АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОЯРСКОГО  КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

28 января 2021 года

Дело № А33-12827/2020

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 26 января 2021 года.

В полном объёме решение изготовлено 28 января 2021 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Горбатовой А.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Спектр» (ИНН 2460243454, ОГРН 1132468000235, г. Красноярск)

к краевому государственному бюджетному учреждению «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Красноярск)

о взыскании задолженности,

в присутствии:

от истца: ФИО1, директора на основании выписки из ЕГРЮЛ, личность установлена паспортом, 

ФИО2, представителя по доверенности от 03.03.2020 (срок действия до 03.03.2021), личность установлена паспортом и удостоверением адвоката №1864 от 13.04.2015 (регистрационный номер 24/1014 в реестре адвокатов),

от ответчика: ФИО3, директора на основании приказа №3п от 09.01.2019, личность установлена паспортом,  

ФИО4, представителя по доверенности №48 от 04.09.2020 (срок действия до 04.09.2021) (юридическое образование подтверждено дипломом), личность  установлена паспортом.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО5,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Спектр» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к краевому государственному бюджетному учреждению «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» (далее – ответчик) о взыскании 1 271 600 руб. задолженности за период с 01.10.2019 по 30.11.2019 по контракту от 12.08.2019 № 44386/19/122. 

Определением от 24.04.2020 исковое заявление истца принято к производству суда, возбуждено производство по делу.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) на основании протокола подведения итогов ЭА №0119200000119006226 от 29 июля 2019 года подписан контракта арены (субаренды) нежилого помещения (здания) для размещения СП КГБУ «МФЦ» от 12.08.2019 №44386/19/122 (далее – контракт), по условиям которого арендодатель обязуется передать в аренду (субаренду), а арендатор принять за плату и во временное пользование следующее нежилое помещение (далее - помещение, здание), расположенное на 3-м этаже здания по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 24:50:0700218:787. Общая площадь сдаваемого в аренду (субаренду) помещения (здания) составляет 970 м.кв. (пункт 1.1 в редакции дополнительного соглашения от 27.03.2020).

Согласно пункту 1.3 контракта, неотъемлемой частью контракта является поэтажный план с указанием помещения (здания), передаваемого арендатору (приложение № 3 к контракту).

В приложении №3 к контракту сторонами согласован поэтажный план передаваемого в аренду нежилого помещения, в приложении №4 – описание объекта закупки, согласно которому в здании (помещении) в наличии телефонное коммутационно-распределительное оборудование систем связи (КРОС) городской АТС внутри помещения и волоконно-оптической линий связи для доступа в Интернет по технологии Р2Р; в помещении предоставлен доступ для подключения к Интернет-провайдеру, установлено зонирование с указанием функционального предназначения помещений.

Передаваемое помещение (здание), должно соответствовать обязательным требованиям технических регламентов, национальных (государственных) стандартов (ГОСТ), санитарных норм и правил, а также иных действующих нормативных правовых актов, регламентирующих требования к помещениям офисного типа для размещения учреждения непроизводственной сферы деятельности (пункт 4.11 контракта).

Пунктом 1.2 контракта предусмотрено, что помещение (здание) по контракту предоставляется арендатору для использования с целью размещения структурного подразделения КГБУ «МФЦ».

Пунктом 2.2 контракта предусмотрен срок аренды (субаренды) помещения (здания) - 24 месяца, с 01.10.2019 по 30.09.2021.

В соответствии с пунктом 5.1.1 контракта арендодатель обязался предоставить по акту приёма-передачи арендатору помещение (здание) в состоянии пригодном для использования в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 контракта. 

В пункте 4.1 контракта сторонами согласован порядок приема-передачи в аренду помещения (здания):

- помещение (здание) передаётся арендатору в день начала срока аренды по акту приёма-передачи, содержащему сведения о его состоянии. Если при приёме-передаче будут обнаружены недостатки, то они должны быть зафиксированы в акте. Арендатор осуществляет приемку имущества в течение одного рабочего дня с момента передачи ему имущества. Для проверки в части соответствия условиям контракта арендатор своими силами или с привлечением экспертов (экспертных организаций) проводит экспертизу (подпункт 4.1.2 контракта);

- при приёме-передаче помещения (здания) осуществляются: осмотр имущества, передача ключей арендатору, проверка исправности инженерно-технических сетей (систем), проверка исправности установленного оборудования и др. (подпункт 4.1.3 контракта);

