2019г., 11.12.2019г., 12.12.2019г., 13.12.2019г., 14.12.2019г., 15.12.2019г., 16.12.2019г., 17.12.2019г, 18.12.2019г., 20.12.2019г, 13.01.2020г.

Таким образом, поскольку действие договора по инициативе арендодателя было приостановлено, доступ в помещение арендатору был ограничен арендодателем, арендатор был лишен возможности использования арендованного имущества и ведения в нем предпринимательской деятельности, возложение на ООО «Циклон» обязанности по оплате арендной платы за период позднее 18.11.2019 неправомерно.

С учетом доводов в обоснование возражений ответчик представил контррасчет задолженности.

В обоснование требований истец указал на следующее.

Начисление арендной платы за МОП (места общего пользования) производилось в соответствии с п. 3.4.3 Договора с 25.01.2018 (даты, предусмотренной п. 3.4.3 Договора) по 23.12.2019 (дата принятия помещения по акту приемки помещения из аренды).

Доводы Ответчика о том, что он в период с 18.11.2019 по декабрь 2019 не мог пользоваться арендованным помещением, а, следовательно, переменная арендная плата за указанный период не должна начисляться не соответствуют письмам Истца в адрес Ответчика от 23.04.2019 (вручена 23.04.2019), № 365 от 28.11.2019 (вручено 29.11.2019 и повторно 04.12.2019), № 370 от 03.12.2019 (вручено 04.12.2019), № 376 от 06.12.2019 (получено по почте 12.12.2019), при том, что от Ответчика каких-либо обращений, претензий о невозможности пользования помещением в указанный период не поступало. Более того, ограничения, предусмотренные пунктом 5.1.7 Договора, не освобождали Ответчика от уплаты арендных платежей, предусмотренных Договором.

Доводы Ответчика о том, что за периоды: ноябрь 2018 года; 14 дней в декабре 2018 года; 13 дней в ноябре 2019 года; декабрь 2019 года Истцом необоснованно начислена постоянная часть арендной платы, в связи с тем, что Ответчик не мог пользоваться помещением, носят надуманный характер. Помещение находилось в пользовании Ответчика с 01.06.2017 по 23.12.2019 непрерывно. В 2018 году Истец службами пожарного надзора не проверялся. Деятельность Ответчика в ноябре 2019 г. Истцом не приостанавливалась, а приостановление деятельности с 06.12.2019 вызвано виновными действиями Ответчика, не оспаривавшего сумму долга, и в силу положений п. 5.4.11, 6.6 Договора, ст. 307, 309 ГК РФ не освобождало Ответчика от уплаты арендных платежей, сумму которых ответчик мог бы уменьшить, передав помещение по акту приема-передачи ранее 23.12.2019. При этом, поступавшие от Ответчика платежи засчитывались в счет оплаты арендной платы в соответствии с п. 6.18 Договора.

Доводы Ответчика о необоснованном начислении арендной платы исходя из площади помещения 566,5 кв. м. не соответствуют пункта 2 и 4 Акта приема-передачи от 01.06.2017, пункту 1 Соглашения о переуступке прав от 15.02.2018, условиям пункта 3.4.1 Договора, предусматривающим порядок расчета арендной платы, и договоренность сторон Договора о том, что фактическая площадь помещения, указанная в акте приема-передачи, изменению не подлежит на протяжении всего срока действия Договора.

Доводы ответчика о согласовании к зачету в счет уплаченной арендной платы суммы в размере 510 000 рублей, являются надуманными и свидетельствуют о злоупотреблении Ответчиком правом. Указанные действия ООО «Галактика-С» не совершало.

Пунктами 3.4.2 и 3.4.3 Договора Арендатору предоставлены арендные каникулы до 01.11.2018 и 01.09.2018 соответственно.

Таким образом, принятые 01.06.2017 в пользование помещения общей площадью 566,5 кв. м., могли и использовались Арендатором по назначению с даты принятия, в связи с чем на ответчике лежала обязанность по оплате арендных платежей в сумме и сроки, предусмотренные Договором.

Данные обстоятельства признаны Ответчиком в ходатайстве об отсрочке оплаты задолженности, включая за ноябрь 2018, до 30.09.2019, а также в актах сверки по состоянию на 30.06.2019, 03.12.2019.

