АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-368/2020

г. Чебоксары

09 декабря 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 02 декабря 2020 года. 

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Филиппова Б.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Стальской К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Арфа", ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 428024, 

<

...>,

к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 428015, 

<

...>,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли продажи нежилого помещения,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

Администрация города Чебоксары Чувашской Республики,

индивидуальный предприниматель ФИО1, 

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 28.09.2019,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 12.05.2020 № 039-21,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Арфа" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары об обязании заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Арфа" договор купли-продажи нежилого помещения № 6, общей площадью 40,5 кв. м, расположенного на первом этаже жилого девятиэтажного кирпичного здания (литера А), находящегося по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, 

<

...>, обремененного залоговым обязательством,

изложив пункт 1.3 Договора № Н-_____купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством от "____" _______________

2019 года в следующей редакции:

"1.3. Стоимость Нежилого помещения составляет 943 204 (Девятьсот сорок три тысячи двести четыре) рубля без учета налога на добавленную стоимость.

Стоимость неотделимых улучшений Нежилого помещения, произведенных с согласия Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары, составляет 532 985 (Пятьсот тридцать две тысячи девятьсот восемьдесят пять) рублей без учета налога на добавленную стоимость.

Всего выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 410 219 (Четыреста десять тысяч двести девятнадцать) рублей без учета налога на добавленную стоимость.";

изложив пункт 2.1 Договора № Н- купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством от "_____"_____________2019 года в следующей редакции:

"2.1. Оплата выкупной стоимости (продажной цены) Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59 (пятидесяти девяти) месяцев по 6 900 (Шесть тысяч девятьсот) рублей ежемесячно;

- в течение 60 (шестидесятого) месяца 3 119 (Три тысячи сто девятнадцать) рублей,

путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения.";

исключив пункт 2.12, абзац 11 пункта 3.3, пункт 4.3, пункт 4.4 из текста Договора № Н-____ купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством от "____" _________2019 года;

изложив пункт 4.1 Договора № Н- купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством от "____"________________

2019 года в следующей редакции:

"За нарушение сроков оплаты, указанных в пункте 2.1 настоящего договора, Покупатель уплачивает Продавцу пени из расчета 0,01 % от неоплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.".

Истец также просит взыскать с Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары в пользу общества с ограниченной ответственность "Арфа" расходы, связанные с уплатой государственной пошлины в сумме 6 000 руб., расходы на проведение судебной экспертизы в сумме 29 500 руб.

Исковые требования основаны на нормах статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 21.01.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Чебоксары Чувашской Республики.

 Определением суда от 18.02.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель ФИО1.

Определением суда от 09.06.2020 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Агентство оценки собственности" ФИО4, производство по делу приостановлено.

31.08.2020 в арбитражный суд поступило экспертное заключение по делу. 

Протокольным определением от 30.09.2020 производство по делу возобновлено.

При принятии решения признал необходимым продолжить выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, в связи с чем на основании статьи 168 (пункт 3) возобновил судебное разбирательство, в связи с отсутствием представителя ответчика счёл необходимым объявить перерыв с 25.11.2020 по 02.12.2020.

Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме, представил дополнительные пояснения.

Представитель ответчика, одновременно являющийся представителем третьего лица - Администрации города Чебоксары Чувашской Республики обеспечил явку по окончании перерыва, заявленное требование не признал, письменный отзыв на исковое заявление не представил. 

Третье лицо - ИП ФИО1, надлежаще извещенное о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явилось.

На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица.

Выслушав представителей сторон и третьего лица, изучив материалы дела, суд установил следующее. 

Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель), обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания  жилищно-коммунального хозяйства "Инженер" (управляющая организация) и обществом с ограниченной ответственностью "Арфа" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 05.12.2014 № 2152, по условиям которого арендодатель при участии управляющей организации сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (строение), которое в дальнейшем именуется "помещение" и характеризуется данными, приведенными в приложении "Описание объекта аренды, размер арендной платы и другие переменные условия Договора" к Договору, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора (нежилое помещение № 6, расположенное на первом этаже жилого девятиэтажного кирпичного здания (лит. А), общей площадью 40,5 кв. м, по адресу: 

<

...>) (л.д. 11-15 том № 1).

Согласно пункту 5 приложения №1 к договору срок действия договора устанавливается с 08.12.2014 по 07.12.2019.

Объект аренды передан арендатору по акту передачи 05.12.2014.

