АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-26188/2021

г. Краснодар

04 августа 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено 04 августа 2022 года

  Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Титаренко Ю.Н., при участии в судебном заседании от истца – Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Новочеркасска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 10.01.2022), от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>,                                 ОГРНИП 317619600005317) – ФИО3 (доверенность от 20.01.2022), в отсутствие третьих лиц: арбитражного управляющего ФИО4, ФИО5, общества с ограниченной ответственностью «Южная усадьба», ФИО6,  извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.12.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2022 по делу               № А53-26188/2021, установил следующее.

 Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Новочеркасска (далее – комитет) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением                к индивидуальному предпринимателю Акопяну А.Г. (далее – предприниматель) со следующими требованиями:

– признать ничтожным договор купли-продажи от 18.09.2020 № 07/274;

– признать отсутствующим зарегистрированное право собственности предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 61:55:0012001:14 в виде записи от 18.12.2020 № 61:55:0012001:14-61/214/2020-13;

– применить последствия недействительности ничтожной сделки, возложив на предпринимателя обязанность возвратить комитету по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 61:55:0012001:14.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены временный управляющий ответчика ФИО4, а также ФИО5 и ООО «Южная усадьба» (далее – общество).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 16.12.2021 исковое заявление удовлетворено. Суд признал ничтожным заключенный комитетом и предпринимателем договор от 18.09.2020 № 07/274 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:55:0012001:14. Признано отсутствующим зарегистрированное за                     Акопяном А.Г. право собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:55:0012001:14. На предпринимателя возложена обязанность возвратить комитету по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 61:55:0012001:14. Решение мотивировано тем, что права арендатора спорного земельного участка приобретены ответчиком в ноябре 2018 года по соглашению об уступке прав и обязанностей. Договор купли-продажи заключен с ответчиком в сентябре 2020 года, следовательно, земельный участок к моменту его выкупа находился в аренде у предпринимателя менее двух лет. С учетом положений подпункта 9 пункта 2                        статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) у предпринимателя отсутствовало право на выкуп земельного участка без проведения торгов. Поскольку при заключении договора купли-продажи земельного участка не соблюден прямо установленный законом запрет и нарушены публичные интересы, договор купли-продажи является недействительным (ничтожным). Уступка прав по договору аренды произведена с нарушением пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и установленного порядка распоряжения публичными землями, поэтому данная сделка является ничтожной как противоречащая закону и нарушающая публичные интересы. На основании пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса требования о возвращении спорного земельного участка по акту приема-передачи, а также о признании отсутствующим права собственности ответчика на участок подлежат удовлетворению.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд на основании определения                          от 23.03.2022  перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее – Кодекс) для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции (пункт 4 части 4 статьи 270 Кодекса). К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО6

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2022 решение от 16.12.2021 отменено. Принят отказ комитета от исковых требований в части признания отсутствующим зарегистрированного права собственности Акопяна А.Г. на земельный участок с кадастровым номером 61:55:0012001:14 в виде записи от 18.12.2020 № 61:55:0012001:14-61/214/2020-13 и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возложения на предпринимателя обязанности возвратить комитету по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 61:55:0012001:14. В указанной части производство по делу прекращено. Апелляционный суд признал ничтожным договор от 18.09.2020 № 07/274 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:55:0012001:14, заключенный комитетом и предпринимателем. Судебный акт мотивирован установленными обстоятельствами нарушения порядка приобретения в собственность земельного участка публичной собственности. 

