АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А60-13835/2021

13 сентября 2022 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 06 сентября 2022 года 

Полный текст решения изготовлен 13 сентября 2022 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Н.В. Соболевой, при ведении  протокола судебного заседания секретарем судебного заседания В.В. Аугсбургером, рассмотрел в судебном заседании дело 

по первоначальному  иску  общества с ограниченной ответственностью "ЙУДЖ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "ПК "ЭНЕРГИЯ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании денежных средств в размере 499 959 руб. 06 коп.,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "ПК "ЭНЕРГИЯ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "ЙУДЖ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

 о взыскании неосновательного обогащения и суммы отделимых улучшений арендуемого имущества,

при участии в судебном заседании:

от истца по первоначальному иску: ФИО1, представитель по доверенности от 08.12.2021, диплом;

от ответчика по первоначальному иску: ФИО2, представитель по доверенности от 19.04.2021; ФИО3, представитель по доверенности от 08.12.2021.

Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Общество  с ограниченной ответственностью "ЙУДЖ" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском  к обществу с ограниченной ответственностью "ПК "ЭНЕРГИЯ" (далее – ответчик)  о взыскании денежных средств в размере 499 959 руб. 06 коп. в связи с нарушением обязательств по договору аренды недвижимого имущества №2/14 от 29.12.2014.

Определением суда от 02.04.2021 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее   АПК РФ). Ответчику предложено представить отзыв на заявленные требования. Лицам, участвующим в деле, предложено представить доказательства в обоснование своих доводов.

От ответчика 26.04.2021 поступил отзыв на иск, ответчик просил в иске отказать, указывал, что у него отсутствует задолженность за июнь, июль 2020 года по арендной плате, а также оплачены счета за январь, февраль, март 2021 года.  Кроме того, ответчик заявил ходатайство о рассмотрении спора по общим правилам искового производства.  Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено.

Определением от 26.05.2021 суд перешел к рассмотрению спора по общим правилам искового производства, назначил предварительное судебное заседание.

В предварительном судебном заседании 06.09.2021 истец представил возражения на отзыв ответчика.  Возражения приобщены судом к материалам дела.  Кроме того, истец заявил ходатайство об уточнении требований. Уточнение принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Ответчик представил встречное исковое заявление о взыскании суммы неосновательного обогащения и расходов на отделимые улучшения арендуемого имущества по договору аренды недвижимого имущества №2/14 от 29.12.2014.

Встречное исковое заявление оставлено без движения, о чем вынесено соответствующее определение (резолютивная часть от 06.09.2021). От ответчика по первоначальному иску 10.09.2021 поступило ходатайство о приобщении дополнительных доказательств.

В предварительном судебном заседании 20.09.2021 документы приобщены к материалам дела, встречное исковое заявление принято к производству для рассмотрения совместно с первоначальным иском, о чем вынесено соответствующее определение (резолютивная часть от 20.09.2021).

Истец по первоначальному иску представил отзыв на встречное исковое заявление.  Отзыв с приложениями приобщен судом к материалам дела.

Ответчик по первоначальному иску заявил ходатайство об уточнении требований по встречному иску, просил взыскать с истца расходы на отделимые улучшения арендуемого имущества в размере 1 386 661 руб. 90 коп.

Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено в порядке ст. 49 АПК РФ.

В предварительном судебном заседании 16.11.2021 истец по первоначальному иску представил уточнение к отзыву на встречное исковое заявление.

Ответчик по первоначальному иску представил возражения на отзыв по встречному иску. Документы приобщены судом к материалам дела.

Истец по первоначальному иску   16.11.2021  заявил ходатайство об уточнении первоначальных исковых требований, просил:

1) Взыскать с ответчика по состоянию на 06.09.2021 года задолженность по арендной плате за период с 01.06.2020 г. по 31.07.2020 г. в общей сумме 186 574,90 рублей, в том числе основной долг - 128 362,50 руб., пени - 58 212,40 руб., начисляя ее по день фактического исполнения обязательства, исходя из размера, установленного договором - 0,1% в день от суммы не исполненного обязательства;

2) Взыскать с ответчика по состоянию на 06.09.2021 года задолженность по арендной плате (в части суммы увеличения арендной платы) за период с 01.02.2021 года по 30.04.2021 года в общей сумме 18865 рублей 90 копеек, в том числе основной долг -15 827,10 руб., пени 3038, 80 руб., начисляя ее по день фактического исполнения обязательства, исходя из размера, установленного договором - 0,1% в день от суммы не исполненного обязательства;

3) Взыскать с ответчика по состоянию на 06.09.2021 года задолженность по арендной плате за период с 01.05.2021 г. по 31.06.2020 г. в общей сумме 246 588, 12 руб., в том числе основной долг 219 727, 33 руб., пени - 26 860,79 руб., начисляя ее по день фактического исполнения обязательства, исходя из размера, установленного договором - 0,1% в день от суммы не, исполненного обязательства;

4) Взыскать с ответчика по состоянию на 06.09.2021 года задолженность за теплоресурсы перед ПАО «Т Плюс» в общей сумме 183 348, 21 руб., в том числе основной долг: 135 512,35 руб., пени - 47 835,86 руб., начисляя ее по день фактического исполнения обязательства, исходя из размера, установленного договором - 0,1% в день от суммы не исполненного обязательства;

