740/2017-12862(4) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-44677/2014

г. Краснодар

14 апреля 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2017 года. 

Полный текст постановления изготовлен 14 апреля 2017 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании  от истца – общества с ограниченной ответственностью «Имеретинская Ривьера»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность  от 19.12.2016), ФИО2 (доверенность от 30.03.2017), в отсутствие ответчика –  Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным  имуществом в Краснодарском крае (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), надлежащим  образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем  размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно- телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу  Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным  имуществом в Краснодарском крае на решение Арбитражного суда Краснодарского края  от 11.10.2016 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 26.12.2016 (судьи Ванин В.В., Ковалева Н.В., Чотчаев Б.Т.) по делу   № А32-44677/2014, установил следующее.  

ООО «Имеретинская Ривьера» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд  Краснодарского края с исковым заявлением к Территориальному управлению  Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском  крае (далее – управление) о возложении на управление обязанности заключить договор  аренды земельного участка площадью 294 кв. м с кадастровым номером  23:49:0402037:1019, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский  район, ул. Нагорный тупик 13, на условиях договора аренды, изложенных в исковом  заявлении.  

Решением от 23.09.2016, оставленным без изменения апелляционным  постановлением от 15.12.2016, исковые требования удовлетворены. Судебные акты  мотивированы тем, что в случае образования земельных участков из участков,  используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо  имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых  и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено  соглашением сторон, без проведения торгов либо на внесение соответствующих изменений  в ранее заключенные договоры аренды (пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса  Российской Федерации; далее – Земельный кодекс). Преимущественное право  на заключение договора аренды в отношении вновь образуемых и измененных участков  имеет лицо, ранее использовавшее впоследствии разделенный земельный участок  на основании договора аренды. При образовании нового участка взамен переданного  в аренду арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или  на основе заключения нового договора или посредством заключения соглашения о  внесении изменений в ранее действовавший договор. Выбор варианта продолжения  договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон. Суды установили,  что для размещения олимпийских объектов у общества изъят земельный участок  с кадастровым номером 23:49:0402037:1220, образованный из земельного участка  с кадастровым номером 23:49:0402037:1019. Образованный наряду с указанным земельный  участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1019 не подлежал изъятию в соответствии  с Федеральным законом от 01.12.2007 № 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII  Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи,  развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений  в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 310-ФЗ),  поэтому общество обладает правом на заключение договора аренды спорного участка,  образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером  23:49:0402037:1019. Ссылки управления на отсутствие у общества титула на исходный  земельный участок, а также выводы о недействительности (ничтожности) договора купли- продажи недвижимости от 10.11.2006, заключенного ФГУП «Южзеленхоз» и  ООО «РогСибАл», содержащиеся в решении Арбитражного суда Краснодарского края  от 12.08.2009 по делу № А32-4502/2009, суды отклонили.  

В кассационной жалобе управление просит отменить решение и постановление,  принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.  По мнению подателя жалобы, суды не приняли во внимание, что преимущественное право  на заключение договора аренды вновь образуемых и измененных земельных участков  

имеет лицо, ранее использовавшее земельный участок до раздела на основании договора  аренды. В связи с изъятием земельного участка площадью 710 кв. м с кадастровым  номером 23:49:0402037:1220 в целях размещения олимпийских объектов, договор аренды  земельного участка площадью 1004 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402037:1019  расторгнут в одностороннем порядке. Обременение разделенного земельного участка  правами аренды в пользу общества прекращено. Общество не оспорило исключение записи  об обременении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. Таким образом, у истца не возникло право требовать предоставления  в аренду спорного земельного участка. Доказательства наличия на спорном земельном  участке принадлежащих обществу объектов недвижимости в деле отсутствуют, поэтому  у общества отсутствует право на заключение договора аренды земельного участка  с кадастровым номером 23:49:0402037:1019 в порядке пункта 3 статьи 35 и пункта 1  статьи 36 Земельного кодекса.  

В судебном заседании представители общества возражали против отмены  обжалуемых судебных актов.  

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя общества,  Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное  постановление следует отменить.  

Как видно из материалов дела и установлено судами, 17.06.2009 управление  (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор № 77000001276 аренды  земельного участка площадью 606 675 кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:405,  расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный  тупик.  

На основании распоряжения управления от 30.09.2010 № 1091-р «О внесении  изменений в договор аренды от 17.06.2009 № 7700001276 земельного участка,  находящегося в федеральной собственности с кадастровым номером 23:49:0000000:405»,  из земельного участка площадью 606 675 кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:405  образован земельный участок площадью 29 654 кв. м с кадастровым номером  23:49:0402037:24, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский  район, ул. Нагорный тупик 13, с разрешенным использованием – для размещения  олимпийских объектов, который предоставлен в аренду обществу по договору  от 30.09.2010 № 7700001598 сроком до 29.12.2055 (т. 1, л. д. 44 – 53).  

