ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-10514/2017

город Ростов-на-Дону

30 января 2018 года

15АП-19205/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 января 2018 года.

 

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Чотчаева Б.Т.

судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

при участии: 

от истца: представитель ФИО2 (доверенность от 28.07.2017),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края          на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.10.2017 по делу                 №А32-10514/2017  по иску индивидуального предпринимателя главы (фермерского) хозяйства ФИО3           к департаменту имущественных отношений Краснодарского края        при участии третьих лиц администрации муниципального образования Брюховецкого района, министерства природных ресурсов Краснодарского края            о понуждении заключить договор,       принятое в составе судьи Левченко О.С.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель глава (фермерского) хозяйства ФИО3 (далее – истец, глава КФХ) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – ответчик, департамент) об урегулировании разногласий, возникших между главой КФХ и департаментом при заключении договора купли-продажи №714 незастроенного земельного участка с кадастровым номером 23:04:0504001:6, площадью 103,9 га; о возложении на департамент обязанности заключить с главой КФХ вышеуказанный договор, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «2.1 Цена выкупа участка составляет 6 162 705 рублей 48 копеек; о взыскании с департамента в пользу главы КФХ расходов по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей (в порядке уточнения, произведенного на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования Брюховецкий район (далее – третье лицо, администрация), министерство природных ресурсов Краснодарского края (далее – министерство).  

Определением суда от 29.05.2017 дела №А32-10514/2017 и                                 №А32-11170/2017 объединены в одно производство.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.10.2017 уточнения исковых требований приняты судом. Принят отказ от исковых требований в части разногласий по договору купли-продажи №715 земельного участка с кадастровым номером 23:04:0504001:7. Производство по делу в указанной части прекращено. Исковые требования удовлетворены в полном объеме. Распределены расходы по оплате государственной пошлины.   

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В апелляционной жалобе ответчик просит решение арбитражного суда первой инстанции от 24.10.2017 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению департамента, судом первой инстанции не принят во внимание принцип свободы договора, а именно, пункт 6.1 договора. Указывает, что с момента возникновения права аренды главы КФХ на участок (дата государственной регистрации 02.09.2008) до момента  обращения с заявлением о его предоставлении земельный участок используется 8 лет, в связи с чем выкупная цена земельного участка определена в размере 80% от кадастровой стоимости. По мнению департамента, судом первой инстанции нарушен принцип единообразия судебной практики.

В представленных пояснениях администрация просит решение арбитражного суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента – без удовлетворения.

В представленных дополнительных пояснениях департамент выражает несогласие с доводом истца о неверном расчете срока применения льготной процедуры предоставления земельного участка; просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

От истца поступила копия квитанции, подтверждающей направление пояснений лицам, участвующим в деле. 

Представители ответчика и третьих лиц в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не явились, о месте и времени судебного заедания извещены надлежащим образом, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц, а порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, представил пояснения, копию акта установления границ земельного участка и письмо департамента от 22.10.2004 №05/32-10279.  

В судебном заседании, начатом 16.01.2018, объявлен перерыв до 23.01.2018 до 12 часов 20 минут.

Информация об объявленном перерыве размещена на официальном сайте Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда - http://15aas.arbitr.ru. 

После перерыва судебное заседание продолжено 23.01.2018 с участием предстателя ответчика, поддержавшего ранее заявленную правовую позицию по делу.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 21.03.2017 субъекту Российской Федерации - Краснодарский край на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:04:0504001:6, площадью 1 039 000 кв.м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Брюховецкий район, в границах плана землепользования   ЗАО «Переясловское» отделение 2 поле 6 участок 2, поле 7 участок 1 (запись государственной регистрации №23-23-45/002/2008-495 от 06.08.2008).

Границы земельного участка с кадастровым номером 23:04:0504001:6 установлены и определены.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:04:0504001:6 установлена в размере 15 406 763 рублей 71 копейки.

Земельный участок с кадастровым номером 23:04:0504001:6 предоставлен истцу в аренду в соответствии с постановлением главы Брюховецкого района от 06.10.2003 №570/1 «О предоставлении в аренду земель фонда перераспределения Краснодарского края крестьянскому хозяйству «Аист» для сельскохозяйственного производства», на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения №04000000851, заключенного с администрацией муниципального образования Брюховецкий район. Согласно пункта 1.4 договора, указанный в пункте 1.1 земельный участок фактически передан арендатору с 06.10.2003, без каких-либо иных доказательств по передаче имущества. Пунктом 6.1 указанного договора установлено, что настоящий договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его государственной регистрации. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 02.09.2008 №23-23-45/028/2008-206.

Рассмотрев заявление истца о предоставлении в собственность за плату земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:04:0504001:6, департамент, на основании приказа от 23.01.2017 №110 «О предоставлении земельного участка в Брюховецком районе в собственность за плату главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3», письмом от 23.01.2017 №52-1672/17-32, направил в адрес главы КФХ проект договора купли-продажи от 23.01.2017 №714 (далее – договор №714).

В пункте 2.1 договора №714 указано, что цена выкупа участка определена на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 №226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» и других правовых актов Российской Федерации и Краснодарского края и составляет 12 325 410 рублей                  97 копеек.

Не согласившись с размером выкупной стоимостью земельного участка с кадастровым номером 23:04:0504001:6, глава КФХ направил в адрес департамента протокол разногласий, согласно которому пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: «Цена выкупа участка составляет 6 162 705 рублей 48 копеек». Истец указывает на то, что земельный участок с кадастровым номером 23:04:0504001:6 использует на протяжении более 12 лет, что подтверждается договором аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения за №04000000851 от 06.10.2003.