5) Взыскать с ответчика по состоянию на 21.03.2021. года задолженность за коммунальные услуги за период с 01.11.2016 года по январь 2018 года в общей сумме '129 808, 49 руб., в том числе основной долг - 76 932,19 руб., пени - 52 876,30 руб., начисляя ее по день фактического исполнения обязательства, исходя из размера, установленного договором - 0,1% в день от суммы не исполненного обязательства;

6) Взыскать с ответчика по состоянию на 06.09.2021 года задолженность за содержание контейнерной площадки в общей сумме 26 524, 52 рублей, в том числе основной долг - 19 291, 80 руб., пени - 7 253,72 руб., начисляя ее по день фактического исполнения обязательства, исходя из размера, установленного договором - 0,1% в день от суммы не исполненного обязательства;

7) Судебные расходы на уплату государственной пошлины в сумме 18 834 руб. 00 коп.

Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено в порядке ст. 49 АПК РФ.

Ответчик по первоначальному иску заявил о пропуске исковой давности по первоначальному иску.

От ответчика по первоначальному иску 22.12.2021 поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств.

От ответчика по первоначальному иску 23.12.2021 поступило заявление об уточнении встречных исковых требований, ответчик просил взыскать с истца расходы на неотделимые улучшения арендуемого имущества в размере 1 744 117 руб. 00 коп.  Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено в порядке ст. 49 АПК РФ.

В судебном заседании 23.12.2021  от истца по первоначальному иску поступили возражения на ходатайство ответчика о приобщении дополнительных доказательств.  Ходатайство ответчика по первоначальному иску судом рассмотрено и удовлетворено, документы приобщены судом к материалам дела.

От ответчика по первоначальному иску 14.01.2022 поступило ходатайство о назначении судебной экспертизы.

От истца по первоначальному иску 18.01.2022 поступили возражения на заявление об уточнении исковых требований по встречному иску.

От ответчика по первоначальному иску 18.01.2022 поступило ходатайство о приобщении документов к ходатайству о назначении судебной экспертизы.

От истца по первоначальному иску 18.01.2022 поступило ходатайство о предоставлении подлинных документов.

От  истца по первоначальному иску 20.01.2022 поступили сведения о кандидатурах экспертов, пояснения по ходатайству о назначении судебной экспертизы.

От ответчика по первоначальному иску 01.02.2022 поступило заявление об уточнении встречных исковых требований, ответчик просил взыскать с истца сумму неосновательного обогащения по коммунальным платежам в размере 55 098 руб. 00 коп., неосновательного обогащения в виде неосновательно полученной арендной платы в размере 296 000 руб. 00 коп., расходов по отделке помещения в размере 1 744 117 руб. 00 коп.

В судебном заседании 04.02.2022 истец по первоначальному иску представил пояснения по ходатайству об уточнении встречных исковых требований.

Истец по первоначальному иску также представил письменные возражения по ходатайству о назначении судебной экспертизы.

В судебном заседании 04.02.2022 суд принял уточнение встречных исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ. 

Кроме того, суд посчитал обоснованным ходатайство ответчика по первоначальному иску о назначении по делу судебной экспертизы, поскольку в силу ст. 8, ч. 3 ст. 9 АПК РФ арбитражный суд оказывает содействие в реализации лицами, участвующими в деле, их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств по делу.   Поскольку у сторон имелись разногласия по оценке представленных истцом по встречному иску документальных доказательств, в том числе, по достоверности копий документов, суд при формулировании вопросов эксперту разделил данные доказательства на две группы: 1 группа – подлинники документов, 2 группа – копии документов, подлинники которых, по утверждению ответчика, уничтожены.

 Суд с учетом предмета встречного иска сформулировал следующие вопросы, которые поставлены перед экспертом:

Какие строительные работы произведены в нежилых помещениях (литер А), общей площадью 244,5 кв.м, условный номер №66-66-01/039/2010-320 (номера на поэтажном плане №№38-44, этаж 2), расположенные по адресу: 

<

...>?

С учетом ответа на вопрос №1 определить, какие работы были произведены в вышеуказанных помещениях до 29.12.2014, а какие работы – после 29.12.2014?

Какие из произведенных после 29.12.2014 работ в помещениях соответствуют работам и ассортименту товаров, отраженным в двух группах представленных эксперту документов:

Группа №1: 

- договор подряда №М-1 от 22.01.2015, приложение №1 (ведомость работ и материалов по договору, акт №6 от 06.05.2015 (с индивидуальным предпринимателем ФИО4), 

- договор СКС-1 от 09.02.2015 на оказание услуг по проектированию и монтажу структурированной кабельной системы, приложение №1 к договору (перечень услуг и их стоимость), акт №9 от 02.03.2015 (с индивидуальным предпринимателем ФИО5);

- договор подряда на выполнение ремонтных работ №70-2912 от 29.12.2014, акт сдачи-приема от 29.12.2014, акт №56 от 17.02.2015 (с ООО «КМ-СТРОЙ»);

- договор поставки №829 от 11.02.2015, заключенный с ООО «ПРОФЛИНК»;

- договор поставки товара №13 от 29.01.2015, спецификация №1 к договору (с ООО «СПК «Д-СТРОЙ»);- договор купли-продажи товара №Ц15333 от 19.01.2015 (с ООО «ГК СТМ»);

Группа №2:

- иные документы, представленные эксперту в копиях.

