Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-115645/2019

06 августа 2020 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  29 июля 2020 года.

Полный текст решения изготовлен  06 августа 2020 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Балакир М.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "СТРОИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ВОЕННОГО ОКРУГА" (адрес:  Россия 680038, г ХАБАРОВСК, ХАБАРОВСКИЙ край, ул СЕРЫШЕВА 17; Россия 680014, Хабаровск, Иркутская 8, ОГРН:  1092722003395; 1092722003395)

ответчик: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФЛЕШ" (адрес:  Россия 692519, г УССУРИЙСК, ПРИМОРСКИЙ край, ул ЛЕНИНГРАДСКАЯ 15/А, ОГРН:  1022500860986)

о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки по договору, и встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Флеш» к открытому акционерному обществу «Строительное управление Дальневосточного военного округа» о взыскании стоимости капитального ремонта

при участии

- от истца по первоначальному иску: представитель ФИО2, на основании доверенности от 20.12.2019,

- от ООО «ФЛЭШ»: представитель не явился, (извещен), 

 

установил:

Открытое акционерное общество «Строительное управление Дальневосточного военного округа» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ  к обществу с ограниченной ответственностью «Флеш» (далее - ответчик) о взыскании  506 190 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2019 по 30.11.2019, 323 862 руб. 19 коп. неустойки за период с 01.07.2019 по 31.11.2019.

Определением от 05.11.2019 суд принял исковое заявление к производству для рассмотрения дела в порядке упрощенного производства.

Определением от 19.12.2019 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

От общества с ограниченной ответственностью «Флеш» поступило встречное исковое заявление к открытому акционерному обществу «Строительное управление Дальневосточного военного округа»ответчика о взыскании 4 627 248 руб. 03 коп. стоимости капитального ремонта. Определением от 10.03.2020 встречное исковое заявление принято судом к производству для совместного рассмотрения с первоначальными требованиями.

В настоящем судебном заседании представитель истца по первоначальному иску поддержал исковые требования в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, направил заявление о рассмотрение дела в его отсутствие, в ранее направленном заявлении требования по заявлению уточнил, и просил взыскать 4 627 248 руб. 03 коп. стоимости неотделимых улучшений. В порядке статьи 49 АПК РФ суд принял уточнение исковых требований.

В порядке статьи 156 АПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие ответчика ООО «Флэш».

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил следующее.

Как установлено судом первой инстанции, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 17.12.2018 заключен договор № 45/18 аренды нежилых помещений площадью 417 кв. м, расположенных по адресу: 

<

...>.

Объекты переданы ответчику по акту приема-передачи от 01.01.2019.

Согласно пункту 2.2.2. договора арендатор обязуется своевременно вносить арендную плату, установленную настоящим договором или дополнительными соглашениями, которые в дальнейшем буду являться неотъемлемой частью настоящего договора.

В соответствии с пунктом 3.1. договора сумма ежемесячной арендной платы за аренду объекта, указанного в пункте 1.1. договора составляет 101 283 руб. ежемесячно, включая НДС.

Пунктом 3.3. договора предусмотрено, что внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед до первого числа оплачиваемого месяца включительно.

02.07.2019 в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора с 17.07.2019. Однако ответчик помещение в указанный срок не освободил.

В связи с выявленными нарушениями ответчиком условий договора и возникновением задолженности по арендной плате истец направил ответчику претензию, однако указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком требований, изложенных в претензии, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Передача истцом имущества ответчику в пользование подтверждается имеющимися в деле доказательствами, тогда как доказательства внесения арендных платежей в соответствии с условиями договора в деле отсутствуют.

Согласно требованиям статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу пункта 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Поскольку сведений о наличии у ответчика аргументированных возражений в деле не имеется, и материалами дела подтверждается наличие задолженности ответчика по оплате, доказательств погашения предъявленной к взысканию суммы задолженности ответчиком не представлено, суд считает подлежащим удовлетворению требование о взыскании суммы задолженности в размере 506 190 руб.

