ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

Дело № А55-9912/2024

г. Самара

24 марта 2025 года

Резолютивная часть постановления оглашена 10 марта 2025 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 марта 2025 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сергеевой Н.В.,

судей Драгоценновой И.С., Корастелева В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сурайкиной А.В.,

с участием:

от общества с ограниченной ответственностью «НОРМА» - представитель ФИО1 (доверенность от 02.03.2025),

в судебное заседание представители иных лиц не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 10 марта 2025 года в помещении суда  апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 26 ноября 2024 года по делу № А55-9912/2024 (судья Матюхина Т.М.),

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «НОРМА» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области, г.Самара

об обжаловании уведомлений об отказе в регистрации перехода права,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований: Администрации г.о. Сызрань, Государственного унитарного предприятия «Центр технической инвентаризации» Сызранский филиал, нотариуса г.Сызрани ФИО2,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «НОРМА» обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, в котором просит признать незаконным Уведомление Управления Росреестра по Самарскойобласти, от 02.02.2024 № КУВД-001/2023-50205481/3 об отказе государственнойрегистрации права собственности, перехода права собственности на нежилое помещение -магазин, общей площадью 134,7 кв.м, расположенное в цокольном этаже здания по адресу: 

<

...>, кадастровый номер63:08:0107002:1530; обязать Управление Росреестра по Самарской области осуществитьгосударственную регистрацию перехода права собственности, права собственности нанежилое помещение - магазин, общей площадью 134,7 кв.м, расположенное в цокольномэтаже здания по адресу 

<

...>,кадастровый номер 63:08:0107002:1530.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 26 ноября 2024 года заявленные требования удовлетворены.

Признано незаконным Уведомление Управления Росреестра по Самарской области, от 02.02.2024 № КУВД-001/2023-50205481/3 об отказе в государственной регистрации права собственности, перехода права собственности на нежилое помещение - магазин, общей площадью 134,7 кв.м, расположенное в цокольном этаже здания по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 63:08:0107002:1530.

Суд обязал Управление Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности, права собственности на нежилое помещение - магазин, общей площадью 134,7 кв.м, расположенное в цокольном этаже здания по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 63:08:0107002:1530.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить по изложенным в жалобе основаниям и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе ссылается на то, что Арбитражным судом первой инстанции не было учтено, что государственный регистратор принимает решение исходя из представленных на осуществление заявленных действий документов, в том числе по ответам уполномоченных органов на запросы регистрирующего органа. Однако документ, подтверждающий государственную регистрации права собственности по ранее действовавшему порядку (до 15.09.1998) на государственную регистрацию представлен не был. Управление указывает, что в данном случае, препятствием для государственной регистрации является не только отсутствие передающей стороны, но и отсутствие её зарегистрированного права собственности на объект.

ООО «НОРМА» представило письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель ООО «НОРМА» в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, не явились, своих представителей в суд не направили.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 – 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 24 декабря 1996 года между ОАО « Пластик» и ТОО Многопрофильное предприятие «НОРМА» был заключен договор купли - продажи, по которому: ОАО «Пластик» продало ТОО Многопрофильное предприятие «НОРМА» объект недвижимого имущества - нежилое помещение - магазин, находящийся в цокольном этаже дома под номером 49 по улице Жуковского, города Сызрани Самарской области, площадью 134,7 кв.м., нотариально удостоверен нотариусом города Сызрани Самарской области ФИО2, зарегистрирован в реестре за № 6799.

Согласно п. 2 Договора указанный магазин принадлежит Продавцу на основании регистрационного удостоверения № 2463 от 31.10.1996, выданного БТИ г. Сызрани.

Согласно справке ГУП «ЦТИ» Самарской области от 03.11.2023 № 1366 правообладателем вышеуказанного нежилого помещения числится ОАО «Пластик» основание: Постановление администрации № 1214 от 29.12.1995, правовая регистрация осуществлялась 31.10.1995, регистрационное удостоверение №2463.