           4) С учетом ответа на вопрос №3 определить стоимость работ по внутренней отделке помещений с учетом амортизации на 01.07.2021 (отдельно по группам)?

От ответчика по первоначальному иску 15.02.2022 поступило ходатайство о приобщении доказательств к ходатайству о назначении судебной экспертизы.

В судебном заседании 18.02.2022 суд приобщил к материалам дополнительные документы по ходатайству о назначении судебной экспертизы.

Суд определением от 28.02.2022 приостановил производство по делу в связи с назначением судебной экспертизы, суд поручил проведение экспертизы комиссии экспертов: ФИО6, ФИО7, ФИО8, сотрудникам общества с ограниченной ответственностью "УРАЛСТРОЙСЕРТИФИКАЦИЯ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

От экспертов 12.04.2022 поступило ходатайство о предоставлении дополнительных документов, о продлении срока проведения экспертизы.

Определением суда от 28.04.2022 ходатайство экспертов судом рассмотрено и удовлетворено, срок проведения судебной экспертизы продлен до 30.05.2022, дополнительные документы направлены в экспертную организацию с сопроводительным письмом от 28.04.2022.

От экспертов 19.05.2022 поступило ходатайство о предоставлении дополнительных документов, о продлении срока проведения экспертизы.  Определением суда от 02.06.2022 срок проведения судебной экспертизы продлен.

В материалы дела 25.07.2022 поступило заключение экспертов №2263/05-2022-Э, в котором эксперты пришли к следующим выводам:

Ответ на ВОПРОС № 1: Перечень строительных работ, произведенных в нежилых помещениях, расположенных по адресу: 

<

...>, отображен в Разделе 2.1. «Результаты обмерных работ и визуального осмотра».

Ответ на ВОПРОС № 2: На основании предоставленной документации эксперты определили, что работы, перечисленные в Разделе 2.1 выполнены после 29.12.2014г., все рассмотренные экспертами документы подтверждают выполнение работ и приобретение необходимых материалов после указанной даты.

Ответ на ВОПРОС № 3: Подтверждение соответствия работ и ассортимента товара описано в Разделе 2.2. «Анализ предоставленной документации». Определение отделимых и неотделимых улучшений, произведенных в нежилых помещениях, расположенных по адресу: 

<

...>, отображено в Разделе 2.3. «Определение отделимых и неотделимых улучшений помещений». Ответ на ВОПРОС № 4:  В связи с выявленной разницей в объемах работ, эксперты выносят на рассмотрение суда несколько расчетов стоимости внутренней отделки.  1.1 Группа №1: 1 1. Сумма по расчету стоимости внутренней отделки по предоставленной документации Группы №1 (стоимость работ и материалов) и расчетному объему работ составляет 472 719 (четыреста семьдесят две тысячи семьсот девятнадцать) рублей 93 копейки. 1.2 Сумма по расчету стоимости внутренней отделки по предоставленной документации Группы №1 (стоимость работ и материалов) и объему работ, указанному в Договоре подряда на выполнение ремонтных работ №Ю-2912 от 29.12.2014 между ООО «ПК «Энергия» и ООО «КМ-СТРОЙ» составляет 529 078 (пятьсот двадцать девять тысяч семьдесят восемь) рублей 71 копейка.

2. Группы №1 и №2:  2.1Сумма по расчету стоимости внутренней отделки по предоставленной документации Группы №1 и Группы №2 (стоимость работ и материалов) и расчетному объему работ составляет 654 629 (шестьсот пятьдесят четыре тысячи шестьсот двадцать девять) рублей 74 копейки.  2.2Сумма по расчету стоимости внутренней отделки по предоставленной документации Группы №1 и Группы №2 (стоимость работ и материалов) и объему работ, указанному в Договоре подряда на выполнение ремонтных работ №Ю-2912 от 29.12.2014 между ООО «ПК «Энергия» и ООО «КМ-СТРОЙ» составляет 712 676 (семьсот двенадцать тысяч шестьсот семьдесят шесть) рублей 84 копейки.

Определением суда от 01.08.2022 назначено судебное заседание для разрешения вопроса о возобновлении производства по делу. В судебном заседании 06.09.2022 суд в отсутствие возражений сторон вынес определение о возобновлении производства по  делу  (резолютивная часть объявлена 07.09.2022).

В судебном заседании 06.09.2022 истец по первоначальному иску представил письменные пояснения по делу, заявил ходатайство об  уточнении исковых требований, просил начислять пени на сумму долга по 31.03.2022. Уточнение требований принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, суд 

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 29.12.2014 между истцом по первоначальному иску и ответчиком по первоначальному иску был заключен договор аренды недвижимого имущества № 2/14, в соответствии с которым истец передал ответчику во временное владение и пользование недвижимое имущество: нежилые помещения (в лит. А), общей площадью 244,5 (двести сорок четыре целых и пять десятых) кв.м., условный №66-66-01/039/2010-320, расположенные по адресу: 

<

...>.

