ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-7974/2020

г. Вологда

18 января 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2021 года.

В полном объёме постановление изготовлено 18 января 2021 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Ралько О.Б., судей Черединой Н.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии от администрации Мирного ФИО2 по доверенности от 29.12.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Мирного на решение Арбитражного суда Архангельской области от 12 октября 2020 года по делу № А05-7974/2020,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Велес Плюс»                          (ОГРН 1157847001465, ИНН 7806074427; адрес: 109444, Москва,                          улица Ферганская, дом 6, строение 1, этаж 3, помещение 7; далее – ООО «Велес Плюс», общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к администрации Мирного (ОГРН 1022901468116, ИНН 2925001316; адрес: 164171, город Мирный, Архангельская область, улица Ленина, дом 33; далее – администрация) с требованием урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка по проекту договора аренды земельного участка 04.03.2020 № 2/20 путем заключения договора в редакции, предложенной обществом, а именно:

- исключить пункт 3.2 договора;

- пункт 3.3 договора изложить в следующей редакции:

«3.3 Сумма арендной платы, установленная п. 3.1 настоящего договора, вносится Арендодателем не позднее 25 декабря 2020 года путём перечисления на счет УФК по Архангельской области и НАО «Муниципальное учреждение «Управления муниципального имущества, строительства и городского хозяйства администрации Мирного») расчетный счет 

<

***> в Отделении Архангельск г. Архангельск, БИК 041117001 ОКТМО 11725000 ИНН 

<

***> КПП 292501001 код БК 816 1 11 05012 04 0000 120.

С 01.01.2021 арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 (пятнадцатого) числа месяца следующего за кварталом, а в IV квартале не позднее 25 декабря текущего года путём перечисления на счет УФК по Архангельской области и НАО «Муниципальное учреждение «Управления муниципального имущества, строительства и городского хозяйства администрации Мирного») расчетный счет 

<

***> в Отделении Архангельск г. Архангельск, БИК 041117001 ОКТМО 11725000 ИНН 

<

***> КПП 292501001 код БК 816 1 И 05012 04 0000 120.

В наименовании платежа Арендатором указывается - «арендная плата за земельный участок (указать период пользования, дату и номер договора)».

- пункт 3.4 договора изложить в следующей редакции:

«п. 3.4 Размер арендной платы изменяется при изменении ставки арендной платы и (или) кадастровой стоимости земельного участка, и (или) коэффициентов в соответствии с нормативно - правовыми актами субъекта РФ и городского округа Архангельской области «Мирный». Подписание дополнительных соглашений в данном случае, а также в связи с предоставлением льгот, не требуется. Арендодатель в письменной форме уведомляет Арендатора об изменении размера арендной платы не позднее чем за 30 дней до указанного изменения».

- пункт 5.2.8 договора изложить в следующей редакции:

«5.2.8 О намерении освободить занимаемый участок, как в связи с окончанием срока действия Договора, так и при досрочном его расторжении, письменно уведомить «Арендодателя» не позднее чем за 1 (один) месяц. В случае прекращения Договора передать «Арендодателю» земельный участок в десятидневный срок».

- пункт 6.5 договора изложить в следующей редакции:

«6.5 При несвоевременно возврате земельного участка (с нарушением срока его передачи, предусмотренного п. 5.2.8) «Арендатор» обязан внести арендную плату пропорционально периоду просрочки».

- пункт 7.3 договора изложить в следующей редакции:

«7.3 Все изменения и (или) дополнения к Договору, кроме указанных в пункте 3.4, оформляются сторонами дополнительным соглашением».

- пункт 2.2 Расчёта арендной платы (04.03.2020-01.01.2021), Приложения №2 к договору аренды земельного участка от 04.03.2020 №2/20 изложить в следующей редакции:

«2.2 Размер арендной платы рассчитывается по формуле: Упкс х Ст х Sзу х Квр х Кинф =

Размер арендной платы за период с 04.03.2020 до 01.01.2021 = 119060,79 рублей.

ИТОГО: 119060,79 рублей».

- Исключить пункт 2.3 Расчёта арендной платы (04.03.2020-01.01.2021), приложения 2 к договору аренды земельного участка от 04.03.2020 №2/20;

- Исключить примечание (после таблицы) Расчёта арендной платы (04.03.2020-01.01.2021), приложения 2 к договору аренды земельного участка от 04.03.2020 № 2/20.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 12.10.2020 по настоящему делу заявленные требования удовлетворены. 