В соответствии с пунктом 6.1 Договор аренды действует с момента его подписания сторонами, за исключением первых платежей за аренду помещения, которые должны быть произведены с даты, указанной в приложении "Описание объекта аренды, размер арендной платы и другие переменные условия договора".

18.11.2019 Администрация города Чебоксары приняла постановление №2838 об условиях приватизации объекта недвижимости со стоимостью (цены продажи) в размере 1215000 руб. (без учета НДС) (л.д. 36 том № 1).

Письмом от 20.11.2019 № 039-11253 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары направил истцу постановление Администрации города Чебоксары от 18.11.2019 № 2840, а также проект договора купли-продажи нежилого помещения (л.д. 18 том № 1).

20.12.2019 ООО "АРФА" обратилось в Администрацию города  Чебоксары с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества (л.д. 23 том № 1).

Истец подписал проект договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, с протоколом разногласий, в котором истец указал стоимость (продажную цену) нежилого в размере 1012500 руб. без учета НДС, определенную ООО "Независимый экспертно-правовой центр" в справке от 18.12.2019 № 2019/1-С (л.д. 19-24 том № 1).

Протоколом урегулирования разногласий, направленным ответчиком в адрес истца, ответчик фактически отклонил протокол разногласий.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, истец обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого нежилого помещения № 6, общей площадью 40,5 кв. м, расположенного на первом этаже жилого девятиэтажного кирпичного здания (литера А), находящегося по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, 

<

...>, в связи с чем заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным. 

Разногласия сторон сводятся к возражениям общества с ограниченной ответственностью "АРФА" относительно стоимости выкупаемого помещения, зачета в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества и содержания пунктов 2.1, 2.12, 3.3, 4.1, 4.3, 4.4 договора купли-продажи.

В рамках рассматриваемого дела стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 217 Гражданского Кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон №159-ФЗ) предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона. 

В силу статьи 3 Закона №159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон №135-ФЗ).

Отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона №135-ФЗ).

Вместе с тем в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона №135-ФЗ).

Пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Постановлением Администрации города Чебоксары от 18.11.2019 №2840 об условиях приватизации объекта недвижимости, стоимость (цена продажи) объекта недвижимости была определена в размере 1 215 000 руб. (без учета НДС) на основании отчета об определении рыночной стоимости объект недвижимости от 08.10.2019 № 251.1125/2019, составленного индивидуальным предпринимателем ФИО1.

В свою очередь истцом представлена справка ООО "Независимый экспертно-правовой центр" от 18.12.2019 № 2019/1-С, согласно которой рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 20.08.2019 составляет 1 012 500 руб. без учета НДС (л.д. 24 том № 1).

С целью определения соответствия вышеуказанного отчета об оценке рыночной стоимости муниципального недвижимого имущества требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации, федеральных стандартов оценки" судом определением от 09.06.2020 по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Агентство оценки собственности".

Согласно заключению судебной экспертизы от 28.08.2020 № 45/2020, составленному экспертами ООО "Агентство оценки собственности", отчет, выполненный индивидуальным предпринимателем ФИО1, содержит значительное количество нарушений требований законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности, отступлений от общепринятых в профессиональной практике принципов и методов оценки, а также ошибок в произведенных оценщиком расчетах, часть которых существенным образом повлияла на достоверность определенной в данном отчете величины рыночной стоимости объекта оценки, на основании чего экспертами был сделан вывод о том, что исследуемый отчет не соответствует требованиям Закона, ФСО, а также существующим принципам и методикам оценки.

Выявленные в исследуемом отчете несоответствия в части формальных признаков требованиям законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности, указанные в подразделе 2.1 настоящего заключения, не повлияли на достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Выявленные в исследуемом отчете несоответствия требованиям законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности, нарушения принципов и методик оценки, а также допущенные ошибки в расчетах, указанные в подразделе 2.2 настоящего заключения, существенным образом повлияли на достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

В результате проведенного исследования и расчетов, с учетом принятых допущений и ограничительных условий экспертом были сделаны следующие выводы:

-  рыночная стоимость нежилого помещения № 6, расположенного на первом этаже жилого девятиэтажного кирпичного здания (литера А), находящегося по адресу: 

<

...>, по состоянию 20.08.2019 составила (без учета НДС)  938 204 руб.

Стоимость неотделимых улучшений, произведенных обществом с ограниченной ответственностью  "АРФА", с согласия Чебоксарского  городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары, в нежилом помещении № 6, расположенном на первом этаже жилого девятиэтажного кирпичного здания (литера А), находящегося по адресу: 

<

...>, по состоянию на 20.08.2019 составляет 532 985 руб. (без НДС).