В соответствии с абз. 2 п 3.1. договора аренды, в редакции дополнительного соглашения к указанному договору от 23.03.2016 года (приложение № 2), арендная плата, с 1 июня 2016 года, была установлена в размере 128 362  руб. 50 коп. за все арендуемое недвижимое имущество в целом в месяц. 

При этом, ответчик по первоначальному иску в связи с тем, что в арендную плату не входят расходы по коммунальным услугам и электроэнергии обязался, возмещать истцу данные расходы ежемесячно, на основании платежных документов энергоснабжающих организаций в течение пяти рабочих дней с момента предъявления истцом счета (требования) о соответствующем возмещении (абз 3 п. 3.1. договора аренды).

Кроме того, пунктом 3.3. договора аренды установлено, что арендная плата за пользование недвижимым имуществом ежемесячно уплачивается ответчиком истцу авансовым платежом в размере 100% ежемесячной арендной платы не позднее 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому.

Истцом по первоначальному иску в связи с наличием у ответчика задолженности перед истцом по арендным платежам, компенсационным платежам в части расходов истца на коммунальные услуги и электроэнергию,  09.12.2020 направлена ответчику заказным письмом досудебная претензия.  В ответе от 31.12.2020 на досудебную претензию ответчик по первоначальному иску заявил об отказе от добровольного удовлетворения претензии истца. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с первоначальным иском в суд. 

При этом истец по первоначальному иску пояснил, что  в соответствии с абз. 2 п 3.1. договора аренды, арендная плата  с 1 июня 2016 года установлена в размере 128 362 руб. 50 коп. за все арендуемое недвижимое имущество в целом в месяц. Затем 10.06.20220 на электронный адрес kolchanova_ks@ra-energy.ru был направлен проект дополнительного соглашения № 2 от 26.05.2020 к договору аренды № 2/14 недвижимого имущества от 29.12.2014.

В рамках проекта дополнительного соглашения № 2 предполагалось однократное снижение арендодателем арендной платы на 50 (пятьдесят) процентов размера платы за арендуемое недвижимое имущество за два месяца в период с 01.06.2020 по 31.07.2020, плата за арендуемое недвижимое имущество в июне и июле 2020 года должна была составить 64 181  руб. 25 коп. в месяц, а общее снижение арендной платы за два месяца составило бы – 128 362 руб. 50 коп. Начиная с 01.08.2020 размер плата за все арендуемое недвижимое имущество восстанавливалась до 128 362 руб. 50 коп в месяц.

Как пояснил истец, расходы на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг, а также электроэнергию, в период с 01.06.2020 по 31.07.2020  арендатор должен был возмещать арендодателю ежемесячно в полном объеме, на основании платежных документов организаций-поставщиком коммунальных услуг, в течение пяти рабочих дней с момента предъявления арендодателем счета (требования) о соответствующем возмещении, поскольку в соответствии с абз. 3 п. 3.1. договора аренды, указанные платежи не включаются в плату за арендуемое недвижимое имущество.

В свою очередь, арендатор должен был заключить прямые договоры с организациями – поставщиками коммунальных услуг, не позднее 01.08.2020, для чего он наделялся арендодателем правом вести переговоры, запрашивать и предоставлять необходимые документы и подписывать соответствующие договоры. А с 01.08.2020 арендатор должен был самостоятельно нести и полностью оплачивать на прямую организациям – поставщикам коммунальных услуг, стоимость потребленных им коммунальных услуг и электроэнергии.

Истцом добровольно, в одностороннем порядке, до подписания дополнительного соглашения № 2, были выставлены счета на оплату:

- счет на оплату № 29 от 20.05.2020 - арендная плата за июнь 2020 г., в размере 64 181 руб. 25 коп.;

- счет на оплату № 33 от 19.06.2020 г. - арендная плата за июль 2020 г., в размере 64 181,25 рублей (приложение № 8);

Которые, в свою очередь, были оплачены ответчиком платежными поручениями: - № 327 от 28.05.2020 на сумму 64 181 руб. 25 коп.; - № 375 от 25.06.2020 на сумму 64 181 руб. 25 коп. Однако проект сам проект дополнительного соглашения № 2 так и не был согласован и подписан сторонами.

Только 17.07.2020  с электронного адреса kolchanova_ks@ra-energy.ru от арендатора был получен ответ, согласно которому: арендатор усомнился в целесообразности заключения им прямых договоров с организациями – поставщикам коммунальных и эксплуатационных услуг;  арендатор просил исключить из текста проекта дополнительного соглашения № 2 сроки заключения прямых договоров с организациями – поставщикам коммунальных и эксплуатационных услуг; арендатор потребовал исключить из Проекта дополнительного соглашения № 2 все упоминания об имеющейся у него перед арендодателем задолженности по компенсации затрат последнего на коммунальные и эксплуатационные услуги, по основанию ее отсутствия как таковой.