Согласно п. 4,5 Договора Продавец продал Покупателю указанное имущество за 60 615 000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

Расчет между сторонами произведен полностью простым векселем. Имущество было передано по договору купли - продажи, в день заключения договора. Претензий у сторон по передаваемому объекту недвижимости нет.

Объект стоит на кадастровом учете, имеет кадастровый номер 63:08:0107002:1530.

С декабря 1996 года по настоящее время Истец открыто, добросовестно владеет пользуется и распоряжается данным имуществом. Неоднократно Истец обращался к ОАО «Пластик» с просьбами, заявлениями произвести действия по регистрации имущества в установленном законом порядке, но в силу различных обстоятельств, продавец уклонялся от регистрации перехода права собственности, предприятие находилось на стадии банкротства, в настоящее время ликвидировано.

В ноябре 2023 года Истец обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на указанный выше объект.

03 ноября 2023 года получено уведомление о приостановлении государственной регистрации права по основаниям:

Отсутствует регистрации права собственности в ЕГРН за Продавцом.

Не подтверждено, что ТОО Многопрофильное предприятие «НОРМА» является правопреемником ООО «НОРМА».

02 февраля 2024 года получен отказ в государственной регистрации перехода права собственности за Покупателем- Истцом, по следующему основанию:

Согласно сведениям ГУП СО «ЦТИ» правообладателем числится ОАО « Пластик» на основании регистрационного удостоверения, но регистрация права собственности ОАО «Пластик» на указанный магазин отсутствует в ЕГРН; для проведения государственной регистрации Продавцу необходимо подать заявление на регистрацию права собственности за ОАО « Пластик» и заявление о регистрации перехода права собственности на указанный объект.

Посчитав уведомления об отказе в государственной регистрации права незаконными, Заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым в рамках настоящего дела заявлением.

Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующих обстоятельств.

На   основании   ст.   ст.   198,   200   АПК   РФ,   для   признания   оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, суд должен установить наличие двух условий оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту; оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статей 8.1 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с частью 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства.

Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке.

При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно ст. 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

В абз. 2 - 4 п. 62 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности, а отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате.

Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя, и в резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, в силу вышеизложенного, общество правомерно избрало способ защиты своих прав, обратившись первоначально в управление за государственной регистрацией, а впоследствии обратилось в суд, обжалуя отказ управления.

Согласно пункту 1 статьи 69 Закона о регистрации, права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, указанный Закон о регистрации также определил, что государственная регистрация такого права обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, или совершенной после дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено ГК РФ и настоящим Федеральным законом (пункт 2 статьи 69 Закона о регистрации).

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

В данном случае спор возник в связи с необходимостью проведения государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, приобретенное обществом на основании договора купли-продажи у продавца, который в настоящее время ликвидирован.

В Законе о регистрации закреплены правила о том, что права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу настоящего закона, признаются юридически действительными при отсутствии государственной регистрации, введенной настоящим законом.

Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Вместе с тем, государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Таким образом, положениями указанной нормы права регламентировано, что государственная регистрация на объект недвижимости не требуется, если права на нее возникли до момента вступления в силу Закона о регистрации. Вместе с тем, если в отношении объекта недвижимости, права на который не регистрировались, совершается сделка, государственная регистрация обязательна.

Действующим законодательством не урегулирован порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о государственной регистрации.

В связи с этим в соответствии со статьей 6 ГК РФ по аналогии подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ, согласно которому в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

С учетом разъяснений, содержащихся в абзацах первом и втором пункта 61 постановления Пленумов № 10/22, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Судом проверено наличие оснований для удовлетворения заявления общества: заключение сделки купли-продажи согласованного сторонами недвижимого имущества, исполнение ее сторонами всех принятых на себя обязанностей.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Доказательства наличия каких либо правопритязаний со стороны иных лиц в отношении спорного имущества отсутствуют.