В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу. 

Проведенная судебная экспертиза отвечает требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные в части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; при назначении экспертизы вопросы сформулированы с учетом формулировок, предложенных обеими сторонами спора; экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным. 

При этом заключение эксперта исследовалось и оценивалось судом наряду с другими доказательствами.

Доказательства, свидетельствующие о наличии оснований для возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта, в материалы дела не представлены.

Ответчиком не названы обстоятельства, указывающие на то, что заключение судебной экспертизы является недопустимым доказательством.

Истцом заявлено, что продажная стоимость нежилого помещения подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения. 

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 6 статьи 5 Закона №159-ФЗ, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В постановлении от 25.12.2012 № 9785/12 Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал, что норма статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ является специальной по отношению к правилу, установленному статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу чего норма части 6 статьи 5 Федерального закона носит императивный характер.

Таким образом, законодатель разделяет реализацию арендатором работ в помещении на обязанность арендатора производить текущий ремонт помещения, то есть действия, направленные на восстановление и сохранность имущества арендодателя (как правило, собственника имущества), при которых его согласие не требуется, а также на право арендатора улучшить помещение, т.е. под себя, под свои индивидуальные потребности, для которых законом предусмотрено обязательное согласование с собственником имущества.

Подпунктом "б" пункта 2.3 договора аренды от 05.12.2014 № 2152 предусмотрено, что арендатор обязуется не производить изменения цветового решения и переустройства фасадов, перепланировки, переоборудования помещения, работ по благоустройству прилегающей к помещению территории без письменного разрешения на производство работ арендодателя, органов архстройнадзора, управляющей организации и Управления архитектуры и градостроительства.

Согласно подпункту "к" пункта 2.3 договора аренды от 05.12.2014 № 2152 арендатор обязуется производить за свой счет: своевременный текущий ремонт помещения и инженерных работ коммуникаций (по своей инициативе или требованию управляющей организации); содержание и ремонт фасада здания в пределах помещения (по своей инициативе или требованию Управления архитектуры и градостроительства); связанные с деятельностью арендатора переоборудование, перепланировку, капитальный ремонт и реконструкцию помещения; ремонт кровли пропорционально обшей площади отдельно стоящего здания (пристроя к зданию), в котором находится помещение.

Перечисленные работы могут быть произведены только при наличии письменного разрешения арендодателя, управляющей организации, Управления архитектуры и градостроительства и органов архстройнадзора.

Реконструкция несущих конструкций, устройство входов, тамбуров, надстроев, пристроев и т.п. работы оформляются арендатором актом приемки и разрешением на ввод в эксплуатацию, которые согласовываются со всеми инспектирующими организациями и утверждаются распоряжением главы администрации г. Чебоксары; в месячный срок посла завершения работ по созданию неотделимых переделок и улучшении арендуемого помещения (капитальный ремонт, перепланировка, реконструкция и т.п.) передать документы для постановки на баланс управляющей организации, который должен отразить их в бухгалтерском учете; заказать в организации осуществляющей техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества (в дальнейшем организация техинвентаризации), и представить арендодателю два подлинных экземпляра кадастрового паспорта и один экземпляр технического паспорта, а также представить арендодателю справку органов архстройнадзора о том, что произведенные работы не влияют на несущую способность и устойчивость несущих конструкции здания. В случае произведенной реконструкции помещения дополнительно предоставляются арендатором оригиналы документов, необходимых для подачи в регистрирующий орган.

В соответствии с примечанием подпункту "к" пункта 2.3 договора аренды от 05.12.2014 № 2152, в случае, если оформление и предоставление документов но реконструкции помещения будет производиться арендатором помещения и реконструкция будет осуществляться за счет средств арендатора, возникает необходимость заключения дополнительного соглашения между собственником в лице арендодателя и арендатором помещения па производство работ но реконструкции и их инвестирование, с последующим оформлением документа об исполнении сторонами инвестиционного договора (акт приема-передачи).

Подпунктом "м" пункта 2.3 договора аренды от 05.12.2014 № 2152 предусмотрено, что арендатор обязуется по истечении срока действия договора, а также при досрочном его расторжении (прекращении) передать управляющей организации для безвозмездного закрепления в муниципальной собственности все произведенные в помещении отделимые и неотделимые переделки и улучшения.

Из положений 2.3 договора аренды от 05.12.2014 № 2152 следует, что арендатор не вправе производить никаких перепланировок и переоборудования помещений, связанных с его деятельностью, без письменного согласия арендодателя, управляющей организации, Управления архитектуры и градостроительства и органов архстройнадзора.

