АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА ул. Большая Покровская, д. 1, Нижний Новгород, 603000 http://fasvvo.arbitr.ru 

______________________________________________________________________________  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции  

Нижний Новгород Дело № А82-5776/2022 06 октября 2025 года  

Резолютивная часть постановления объявлена 02.10.2025. Полный текст постановления изготовлен 06.10.2025. 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Камановой М.Н., судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю., 

без участия представителей сторон 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу 

индивидуального предпринимателя ФИО1  

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 21.04.2025 

по делу № А82-5776/2022 Арбитражного суда Ярославской области  

по иску Департамента градостроительства мэрии города Ярославля (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

о возложении обязанности по приведению объекта капитального строительства в первоначальное состояние,  

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, –  

Министерство строительства по Ярославской области 

(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Инспекция государственного строительного надзора Ярославской области  

(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Территориальная администрация Заволжского района мэрии города Ярославля  

(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии  

по Ярославской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),  

акционерное общество «Управляющая организация многоквартирными домами Заволжского района» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)  

и по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

к Департаменту градостроительства мэрии города Ярославля (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о сохранении нежилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии 

и у с т а н о в и л : 

Департамент градостроительства мэрии города Ярославля (далее – Департамент, уполномоченный орган) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1, Предприниматель) об обязании ответчика за свой счет в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения суда привести объект капитального строительства по адресу 

<

...>, в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом по состоянию на 26.01.2007 путем восстановления в помещении 7 продольной несущей стены, части кирпичной кладки в поперечных несущих кирпичных стенах (заложение дверных проемов (четыре штуки), подоконной части наружной ограждающей несущей стены здания.  

Иск предъявлен на основании статей 3, 24, 131, 154, 222, 1079 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 40, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 49, 51, 54, 55, 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 25 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 169-ФЗ), статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – Закон № 131-ФЗ), Закона Ярославской области от 25.12.2017 № 60-з «О перераспределении между органами местного самоуправления муниципальных образования Ярославской области и органами государственной власти Ярославской области полномочий в области градостроительной деятельности», пунктов 3.3, 3.37 Положения о Департаменте градостроительства мэрии города Ярославля, утвержденного решением Муниципалитета города Ярославля от 30.04.2015 № 521, и мотивирован тем, что ответчик произвел самовольную реконструкцию многоквартирного жилого дома 40 по проспекту Машиностроителей города Ярославля (далее – МКД) с нарушением градостроительных норм и правил.  

ИП ФИО1 обратился в суд первой инстанции с встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о сохранении принадлежащего на праве собственности Предпринимателю нежилого помещения 7 с кадастровым номером 76:23:010101:193996, расположенного по адресу 

<

...>, в перепланированном, переустроенном, реконструированном состоянии, согласно техническому плану от 02.11.2022, выполненному кадастровым инженером ФИО2; о прекращении права собственности Предпринимателя на нежилое помещение 7 с кадастровым номером 76:23:0101014:193996 площадью 587,5 квадратного метра, расположенное по адресу Ярославль, проспект Машиностроителей, дом 40, о признании за  

Предпринимателем права собственности на нежилое помещение 7 с кадастровым номером 76:23:010101:193996 площадью 594,7 квадратного метра, расположенное по адресу Ярославль, проспект Машиностроителей, дом 40.  

Встречный иск основан на статьях 25, 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что произведенная Предпринимателем реконструкция принадлежащего ему нежилого помещения в МКД не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозу их жизни или здоровью.  

Суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство строительства по Ярославской области (далее – Министерство), Инспекцию государственного строительного надзора Ярославской области (далее – Инспекция), Территориальную администрацию Заволжского района мэрии города Ярославля (далее – Администрация), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (далее – Управление Росреестра).  

Арбитражный суд Ярославской области решением от 14.09.2024 отказал Департаменту в удовлетворении первоначального иска, удовлетворил встречный иск Предпринимателя в полном объеме.  

Второй арбитражный апелляционный суд постановлением от 21.04.2025 отменил решение суда первой инстанции, перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции и удовлетворил иск Департамента, обязал Предпринимателя за свой счет в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения суда привести объект капитального строительства по адресу 

<

...> в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом по состоянию на 26.01.2007 путем восстановления в помещении 7 продольной несущей стены, части кирпичной кладки в поперечных несущих кирпичных стенах (заложение дверных проемов (четыре штуки)), подоконной части наружной ограждающей несущей стены здания; отказал в удовлетворении встречного иска ИП ФИО1  

Предприниматель не согласился с принятым апелляционным судом постановлением, в связи с чем обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.  