Ответчик с решением суда не согласился в части удовлетворения требований истца применительно к пунктам 3.2, 3.4, 5.28, 7.3, 6.5 договора, пункту 2.3 Расчёта арендной платы (04.03.2020-01.01.2021), приложения 2 к договору аренды земельного участка от 04.03.2020 №2/20 и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить. Мотивируя апелляционную жалобу, ссылается на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального и процессуального права. Представитель ответчика в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал заявленные в жалобе доводы.  

Истец в отзыве на апелляционную жалобу с доводами, в ней изложенными, не согласился, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Истец надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания апелляционной инстанции, представителей в суд не направил, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Заслушав пояснения представителя ответчика, исследовав доказательства по делу, проверив в порядке части 5 статьи 268 АПК РФ законность и обоснованность оспариваемого решения по доводам жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, общество является собственником здания механической прачечной, общей площадью 1686,9 кв. м, кадастровый номер 29:25:000000:1318, расположенного по адресу: Архангельская область, г. Мирный.

Право собственности на указанное здание зарегистрировано за обществом в ЕГРП 23.07.2018.

Согласно выписке из ЕГРН от июля 2020 года земельным участком с кадастровым номером 29:25:010113:159 из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием: для эксплуатации здания механической прачечной, общей площадью 5527 кв. м по адресу: 

<

...> земельный участок 3, в силу земельного законодательства распоряжается администрация Мирного.  

Общество обратилось в администрацию с заявлением от 15.11.2018 о предоставлении в аренду на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 29:25:010113:159 для эксплуатации здания механической прачечной с кадастровым номером 29:25:000000:1318 по адресу: Архангельская область,                   г. Мирный.

Постановлением администрации от 26.11.2018 № 1262 истцу предварительно согласовано предоставление земельного участка.

Администрация 14.04.2020 направила в адрес общества сопроводительным письмом от 13.04.2020 №05-23-501 проект договора аренды земельного участка от 04.03.2020 № 2/20, согласно которому истцу (арендатору) по акту приема-передачи с 04.03.2020 до 04.03.2069 предоставляется земельный участок с кадастровым номером 29:25:010113:159 из категории земель населенных пунктов общей площадью 5527 кв. м по адресу: 

<

...> земельный участок 3, для эксплуатации здания механической прачечной.

Общество подписало договор от 04.03.2020 с протоколом разногласий от 06.05.2020, который с сопроводительным письмом от 07.05.2020 № 4 направило в адрес администрации.

Администрация письмом от 16.06.2020 № 05-23-3101 направила обществу протокол согласования разногласий от 05.06.2020, в котором согласилось с редакцией пунктов 3.4, 5.2.8 и 7.3 договора.

По пунктам 3.2, 3.3, 6.5 договора, подпунктам 2.2 и 2.3 приложения 2 к договору, примечание после таблицы в приложении 2 к договору администрация настаивала на сохранении своей редакции.

В связи с тем, что во внесудебном порядке стороны не смогли урегулировать возникшие разногласия, общество обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с настоящим иском.  

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные истцом требования, правомерно руководствуясь следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как правильно указал суд первой инстанции, поскольку земельный участок, на котором располагается принадлежащее обществу здание, находится в муниципальной собственности, то в силу пункта 8 статьи 39.20 ЗК РФ заключение договора аренды администрацией является обязательным.

Согласно пункту 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Пунктами 1, 2 статьи 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Как следует из материалов дела, разногласия по пункту 3.2 договора связаны с определением сторонами даты, с которой стороны полагают себя состоящими в арендных отношениях по поводу вышеуказанного земельного участка, и, как следствие, периода, за который должна быть уплачена арендная плата.

При этом администрация в пункте 3.2 договора предложила установить, что условия заключаемого договора аренды в части внесения платы распространяются на отношения, возникшие до заключения настоящего договора с 23.07.2018, в связи с фактическим землепользованием, в общей сумме 1 363 997 руб. 35 коп. В связи с этим в пункте 2.3 расчёта арендной платы (04.03.2020-01.01.2021), приложения 2 приведен арифметический расчет арендной платы за период с 23.07.2018 по 04.03.2020 (с разбивкой суммы по каждому году).

Свою позицию администрация мотивировала тем, что 23.07.2018 в ЕГРП зарегистрировано право собственности общества на здание механической прачечной, следовательно, с этого момента истец должен платить арендную плату. Поэтому условия договора аренды следует распространить на период с 23.07.2018.

В свою очередь истец не согласился распространять условия договора аренды на ранее возникшие отношения, то есть с 23.07.2018. Считает, что заключаемым договором должны регулироваться отношения сторон, возникающие с 04.03.2020.