Ссылки Ответчика на изменение в результате отделочных работ площади помещений в силу Договора не влекут изменения размера арендных платежей. Не влечет такого изменения и предоставленные Ответчиком письма Арендодателя, в которых площадь арендуемых Арендатором помещений указана соответствующей площади помещений после проведения отделочных подготовительных работ. После получения указанных писем Арендатор не оспаривал ни площадь арендуемых помещений, ни сроки и порядок начисления арендной платы, что подтверждается подписанными им ходатайством об отсрочке оплаты задолженности, включая за ноябрь 2018, до 30.09.2019, актами сверки по состоянию на 30.06.2019, 03.12.2019.

Необходимость производства дополнительных работ связана не с несоответствием помещений предъявляемым требованиям, а с приспосабливанием помещений для целей, определяемых Арендатором самостоятельно, за что Арендодатель ответственность не несет.

Отделочные работы выполнялись за счет сил и средств Арендатора. Порядок проведения отделочных работ предусмотрен разделом 4 Договора. О наличии в переданном в аренду имуществе недостатков, не позволяющих его использование по назначению, Арендатор в нарушение требований ст. 612 ГК РФ в адрес Арендодателя не обращался.

При этом, предписаний Управления надзорной деятельности и профилактической работы ГУ МЧС России по Смоленской области в адрес Арендодателя в 2018 году не поступало и помещения, арендуемые Арендатором, в 2018 году указанным органом не проверялись.

Представленные Ответчиком письма от 20.08.2018, 25.08.2018, 29.08.2018 свидетельствуют о недобросовестности и злоупотреблении гражданскими правами, поскольку в адрес Истца не поступали и не содержат доказательств их направления/вручения Истцу.

Претензией № 365 от 28.11.2019 Арендатору предлагалось погасить образовавшуюся задолженность, в противном случае - рассматривать данную претензию уведомлением о расторжении Договора в соответствии с п. 7.2. В соответствии с данной претензией, в случае неоплаты Арендатором задолженности по арендной плате, помещение должно быть передано от Арендатора к Арендодателю не позднее 20.12.2019.

Получив повторно 04.12.2019 данную претензию, Арендатор задолженность не погашал, и прекратил коммерческую деятельность, опубликовав об этом сообщение в сети интернет.

С целью защиты имущественных прав в порядке п. 1ст. 329 ГК РФ Арендодатель письмом № 370 от 03.12.2019 уведомил Арендатора об ограничении ввоза/вывоза товара или иного имущества из Арендуемого помещения, за исключением продовольственных товаров, до момента погашения существующей задолженности по Договору. Данное письмо вручено ООО «Циклон» под роспись 04.12.2019.

06.12.2019исх. № 376, в связи с прекращением хозяйственной деятельности, совершением Арендатором действий по повреждению помещений и вывозу из помещений имущества, Арендодатель в соответствии с п. 5.1.7 Договора уведомил Арендатора о недопуске (сотрудников, представителей Арендатора) в помещение до погашения существующей задолженности по арендным платежам.

Данным письмом Арендодатель также уведомил Арендатора, что в случае отказа или уклонения Арендатора от передачи помещения Арендодателю и (или) от подписания акта приема-передачи помещения, Арендодатель имеет право, в силу п. 7.3.2 Договора принять помещение в одностороннем порядке с составлением соответствующего акта и в дальнейшем распорядиться помещением по своему усмотрению.

Таким образом, действия ООО «Галактика-С», связанные с недопуском Арендатора в помещение до погашения существующей задолженности по арендным платежам, а также действия связанные с ограничением ввоза/вывоза товара или иного имущества из арендуемого помещения, совершило лишь тогда, когда стало очевидным что ООО «Циклон» уклоняется от выполнения взятых обязательств по Договору, прекратило хозяйственную деятельность и совершает действия, направленные на вывоз имущества, за счет которого, в соответствии с условиями Договора, может быть полностью или частично погашена имеющаяся у Арендатора перед Арендодателем задолженность.

Указание Арендатора на недопуск его в помещения с 18.11.2019 является надуманным и не подтверждено надлежащими доказательствами. Не являются такими доказательствами составленные Арендатором в одностороннем порядке акты за период с 18.11.2019 по 20.12.2019, не содержащие сведений об осведомленности Арендодателя такими действиями.

Доступ Арендатора в помещение прекращен 06.12.2019 в соответствии с условиями Договора. При этом, Арендатор для уменьшения арендных платежей, вправе был вернуть помещение Арендодателю в период с 29.11.2019 по 23.12.2019.Однако, Арендатор к Арендодателю не обращался и действий, направленных на возврат помещений, не совершал.

Таким образом, прекращение Арендатором хозяйственной деятельности не может служить основанием для прекращения начисления арендных платежей до возврата помещений по акту приема-передачи.