27.07.2020 с электронного адреса kolchanova_ks@ra-energy.ru от ответчика по первоначальному иску было получено письмо, в котором последний заявил об отсутствии каких – либо долгов перед истцом и потребовал исключить данный пункт из проекта дополнительного соглашения № 2.

Согласно п. 3.3. договора аренды арендная плата за пользование недвижимым имуществом ежемесячно уплачивается арендатором арендодателю авансовым платежом в размере 100% ежемесячной арендной платы не позднее 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому.

В случае невнесения платежей в установленный договором аренды срок, за каждый календарный день просрочки арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы задолженности. 

В соответствии с п. 3.5. договора аренды изменение размера арендной платы может осуществляться арендодателем в одностороннем порядке не более одного раза в течение одного календарного года в пределах индекса инфляции. При этом об изменении размера арендной платы арендодатель обязуется уведомить арендатора не менее чем за один месяц до предполагаемой даты вступления в силу данных изменений. В свою очередь, арендатор обязуется уплачивать изменившуюся арендную плату непосредственно по истечении указанного срока уведомления. 

Индекс инфляции за период с октября 2019 года по октябрь 2020 года составил 4,11 процентов. Исходя из вышеизложенного, как указал истец, 04.12.2020 истцом по первоначальному иску в адрес ответчика заказным письмом было направлено уведомление об увеличении арендной платы.

Истец, руководствуясь положениями  п. 3.5. договора ст. ст. 310, п.п. 2, 3 ст. 450, п. 2 ст. 450.1, п. 3 ст. 614 ГК РФ, п. 13 Постановления Пленума ВС РФ т 22.11.2016 года №54 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ» уведомил ответчика об одностороннем изменении арендодателем ставки арендной платы по заключенному договору, начиная с 05.01.2021   арендная плата за все арендуемое недвижимое имущество в целом была установлена в размере 133 638 руб. 20 коп. в месяц. 

12.12.2020 истцом по первоначальному иску был направлен ответчику счет на оплату № 56 на сумму 132 957 руб. 50 коп. с комментарием: «Аренда нежилого помещения по договору аренды №2/14 недвижимого имущества от 29 декабря 2014года за Январь 2021 года (4 дня-128362,5 из расчета по прежней ставке; 27 дней из расчета 133 638,20 в месяц из расчета по новой ставке).

Истцом по первоначальному иску 31.12.2020  был получено уведомление от ответчика об отказе от уплаты арендной платы по новой ставке. Счет № 56 от 14.12.2020 был оплачен платежным поручением от 28.12.2020 ответчиком частично в размере 128 362 руб. 50 коп, то есть по ставке арендной платы, действовавшей до 05.01.2021. Аналогично, счет на оплату № 6 от 20.01.2021  (арендная плата за февраль 2021 года) и счет на оплату № 13 арендной платы за март 2021 года также были оплачены частично в размере 128 362 руб. 50 коп - платежное поручение № 28 от 25.01.2021 на уплату арендной платы за февраль 2021 года, платежное поручение № 102 от 25.02.2021  на уплату арендной платы за март 2021 года.

В связи с указанным, как обоснованно указывает истец, у ответчика также образовалась задолженность перед истцом по арендной плате за указанный период.

Кроме того, истец по первоначальному иску указал, что  10.09.2020 на электронный адрес kolchanova_ks@ra-energy.ru была направлено электронное письмо  с вложением:  - счета № 42 от 10.09.2020 на сумму 136870, 71 руб. на оплату аренды нежилого помещения по договору № 2/14 от 29.12.2014 (доплата). Переменная часть;  - акта сверки от 01.10.2020 по состоянию на 01.10.2020 года между ПАО «Т Плюс» и истцом;  - претензии о погашении долга на сумму 135 512,35 рублей (приложение № 25);   счет - фактуры за период ноября 2017 года по май 2020 года, на основании которых образовалась соответствующая задолженность.

Между тем, ответчиком по первоначальному иску долг погашен не был.

Кроме того, ПАО «Т Плюс» в рамках судебного разбирательства по делу № А60-39268/2020  05.10.2020 взыскало с истца по настоящему делу задолженность в размере 135 512,35 руб. за теплоресурсы, поставленные за период 01.11.2017-31.07.2018, 01.10.2018-31.05.2019, 01.10.2019-31.05.2020, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 5065 руб.

В соответствии с абз. 3 п. 3.1. договора в арендную плату не входят расходы по коммунальным услугам и электроэнергии. Арендатор возмещает арендодателю данные расходы ежемесячно, на основании платежных документов энергоснабжающих организаций в течение пяти рабочих дней с момента предъявления арендодателем счета (требования) о соответствующем возмещении.

Пунктом 4.2. установлено, что в случае невнесения платежей в установленный договором срок, за каждый календарный день просрочки арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы задолженности. Уплата пеней не освобождает арендатора от надлежащего исполнения своих обязанностей по Договору.

В данном случае, счет (требование) о соответствующем возмещении задолженности в размере 135 512,35 руб. за теплоресурсы была направлен арендатору 10.09.2020, срок оплаты счета № 42 от 10.09.2020 истек 19.09.2020.