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки за период с 01.07.2019 по 31.11.2019 в размере 323 862 руб. 19 коп. на основании пункта 4.2.1. договора, в соответствии с которым за неисполнение обязательств, предусмотренных пунктами 3.3. и 3.4. договора арендатор обязан оплатить пени в размере 0,7% от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки.

Согласно положениям статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Расчет пеней, представленный истцом, судом проверен и признан правильным. Доказательств оплаты суммы неустойки ответчиком не представлено. Оснований для снижения размера пеней на основании статьи 333 ГК РФ арбитражный суд не усматривает.

Подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ, пункт 69 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").

В силу пунктов 71 и 77 указанного постановления Пленума Верховного Суда РФ, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме, и в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункт 75 названного постановления).

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательства и другое. При этом, учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства, ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства производится на основании имеющихся в деле материалов и конкретных обстоятельств дела.

Между тем, заявив ходатайство об уменьшении размера пеней, ответчик не представил суду доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Установленная договором ставка пеней была добровольна включена сторонами в соглашение, договор был подписан ООО «Флеш» без разногласий относительно пункта о неустойке.

        Оснований для удовлетворения встречного иска ООО «Флэш» арбитражный суд не усматривает в связи со следующим: 

01.11.2011 между сторонами договора подписан акт приема-передачи имущества, согласно которому претензии у принимающей стоны в отношении принимаемого имущества отсутствуют. Таким образом, о техническом состоянии объекта аренды арендатор был осведомлен, претензий не имел.

Согласно пункту 2.2.8 договора аренды, арендатор обязуется не производить неотделимые улучшения и капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, в случае, предусмотренном статьей 616 ГК РФ, арендуемого объекта без письменного согласия арендодателя.

Согласно ст. 616 ГК РФ Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Из содержания указанной нормы  следует, что право произвести капитальный ремонт,   вызванный   неотложной   необходимостью,   и   взыскать   с арендодателя стоимость ремонта возникает у арендатора лишь после того, как арендодателем допущено нарушение обязанности по производству капитального ремонта.

Договором аренды № 39/12 от 01.11.2011 г., сроки производства арендодателем капитального ремонта и его периодичность не определены.

Доказательства обращения к истцу по вопросу проведения капитального ремонта в арендуемом помещения в связи с неотложной необходимостью, а также согласования с арендодателем проведения арендатором капитального ремонта ответчиком в материалы дела   не представлены.

Письмо от 22.08.2011, ксерокопия которого представлена в материалы дела, не может служить достаточным и достоверным доказательством согласования с истцом необходимости проведения капитального ремонта арендуемого помещения, и получения согласия на его проведение, так как указанное письмо в адрес арендодателя для согласования не направлялось. Согласно договора аренды № 39/12 от 01.11.2011 арендодателем является истец. 

Решением арбитражного суда Хабаровского края от 29.07.2011 по делу № А73-14561/2008 истец признан несостоятельным (банкротом) открыто конкурсное производство.

Статьей 129 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» определено, что с даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве, или заключения мирового соглашения, или отстранения конкурсного управляющего он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника, а также собственника имущества должника -унитарного предприятия в пределах, в порядке и на условиях, которые установлены Федеральным законом.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 29.07.2011 по делу № А73-14561/2008 исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено судом на временного управляющего ФИО3, Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 29.11.2011 г. по делу № А73-14561/2008 конкурсным управляющим   утвержден ФИО4

259 УНР не являлся арендодателем по договору, в связи с чем, лицо, поставившее визу «согласовано» на письме не наделено полномочиями от имени арендодателя осуществлять действия по согласованию проведения капитального ремонта арендуемого помещения, доверенность на совершение указанных действий от имени истца ФИО5 не выдавалась.

Иных доказательств согласования необходимости выполнения неотложных работ по капитальному ремонту арендуемого объекта в материалы дела не представлено. 

Кроме того, исходя из содержания письма, можно поставить под сомнение дату его изготовления, так как письмо адресовано исполнительному директору истца ФИО6 и датировано 22.08.2011, однако ФИО6 принят на должность исполнительного директора истца конкурсным управляющим ФИО4 только 12.12.2011 и до этого времени не мог исполнять обязанности исполнительного директора. До подачи встречного иска с указанными требованиями ответчик к конкурсному управляющему истца не обращался.

