Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

город Тюмень                                                                                          Дело № А75-21862/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 20 июня 2024 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

 

председательствующего                                   Мельника С.А.,

судей                                                                  Рахматуллина И.И.,

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания с использованием системы веб-конференции помощником судьи Рожковой Г.Р. рассмотрел кассационную жалобу администрации города Нижневартовска на решение от 07.12.2023 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (судья Кубасова Э.Л.) и постановление от 19.02.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Халявин Е.С., ФИО2, ФИО3) по делу № А75-21862/2022 по иску администрации города Нижневартовска (628602, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> здание 24, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к закрытому акционерному обществу «Нижневартовскстройдеталь» (628616, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> здание 36, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании долга и пени.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: акционерное общество «Ипотечное агентство Югры», публично-правовая компания «Роскадастр», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре.

В здании Арбитражного суда Западно-Сибирского округа в заседании участвовал представитель закрытого акционерного общества «Нижневартовскстройдеталь» ФИО4 по доверенности от 09.01.2024.

Суд установил:

администрация города Нижневартовска (далее - администрация, истец) 21.11.2022 обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о взыскании в свою пользу с закрытого акционерного общества «Нижневартовскстройдеталь» (далее – общество, ответчик) денежных средств в размере 36 705 679 руб. 90 коп., в том числе 25 237 558 руб. задолженности по договору аренды земельного участка для строительства от 17.03.2020 № 3-АЗТ (далее – договор аренды) за период с 01.07.2021 по 30.06.2023, 2 143 457 руб. 33 коп. пени за период с 13.04.2021 по 28.08.2023, 8 332 071 руб. 80 коп. пени за предоставленную отсрочку за период с 01.05.2021 по 31.12.2022, 992 592 руб. 77 коп. пени за несвоевременную оплату задолженности по арендной плате по предоставленной отсрочке с 10.01.2021 по 28.08.2023.

Определениями суда от 11.09.2023 и от 24.10.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Ипотечное агентство Югры» (далее - агентство), публично-правовая компания «Роскадастр», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре.

Решением суда от 07.12.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 19.02.2024, с общества в пользу администрации взыскано 19 632 889 руб. 44 коп. задолженности и 1 920 320 руб. 26 коп. пени; в удовлетворении остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе администрация просит решение арбитражного суда от 07.12.2023 и постановление апелляционного суда от 19.02.2024 отменить в части отказа в иске, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объёме.

По мнению заявителя жалобы, судами не применены положения антимонопольного законодательства о недопустимости изменения сторонами условий договора, заключённого по результатам обязательных (конкурентных) процедур; сделан ошибочный вывод о возникновении у третьего лица – агентства права собственности на земельный участок, на котором расположен наёмный дом.

В отзыве на кассационную жалобу, поддержанном представителем в судебном заседании, ответчик выражает согласие с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Истец, ходатайство которого об участии в судебном заседании путём использования системы веб-конференции удовлетворено судом округа, при наличии соответствующей технической возможности участия в заседании своего представителя не обеспечил.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 286 АПК РФ законность судебных актов в обжалуемой части, суд кассационной инстанции не нашёл оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела, договор аренды заключён на основании распоряжения администрации от 20.12.2019 № 1658-р и протокола о результатах проведения аукциона от 04.03.2020.

В соответствии с названным договором истец (арендодатель) передал ответчику (арендатор) сроком на пять лет для осуществления многоэтажной жилой застройки земельный участок площадью 15 897 кв. м с кадастровым номером 86:11:0000000:26 (далее – земельный участок).

Согласно пункту 2.2 договора аренды размер ежегодной арендной платы составляет 12 618 779 руб.

Пунктом 4.2 названного договора за нарушение сроков внесения арендной платы предусмотрено начисление неустойки в размере 1/300 ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Соглашением от 06.10.2020 стороны предусмотрели отсрочку внесения арендной платы, начисленной за период с 01.04.2020 по 31.12.2020.

Обращаясь в суд с настоящим иском, администрация указала на ненадлежащее исполнение обществом принятых на себя договорных обязательств.