- акт приёма-передачи составляется в 3 экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу - по одному для каждой из сторон и один экземпляр для регистрирующего органа. Срок подписания акта приёма-передачи арендатором: по окончанию приёмки помещения (здания) в течение одного рабочего дня (подпункт 4.1.4 контракта);

- арендатору одновременно с помещением передаются следующие документы: схема электрических сетей помещения в форме заверенной копии или оригинала; сводный план сетей инженерно-технического обеспечения помещения в форме заверенной копии или оригинала, а также другие технические документы, необходимые для пользования помещением (подпункт 4.1.5 контракта);

- обязательство арендодателя по передаче помещения (здания) считается исполненным после предоставления его во владение арендатору, подписания сторонами документа о приёме-передаче имущества (подпункт 4.1.6 контракта в редакции дополнительного соглашения от 12.03.2019 к контракту);

- в случае обнаружения недостатков (по объёму, качеству, иных недостатков) арендатор извещает арендодателя не позднее 5 рабочих дней с даты обнаружения указанных недостатков (подпункт 4.1.7 контракта);

- извещение о выявленных недостатках с указанием сроков по устранению недостатков передаётся (направляется) арендодателю лично или нарочно под подпись о получении, телеграммой, почтой, электронной почтой, факсом. Адресом электронной почты для направления извещений является: fortuna_galina@mail.ru (подпункт 4.1.8 контракта);

- арендодатель в установленный в извещении срок, но не более 5 рабочих дней, с момента получения извещения о выявленных недостатках в ходе приёма-передачи помещения (здания), обязан устранить все отражённые недостатки. В случае, если арендодатель в установленный срок не устранил недостатки, то арендатор вправе предъявить арендодателю требования в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и/или отказаться от исполнения контракта в одностороннем порядке и предъявить арендодателю требование о возмещении понесённых убытков (подпункт 4.1.9 контракта).

В пункте 4.2 контракта предусмотрен порядок приемки оказанных за месяц услуг:

- арендатор осуществляет приемку оказанных услуг ежемесячно в течение 5 рабочих дней после предоставления подписанного арендодателем акта оказанных услуг (подпункт 4.2.1 контракта);

- после завершения этапа оказания услуг (месяц), предусмотренных контрактом, арендодатель направляет в адрес арендатора акт оказанных за месяц услуг в 2 экземплярах, счет или/и счет-фактуру (если арендодатель не является плательщиком НДС счет-фактура не предоставляется) (подпункт 4.2.2 контракта);

- по окончании приемки оказанных за месяц услуг арендатор подписывает акт оказанных услуг либо направляет мотивированный отказ от подписания акта оказанных за месяц услуг. В случае обнаружения несоответствия услуг условиям контракта акт оказанных услуг не подписывается до устранения арендодателем недостатков (пункт 4.2.4 контракта),

- датой исполнения арендодателем обязанностей, предусмотренных пунктом 1.1 контракта, считается дата подписания арендатором акта сдачи-приемки оказанных услуг без замечаний (пункт 4.2.5 контракта),

- акт оказанных услуг подписывается сторонами в двух экземплярах, один из которых передается арендодателю, а второй – арендатору (пункт 4.2.6 контракта),

В пунктах 3.7, 5.3.1 контракта арендатор обязался вносить арендные платежи в порядке и на условиях, предусмотренных в контракте.

Арендная плата по контракту составляет 15 259 200 руб., НДС не облагается на основании статьи 346.11 Налогового кодекса Российской Федерации, согласно калькуляции (приложение № 1 к контракту), являющейся неотъемлемой частью контракта (пункт 3.1 контракта). Пунктом 3.1.1 контракта предусмотрен размер ежемесячной арендной платы - 635 800 руб. 

Оплата по контракту осуществляется ежемесячно в безналичной форме путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя, по факту оказанных за прошедший месяц услуг в течение 15 рабочих дней после подписания сторонами акта оказанных услуг и предъявления счета или/и счета-фактуры (пункт 3.8 контракта).

Все споры или разногласия, возникающие между сторонами по контракту или в связи с ним разрешаются в претензионном порядке. Срок рассмотрения претензии составляет 10 рабочих дней со дня ее получения (пункт 8.1 контракта). В случае невозможности разрешения разногласий в претензионном порядке, они подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Красноярского края (пункт 8.2 контракта).