По доводу ответчика о недостатках переданных в аренду помещений установлено следующее.

Согласно ч. 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Стороны согласовали, в том числе следующие положения договора.

В соответствии с п. 4.1 Договора аренды Арендатор в период с 01.06.2017 по 31.08.2018 проводит в Помещение отделочные/подготовительные работы, и не позднее, чем с 01.09.2018 обязуется начать коммерческую деятельность в Помещение. Арендатор обязан предоставить Арендодателю для согласования документацию (именуемую далее «Проектная документация»).

Согласно приложению 6 к договору Проекты систем пожарной безопасности ТРЦ выполняет и оплачивает арендодатель. В случае необходимости внесения изменений в проект систем пожарной безопасности в Помещении Арендатора, изменения вносятся силами и за счет Арендатора, Арендодатель включает изменения в общий проект ТРЦ.

Согласно п. 2 приложения 8 к договору предоставление Арендатором проектной документации на рассмотрение Арендодателю предшествует началу любого вида работ.

Согласно п. 5.4, 5.4.13 договора Арендатор несет ответственность за противопожарный режим в арендуемом Помещении (в том числе обеспечивает наличие требуемого количества огнетушителей, планов эвакуации, противопожарных инструкций, производит обучение персонала мерам пожарной безопасности).

Арендатор соблюдает и обеспечивает соблюдение всеми Пользователями Арендатора законодательства о противопожарной безопасности применительно к помещению и к коммерческой деятельности Арендатора.

Согласно п. 7 приложения 7 к договору Арендатор обязан неукоснительно соблюдать требования и правила Пожарной безопасности, утвержденные Приказом МЧС РФ от 18.06.2003 № 313, в том числе: разместить в Помещении План эвакуации людей в случае пожара; обеспечить своевременное выполнение требований пожарной безопасности, предписаний.

Согласно п. 5.4.5 договора Арендатор несет ответственность за соответствие путей эвакуации пожарным нормам.

Недостатки сданных в аренду помещений, препятствующие пользованию ими, не установлены. Необходимость проведения работ по расширению выхода обусловлена проектной документацией с учетом назначения арендуемых помещений, вида коммерческой деятельности арендатора и вместительностью помещений.

Необходимость производства дополнительных работ связана не с несоответствием помещений предъявляемым требованиям, а с приспосабливанием помещений для целей, определяемых Арендатором самостоятельно.

Отделочные работы выполнялись за счет сил и средств Арендатора. Порядок проведения отделочных работ предусмотрен разделом 4 Договора.

Согласно п. 4.6 проведение Арендатором по его инициативе в период действия Договора аренды каких-либо отделочных, ремонтных работ не является основанием для уменьшения размера Арендной платы и/или освобождения Арендатора от её уплаты.

Кроме того, доказательств того, что недостатки, препятствующие пользованию помещениями, возникли по вине арендодателя, а не в связи с необходимостью приведения помещений в соответствие с видом коммерческой деятельности арендатора, отсутствуют.

По доводу ответчика о включении арендной платы за пользование помещениями № 1 площадью 17,8 кв.м. и № 18 площадью 21,6 кв.м., (лестничными маршами) одновременно в постоянную и переменную части арендной платы и о согласованной с арендодателем фактической площади помещений меньше указанной в договоре установлено следующее.

В силу ч. 3 ст. 654 ГК РФ в случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

В акте от 01.06.2017 к договору аренды от 01.06.2017 № 136 и соглашении о переуступке прав сторонами согласована общая площадь переданных нежилых помещений под условным № БЗ/Б4, расположенных на 3,4 этажах башни нежилого здания, которая составляет 566,5 кв.м. с подробным указанием площадей помещений, входящих в общую площадь.

Согласно пунктом 3.4.1 Договора аренды от 01.06.2017 № 136, п. 2, 3, 4, 5 акта приема-передачи от 01.06.2017 акт подписан по результатам обмера общей площади помещений по внутреннему периметру внешних стен без отделки и перегородок, установлена фактическая площадь помещений 566,50 кв.м., которая будет применяться для расчета размера арендной платы по договору аренды.

Стороны установили, что фактическая площадь Помещения не подлежит пересмотру Сторонами на протяжении всего срока действия Договора, независимо от проведения работ, которые повлекли изменение площади Помещения. В случае если в соответствии с техническим планом на Помещение площадь Помещения изменится в большую или меньшую сторону, то независимо от этого, для исчисления Арендной платы по Договору будет приниматься площадь, указанная в акте приема-передачи Помещения. Условия Договора о Фактической площади Помещения являются существенными.