В связи с этим истец предлагает исключить пункт 3.2 договора, а также пункт 2.3  расчёта арендной платы (04.03.2020-01.01.2021), приложения 2 к договору аренды земельного участка от 04.03.2020 № 2/20.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Таким образом, суд обоснованно указал, что распространение условий договора на период, предшествующий его заключению, возможно только по обоюдному волеизъявлению сторон.

Истец не согласен на включение в договор условий, регулирующих отношения, возникшие ранее 04.03.2020.

Учитывая позицию истца и исходя из положений статьи 421 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что отсутствуют основания для распространения условий договора на период, относительно которого у истца имеются возражения, в связи с этим требование истца об исключении пункта 3.2 договора и пункта 2.3 расчёта арендной платы (04.03.2020-01.01.2021), приложения 2 к договору аренды земельного участка от 04.03.2020 № 2/20 правомерно удовлетворено.

При этом, как верно указано судом первой инстанции, если, по мнению ответчика, общество с 23.07.2018 должно уплачивать за земельный участок платежи в виде арендной платы, администрация не лишена права обратиться в суд с соответствующим иском.

Выводы суда в части пункта 3.3 договора и пункта 2.2 расчёта арендной платы (04.03.2020-01.01.2021), приложения 2 к договору аренды земельного участка от 04.03.2020 № 2/20 сторонами не оспариваются.

В части пунктов 3.4, 5.2.8 и 7.3 договора требования общества удовлетворены, суд принял указанные пункты договора в редакции истца. По существу доводов о несогласии с решением суда в указанной части в апелляционной жалобе не содержится. Тот факт, что ранее указанные пункты договора согласованы администрацией в редакции общества и возражений у ответчика не имелось, не является основанием для вывода о неправомерности рассмотрения судом заявленных обществом требований, как полагает ответчик. 

Также администрация в пункте 6.5 договора предложила установить, что при несвоевременном возврате земельного участка (с нарушением сроков, предусмотренных пунктом 5.2.8 договора) арендатор обязан внести арендную плату за все время просрочки и оплатить штраф в размере 3% от суммы годовой арендной платы.

Общество не согласилось с данной редакцией ответчика, просило суд изложить пункт 6.5 договора в следующей редакции: «При несвоевременно возврате земельного участка (с нарушением срока его передачи, предусмотренного пунктом 5.2.8 договора) «Арендатор» обязан внести арендную плату пропорционально периоду просрочки».

В соответствии счастью 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (часть 2 статьи 622 ГК РФ).

В данном случае, как верно указано судом первой инстанции, при определении условий договора, администрацией не приняты во внимание положения действующего законодательства, а именно часть вторая статьи 622 ГК РФ.

При этом, с учетом положений статей 329, 330, 332 ГК РФ следует, что установление штрафа возможно только на основании федерального закона или договора. Применительно к условиям гражданско-правовой ответственности за нарушение договора аренды земельного участка ЗК РФ не предусмотрено иного регулирования, отличного от установленного гражданским законодательством.

При рассмотрении настоящего спора, судом первой инстанции правомерно учтено, что действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, не предусматривает установление штрафа за ненадлежащее исполнение условий договора аренды как возможной меры ответственности. И поскольку согласие обеих сторон об установлении штрафа, предусмотренного пунктом 6.5 договора в редакции ответчика, не достигнуто, суд не вправе устанавливать такую ответственность и в случае, когда передача разногласий по этим условиям на разрешение арбитражного суда была согласована сторонами.

Штраф, предусмотренный указанным пунктом договора, законом не установлен, соглашение сторон о выплатах названного штрафа отсутствует, общество несогласно на уплату неустойки (штрафа) в данном случае.

Следовательно, суд первой инстанции, руководствуясь принципом свободы договора, и, учитывая, волеизъявление сторон пришел к правомерному заключению о том, что указанный пункт подлежит изложению в редакции истца, что соответствует действующему законодательству.

Ссылки подателя жалобы на часть 3 статьи 622 ГК РФ не опровергают вышеприведенные выводы суда первой инстанции.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные обществом требования.

Изложенные в жалобе доводы не содержат фактов, которые влияли бы на законность и обоснованность обжалуемого решения. Они не опровергают выводы суда первой инстанции по существу рассмотренного дела, а выражают несогласие с ними, что не является основанием для отмены оспариваемого решения.

Судебный акт первой инстанции принят при полном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, нормы процессуального и материального права применены судом верно, с учетом конкретных обстоятельств дела, содержащиеся в нем выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, судом первой инстанции не нарушено единообразие в толковании и применении норм права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 12 октября                 2020 года по делу № А05-7974/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Мирного – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.Б. Ралько

Судьи

Н.В. Чередина

А.Н. Шадрина