В материалы дела представлен акт приема-передачи нежилого помещения от 12.08.2019.

В дополнительном соглашении от 12.08.2019 стороны изложили абзац 3 акта приема-передачи в следующей редакции: площадь сдаваемого в аренду помещения, находящегося по адресу: 

<

...>, составляет 970 кв.м.

Письмами от 03.09.2019 №1, №2 (вх. от 03.09.2019) истец просил ответчика предоставить информацию о цвете покраски стен в нежилом помещении.

В ответе от 13.09.2019 №2050 ответчик сообщил о цветовой палитре покраски стен нежилого помещения, приложив план помещения и технические характеристики перегородок.

Письмом от 09.09.2019 №3 (вх. от 11.09.2020 №2163) истец сообщил о проведении системы освещения к рабочим местам.

Письмом от 09.09.2019 №4 (вх. от 11.09.2019) истец просил ответчика предоставить план помещений.

В письме от 10.09.2019 №5 (вх. от 11.09.2019) истец просил назначить ответственное лицо для прокладки сети LAN, телефонии в арендованном помещении.

В ответе от 13.09.2019 №2049 ответчик сообщил о назначении ответственного лица для прокладки сети LAN, телефонии в арендованном помещении.

С сопроводительным письмом от 12.09.2019 №2046 (вх. от 13.09.2019) ответчик направил истцу план освещения, план размещения розеток.

Ответчик обратился к истцу с просьбой о согласовании передачи в субаренду части арендуемых помещений (письмо от 27.09.2019 №2141).

В письме от 27.09.2019 №6 (вх. от 04.10.2019) истец согласовал ответчику передачу в субаренду части арендуемых помещений.

В письме от 01.10.2019 №7 (вх. от 02.10.2019) истец запросил у ответчика места размещения для установки крепежных элементов в целях размещения навигации. 

В письме от 02.10.2019 №8 (вх. от 04.10.2019) истец запросил у ответчика план размещения телевизоров в нежилом помещении.

С сопроводительным письмом от 15.10.2019 №2236 (вх. от 16.10.2019) ответчик направил истцу акт осмотра помещения от 01.10.2019, которым ответчиком установлены недостатки нежилого помещения (входная группа не соответствует  требованиям стройготовности: пол – черновая отделка, лестниц – нет ограждения, ступени не обрамлены керамогранитом; 2-ой этаж: стены частично не подготовлены под покраску, частично   не окрашены, колонны не облицованы, оконные и дверные откосы отсутствуют, потолки – плитка Армстронг установлена частично, лифтовые шахты не облицованы, санузлы – нет санприборов, освещения, отсутствуют двери; помещение архива -  отсутствует отделка,  освещение, двери; отсутствуют электророзетки, не смонтирована система ОПС и пожаротушения, система вентиляции и отопления не готовы к эксплуатации.  Акт осмотра помещения от 01.10.2019 представлен в материалы дела. 

Ответчик письмом от 15.10.2019 №2234 запросил у истца сведения о  наличии в арендуемом помещении системы автоматического пожаротушения, оповещения и управления эвакуации людей при пожаре, охранной сигнализации.

В письме от 17.10.2019 №9 (вх. от 18.10.2019) истец сообщил ответчику о наличии в арендуемом помещении системы автоматического пожаротушения, оповещения и управления эвакуации людей при пожаре, охранной сигнализации.

Ответчик обратился к истцу с просьбой о согласовании передачи в субаренду части арендуемых помещений (письмо от 25.10.2019 №2303).

В письме от 29.10.2009 №10 (вх. от 31.10.2019 №2619) истец согласовал ответчику передачу в субаренду части арендуемых помещений.

В письме от 29.10.2020 №2539 ответчик просил истца предоставить информацию об установлении лифта в арендуемом нежилом помещении.

Согласно ответу общества с ограниченной ответственностью «Лифтремонт», лифт окончательно смонтирован и испытан 27.11.2019.

Письмом от 30.10.2019 №11 (вх. от 31.10.2019) истец просил ответчика сообщить дату окончания проведения работ по монтажу и подключения структурированных кабельных сетей.