Кассатор не согласен с выводом апелляционного суда о том, что работы, проведенные Предпринимателем в собственном помещении и затронувшие несущие конструкции многоквартирного дома, требовали получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме (далее – МКД). Предприниматель настаивает, что совместное толкование статей 36, 44, 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, позволяет прийти к выводу о том, что работы внутри помещения, не уменьшающие состав общего имущества МКД, можно проводить при согласии не менее двух третей от общего числа собственников помещений в МКД. Суд второй инстанции, по мнению кассатора, не обосновал, в чем заключается уменьшение общего имущества МКД (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). ИП ФИО1 считает, что при исполнении постановления суда апелляционной инстанции путем демонтажа несущей колонно-балочной системы и восстановления продольной несущей стены МКД существует риск причинения вреда общему имуществу МКД и имуществу собственников помещений. Для установления возможности проведения данных работ требовалось провести техническое обследование помещения и получить заключение специалиста.  

Стороны в заседание не явились, отзывы на жалобу не поступили. 

Лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание окружного суда представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.  

Законность постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалованного судебного акта.  

Как следует из материалов дела и установили суды, ИП ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение 7 с кадастровым номером 76:23:0101014:193996, площадью 587,5 квадратного метра, расположенное по адресу Ярославль, проспект Машиностроителей, дом 40 (право собственности зарегистрировано 23.12.2020).  

В 2020 году Предприниматель выполнил работы по изменению конфигурации помещений, а в феврале 2021 года обратился в Администрацию для согласования выполненных работ. В согласовании перепланировки и переустройства помещений в многоквартирном доме Администрацией ИП ФИО1 отказано распоряжением от 03.03.2021 № 61.  

В акте проверки органом государственного контроля (надзора), органом муниципального контроля юридического лица, индивидуального предпринимателя от 16.04.2021 № 23-12 Инспекцией государственного строительного надзора Ярославской области зафиксирован факт самовольной реконструкции помещений Предпринимателя, расположенных в МКД.  

Решением Заволжского районного суда города Ярославля от 12.07.2021 по делу № 2-1426/2021, оставленным без изменения апелляционным определением Ярославского областного суда от 11.10.2021, ИП ФИО1 отказано в удовлетворении иска о сохранении нежилых помещений в перепланированном и переустроенном состоянии в соответствии с техническим планом от 11.02.2021.  

Из материалов дела следует, что после рассмотрения названного спора судом общей юрисдикции, Предприниматель продолжил выполнять работы по переустройству помещений.  

Департамент в пределах своих полномочий обратился с иском в Арбитражный суд Ярославской области о приведении помещения в первоначальное состояние.  

Предприниматель обратился со встречным иском о сохранении помещения в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии.  

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.  

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом (статьи 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

В статье 25 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку,  

замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.  

Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Документ, подтверждающий принятие решения о согласовании, принятое органом, осуществляющим согласование, является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме (статья 26 Жилищного кодекса Российской Федерации).  

Согласно пункту 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170 переоборудование (переустройства, перепланировки) жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.  

При этом в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на это должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации).  

Как следует из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности в том числе – крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.  

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).  

Пунктом 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой).  

Решение по указанному вопросу принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (статья 46 Жилищного кодекса Российской Федерации).  

В случае, если реконструкция влечет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме такое решение принимается с согласия всех собственников помещений (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).  

Согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, влекущей уменьшение размера общего имущества (пункт 11 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.12.2023 (далее – Обзор от 13.12.2023))  

Как разъяснено в пункте 5 от 13.12.2023 основным отличием перепланировки от реконструкции является объект, в отношении которого осуществлены изменения. Так, перепланировка выполняется в помещениях (как в жилых, так и нежилых), расположенных в многоквартирном доме, а работы, проводимые в отношении здания (сооружения) или помещения, которое в нем находится, и в результате которых изменены параметры самого дома (его части) либо произведена замена, восстановление несущих конструкций, является реконструкцией.  

Исходя из буквального толкования приведенных положений, при решении вопроса о производстве переоборудования нежилого помещения в МКД согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным исключительно тогда, когда планируемые работы влияют на размер и состояние общего имущества в МКД, тем самым затрагивая права и законные интересы названных субъектов. Независимо от того, является ли переоборудование нежилого помещения реконструкцией или перепланировкой, в случае, если такое переоборудование влечет за собой использование общего имущества собственников жилого дома, необходимо получение согласия всех собственников общего имущества.  

Согласно пункту 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.  

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статей 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

По ходатайству ИП ФИО1 определением суда от 28.03.2023 производство по настоящему делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы по делу, проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «ЛидерЭкспертПроектПлюс», эксперту ФИО3.  

