АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-35401/2020

г. Новосибирск

16 июня 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 08 июня 2021года.

В полном объеме решение изготовлено  16 июня 2021  года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Петровой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Концепт Девелопмент» (ИНН 

<

***>), г. Новосибирск

к мэрии города Новосибирска (ИНН 

<

***>), г. Новосибирск

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство природных ресурсов и экологии по Новосибирской области (ИНН 

<

***>), Верхне-Обское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов (ИНН 5404161860).

о признании недействительным отказа в предоставлении в собственность земельного участка, обязании устранить допущенные нарушения,

при участии представителей:

заявителя - ФИО2, удостоверение адвоката,  доверенность 28.08.2020, 

заинтересованного лица - ФИО3, доверенность от 30.12.2020, служебное удостоверение,

третьих лиц - не явились, уведомлены,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Концепт Девелопмент» (далее – заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к мэрии города Новосибирска (далее – заинтересованное лицо) о признании недействительным отказа в предоставлении в собственность земельного участка, обязании устранить допущенные нарушения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство природных ресурсов и экологии по Новосибирской области, Верхне-Обское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов.

В судебном заседании заявитель поддержал требования в полном объеме. 

Мэрия города Новосибирск возражала против удовлетворения заваленных требований, представила отзыв на заявление (л.д.25-28), в котором указывает, что часть испрашиваемого земельного участка расположена в пределах береговой полосы водного объекта – обводненного карьера, а, следовательно, приватизация такого земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации запрещается; обществом не обоснована необходимость использования земельного участка площадью 20901 кв.м для эксплуатации нежилого здания площадью 771,9 кв.м: площадь земельного участка с кадастровым номером 54:35:064405:37 несоразмерна площади земельного участка, необходимого для эксплуатации здания с кадастровым номером 54:35:064405:165. Заинтересованное лицо обращает внимание на то, что в результате осмотра земельного участка с кадастровым номером 54:35:064405:37 обнаружено нахождение в его границах иных объектов, право собственности на которые обществом не подтверждено. Кроме того, в дополнительных пояснениях по делу (л.д. 57-58) заинтересованное лицо сообщило, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:064405:37 расположен в территориальной зоне «Зона озеленения (Р-2)» и в границах территории, ограниченной полосой отвода Западно-Сибирской железной дороги, рекой Обью, дамбой Октябрьского моста, перспективной магистральной улицей общегородского значения непрерывного движения, в Ленинском районе, для которой постановлением мэрии города Новосибирска от 26.09.2018 № 3499 утверждён проект планировки. Согласно проекту планировки, утверждённому постановлением мэрии города Новосибирска от 26.09.2018 № 3499, для земельного участка с кадастровым номером 54:35:064405:37 предусмотрены параметры застройки территории: минимальный процент застройки - 10 %, максимальный процент застройки - 30 %. Площадь земельного участка с кадастровым номером 54:35:064405:37 - 20901 кв.м, площадь здания, принадлежащего обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Концепт Девелопмент» 771,9 кв.м, что составляет 3,69 % и не соответствует предусмотренным проектом планировки требованиям к параметрам застройки. Как отмечает заинтересованное лицо, указанное здание, согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № 54-RU54303000-162H-2021 от 14.04.2020 представляет собой только I этап строительства.

Верхне-Обское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов о времени и месте рассмотрения дела уведомлено надлежащим образом, в судебное заседание не явилось. Письменным отзывом просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, поясняя, что поскольку на данном участке реки Обь береговая линия не установлена, то не представляется возможным точно определить, попадает земельный участок в береговую полосу водного объекта или нет (представлен посредством системы «МойАрбитр» 20.04.2021). 

Министерство природных ресурсов и экологии по Новосибирской области о времени и месте рассмотрения дела уведомлено надлежащим образом, в судебное заседание не явилось. Письменным отзывом просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, сообщая суду, что спорный земельный участок находится за пределами водоохранной зоны р. Обь (представлен посредством системы «МойАрбитр» 20.04.2021).

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц, участвующих в деле, уведомленных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, части 4 статьи 200, частям 2, 3 статьи 201 АПК РФ, пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для признания судом решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие, а также недоказанность хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявления без удовлетворения. При этом в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действия (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием. В силу статьи 65 АПК РФ заявитель не освобожден от обязанности подтвердить нарушение своих прав и законных интересов оспариваемыми ненормативными правовыми актами, решениями, действиями (бездействием) государственных органов и их должностных лиц.

Как следует из материалов дела, заявитель является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 54:35:064405:165, стоянки, площадью 771,9 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> в пределах земельного участка с кадастровым номером 54:35:064405:37.

Общество обратилось в мэрию города Новосибирска с заявлением от 12.11.2020 о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 54:35:064405:37, основание предоставления земельного участка – исключительное право в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

В соответствии с уведомлением от 26.11.2020 №31/19/16346 мэрией города Новосибирска отказано  в предоставлении в собственность земельного участка в связи с расположением части земельного участка в пределах береговой полосы водного объекта – обводненного карьера, необходимостью обоснования использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации здания, а также выявлением в границах земельного участка объектов недвижимости, право собственности на которые заявителем не подтверждено.

Полагая уведомление мэрии об отказе в предоставлении в собственность земельного участка незаконным, заявитель обратился в арбитражный суд.

Изучив доводы заявления и отзывов на него, исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав в судебном заседании пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, имеет исключительное право на приобретение в собственность или аренду земельного участка, находящегося под объектом недвижимости и необходимого для его обслуживания.