Кроме того, 09.09.2019 истцом и ответчиком, путем обмена электронными письмами, был согласован порядок погашения задолженности за потребленные ответчиком коммунальные услуги, которые, в нарушение абз. 3 п. 3.1. договора аренды, не были возмещены истцу (приложение 27).

Задолженность ответчика по первоначальному иску за коммунальные услуги за период с 01.11.2016 года по январь 2018 года включительно составила 248 181 руб. 00 коп.

Начиная с сентября 2019 года, ответчик, помимо текущих арендных платежей и платежей в возмещение расходов арендодателя на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг, дополнительно оплачивал еще два счета истца в целях возмещения расходов последнего на оплату коммунальных услуг за период с ноября 2016 года по январь 2018 года, всего на сумму 171 248 руб. 81 коп.

Таким образом, долг ответчика по первоначальному иску в части возмещения расходов истца на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг, составил 76 932 руб. 19 коп.

В соответствии с абз. 3 п. 3.1. договора в арендную плату не входят расходы по коммунальным услугам и электроэнергии. Арендатор возмещает арендодателю данные расходы ежемесячно, на основании платежных документов энергоснабжающих организаций в течение пяти рабочих дней с момента предъявления арендодателем счета (требования) о соответствующем возмещении.

Пунктом 4.2. установлено, что в случае невнесения платежей в установленный Договором срок, за каждый календарный день просрочки арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы задолженности. Уплата пеней не освобождает арендатора от надлежащего исполнения своих обязанностей по Договору.

Истец по первоначальному иску также пояснил, что в июне  2020 года им были получены от поставщика услуг по содержанию контейнерной площадки – ТСЖ «Адмиральское», нижеследующие первичные документы:

- акт № 460 от 31.05.2020 на сумму 10 522, 8 руб. за период с января по декабрь 2019 г.; 

- акт № 461 от 31.05.2020   на сумму 2 630, 7 руб. за период с января по март 2020 г.;

- акт № 462 от 30.04.2020 на сумму 876,9 руб. за апрель 2020 г.;

- акт № 463 от 31.05.2020 на сумму 876,9 руб. за май 2020 г.

Затем 20.07.2020 истцом по первоначальному иску электронным письмом были направлены ответчику вышеуказанные документы, а также:

- счет на оплату № 36 от 20.07.2020 на сумму 10 522, 8 руб. за период с января по декабрь 2019 г.;

- акт № 47 от 20.07.2020 на сумму 10 522, 8 руб. за период с января по декабрь 2019 г.;

- счет на оплату № 37 от 20.07.2020 на сумму 2 630, 7 руб. за период с января по март 2020 г.; 

- акт № 48 от 20.07.2020 на сумму 2 630, 7 руб. за период с января по март 2020 г. 

- счет на оплату № 38 от 20.07.2020 на сумму 876,9 руб. за апрель 2020 г.;

- акт № 49 от 20.07.2020 на сумму 876,9 руб. за апрель 2020 г.; 

- счет на оплату № 39 от 20.07.2020  на сумму 876,9 руб. за май 2020 г.;

- акт № 50 от 20.07.2020 на сумму 876,9 руб. за май 2020 г.; 

Итого на общую сумму 19 291 руб. 80 кот.

В электронном письме от 31.12.2020 ответчик по первоначальному иску, сославшись на отсутствие доступа к контейнерным площадка до июня 2020 года включительно, отказался погашать задолженность за соответствующую услугу.

В соответствии с абз. 3 п. 3.1. договора в арендную плату не входят расходы по коммунальным услугам и электроэнергии. Арендатор возмещает арендодателю данные расходы ежемесячно, на основании платежных документов энергоснабжающих организаций в течение пяти рабочих дней с момента предъявления арендодателем счета (требования) о соответствующем возмещении.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с первоначальным иском в суд.

Согласно положениям статьи  606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательств одно лицо (должник) обязано совершать в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Только надлежащее исполнение прекращает обязательство (ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В свою очередь, ответчик по первоначальному иску заявил встречные исковые требования о взыскании  суммы неосновательного обогащения по обязательствам, вытекающим из оплаты по коммунальным платежам, размере 55 098 руб. 00 коп., суммы неосновательного обогащения в виде неосновательной полученной арендной платы в размере 296 000  руб. 00 коп., расходов на внутренней отделке помещения на основании пунктов 2.10 и 4.6 Договора в размере в размере 1 744 117 руб. 00 коп.

Так, ответчик по первоначальному иску пояснил, что в ходе исполнения договорам сторонами были произведены финансовые расчеты, при проверке которых истец выявил наличие неосновательного обращения в пользу ответчика. По утверждению ответчика, истцом по первоначальному иску   по предъявленным счетам оплачивались расходы на коммунальные платежи на сумму 239 231 руб. 49 коп. Позднее между истцом и ответчиком был согласован и признан суммарный размер обязательных платежей в размере 184 133 руб. 29 коп.  Разница между указанными суммами составляет 55 098 руб. 20 коп. Ответчик по первоначальному иску указал, что указанная сумма получена истцом без законных или договорных оснований, что следует квалифицировать как неосновательное обогащение.