В кассационной жалобе предприниматель, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и апелляционное постановление и отказать в удовлетворении искового заявления. Податель жалобы указывает, что договор аренды земельного участка позволял произвести уступку прав и обязанностей арендатора (пункт 8.1). Подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса при предоставлении участка в собственность предпринимателю не нарушен. Суды не учли, что к предпринимателю в полном объеме перешли права и обязанности по договору аренды. Следовательно, срок, позволяющий осуществить выкупа земельного участка, должен исчисляться с 18.08.2017. Апелляционный суд без установленных процессуальным законодательством оснований вышел за пределы исковых требований комитета, поскольку сделал вывод о ничтожности соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 07.11.2018.  При этом комитет не заявлял самостоятельных требований в отношении этой сделки. Комитет не доказал факт нарушения публичного интереса. Само по себе нарушение нормы закона не является достаточным основанием для признания сделки ничтожной по правилам, предусмотренным пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса

В отзыве комитет указал на отсутствие оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции.

В судебном заседании представитель предпринимателя на удовлетворении кассационной жалобы настаивал. Представитель комитета поддержал доводы отзыва. 

         Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что апелляционное постановление следует  оставить без изменения.

          Как видно из материалов дела, 18.08.2017 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) на основании протокола о результатах аукциона заключили договор № 17/085, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:55:0012001:14, находящийся по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, в 2,0 км на юг от поселка Лугового, для использования под сенокос, в границах указанных в кадастровом паспорте участка (приложение 3 1), площадью 2 000 000 кв. м (пункт 1.1).

          Срок аренды установлен с момента передачи земельного участка по акту приема-передачи (приложение № 2) до 18.08.2022 (пункт 2.1).

          В соответствии с пунктом 8.1 договора арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия договора и только с письменного согласия собственника участка. В указанных случаях ответственным по договору перед арендодателем становится новый арендатор участка за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды участка не требуется. 

         При аренде земельного участка на срок более чем пять лет арендатор участка имеет право в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия собственника участка при условии его письменного уведомления (пункт 8.2). 

         По соглашению от 07.11.2018 общество передало предпринимателю права и обязанности арендатора по договору от 18.08.2017 № 17/085 (т. 1, л. д. 13 – 15).

         Суды установили, что 18.09.2020  комитет (продавец) и предприниматель (покупатель) заключили договор № 07/274 купли-продажи земельного участка, согласно которому продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель обязался принять и оплатить по цене и на условиях договора земельный участок с кадастровым номером 61:55:0012001:14, категория земель: земли населенных пунктов, находящийся по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, в 2,0 км на юг от поселка Лугового, с видом разрешенного использования «под сенокос», площадью 2 000 000 кв. м.

           По акту от 18.09.2020 земельный участок передан покупателю (т. 1, л. д. 21). Право собственности предпринимателя зарегистрировано 18.12.2020.

           Комитет, указывая, что названный договор купли-продажи земельного участка является недействительным (ничтожным), обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

            Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

В пунктах 74, 75 и 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» содержатся следующие разъяснения. Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса по общему правилу, продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Пунктом 2 указанной статьи установлен перечень исключений из общего правила, когда возможна продажа земельных участков без проведения торгов.

Подпункт  9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса предоставляют возможность арендатору публичного земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, в отношении которого отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, приобрести такой земельный участок в собственность без торгов.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28.09.2021                    № 1907-О указал, что такое правовое регулирование, предусматривающее дополнительные права арендаторов земельных участков, имеющих необходимый опыт ведения сельского хозяйства и осуществивших мероприятия по освоению данных участков, одновременно создает предпосылки для их последующего рационального и эффективного использования, что согласуется как с публичными интересами в сфере продовольственной безопасности государства, так и с одним из основных принципов земельного законодательства – о приоритете охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества.

Таким образом, из приведенных норм права, разъяснений Конституционного Суда Российской Федерации следует, что в соответствии с подпунктом 9 пункта 2                      статьи 39.3 Земельного кодекса правом на приобретение без торгов в собственность публичного земельного участка, предоставленного для сельскохозяйственного производства, обладает только арендатор, добросовестно использующий земельный участок по указанному назначению и не допустивший (устранивший) нарушения законодательства Российской Федерации при использовании участка.