Из приведенных положений договора следует что, связанные с деятельностью арендатора переоборудование, перепланировку, капитальный ремонт и реконструкцию помещения арендатор обязуется производить за свой счет.

Согласно пункту 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса).

Истцом в материалы дела представлены  акт о приемке выполненных работ от 03.06.2019 № 1 (л.д. 25-30 том № 1), письмо Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары от 10.08.2018 № 039-4934 (л.д. 33 том № 1), согласно которым ответчик не возражает против проведения перепланировки и ремонта помещения при условии соблюдения  порядка согласования.

Однако истцом не представлено ни доказательств согласования выполнения конкретного перечня работ или сметы, которые можно было бы расценить в качестве неотделимых улучшений, с арендодателем, ни соблюдения условий заключенного договора аренды, регламентирующих процедуру таких улучшений.

Более того, истцом не представлены доказательства того, что указанные в акте работы являются неотделимыми улучшениями.

Следовательно, при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора относительно цены помещения основания для зачета стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет выкупной цены по правилам части 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ отсутствуют.

Стоимость (продажная цена) нежилого помещения подлежит установлению в размере 938 204 (Девятьсот тридцать восемь тысяч двести четыре) руб. без учета НДС, определенном в заключении судебной экспертизы от 28.08.2020 № 45/2020.

У сторон также возникли разногласия относительно содержания следующих пунктов договора:

- пункт 2.12 "Оплата стоимости Нежилого помещения по настоящему договору третьими лицами не допускается";

- абзац 11 пункта 3.3 "Покупатель обязан не передавать Нежилое помещение третьим лицам в какой бы то ни было форме (в том числе в аренду, в безвозмездное пользование, в залог, а также любыми другими способами) без письменного согласия Продавца";

- пункт 4.1 "За нарушение сроков оплаты, указанных в пункте 2.1 настоящего договора, Покупатель уплачивает Продавцу пени из расчета 0,1% от неоплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

- пункт 4.3 "Существенным нарушением условий настоящего договора является невыполнение Покупателем пунктов 2.10, 2.11 настоящего договора.

При невыполнении Покупателем пунктов 2.10, 2.11 Продавец вправе расторгнуть настоящий договор в судебном порядке";

- пункт 4.4 "В случае расторжения договора купли-продажи по вине Покупателя выплаченная по настоящему договору сумма не возвращается".

Разногласия сторон по указанным условиям договора, подлежат урегулированию следующим образом.

В силу пунктов 1 - 6 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.

Если должник не возлагал исполнение обязательства на третье лицо, кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника таким третьим лицом, в следующих случаях:

1) должником допущена просрочка исполнения денежного обязательства;

2) такое третье лицо подвергается опасности утратить свое право на имущество должника вследствие обращения взыскания на это имущество.

Кредитор не обязан принимать исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично.

В случаях, если в соответствии с настоящей статьей допускается исполнение обязательства третьим лицом, оно вправе исполнить обязательство также посредством внесения долга в депозит нотариуса или произвести зачет с соблюдением правил, установленных настоящим Кодексом для должника.

К третьему лицу, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора по обязательству в соответствии со статьей 387 настоящего Кодекса. Если права кредитора по обязательству перешли к третьему лицу в части, они не могут быть использованы им в ущерб кредитору, в частности такие права не имеют преимуществ при их удовлетворении за счет обеспечивающего обязательства или при недостаточности у должника средств для удовлетворения требования в полном объеме.

Если третье лицо исполнило обязанность должника, не являющуюся денежной, оно несет перед кредитором установленную для данного обязательства ответственность за недостатки исполнения вместо должника.

Суд считает обоснованным и правомерным требование истца об исключении пункта 2.12 договора, учитывая то обстоятельство, что обязанность истца по оплате выкупной стоимости нежилого помещения не относится к обязательству, которое истец обязан исполнить лично, 

На основании абзаца 11 пункта 3.3 проекта договора "Покупатель обязан не передавать Нежилое помещение третьим лицам в какой бы то ни было форме (в том числе в аренду, в безвозмездное пользование, в залог, а также любыми другими способами) без письменного согласия Продавца".

Согласно пункту 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до его полной оплаты (пункт 5 статьи 5 Закона № 159-ФЗ).

Указанные правоотношения регламентируются положениями параграфа 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". 