В соответствии с пунктом 2.9 Договора Арендодатель обязуется передать имущество, которое обеспечивается теплоснабжением, электроснабжением, подачей холодной и горячей воды, а также водоотведением.

По мнению ответчика, истцом по первоначальному иску при передаче имущества во владение и пользование не оговорены недостатки имущества, главным назначением которого является контроль и учет коммунальных расходов, а также имущества, направленного на соблюдение нормативных требований пожарной и иной безопасности.

Главным Управлением МЧС России по Свердловской области 23.07.2019  в отношении ответчика по первоначальному иску вынесено предостережение № 69, в котором указывается на недопустимость нарушения обязательных требований, а также на необходимость устранения выявленных неисправностей систем пожаротушения.

Ответчик по первоначальному иску 08.10.2019 обратился в адрес истца с претензией, в которой содержалось требование об устранении нарушений в системе пожаротушения, однако требование оставлено без исполнения.

Также в период пользования имуществом была выявлена неисправность прибора учета ТЭ КОН 19Б №0719. Причина неисправности – выход из строя элемента питания, что подтверждается составленным актом о неисправности. Данный прибор учета является ключевым при определении объема потребляемой энергии. 

О данных неисправностях ответчик извещался надлежащим образом, было предложено снизить размер арендной платы до 120 274 руб. 38 коп. Данное предложение оставлено истцом по первоначальному иску без рассмотрения и удовлетворения.

 В соответствии с пунктом 1.4. договора арендодателем, вместе с помещением, передается часть земельного участка, необходимая для использования арендуемого имущества.

Поскольку главным назначением парковочных мест является обеспечение предпринимательской деятельности при нормальных условиях, а также налаживание делового оборота, парковочные места имеют особое значение для истца. Такое значение выражается, в частности, в создании условий для реализации трудовой деятельности сотрудников истца и предоставление возможности для отгрузки, разгрузки расходных материалов организации, а для обращения клиентов в адрес истца.

Как указал ответчик, в процессе эксплуатации арендуемого имущества, истцом выявлен факт незаконного захвата и присвоения парковочных мест. Арендатор уведомил арендодателя о данном факте в претензии от 28.01.2021 и предложил снизить размер арендной платы до 100 000 руб. 00 коп. до устранения правоохранительными органами препятствий в пользовании парковочными местами.

С учетом указанного ответчик по первоначальному иску полагает, что размер арендной платы должен быть снижен на 10 000 руб. 00 коп. для каждого месяца в период с августа 2019 года по июнь 2021 года.

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В соответствии с пунктом 1.4. договора арендодателем, вместе с помещением, передается часть земельного участка, необходимая для использования арендуемого имущества.

Ответчик по первоначальному иску полагает, что истец имеет право на получение лишь той суммы платежей, которые были согласованы в рамках договорных отношений. Сумма, превышающая согласованный размер, подлежит возврату, поскольку отсутствуют законные и договорные основания.

По утверждению ответчика по первоначальному иску сторонами в договоре согласованы условия, из которых следует, что отделимые улучшения переходят в собственность последнего. При этом отсутствуют положения договора о порядке возмещения стоимости отделимых улучшений. 

В соответствии пунктами 2.10 договора арендатор за свой счет обязуется произвести работы по внутренней отделке стоимостью не менее 500 000 рублей. Таким образом, проведение данных работ является обязанность Арендатора и не требует дополнительного согласования исходя из буквального толкования договора.

По мнению ответчика, стороны указали работы по внутренней отделке помещения как отдельный вид улучшений, включающий и отделимые и неотделимые улучшения и согласовали, что их стоимость арендатору возмещается при расторжении договора.  При этом ответчик полагает, что пункты договора относительно возмещения стоимости иных отделимых и неотделимых улучшений не имеют отношения к отношениям сторон по производству и возмещению расходов на внутреннюю отделку помещения.

При заключении договора и передаче арендуемого имущества истцу, стороны договора установили, что помещение передается с черновой отделкой (пункт 2.10 Договора), в связи с этим для ведения предпринимательской деятельности, истцом произведены работы по внутренней отделке помещения.

Согласно п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

Истцом по первоначальному иску обязательства по договору аренды  от 29.12.2014 № 2/14, выполнены полностью и надлежащим образом. 

Ответчик по первоначальному иску доказательств погашения суммы задолженности  по договору аренды в порядке  ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представил (ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

При таких обстоятельствах суд полагает обоснованными требования истца по первоначальному иску о взыскании долга по уплате арендной платы за период с 01.06.2020 по 31.07.2020  в сумме 128 362 руб. 50 коп., пени в размере 84 565  руб. 07 коп. за период с 26.05.2020 по 31.03.2022, а также долга по арендной плате (в части увеличенной суммы арендной платы)  за период с 01.02.021 по 30.04.2021  в сумме 15 827 руб. 10 коп. и пени в сумме 6 299 руб. 18 коп. за период с 07.09.2021 по 31.03.2022, долга по уплате арендной платы за период с 01.05.2021 по 31.06.2021 в сумме 219 727 руб. 33 коп. и пени в сумме 72 124 руб. 33 коп. за период с 07.09.2021 по 31.03.2022, задолженности за содержание контейнерной площадки в сумме 19 291 руб. 80 коп. и пени в сумме 11 227 руб. 83 коп. за период с 07.09.2021 по 31.03.2022.