В ответе от 01.11.2019 №2361 ответчик сообщил о том, что расстановка служебной мебели в нежилом помещении выполнена, препятствия к производству работ по монтажу и подключению структурированных кабельных сетей отсутствуют.

Письмом от 05.11.2019 №2366 ответчик сообщил истцу об имеющихся недостатках нежилого помещения (отсутствует: охранная сигнализация, система оповещения и управления эвакуацией при пожаре, система видеонаблюдения; не введена в эксплуатацию система автоматического пожаротушения, не введена в эксплуатацию система вентиляции, входная группа не завершена, телефонная связь отсутствует, нет освещения в серверной, отсутствует система газового пожаротушения в серверной и пр.).

В письме от 14.11.2019 №14-11/2019-1 (вх. №2793 от 20.11.2019) общество с ограниченной ответственностью «Молот» сообщило ответчику рекомендации по укреплению объекта охраны.

В материалы дела представлены акты освидетельствования скрытых работ от 19.09.2019.

Внутренние системы холодного и горячего водоснабжения приняты по акту от 30.09.2019.

Актом от 10.11.2020 установлено, что технические средства автоматической охранной сигнализации, прошедшие комплексную наладку и апробирование, включая пусконаладочные работы, считаются принятыми в эксплуатацию с 10.11.2020.

27.11.2019 Службой строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края выдано заключение о соответствии построенного объекта капительного строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Здание автоцентра (магазин автозапчастей и техобслуживания) с инженерным обеспечением по адресу: 

<

...> введено в эксплуатацию разрешением от 11.12.2019 №24-308-125-201.

Согласно сведениям публичного акционерного общества «Ростелеком» от 14.07.2020 №0706/05/14/20, подключение услуги Интернет в арендуемом помещении проведено 05.11.2019, загрузка канала осуществлена 02.12.2019.

Согласно акту приема-передачи регистрационных данных приборов учета холодного и горячего водоснабжения, счетчики установлены 25.12.2019.

В письмах от 25.12.2019 №2831, №2832 (вх. от 26.12.2019) ответчик отказал истцу в подписании актов аренды за октябрь 2019 г. от 31.10.2019 №1, за ноябрь 2019 г. от 31.10.2019 №2, соответственно, ссылаясь на несоответствие помещения требованиям технического задания аукционной документации.

В претензии от 27.12.2019 №18, полученной ответчиком 30.12.2019, истец просил ответчика возвратить подписанные акты от 30.11.2019 №№1, 2 об аренде и оплатить задолженность.

В ответе от 21.01.2020 №111 ответчик отказал в удовлетворении требований истца, изложенных в претензии от 27.12.2019 №18.

19.02.2020 между истцом (исполнитель) и ответчиком (потребитель) подписан договор возмещения стоимости по содержанию помещения №20/В-2020, по условиям которого исполнитель оказывает для потребителя услуги по содержанию помещения, а потребитель возмещает исполнителю понесенные расходы, связанные с использованием помещения площадью 970 кв.м. по адресу: 

<

...>. Договор распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 11.12.2019.

04.02.2020 между истцом (исполнитель) и ответчиком (потребитель) подписан договор возмещения расходов по оплате коммунальных услуг №8/В-2020, по условиям которого исполнитель приобретает для потребителя коммунальные услуги и ведет расчеты с ресурсоснабжающими организациями, а потребитель возмещает исполнителю понесенные расходы, связанные с использованием помещения площадью 970 кв.м. по адресу: 

<

...>. Договор распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 11.12.2019.

Ссылаясь на то, что по условиям контракта срок аренды установлен с 01.10.2019, ответчик арендную плату за октябрь и ноябрь 2019 года не оплатил,   истец обратился в суд с настоящим иском о взыскании арендной платы за октябрь и ноябрь 2019 г. в размере 1 271 600 руб. 

Ответчик требования истца отклонил, ссылаясь на следующее:

- в отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ответчик не мог им пользоваться по назначению, указанному в контракте;

- фактически оконченное строительство, а также заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации не является подтверждающим документом в части соответствия помещения условиям контракта,

- контракт был заключен для использования помещения с целью размещения структурного подразделения, в  спорный период арендованное нежилое помещение не соответствовало требованиям, предъявляемым к объекту закупки;

- невозможность пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или его целевым назначением по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает его от исполнения обязанности по внесению арендной платы,

- ответчик не согласен с тем, что в спорный период пользовался помещением для производства ремонтных (подготовительных) работ для открытия структурного подразделения.