Данный подход обусловлен спецификой земельных правоотношений, при которых публичному собственнику небезразлична личность покупателя (арендатора) земельного участка в связи с тем, что общественный интерес заключается в рациональном и эффективном использовании участка, в отношении которого заключается договор купли-продажи. При этом в подпункте 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса законодатель, определяя значение личности покупателя, указывает, что трехлетний срок надлежащего использования исчисляется «с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу». 

Из анализа названных норм следует, что при обращении с заявлением о выкупе земельного участка на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса требуется установление следующих фактов: предназначение земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства; наличие действующего договора аренды земельного участка; истечение трех лет с момента заключения договора аренды либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка заявителю; фактическое использование такого земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства; отсутствие у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка; подача заявления о заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Право на получение земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства и арендуемого гражданином, возникает только в случае добросовестного надлежащего использования этого земельного участка на протяжении трех лет и более (пункт 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020).

Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Для случаев, когда в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – Закон № 42-ФЗ) установлено, что победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

На основании подпунктов 1 и 2 статьи 2 Закона № 42-ФЗ, указанный Федеральный закон вступил в силу с 01.06.2015, а положения Гражданского кодекса (в редакции указанного Закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу названного Федерального закона. С учетом разъяснений, данных в пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7                  «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», положения Гражданского кодекса в редакции Закона № 42-ФЗ применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных со дня вступления данного закона в силу (с 01.06.2015).

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357 сформулирована правовая позиция, согласно которой в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур – путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота. При этом между предписаниями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и пункта 7                                  статьи 448 Гражданского кодекса отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе и с развитием конкуренции.

Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, установил, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка предприниматель являлся его арендатором менее трех лет. Данное обстоятельство исключало возможность предоставления участка в собственность ответчику без торгов на основании подпункта 9 пункта 2                                 статьи 39.3 Земельного кодекса. Нарушение порядка предоставления в собственность публичного земельного участка свидетельствует о несоблюдении закона и нарушении прав неопределенного круга лиц на равный доступ к земельным участкам публичной собственности. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правильно удовлетворил иск о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса). Вопрос о возврате участка разрешается в самостоятельном порядке. 

Податель жалобы не учитывает, что земельный участок предоставлен в аренду на торгах, поэтому вывод апелляционного суда относительно правовой квалификации соглашения от 07.11.2018 является верным. Пункт 8.1 договора аренды от 18.08.2017 не соответствует  пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса, поэтому его условия правильно не применены судом при разрешении настоящего спора.       

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее               (часть 1 статьи 286 Кодекса). Поскольку суд апелляционной инстанции отменил решение, предметом кассационного пересмотра является постановление от 14.04.2022. 

Согласно абзацу второму пункта 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» с учетом того, что наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, устанавливается судом на основании доказательств по делу (часть 1 статьи 64 Кодекса), переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 названного Кодекса), не допускается.

Приведенные в обжалуемом судебном акте выводы сделаны судом на основании исследования и оценки представленных в дело доказательств. Оснований для признания оспариваемых предпринимателем выводов не соответствующими представленным в дело доказательствам суд округа не установил. 

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, проверены судом кассационной инстанции, однако они не свидетельствуют о наличии оснований для отмены (изменения) постановления; данные доводы направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и изложенных выше обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции, что не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, перечисленных в статьях 286, 287 Кодекса. Суд правильно установил фактические обстоятельства, имеющие значение для разрешения настоящего спора, им дана надлежащая правовая оценка, выводы апелляционного суда соответствуют установленным фактическим обстоятельствам спора и представленным в материалы дела доказательствам, нормы права, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4                             статьи 288 Кодекса безусловными основаниями к отмене обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции не установил.

Расходы по уплате государственной пошлины при обращении с кассационной жалобой в суд округа относятся на предпринимателя в соответствии с правилами                 статьи 110 Кодекса.

           Руководствуясь статьями 274, 284 − 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2022 по делу                                        № А53-26188/2021  оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                   А.И. Мещерин

Судьи       В.А. Анциферов

       И.В. Сидорова