Согласно п. 2.5 новый Арендатор настоящим подтверждает, что он ознакомлен с текстом Договора аренды и ему известны все права и обязанности Арендатора по Договору аренды.

Начисление арендной платы за МОП (места общего пользования) производилось в соответствии с п. 3.4.3 Договора с 25.01.2018 (даты, предусмотренной п. 3.4.3 Договора) по 23.12.2019 (дату принятия помещения по акту приемки помещения из аренды).

Доводы Ответчика о том, что он в период с 18.11.2019 по декабрь 2019 г. не мог пользоваться арендованным помещением, а, следовательно, переменная арендная плата за указанный период не должна начисляться не соответствуют письмам Истца в адрес Ответчика от 23.04.2019 (вручена 23.04.2019), № 365 от 28.11.2019 (вручено 29.11.2019 и повторно 04.12.2019), № 370 от 03.12.2019 (вручено 04.12.2019), № 376 от 06.12.2019 (получено по почте 12.12.2019).

Надлежащим образом оформленные в письменном виде к договору изменения, дополнения о согласовании к зачету в счет арендной платы суммы в размере 510 000 рублей отсутствуют.

Пунктами 3.4.2 и 3.4.3 Договора Арендатору предоставлены арендные каникулы до 01.11.2018 и 01.09.2018 соответственно.

По доводу ответчика об ограничении доступа в арендуемые помещения установлено следующее.

Согласно подпункту 5.1.7 Договора аренды в случае просрочки Арендатором срока уплаты любого платежа, в том числе, срока уплаты любой из составляющих Арендной платы, иных платежей, подлежащих оплате Арендодателю в соответствии с Договором аренды, более чем на 5 (Пять) дней, Арендодатель вправе при уведомлении Арендатора за один день по своему усмотрению:

ограничить ввоз/вывоз товара либо иного имущества Арендатора в Помещение до момента погашения Арендатором задолженности;

приостановить оказание услуг по обеспечению Помещения электроэнергией до момента погашения Арендатором задолженности;

не допускать Арендатора (сотрудников, представителей Арендатора) в Помещение для ведения коммерческой деятельности до момента погашения Арендатором задолженности.

В случае применения Арендодателем любой из  вышеуказанных мер Арендодатель не несет перед Арендатором ответственности за любые убытки, возникшие вследствие их применения. 

Деятельность Ответчика в ноябре 2019 г. Истцом не приостанавливалась, приостановление деятельности с 06.12.2019 вызвано задолженностью Ответчика по арендной плате, поступавшие от Ответчика платежи засчитывались в счет оплаты арендной платы в соответствии с п. 6.18 Договора.

Ограничения, предусмотренные пунктом 5.1.7 Договора, не освобождали Ответчика от уплаты арендных платежей, предусмотренных Договором.

До ноября 2019 г. ответчик извещался истцом письмом от 23.04.2019 о наличии задолженности по арендной плате.

Претензией № 365 от 28.11.2019 Арендатору предлагалось погасить образовавшуюся задолженность, в противном случае - рассматривать данную претензию уведомлением о расторжении Договора в соответствии с п. 7.2. В соответствии с данной претензией, в случае неоплаты Арендатором задолженности по арендной плате, помещение должно быть передано от Арендатора к Арендодателю не позднее 20.12.2019.

Получив повторно 04.12.2019 данную претензию, Арендатор задолженность не погасил и прекратил коммерческую деятельность, опубликовав об этом сообщение в сети интернет.

Арендодатель письмом за № 370 от 03.12.2019 уведомил Арендатора об ограничении ввоза/вывоза товара или иного имущества из Арендуемого помещения, за исключением продовольственных товаров, до момента погашения задолженности по Договору. Данное письмо вручено ООО «Циклон» под роспись 04.12.2019.

06.12.2019исх. № 376 в связи с прекращением хозяйственной деятельности, совершением Арендатором действий по повреждению помещений и вывозу из помещений имущества, Арендодатель, в соответствии с п. 5.1.7 Договора, уведомил Арендатора о недопуске (сотрудников, представителей Арендатора) в помещение до погашения существующей задолженности по арендным платежам.

Данным письмом Арендодатель также уведомил Арендатора, что в случае отказа или уклонения Арендатора от передачи помещения Арендодателю и (или) от подписания акта приема-передачи помещения, Арендодатель имеет право, в силу п. 7.3.2 Договора, принять помещение в одностороннем порядке с составлением соответствующего акта и в дальнейшем распорядиться помещением по своему усмотрению.