Указанный подход к разрешению спора соответствует правовой позиции, отраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 № 1395/09, определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2024 № 306-ЭС23-12060, от 1907.2021 № 306-ЭС21-11077, от 27.06.2017 № 306- ЭС17-2124, от 10.02.2016 № 310-кГ15-19326, от 27.12.2017 № 304-ЭС17- 19063, от 12.02.2018 № 308-кГ17-22545 и от 16.04.2020 № 303-ЭС20-4177.

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что заявитель предоставил документы, подтверждающие переход права собственности, соответственно, основание для отказа государственной регистрации права собственности является необоснованным, в связи с чем заявленные требования ООО «Норма» обоснованно удовлетворены.

Судебные расходы, в соответствии со ст. 110 АПК РФ, распределены судом первой инстанции верно.

Доводы, изложенные в жалобе относительно отсутствия регистрации права собственности за продавцом в ЕГРН, повторяют доводы регистрирующего органа в суде первой инстанции, которым судом дана надлежащая правовая оценка. В материалы дела представлена справка ГУП «ЦТИ» Самарской области от 03.11.2023 № 1366 правообладателем вышеуказанного нежилого помещения числится ОАО «Пластик» основание: постановление администрации № 1214 от 29.12.1995 г, правовая регистрация осуществлялась 31.10.1995, регистрационное удостоверение №2463 - право собственности за ОАО «Пластик» было зарегистрировано 31.10.1996, было выдано регистрационное удостоверение № 2463.

Правоотношения между сторонами возникли до вступления в действие Закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13.07.2015, договор купли-продажи заключен 24.12.1996 - до введения в действие Закона №122-ФЗ от 21.07.1997 и до введения в действие Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015г

Ссылка апеллянта на отсутствие в ЕГРН зарегистрированного права за Продавцом не основана на законе, поскольку право Продавца возникло до введения в действие Закона №122-ФЗ от 21.07.1997, и отчуждение права Продавца также произошло до введения в действие Закона №122-ФЗ от 21.07.1997.

Право Продавца надлежаще зарегистрировано по порядку, действующему на 1996 год, договор купли-продажи заключен в письменной форме, нотариально удостоверен, правомочия сторон на отчуждаемое имущество нотариусом проверены, правовая принадлежность имущества Продавцу также проверена, расчеты произведены, Договор до настоящего времени никем не оспорен и не отменен, право притязания третьих лиц отсутствуют.

Согласно действующему законодательству в случае заключения нотариально-удостоверенного договора купли-продажи недвижимого имущества, сторона Покупателя в праве обратиться с заявлением на регистрацию перехода права собственности в одностороннем порядке, при этом действующее законодательство не содержит императивных норм, ограничивающих Покупателя во времени по обращению в регистрирующий орган после заключения договора купли- продажи с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности.

При заключении Договора купли-продажи все законные требования и условия законодательства были соблюдены, регистрирующим органом на 1996 год являлось Бюро технической инвентаризации, ЕГРН не был еще создан.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности Покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время Покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (п.60 постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 №10/22).

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности( п.З ст. 551 ГК РФап.61 Постановления от 29.04.2010 №10/22)

Формальное соответствие действий Управления Росреестра требованиям статьи 18 Закона N 218-ФЗ не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований заявителя в части обязания Управление Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию права собственности заявителя на спорный объект.

Ссылка заявителя в апелляционной жалобе на судебную практику, в частности дело №А55-2408/2024, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 04.03.2025 постановление суда апелляционной инстанции отменено, оставлено в силе решение суда первой инстанции, и поддержаны выводы суда со схожими в настоящем в деле обстоятельствами.

Таким образом, подателем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Несогласие заявителя с выводами суда, основанными на установленных фактических обстоятельствах дела и оценке доказательств, иное толкование норм действующего законодательства не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального и процессуального права, повлиявшем на исход дела.

Суд апелляционной инстанции считает решение, принятое судом первой инстанции, законным и обоснованным, оснований для его отмены не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 26 ноября 2024 года по делу № А55-9912/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                           Н.В. Сергеева

Судьи                                                                                                          И.С. Драгоценнова

В.А. Корастелев