Нормы права, регламентирующие права и обязанности, в отношении которых у сторон возникли разногласия, имеют диспозитивный характер, представляющий субъектам права возможность самим решить вопрос об объеме и характере своих прав и обязанностей. 

Однако, поскольку сторонами соглашения не достигнуто, в отсутствие такой договоренности следует применить положение, содержащееся в параграфе 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральном законе от 16.07.1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Учитывая, что в названных Законах спорные положения детально регламентированы, суд считает возможным исключить из текста договора купли-продажи абзац 11 пункта 3.3 договора.

Истец просит изложить пункт 4.1 договора в следующей редакции: "За нарушение сроков оплаты, указанных в пункте 2.1 настоящего договора, Покупатель уплачивает продавцу пени из расчета 0,01% от неоплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.".

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ ответственность за просрочку оплаты выкупной стоимости не установлена, соответственно, в данном случае имеет место не законная, а договорная неустойка, размер которой определяется сторонами в каждом конкретном случае. 

Как следует из пункта 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 №11680/10 отмечено, что необоснованное уменьшение неустойки с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам. Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами, однако никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено доказательств, в подтверждение своего довода о необходимости уменьшения размера неустойки до 0,01%.

На основании вышеизложенного, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд пришел к выводу о том, что неустойка в размере 0,1% от суммы, подлежащей оплате, за каждый день просрочки платежа не является явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства. Кроме того, размер неустойки 0,1% является обычно применяемым в деловом обороте и не считается чрезмерно высоким, в связи с чем пункт 4.1 договора следует оставить в редакции ответчика.

Предусмотренное пунктом 4.3 договора условие, определяющее невыполнение покупателем пунктов 2.10, 2.11 договора (уплата арендной платы и пени по договору аренды) как существенное нарушение его условий, в законе отсутствует, в связи с чем его включение в договор возможно лишь по соглашению сторон. Принимая во внимание отсутствие согласия истца на включение данного положения договора, суд признает обоснованным требование об исключении пункта 4.3 договора.

Возражения истца относительно пункта 4.4 договора, которым установлено, что в случае расторжения договора купли-продажи нежилого помещения покупателю не возвращается выплаченная им по договору денежная сумма, суд считает обоснованным ввиду следующего.

Согласно пункту 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны расторгнутого договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В силу разъяснений пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что при отсутствии соглашения сторон об ином положение пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны (например, размер уплаченных авансовых платежей соответствует предусмотренной в договоре стоимости оказанных услуг или поставленных товаров, такие услуги и товары сохраняют интерес для получателя сами по себе и т.п.), а потому интересы сторон договора не нарушены.

Поскольку расторжение договора купли-продажи предполагает возврат продавцу нежилого помещения и, следовательно, отсутствие какого-либо встречного предоставления на сумму, уплаченную покупателем к моменту расторжения, у продавца отсутствуют основания для удержания полученной до расторжения договора суммы оплаты. Включение в договор условия об удержании продавцом полученной до момента расторжения суммы (пункт 4.4 договора) является неправомерным.

Расходы истца на оплату судебной экспертизы и по государственной пошлине относятся на ответчика по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия, возникшие между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом администрации города Чебоксары и обществом с ограниченной ответственностью "Арфа" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 6, общей площадью 40,5 кв.м, расположенного на первом этаже жилого девятиэтажного кирпичного здания (литера А), находящегося по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, 

<

...>, обремененного залоговым обязательством, изложив спорные условия в следующей редакции:

- пункт 1.3 "Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 938 204 (Девятьсот тридцать восемь тысяч двести четыре) руб. без учета НДС";

- пункт 2.1 "Оплата выкупной стоимости Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора, в том числе:

- в течение 59-ти месяцев - по 15 637 (Пятнадцать тысяч шестьсот тридцать семь)  руб. ежемесячно,

- в течение 60-ого месяца - 15 621 (Пятнадцать тысяч шестьсот двадцать один) руб.  

путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость нежилого помещения с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения.";

- пункты 2.12, 4.3, 4.4., абзац 11 пункта 3.3 исключить;

- пункт 4.1 "За нарушение сроков оплаты, указанных в пункте 2.1 настоящего договора, Покупатель уплачивает Продавцу пени из расчета 0,1% от неоплаченной в срок суммы за каждый день просрочки".  

Взыскать с Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары в пользу общества с ограниченной ответственностью "Арфа" 29 500 (Двадцать девять тысяч пятьсот) руб. расходов на оплату судебной экспертизы, 6000 (Шесть тысяч) руб. расходов по государственной пошлине.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

Б.Н. Филиппов