Таким образом, действия ООО «Галактика-С», связанные с недопуском Арендатора в помещение до погашения существующей задолженности по арендным платежам, и с ограничением ввоза/вывоза товара или иного имущества из арендуемого помещения, совершило, когда стало очевидным что ООО «Циклон» уклоняется от выполнения обязательств по Договору, прекратило хозяйственную деятельность и совершило действия, направленные на вывоз имущества, за счет которого, в соответствии с условиями Договора, может быть полностью или частично погашена имеющаяся у Арендатора перед Арендодателем задолженность.

Доступ Арендатора в помещение прекращен 06.12.2019 в соответствии с условиями Договора.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Принимая во внимание буквальное значение положений договора аренды № 136, акта приема-передачи от 01.06.2017 к нему и соглашения от 15.02.2018 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды № 136, заключенного между ООО «Галактика-С», гражданином ФИО4 и ООО «Циклон» с учетом их сопоставления и смыслом в целом, действительной общей воли сторон, цели договора правила договора аренды позволяют определить их содержание.

На основании положений договора, согласованных сторонами и представленных в материалы дела документов установлено следующее.

Согласно п. 14.4 договора все изменения и дополнения к настоящему Договору должны быть совершены в письменной форме, подписаны уполномоченными представителями Сторон (скреплены печатями) и становятся неотъемлемой частью Договора аренды.

Согласно п. 6.18 договора стороны особо оговорили, что из поступающих платежей от Арендатора к Арендодателю, независимо от назначения платежа, указанного в платежном поручении, в первую очередь засчитываются денежные средства в счет погашения задолженности по неустойкам, штрафам, убыткам предъявленным Арендатору, при этом обязательным условием является получение Арендатором письменного уведомления о начислении штрафа, неустойки, суммы убытков; во вторую очередь засчитываются денежные средства в счет оплаты арендной платы по настоящему Договору.

Арендатор принял без претензий помещения.

Изменения и дополнения к Договору в письменной форме не вносились сторонами.

Арендатор предоставил Арендодателю для согласования проектную документацию, предоставление которой на рассмотрение Арендодателю предшествует началу любого вида работ. Необходимость производства дополнительных работ связана с приспосабливанием помещений для целей, определяемых Арендатором самостоятельно. 

Арендатор несет ответственность за противопожарный режим в арендуемом Помещении.

Согласно приложению 6 к договору Проекты систем пожарной безопасности ТРЦ выполняет и оплачивает арендодатель. В случае необходимости внесения изменений в проект систем пожарной безопасности в Помещении Арендатора, изменения вносятся силами и за счет Арендатора, Арендодатель включает изменения в общий проект ТРЦ.

Отделочные работы выполнялись за счет сил и средств Арендатора. Порядок проведения отделочных работ предусмотрен разделом 4 Договора. 

Положения договора, акта приема-передачи к нему и соглашения от 15.02.2018 сторонами согласованы, не изменены, не признаны недействительными в установленном порядке.

Доказательства, свидетельствующие о том, что истец, действовал исключительно с намерением причинить вред ответчику, о нарушении истцом норм законодательства в материалах дела отсутствуют.

Арендодатель передал имущество в пользование, а ответчик принял его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом, о предмете договора, его характеристиках, в том числе площади передаваемых помещений, по расчету арендной платы и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами.

Таким образом, условия договора связали стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами, в том числе в части площади, согласованной сторонами в договоре, и размера платы переменной и постоянной частей, срока и порядка оплаты арендной платы и срока действия договора.

Доказательства погашения задолженности по арендной плате частично или полностью в материалах дела отсутствуют.

Доводы ответчика не соответствуют положениям договора, акта приема-передачи к нему и соглашения от 15.02.2018 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды № 136, опровергаются документами, представленными в материалы дела, сущность доводов и процессуальное поведение представителей ответчика в ходе рассмотрения настоящего дела сводится к уклонению от погашения задолженности по арендной плате, направлено на затягивание процесса, что свидетельствует о недобросовестном исполнении договорных обязательств по уплате арендной платы и о злоупотреблении процессуальными правами.

С учетом изложенного, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате за период июнь – 23 декабря 2019 года в размере 1699885,63 руб. (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 АПК РФ) является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Циклон» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Галактика-С» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) задолженность по арендной плате за период июнь – 23 декабря 2019 года в размере 1699885,43 руб., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 27313 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Циклон» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2686 руб.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья              В.И. Еремеева