Удовлетворяя иск в части, суд первой инстанции исходил, в том числе из отсутствия, начиная с 21.06.2021, правовых оснований для взимания арендной платы за пользование частью земельного участка, занимаемого наёмным домом, все помещения (квартиры) в котором находятся в собственности агентства.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции считает выводы судов правомерными.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным, формами платы являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Наличие непогашенной задолженности общества по договору аренды ответчиком не опровергается; сам по себе расчёт сумм долга и пени, основанный на положениях договора аренды, под сомнение не поставлен.

В то же время при определении размера подлежащих взысканию сумм долга и пени судами правомерно приняты во внимание обстоятельства, установленные, в том числе в рамках дела № А75-13986/2022, участниками которого являлись агентство, администрация и общество (часть 2 статьи 69 АПК РФ).

Так, землеустроительной документацией (проект планировки и проект межевания территории) предусмотрено строительство на земельном участке двух многоквартирных домов, представляющих собой отдельно стоящие друг от друга объекты строительства.

Судами установлено, что в настоящее время агентство является собственником всех жилых помещений (квартир), находящихся в расположенном на земельном участке многоквартирном жилом доме № 15 по улице Героев Самотлора в городе Нижневартовске (далее - жилой дом).

Приказом агентства от 30.07.2021 № 124 установлена цель использования жилого дома - в качестве наёмного дома социального использования; постановлением администрации от 26.08.2021 № 723 жилой дом включён в муниципальный реестр наёмных домов социального использования, права собственности на помещения в указанном доме зарегистрированы за агентством 21.06.2021.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ обязательства независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Соответствующая правовая позиция также приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11.

Применительно к земельным участкам, переданным в аренду для жилищного строительства определённой очередности, высшими судебными инстанциями сформирован правовой подход, по смыслу которого отсутствие раздела земельного участка не является препятствием для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы за ту часть земельного участка, которая необходима для эксплуатации возведённых на земельном участке жилых зданий (определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2014 № ВАС-654/14, от 26.05.2014 № ВАС-6366/143, Верховного Суда Российской Федерации от 06.12.2016 № 305-ЭС16-16174, от 06.02.2015 № 301-ЭС14-7888).

Площадь занимаемого наёмным домом земельного участка (8 260 кв. м) определена судами, исходя из обстоятельств его последующей постановки на кадастровый учёт, в полном соответствии с положениями пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ о границах такого участка.

Вопреки мнению заявителя жалобы статус наёмного дома не препятствует приобретению владельцем находящихся в нём помещений права собственности на земельный участок.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2017 № 305-КГ16-10570, при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а, следовательно, всех долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, такое лицо с момента государственной регистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение в доме становится собственником всего земельного участка.

Поскольку в настоящем случае земельный участок был предоставлен не на основании договора об освоении территории в целях строительства наёмного дома, а в соответствии с договором аренды для строительства обычного многоквартирного жилого дома, и впоследствии возведённое строение приобрело статус наёмного дома в результате согласованных действий собственника находящихся в нем квартир (агентство) и органа местного самоуправления (администрация), что отвечает требованиям пункта 1 части 1 статьи 91.17 ЖК РФ, препятствий для реализации полномочий собственника расположенного под этим домом земельного участка не усматривается.

Довод истца о невозможности изменения условий договора аренды основан на ошибочном толковании норм антимонопольного законодательства и также подлежит отклонению судом округа.

Действительно, положения Федерального закона от 05.04.2023 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» в их толковании, данном в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 04.03.2021 № 2 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением судами антимонопольного законодательства», содержат запрет на совершение сторонами договора действий, направленных на изменение существенных условий этого договора.

Между тем в настоящем случае предмет аренды изменился по основанию, предусмотренному жилищным законодательством, и не является следствием действий сторон договора аренды.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ, основаниями для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 07.12.2023 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и постановление от 19.02.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-21862/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу администрации города Нижневартовска – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                С.А. Мельник

 

Судьи                                                                                              И.И. Рахматуллин

 

ФИО1