Суд также признал обоснованными требования истца по первоначальному иску о взыскании задолженности за коммунальные ресурсы.

Вместе с тем, ответчиком по первоначальному иску в ходе судебного разбирательства заявлено о пропуске срока исковой давности по первоначальным исковым требованиям за период с 01.11.2016 по январь 2018 года в размере 129 808 руб. 49 коп.

В соответствии с п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 г. N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 г. N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В соответствии со ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно п. 1 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

Согласно ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии с ч. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Пунктом 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В данном случае, истец по первоначальному иску просит взыскать с ответчика сумму долга за коммунальные услуги за период с 01.11.2016 по январь 2018 года в размере 76 932 руб. 19 коп., а также пени в размере 75 751 руб. 40 коп. за период с 07.09.2021 по 31.03.2022, при этом истец по первоначальному иску обратился с иском в суд 26.03.2021 (оттиск штампа канцелярии суда).

С учетом изложенного истцом по первоначальному иску пропущен срок исковой давности по требованиям о взыскании долга за коммунальные услуги за период с 01.11.2016 по январь 2018 года, а также пени, в связи с чем в данной части в первоначальном иске следует отказать.

Судом также установлено, что в рамках проведения судебной экспертизы из экспертного заключения № 2263/05-2022-Э по результатам судебной строительно-технической экспертизы на объекте по адресу: 

<

...> по делу № А60 - 13835/2021 следует, что определить соответствия материалов (марка, тип, состав и т.д.) применяемых при выполнении скрытых работ невозможно.

Скрытые работы включают в себя: электромонтажные работы, устройство структурированной кабельной системы, выравнивание поверхности пола и стен, шпатлевание поверхности стен и потолка.

Учитывая тот факт, что основная часть документов представлена ответчиком по первоначальному иску в копиях и заказчиком по большинству документов является сторонняя компания ООО УК «Энергия», то данные документы не являются достаточны подтверждением расходов с учетом амортизации.

Таким образом, ответчиком по первоначальному иску не были должным образом подтверждены расходы по проведению работ по внутренней отделке.

Кроме того, проведенные ответчиком на объекте работы являются неотделимыми улучшениями. 

Согласно заключению эксперта, неотделимыми улучшениями являются следующие позиции:  строительно - ремонтные работы;  двери; система освещения и электроснабжения; устройство структурированной кабельной сети; сантехническое оборудование с жестким креплением к ограждающим конструкциям и полу.

В соответствии с п. 2.11. арендодатель вправе за счет собственных средств и только с письменного согласия арендодателя производить отделимые и неотделимые без вреда для объекта аренды улучшения.  Согласно п. 2.12. договора аренды стоимость неотделимых без вреда для имущества улучшений арендатору не возмещается.

В данном случае, истец по первоначальному иску свое согласие на производство улучшений не давал, в связи с чем у ответчика по первоначальному иску оснований для возмещения работ по внутренней отделке не имеется. С учетом вышеизложенного в удовлетворении встречных исковых требований следует отказать.

В силу ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В порядке распределения судебных расходов (ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) уплаченная истцом при подаче первоначального иска государственная пошлина взыскивается с ответчика по первоначальному в пользу истца в сумме  17 942 руб. 41 коп. (пропорционально удовлетворенным исковым требованиям).

Государственная пошлина в размере 13  454 руб. 00 коп. подлежит взысканию с ответчика по первоначальному иску в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Первоначальный иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ПК "ЭНЕРГИЯ"   в пользу общества с ограниченной ответственностью "ЙУДЖ" денежные средства в сумме  768 779 руб. 18 коп., в том числе:

- долг по уплате арендной платы за период с 01.06.2020 по 31.07.2020  в сумме 128 362 руб. 50 коп., пени в размере 84 565  руб. 07 коп.;

-  долг по арендной плате (в части увеличенной суммы арендной платы)  за период с 01.02.021 по 30.04.2021  в сумме 15 827 руб. 10 коп. и пени в сумме 6 299 руб. 18 коп.;

- долг по уплате арендной платы за период с 01.05.2021 по 31.06.2021 в сумме 219 727 руб. 33 коп. и пени в сумме 72 124 руб. 33 коп.;

- задолженность по оплате теплоресурсов в сумме 135 512 руб. 35 коп. и пени в сумме 72 124 руб. 62 коп.;

- задолженность за содержание контейнерной площадки в сумме 19 291 руб. 80 коп. и пени в сумме 11 227 руб. 83 коп.;

а также в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по первоначальному иску денежные средства в сумме 17 942 руб. 41 коп.

В остальной части в первоначальном иске – отказать.

2. В удовлетворении встречного иска – отказать.

3.Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ПК "ЭНЕРГИЯ" в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 13 454 руб. 00 коп.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

5. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». 

По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта) может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении, в том числе посредством внесения соответствующей информации через сервис «Горячая линия по вопросам выдачи копий судебных актов и исполнительных листов» на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» либо по телефону Горячей линии (343) 371-42-50.

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. 

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение». 

 

Судья                                                         Н.В. Соболева