ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-64406/2019

Дело № А40-98675/19

г. Москва

10 декабря 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2019 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 10 декабря 2019 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: Александровой Г.С.

судей: Панкратовой Н.И., Бондарева А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобуГБУ города Москвы "Жилищник района Зябликово" 

на решение Арбитражного суда города Москвы от 18 сентября 2019 года 

по делу № А40-98675/19 (50-844), принятое судьей Васильевой И.А.

по иску Государственного бюджетного учреждения города Москвы "Жилищник района Зябликово" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)  

к ООО "Валенция" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

третье лицо: Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН: 

<

***>) 

об освобождении занимаемого нежилого помещения. 

при участии в судебном заседании:от истца: ФИО2 по доверенности от 09.09.2019 диплом  ВСГ 4102670 р/н 3999 от 04.06.2010;

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 07.11.2019 диплом ВСГ 3381475 р/н 01113 от 15.06.2009;

от третьего лица: ФИО4 по доверенности от 29.11.2018 диплом ААН 1500765 р/н 15k-0438-21w от 30.06.2015;

У С Т А Н О В И Л:

Государственное бюджетное учреждение города Москвы "Жилищник района Зябликово" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Валенция" (далее – ответчик) об обязании освободить незаконно занимаемое нежилое помещение по адресу 

<

...>.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик незаконно занимает спорное помещение, которое, является общим имуществом многоквартирного дома.

К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен: Департамент городского имущества города Москвы.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 18 сентября 2019г. в удовлетворении исковых требований отказано. 

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, по основаниям, изложенным в жалобе. 

Представитель заявителя апелляционной жалобы в судебном заседании доводы жалобы поддержал.  

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, его представитель в суде апелляционной инстанции против доводов жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель третьего лица поддержал позицию истца.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, считает, что обжалуемое решение суда подлежит отмене, исходя из следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, истец является управляющей компанией многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, в функции которой входит оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества.

По мнению истца, ответчик незаконно занимает нежилое помещение (подвал) с размещением технологического в нем оборудования и инженерных коммуникаций, общей площадью 50,2 кв.м, являющееся общедомовым имуществом всех собственников МКД, расположенного по адресу: 

<

...>.  

В данном помещении располагается магазин, принадлежащий ответчику.

Между ответчиком и третьим лицом заключен договор аренды нежилого фонда от 03.07.2007г. № 06-00895/07, согласно которому ответчик принял в аренду нежилое помещение по адресу 

<

...> на срок с 08.05.2007г. по 08.05.2008г.

На обращение ответчика по вопросу пролонгации договора, Департамент письмом от 06.10.2019г. № 010840/9 сообщил о том, что права г. Москвы на помещение отсутствуют, и оно является собственностью жильцов многоквартирного дома. При создании Товарищества собственников жилья, ООО «Валенция» надлежит переоформить договор аренды. По истечении срока действия договора до создания ТСЖ отношения сторон регламентируются ст.ст. 610, 621 ГК РФ. (т.1, л.д. 69).

Истцом в адрес ответчика были направлены уведомления от 14.05.2019 № 01-09- 222/9 и № 01-09-222/9 о предоставлении правоустанавливающих документов в отношении арендованного имущества.

Поскольку ответа на данные уведомления не последовало, истец обратился с настоящим иском в суд за защитой нарушенного права.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, пришел к выводу о необоснованности предъявленных требований и в удовлетворении иска отказал. При этом, суд указал, что ответчик занимает спорные помещения на основании договора аренды с Департаментом. На основании протокола общего собрания собственников помещений в МКД от 18.06.2019г., собственники МКД по адресу: 

<

...> не возражают против пользования ответчиком занимаемым помещением. Кроме того, суд указал, что истец не подтвердил наличие у него права на иск и, что действия истца с собственниками МКД не согласованы и противоречат их воле и интересам. 

Так как истец не является ни стороной договорных правоотношений, ни субъектом, наделенным правом действовать от имени собственников имущества многоквартирного дома. Документы о принадлежности имущества к общему имуществу жилого дома и об отсутствия зарегистрированных прав на помещение, истцом не представлены, суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал.

Апелляционная коллегия с данными выводами суда первой инстанции не согласна в связи со следующим.

В ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ч. 1 ст. 246 ГК РФ).

В силу ч. 4 ст. 36 и п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. В случае непринятия собственниками помещений многоквартирного дома решения о предоставлении права использовать общее имущество третьими лицами, управляющая компания должна принять меры к прекращению использования общего имущества собственников помещений в доме. 

Данная позиция подтверждается судебно-арбитражной практикой по делам № А60-34624/2015 и № А60-852/2017.

Собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) самостоятельно выбирают способ управления этим домом, одним из которых является управление управляющей организацией, действующей на основании лицензии. При этом управление должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, решение вопросов пользования общим имуществом и надлежащее его содержание, а также предоставление коммунальных услуг или, в ряде случаев, готовность коммуникаций и оборудования для предоставления коммунальных услуг (ч. 1, 1.3, 2 ст. 161 ЖК РФ). 

Согласно ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных ст. 157.2 этого кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Как следует из представленного в материалы дела, протокола внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирном доме: 

<

...> от 18.06.2019г. ответчику продлен срок временного пользования частью общего имущества МКД (подвала здания) на новый срок 5 лет, на условиях ранее заключенного договора с ГБУ города Москвы "Жилищник района Зябликово".

Между тем, договор между истцом и ответчиком ранее не заключался, согласие всех собственников помещений, в том числе в лице ГБУ города Москвы "Жилищник района Зябликово" на использование общего имущества от имени собственников имущества отсутствует.

Представленными документами подтверждается использование общего имущества в названном многоквартирном доме ответчиком, выразившееся в использовании подвального помещения под магазин. При этом доказательств того, что собственниками помещений многоквартирного дома принимались решения о предоставлении общего имущества с целью его использования для сдачи Управляющей компанией в аренду от имени собственников помещений уполномоченных на заключение договоров на использование общего имущества, не имеется.

Учитывая, что управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме, и является лицом, действующим в данных отношениях в интересах собственников помещений, управляющая компания правомочна предложить собственникам включить в повестку общего собрания вопрос о принятии решения о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом, использование общего имущества возможно лишь с согласия собственников помещений и в порядке, определенном решением общего собрания собственников, а такого решения в отношении общего имущества многоквартирного дома по адресу: 

<

...> не имеется, и порядок использования имущества не определен, то обязанность по содержанию общего имущества этого многоквартирного дома лежит на ГБУ города Москвы "Жилищник района Зябликово".

В случае непринятия собственниками помещений многоквартирного дома решения о предоставлении права использовать общее имущество третьими лицами, управляющая компания должна принять меры к прекращению использования общего имущества собственников помещений в доме.

В связи с изложенным, управляющая компания вправе реализовывать меры по выселению ответчика из нежилого помещения, в том числе, путем подачи настоящего иска в суд, поскольку управляющая компания, обязана обеспечить обслуживание нежилого помещения, в котором находятся коммуникации и вправе устранять препятствия при осуществлении своих обязанностей. 

Так как спорное помещение введено в эксплуатацию как техническое помещение (подвал) с размещением технологического оборудования и инженерных коммуникаций, следовательно, использование ответчиком спорного помещения ограничивает права истца как управляющей компании на реализацию комплекса мер по обслуживанию и содержанию общего имущества в МКД.

Кроме того, в заседании апелляционного суда, Департамент городского имущества города Москвы представил письмо № 10/839 от 09.02.2010г. направленное в адрес ООО «Валенция», в котором сообщил, что спорное помещение в силу ст. 36 ЖК РФ является общим имуществом собственником помещений в многоквартирном доме. В данном же письме Департамент указал, что договор № 06-00895/07 от 12.07.2007г. заключенный с ответчиком аннулирован, как ничтожная сделка и не порождает у ответчика прав на занятия и использования спорного помещения. Также Департамент предложил ответчику по вопросу дальнейшего использования обратиться в ТСЖ или к управляющую компанию.

В связи с тем, что письмо № 10/839 от 09.02.2010г. Департамента в материалах дела отсутствует, апелляционный суд на основании ч. 2 ст. 268 АПК РФ приобщает указанное письмо к материалам дела.

Поскольку ответчик не представил иных доказательств, правомерности занятия спорных помещений, апелляционный суд удовлетворяет требование истца о выселении ответчика из занимаемых им помещений.

В соответствии с ч.2 ст. 269, ст. 270 АПК РФ решение суда от 18 сентября 2019г. подлежит отмене, с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении иска, по основаниям, изложенным выше.

Расходы по уплате госпошлины за подачу иска и по апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на ответчика.

Руководствуясь ст. ст.  4, 9, 65-66, 110, 176, 266 - 268, п. 2 ст. 269, ч.2 ст. 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,    

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 сентября 2019 года по делу № А40-98675/19 (50-844) отменить.

Обязать ООО "Валенция" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) освободить занимаемое нежилое помещение общей площадью 50,2 кв.м., по адресу: 

<

...>.

Взыскать с ООО "Валенция" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***> в пользу Государственного бюджетного учреждения города Москвы "Жилищник района Зябликово" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) государственную пошлину по иску в размере 6.000 (шесть тысячи) и за подачу апелляционной жалобы в размере 3.000 (три тысячи) руб.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

Председательствующий судья:Александрова Г.С.

Судьи:Панкратова Н.И.

Бондарев А.В.