Письмом от 23.03.2017 №52-8110/17-32-20 о рассмотрении протокола разногласий по договору департамент указал, что при расчете выкупа стоимости земельного участка был учтен срок договора аренды от 06.10.2003 №04000000851, заключенного между администрацией муниципального образования Брюховецкий района с ФИО3 как с главой КФХ и зарегистрированного 02.09.2008. Согласно пункту 6.1 вышеуказанного договора он вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его государственной регистрации. На основании изложенного, департамент пришел к выводу, что на момент подачи заявления о приобретении в собственность за плату участка срок действия договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 06.10.2003 №04000000851 составил 8 лет. Соответственно цена выкупа участка составила 80 процентов от его кадастровой стоимости. Указанное явилось основанием для отклонения департаментом протокола разногласий к договору купли-продажи №714.

В связи с тем, что стороны не пришли к соглашению относительно выкупной стоимости спорных земельных участков, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

В статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации сформулирован принцип свободы договора: граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством (абзац 2 пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон №101-ФЗ).

Статьей 10 Закона №101-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент обращения главы КФХ с заявлением в департамент) установлено, что гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют его надлежащее использование, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации (пункты 1, 4).

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент обращения главы КФХ с заявлением в департамент) предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Порядок приобретения земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Краснодарского края, регулируется Законом №532-КЗ, статьей 21 которого предусмотрена возможность приобретения гражданами и юридическими лицами арендованных ими земельных участков по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего их использования по цене, определенной в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края.

Частью 8 подпункта 2.1 раздела 2 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края, утвержденном постановлением №226 (далее – Порядок), закреплено, что в случае аренды земельного участка в течение 12 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 40 процентам от кадастровой стоимости земельного участка. Расчет срока аренды земельного участка предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка.

Таким образом, методика определения цены выкупа должна определяться в порядке, предусмотренном законодательством, которое действовало в период подачи истцом заявлений о предоставлении земельных участков, что соответствует принципу равенства участников гражданских правоотношений, которым законодатель предоставил право выкупить земельный участок по специальной цене. При этом должен быть учтен срок аренды земельного участка до заключения договора купли-продажи земельного участка, так как именно до этого момента земельный участок находился в аренде у истца, и продолжалось течение срока договора аренды (определения Верховного суда Российской Федерации от 14.03.2016 по делу №305-ЭС15-16104 и от 29.04.2016 по делу №305-КГ15-19738).

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:04:0504001:6 предоставлен истцу в аренду на основании договора аренды от 06.10.2003 №04000000851, в пункте 1.4 которого указано, что земельный участок фактически передан арендатору с 06.10.2003, без каких-либо иных доказательств по передаче имущества.

Довод департамента о необходимости исчисления срока аренды с момента государственной регистрации договора от 06.10.2003 №04000000851 (02.09.2008), не принимается судом апелляционной инстанции как противоречащий нормам пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», из буквального толкования которого следует, что юридическое значение имеет факт передачи в аренду гражданину либо юридическому лицу земельного участка сельскохозяйственного назначения. Согласно имеющимся в деле доказательствам, земельный участок передан арендатору в 2003 году по договору от 06.10.2003, по истечении которого арендные отношения продлевались дополнительным соглашением от 01.09.2009 вплоть до настоящего времени.

Кроме того, порядок исчисления срока аренды в целях определения выкупной цены земельного участка, основанный на факте регистрации сделки по предоставлению в аренду земельного участка, не вытекает из смысла и содержания части 5 статьи 21 Закона № 532-КЗ и абзаца 3 подпункта 8 пункта 2.1 Порядка. Правило, устанавливающее, что начало течения срока аренды связано с фактом регистрации сделки, в указанных нормах отсутствует. 

Доказательства того, что в период с 2003 года и по настоящее время земельный участок выбывал из владения арендатора, отсутствуют. Факт надлежащего использования земельного участка ответчиком не оспаривается  (аналогичная позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.08.2017 по делу №А32-41067/2016, от 18.09.2017 по делу №А32-40235/2016, от 25.12.2017 по делу №А32-14793/2017).

Судом первой инстанции верно установлено, что спорный земельный участок относится к категории - земли сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства (фонд перераспределения).

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Земли, указанные в пункте 1 указанной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (пункт 1 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации).

Особенности правового режима земель сельскохозяйственного назначения определяются положениями статей 77, 78 Земельного кодекса Российской Федерации.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (пункт 2 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации).

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей (часть 1 статьи 78 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статья 79 Земельного кодекса Российской Федерации определяет особенности использования сельскохозяйственных угодий и устанавливает, что сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается (подпункты 1 и 4).

В рамках настоящего дела, доказательств отнесения земель под полезащитными лесными полосами к мелиоративной системе в судебное дело не представлено.

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований доказательства и возражений против них, суд первой инстанции установил спорное условие (пункт 2.1) договора купли-продажи №714 земельного участка с кадастровым номером 23:04:0504001:6 в редакции, предложенной истцом, поскольку признал подтвержденным надлежащее использование данного участка главой КФХ на условиях аренды в течение 12 лет. Суд первой инстанции правомерно выкупную цену спорного земельного участка определил из расчета 40% от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 6 162 705 рублей. Цена выкупа земельных участков определена судом первой инстанции с учетом правовых позиций, сформированных Верховным Судом Российской Федерации. Суд первой инстанции правомерно защитил нарушенное право (законный интерес) главы хозяйства, обязав департамент осуществить испрашиваемую им государственную услугу. Апелляционная жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции не усматривает.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.10.2017 по делу                 №А32-10514/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           Б.Т. Чотчаев

 

Судьи                                                                                             Н.В. Ковалева

 

Е.А. Маштакова