Более того, при рассмотрении дела судом установлено, что по окончанию срока договора между арендодателем и арендатором был заключен ряд договоров аренды: № 6/13 от 16.10.2012, срок аренды с 01.11.2012 по 30.09.2013, № 1/14 от 16.09.2013 срок аренды с 01.10.2013 по 31.08.2014, № 09/14 от 01.09.2014, срок аренды с 01.09.2014 по 31.07.2015, № 92/15 от 16.07.2015, срок аренды с 01.08.2015 по 30.06.2016, № 18/16 от 16.06.2016, срок аренды с 01.07.2016 по 31.05.2017, № 19/17 от 31.05.2017, срок аренды с 01.06.2017 по 30.04.2018, № 18/18 от 27.04.2018, срок аренды с 01.05.2018 по 31.12.2018 (далее - Договоры аренды). Объект аренды указанных договоров - недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

...>. Данные договоры аренды являются типовыми. 

Условиями вышеуказанных договоров аренды обязанность Арендодателя произвести капитальный ремонт и срок ремонта не определен. Акты приема-передачи арендованного имущества подписаны арендатором без замечаний. За период действия указанных договоров аренды в адрес истца с требованием о необходимости проведения капитального ремонта и получением разрешения на его проведения ответчик не обращался. Письма ответчика, представленные в материалы дела в качестве основания проведения капитального ремонта не являются доказательством соблюдения истцом по встречному иску необходимых условий, установленных ст. 616 ГК РФ, ст. 623 ГК РФ, пунктом 2.2.6 указанных договоров аренды, для производства капитального ремонта и получения права на возмещение указанных расходов с арендодателя, так как согласованы неуполномоченным лицом.

Как уже указывалось выше, единственным лицом, уполномоченным осуществлять полномочия руководителя истца и иных органов управления, является конкурсный управляющий ФИО4, утвержденный определением Арбитражного суда Хабаровского края от 29.11.2011 по делу № А73-14561/2008. Иные лица могут действовать от имени истца только на основании доверенности. ФИО7, доверенность на осуществление действий по согласованию и разрешению проведения ответчику капитального ремонта арендуемого объекта от истца не выдавалась. Ответчиком в адрес конкурсного управляющего истца, представленные в материалы дела, письма не направлялись.

Таким образом, ответчиком не доказано нарушение истцом обязанности по проведению капитального ремонта объекта аренды, нарушение срока его проведения, получение разрешения на проведения капитального ремонта и наличие неотложной необходимости в его проведении.

Кроме того, исходя из писем от 03.08.2015, 04.08.2018 арендатор сдавал часть помещений в субаренду, и ремонтные работы были проведены для повышения привлекательности недвижимого имущества для сдачи в субаренду с целью извлечения прибыли. Таким образом, работы выполнялись ответчиком для осуществления своей хозяйственной деятельности и извлечения прибыли из арендованного объекта (сдача в субаренду), а также восстановления износа объекта в связи с его эксплуатацией самим Арендатором.

Доводы заявителя о пропуске ООО «Флэш» срок исковой давности не могут быть признаны состоятельными.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ. Статьей 200 ГК РФ определено, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии со ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Из представленных в дело документов видно, что  арендуемые помещения возвращены ОАО «СУ ДВО» 03.12.2019 по акту приема-передачи. Встречное исковое заявление о взыскании стоимости капитального ремонта подано в суд только 12.01.2020, т.е. в пределах срока, предусмотренного статьей 196 ГК РФ.  Ссылки заявителя на то, что срок исковой давности следует исчислять с дат выполнения работ в помещении, необоснованны.

Расходы по уплате госпошлины относятся на ответчика в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Флеш» в пользу открытого акционерного общества «Строительное управление Дальневосточного военного округа» 506 190 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2019 по 30.11.2019, 323 862 руб. 19 коп. неустойки за период с 01.07.2019 по 31.11.2019, 9075 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Флеш» в доход федерального бюджета 10526 руб. государственной пошлины.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Балакир М.В.