Согласно пункту 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

 Согласно пунктам 1 и 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка, необходимой для эксплуатации этого здания.

 Однако в соответствии с правовым подходом, сформулированным в пункте 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Следовательно, заявитель в рамках настоящего спора должен доказать, что весь земельный участок заявленной площадью, на котором расположен принадлежащий заявителю объект недвижимого имущества, необходим для их эксплуатации или сформировать и испрашивать без торгов такую часть спорного участка, на которой этот объект располагается и которая необходима для его обслуживания. 

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации.

Из вышеприведенных нормативных положений земельного законодательства и правовых позиций высшей судебной инстанции следует, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования. Предоставление для эксплуатации объекта недвижимости земельного участка публичной собственности, площадью, превышающую необходимую в указанных целях, не допускается.

При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и заключение договора аренды земельного участка не могут выступать доказательствами размера земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Постановлением мэрии города Новосибирска от 26.08.2018 № 3499 утвержден проект планировки территории, ограниченной полосой отвода Западно-Сибирской железной дороги, рекой Обью, дамбой Октябрьского моста, перспективной магистральной улице общегородского значения непрерывного движения, в Ленинском районе. Согласно проекту планировки для земельного участка с кадастровым номером 54:35:064405:37 предусмотрены следующие параметры застройки территории: минимальный процент застройки - 10 %, максимальный процент застройки - 30 %. 

При этом площадь земельного участка с кадастровым номером 54:35:064405:37 - 20901 кв.м, а площадь здания, принадлежащего обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Концепт Девелопмент», 771,9 кв.м, что составляет 3,69 % и не соответствует предусмотренным проектом планировки требованиям к параметрам застройки. 

Кроме того, суд полагает необходимым отметить, что и сам заявитель в возражениях на отзыв (л.д.29-31) указывал на необходимость предоставления всего земельного участка в связи с планируемой организацией площади для хранения транспортных средств, поскольку данная территория размещена рядом с вновь возводимым спортивным корпусом, рядом открывается новая станция метро и планируются досуговые места для отдыха населения, чем обусловлена необходимость и возможность такой застройки. Заявителем представлен план застройки испрашиваемого земельного участка (л.д. 38), из которого с очевидностью следует, что им планируется использовать земельный участок не только для эксплуатации объекта недвижимости, но и для организации дополнительной стоянки автомобилей.

С учетом изложенного, суд соглашается с доводами заинтересованного лица о том, что заявитель не обосновал необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации здания, при этом испрашиваемая площадь земельного участка превышает площадь участка, рассчитанную с учетом утвержденного минимального процента застройки.

В ходе судебного разбирательства обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Концепт Девелопмент» заявлено ходатайство о назначении и проведении судебной экспертизы для разрешения вопросов о том, какой минимальный процент застройки земельного участка необходим для земельных участков, относящихся к территориальной зоне Р-2; определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации находящегося на нем здания; установления обстоятельства пересечения  испрашиваемого земельного участка с береговой полосой водного объекта.

По смыслу части 1 статьи 82 АПК РФ назначение экспертизы является правом суда, а не его обязанностью. Необходимость разъяснения вопросов, возникающих при рассмотрении дела и требующих специальных познаний, определяется судом, разрешающим данный вопрос. При этом вопросы, разрешаемые экспертом, должны касаться существенных для дела фактических обстоятельств. В связи с этим, определяя необходимость назначения той или иной экспертизы, суд исходит из предмета заявленных исковых требований и обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках этих требований.

Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 09.03.2011 по делу № А63-17407/2009, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Если необходимость проведения экспертизы отсутствует, суд отказывает в ходатайстве о назначении судебной экспертизы.

Ходатайство заявителя о назначении судебной экспертизы оставлено судом без удовлетворения ввиду следующего.

Так, вопрос о минимальном проценте застройки земельного участка носит правовой характер, при этом как указывалось ранее, суд пришел к выводу о несоответствии процента застройки испрашиваемого земельного участка (3,69 %) предусмотренным проектом планировки требованиям к параметрам застройки, что само по себе является достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, в связи с чем установление обстоятельств пересечения спорного земельного участка с береговой полосой водного объекта не имеет правового значения для рассмотрения настоящего дела.

При этом такое основание для отказа в предоставлении земельного участка в собственность как выявление в границах земельного участка объектов недвижимости, право собственности на которые заявителем не подтверждено, не нашло своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, поскольку в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка  в границах спорного участка отсутствуют какие-либо иные объекты недвижимости, за исключением объекта, принадлежащего заявителю на праве собственности. Доказательств обратного в материалы дела не представлено, как и не представлено доказательств тому, что спорный земельный участок предоставлялся для строительства данных объектов, как следствие преимущественное право иных лиц на приобретение земельного участка.

Оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований. 

Поскольку проведение судебной экспертизы по делу не было назначено, то денежные средства в размере 50 000 рублей, перечисленные обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Концепт Девелопмент» на депозитный счет Арбитражного суда Новосибирской области по платежному поручению №64 от 13.04.2021, подлежат возврату.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ, излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату заявителю из средств федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении заявления отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Концепт Девелопмент» с депозита Арбитражного суда Новосибирской области денежные средства в размере 50 000 рублей.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Концепт Девелопмент» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 3000 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в  Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал  в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                                        Ю.А. Петрова