Перед экспертом поставлены вопросы о виде проведенных строительно-монтажных работ (перепланировка или реконструкция); о соответствии строительно-монтажных работ в нежилом помещении требованиям и нормам действующего законодательства Российской Федерации, в том числе градостроительным, строительным, санитарным и иным обязательным нормам и правилам; о возможности эксплуатировать нежилое помещение без угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан, имуществу, третьих лиц, окружающей среде.  

В соответствии с заключением от 30.11.2023 эксперт установил, что работы, выполненные в нежилом помещении, относятся к перепланировке помещений, соответствуют требованиям строительных, градостроительных, противопожарных и  

других обязательных норм и правил; техническое состояние нежилого помещения позволяет эксплуатировать его без угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан, имуществу третьих лиц, окружающей среде; в результате произведенных работ нагрузка на фундамент изменилась, а именно – стала меньше, чем погонная нагрузка по подошве фундамента при наличии кирпичной стены, существующий фундамент по своему состоянию и конструкции способен воспринимать сосредоточенную нагрузку от монолитных железобетонных колонн.  

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, в том числе заключение судебной экспертизы, установив, что ИП ФИО1 производил работы в отсутствие разрешительной документации и согласия всех собственников помещений МКД, то есть самовольно, суд апелляционной инстанции обоснованно заключил, что требования Департамента подлежат удовлетворению, оснований для удовлетворения встречного иска Предпринимателя не имеется.  

Суды установили и стороны не оспаривали, что в при перепланировке нежилого помещения Предпринимателем использованы несущие конструкции МКД.  

Названные обстоятельства подтверждают технические заключения, представленные Предпринимателем, а также заключение судебной экспертизы от 30.11.2023.  

Согласно выводам эксперта, производившего судебную экспертизу, внутренняя несущая кирпичная стена, которая была демонтирована Предпринимателем в результате переоборудования, проходит не только в рассматриваемой пристроенной части нежилого помещения, но и во всех остальных пристроенных помещениях (том дела 3, лист дела 52).  

Из планов первого этажа, составленных до и после переоборудования, также усматривается демонтаж несущей стены, замена ее на колонны, и установка дверных проемов.  

Демонтаж любой строительной конструкции, предусмотренной проектной документацией на многоквартирный дом и входящей в состав общего имущества собственников помещений дома, является уменьшением состава общего имущества, влекущим за собой уменьшение количества физических объектов, материалов, входящих в состав общего имущества (письмо Минстроя России от 22.10.2020 № 31768-ОГ/04).  

Как верно указал апелляционный суд, ИП ФИО1 не получил согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, соответственно, изменение параметров общего имущества исключает возможность сохранения реконструкции, затрагивающей права иных собственников.  

Протокол от 05.05.2021 правомерно получил критическую оценку суда второй инстанции применительно к статьям 36, 44, 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку из протокола следует, что согласие 100 процентов собственников на реконструкцию ИП ФИО1 получено не было (в собрании приняли участие собственники с количеством голосов 7215,7 из 9970,8). Приложение № 1 к протоколу, являющееся опросным бланком, как верно отмечено судом, достоверно не отражает количество проголосовавших собственников по тому или иному вопросу.  

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.  

С учетом установленных обстоятельств и приведенных норм права суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о необходимости возложить на Предпринимателя обязанность по приведению объекта капитального строительства по адресу 

<

...>, в первоначальное состояние в  

соответствии с техническим паспортом по состоянию на 26.01.2007 путем восстановления в помещении 7 продольной несущей стены, части кирпичной кладки в поперечных несущих кирпичных стенах (заложение дверных проемов (четыре штуки), подоконной части наружной ограждающей несущей стены здания.  

Довод Предпринимателя о невозможности восстановить объект капитального строительства в первоначальном состоянии документально не подтвержден.  

По правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.  

В нарушение указанной процессуальной нормы Предприниматель при рассмотрении спора по существу не представил документов, подтверждающих невозможность восстановления объекта в первоначальном состоянии.  

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце четвертом пункта 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции», доводы лиц, участвующих в деле, относительно фактических обстоятельств, на которые такие лица ранее не ссылались, которые не подтверждаются имеющимися в деле доказательствами и судами первой и апелляционной инстанций не устанавливались, не принимаются во внимание и не могут быть положены в основу постановления суда кассационной инстанции.  

Материалы дела исследованы апелляционным судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованном судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.  

Несогласие заявителя с выводами суда апелляционной инстанции, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в принятом судебном акте существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или допущенной судебной ошибки.  

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.  

Судебные расходы в виде государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы по правилам статей 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя.  

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа   

П О С Т А Н О В И Л :

постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 21.04.2025 по делу № А82-5776/2022 Арбитражного суда Ярославской области оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.  

 Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не  

превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 Председательствующий М.Н. Каманова  

Судьи Е.Г. Кислицын 

В.Ю. Павлов