Истец отклонил доводы ответчика по следующим основаниям:

- отсутствие у истца на дату заключения контракта разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не освобождает ответчика от обязательств по внесению арендной платы за пользование нежилым помещением по адресу: 

<

...>,

- ответчиком не представлено в материалы дела доказательств чинения препятствий в пользовании помещения, переданного 12.08.2019 после подписания акта для проведения ремонтных работ и подготовки к открытию структурного подразделения. Напротив, представитель ответчика в ходе судебного заседания 09 июня 2020 года подтвердил тот факт, что с 08 октября 2019 года в помещении находилась мебель ответчика, вывезенная после закрытия структурного подразделения по адресу: 

<

...>. Таким образом, истцом не совершалось никаких противоправных действий, лишивших ответчика возможности использовать помещения на основании договора аренды. Напротив, помещение ответчиком использовалось. В течение двух месяцев осуществлялись ремонтные работы (покраска стен (брендирование), проводка сетей, оборудование помещений под специфику работы МФЦ, расстановка мебели и проч.) силами истца,

- отсутствие регистрации договора аренды, как и регистрации права собственности на передаваемый в аренду объект, не является основанием для признания сделки недействительной и не снимает обязательств по оплате,

- наличие административной ответственности за эксплуатацию объекта без разрешения на ввод его в эксплуатацию не освобождает лицо, его использующее, от обязательств по оплате пользования объектом,

- первоначально извещение об окончании строительства было подано 20.08.2019 (с корректировкой – 18.10.2019). По результатам осмотра помещений зданий 21.11.2019 Службой строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края был составлен акт об окончании строительства. В этот период никаких строительных работ (по проекту) не производилось, строительство уже было окончено;

- недостаток помещения, отраженный в дополнительных пояснениях – помещение для устройства серверной комнаты площадью 5 кв.м. (без окон) – как недостаток не отражался в акте от 01.10.2019, составленном в отсутствие представителя истца,

- 25.09.2019 проведена проверка функционирования лифта. Согласно вывода, содержащегося в протоколе проверки № 321 от 25.09.2019, лифт готов к проведению полного технического освидетельствования,

- нахождение в периметре рабочей зоны многофункционального центра иных организаций – в качестве недостатка никогда не указывался. Ответчиком не представлено доказательств его наличия в спорный период – октябрь-ноябрь 2019 года, 

- требование о нахождении инженерных сетей в исправном состоянии не подтверждаются только актом от 25.12.2019. Согласно акта приемки внутренних систем холодного и горячего водоснабжения от 30.09.2019, на основании произведенного осмотра и испытаний, предъявленная к сдаче внутренняя система холодного и горячего водоснабжения считается принятой к эксплуатации, при испытании внутренних систем водоснабжения установлено, что холодная и горячая вода поступала нормально во все водоразборные точки. Согласно актам освидетельствования скрытых работ от 19.09.2019 №№ 1, 2, 3 на объекте произведены: прокладка трубопроводов системы горячего водоснабжения Т3, Т4, хозяйственно-питьевого водопровода В1, антикоррозийная защита системы горячего водоснабжения Т3, Т4, хозяйственно-питьевого водопровода В1, тепловая изоляция системы горячего водоснабжения Т3, Т4, хозяйственно-питьевого водопровода В1;

- в контракте нет требований по цветовому решению, однако, истец по согласованию с ответчиком был оплачен дизайн-проект лицу, указанному ответчиком, произведено окрашивание стен согласно бренд-буку. Оборудование рабочих мест розетками также не включено в контракт,

- в период до декабря 2019 года указанные в пункте 4.1.5 контракта документы истцом ответчику переданы не были.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В том числе гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между сторонами заключен контракт от 12.08.2019 № 44386/19/122, правоотношения по которому регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Как следует из пояснений сторон, акт приема-передачи нежилого помещения формально  был подписан сторонами электронной цифровой подписью при подписании контракта (12.08.2019).

На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Исковые требования обоснованы неисполнением  арендатором обязательства по внесению арендных платежей за период октябрь и ноябрь 2019 г. в размере 1 271 600 руб.

Ответчик требования истца отклонил, ссылаясь на то, что в спорный период нежилое помещение не соответствовало требованиям, предъявляемым контрактом  к объекту аренды и не могло быть использовано по назначению, указанному в контракте.

В пункте 1.2. контракта предусмотрено, что помещение предоставляется арендатору для использования с целью размещения структурного подразделения КГБУ «МФЦ».

В приложении №4 к контракту установлены требования, предъявляемые к объекту закупки.  

Пункт  1 статьи  611 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В свою очередь арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу о том, что в спорный период (октябрь-ноябрь 2019 года) объект аренды не мог быть использован ответчиком в целях размещения многофункционального центра, как предусмотрено пунктом 1.2 контракта, в связи с несоответствием требованиям, предусмотренным приложением №4 к контракту.

Так, в приложении №4 сторонами согласовано описание объекта закупки, включающее требования к функциональному предназначению помещений (планировке), требования к зданию, требования к коммуникационным системам по всему арендуемому зданию.

Из совокупности представленные в материалы дела доказательств следует и сторонами по существу не оспаривается факт осуществления в спорный период процесса приведения арендованного помещения к соответствию характеристикам, согласованным сторонами в контракте и приложениях к нему. 

Здание автоцентра (магазин автозапчастей и техобслуживания) с инженерным обеспечением по адресу: 

<

...> введено в эксплуатацию 11.12.2019 (разрешение №24-308-125-201).

В силу статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

При этом, невыполнение данного требования Градостроительного кодекса Российской Федерации  и эксплуатация объекта без разрешения на ввод его в эксплуатацию  образуют состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Кроме того, размещение в здании структурного подразделения КГБУ «МФЦ» предполагает посещение данного помещения гражданами. Отсутствие ввода в эксплуатацию такого здания свидетельствует о невозможности выполнения  Многофункциональным центром предоставления государственных и муниципальных услуг своих функций.

Довод истца о размещении истцом в спорный период в помещении мебели не опровергает факт невозможности использования помещения по назначению в обозначенный период.  Само по себе размещение мебели свидетельствует о подготовке помещения. Вместе с тем, при отсутствии готовности помещения в соответствии с требованиями закона  и условиями контракта использование помещения по назначению не представляется возможным.

Ссылка истца на то, что ввод объекта в эксплуатацию не был получен к октябрю 2019 года в связи с действиями ответчика, документально не подтвержден.

Более того, из пояснений самого истца следует, что в период с октября по ноябрь 2019 года истцом  проводились работы по переустройству пожарной сигнализации с учетом приведения помещения в состояние, соответстветствующее характеристикам, обозначенным в контакте, что свидетельствовало о невозможности ввода в эксплуатацию помещения в обозначенный период. 

При этом, вопреки доводам истца, заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, не является подтверждающим документом в части соответствия помещения условиям контракта, и возможности фактического использования помещения по назначению. 

Из содержания пункта 5 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации №3 (2017) следует, что невозможность пользования   арендованным имуществом в соответствии с условиями договора  аренды или его целевым назначением по обстоятельствами, не зависящим от арендатора, освобождает его от исполнения обязанности по внесению арендной платы.

Из анализа правовых норм, содержащихся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации,  следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г., пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г.

Как установлено судом, спорный контракт носил целевой характер - для использования с целью размещения структурного подразделения КГБУ «МФЦ» (пункт 1.2).

В отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и несоответствие нежилого помещения требованиям, указанным в контракте, при установлении нормами гражданского законодательства и условиями контракта обязанности арендодателя предоставить предусмотренное контрактом имуществом, у арендатора отсутствовала возможность использовать арендованное имущество в соответствии с целевым назначением, в связи с чем  на основании статьи 328, пункта 1 статьи 611, пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не обязан вносить арендную плату за период, пока эти обстоятельства не устранены.

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды – размещение структурного подразделения многофункционального центра, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду помещением.

В этом случае передача по акту ответчику спорного нежилого помещения подтверждает лишь переход помещения во владение арендатора, однако не исключает установления обстоятельств невозможности его действительного использования. 

Подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату (пункт 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020)).

С учетом изложенного, суд отклоняет доводы истца как несостоятельные и в удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика 1 271 600 руб. задолженности за период с 01.10.2019 по 30.11.2019 по контракту от 12.08.2019 № 44386/19/122 отказывает.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворённых требований.

Настоящее  решение  выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа -  ). 

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

А.А. Горбатова