В соответствии с документацией по планировке территории олимпийского объекта  федерального значения «Автомобильные дороги в Имеретинской низменности (проектные  и изыскательские работы, строительство)», утвержденной приказами Минрегионразвития  

России от 01.09.2010 № 60-ОИ «Об утверждении проекта планировки территории  Имеретинской низменности Адлерского района города Сочи», от 11.11.2010 № 117-ОИ  «Об утверждении проекта межевания территории для размещения олимпийского объекта  "Автомобильные дороги в Имеретинской низменности (проектные и изыскательские  работы, строительство)"», земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0402037:24,  23:49:0402037:124 и 23:49:0000000:74 частично вошли в границы строительства  олимпийского объекта «Автомобильные дороги в Имеретинской низменности (проектные  и изыскательские работы, строительство)».  

Как следует из письма Департамента по реализации полномочий при подготовке  зимних олимпийских игр 2014 года от 12.04.2013 № 81-3352/13-05.2, на основании  пункта 13 статьи 15 Закона № 310-ФЗ в результате раздела в границах земельного участка с  кадастровым номером 23:49:0402037:24 образованы земельные участки с кадастровыми  номерами 23:49:0402037:1015 (площадью 366 кв. м), 23:49:0402037:1014 (площадью  23 471 кв. м), 23:49:0402037:1016 (площадью 1284 кв. м), 23:49:0402037:1017 (площадью  940 кв. м), 23649:0402037:1018 (площадью 2349 кв. м), 23:49:0402037:1019 (площадью  1004 кв. м).  

На основании пункта 16 статьи 15 Закона № 310-ФЗ главой администрации  (губернатором) Краснодарского края 15.03.2013 издано распоряжение № 213-р об изъятии  для федеральных нужд в целях строительства олимпийского объекта федерального  значения «Сети канализации, водоснабжения, теплоснабжения, система водоочистки  в Имеретинской низменности (проектные и изыскательские работы, строительство)» путем  прекращения права аренды общества в отношении земельного участка из земель  населенных пунктов площадью 710 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402037:1220,  который будет образован в результате раздела земельного участка из земель населенных  пунктов площадью 1004 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402037:1019.  

В результате выдела земельного участка площадью 710 кв. м с кадастровым  номером 23:49:0402037:1220 оставшаяся площадь земельного участка с кадастровым  номером 23:49:0402037:1019 составила 294 кв. м.  

Уведомлением от 25.03.2013 № 81-2546/13-02.2 Департамент по реализации  полномочий при подготовке зимних олимпийских игр 2014 года известил общество  об изъятии путем прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером  23:49:0402037:1220 площадью 710 кв. м, который будет образован в результате раздела  земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером  23:49:0402037:1019 площадью 1004 кв. м и о расторжении договора аренды земельного  участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1019 площадью 1004 кв. м (т. 1, 38 – 40).  

24 августа 2013 года управление и общество заключили дополнительное соглашение   № 1 к договору аренды от 30.09.2010 № 7700001598, согласно которому предметом  договора аренды стали земельные участки площадью 5673 кв. м, расположенные по адресу:  Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, Нагорный тупик, образованные  из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:24, в том числе земельный  участок площадью 4367 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402037:1079 для размещения  объекта «Автомобильные дороги в Имеретинской низменности...», земельный участок  площадью 366 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402037:1015, разрешенное  использование «Крытый конькобежный центр...» и земельный участок площадью 940 кв. м  с кадастровым номером 23:49:0402037:1017, разрешенное использование – организация  особо охраняемой природной территории регионального значения природного  орнитологического парка в Имеретинской низменности.  

Земельный участок площадью 294 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402037:1019,  также образованный при разделе земельного участка с кадастровым номером  23:49:0402037:24, в указанное дополнительное соглашение не вошел.  

Общество обратилось в управление с заявлением, в котором в соответствии  с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, просило заключить договор аренды  находящегося в федеральной собственности земельного участка площадью 294 кв. м  с кадастровым номером 23:49:0402037:1019.  

Поскольку стороны не заключили договор аренды, общество обратилось с исковым  заявлением в арбитражный суд.  

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации (далее – Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться  в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных  интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными  статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами,  предусмотренными законом.  

В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса (в применимой редакции) в случае  образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании  договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое  использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров  аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного  срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением  сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих  

изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного  срочного пользования ими.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса при разделе земельного  участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при  разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением  случаев, указанных в пунктах 4 и 6 данной статьи, и случаев, предусмотренных другими  федеральными законами. В пункте 6 названной нормы закреплено, что при разделе  земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности,  могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный  участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.  

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, судебные инстанции  установили, что для размещения олимпийских объектов у общества изъят земельный  участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1220, образованный из земельного участка с  кадастровым номером 23:49:0402037:1019. Образованный наряду с указанным земельный  участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1019 изъятию в соответствии с Законом   № 310-ФЗ не подлежал, поэтому суды пришли к выводу о том, что общество обладает  правом на заключение с ним договора аренды участка, образованного в результате раздела  ранее предоставленного в аренду земельного участка. В отсутствие доказательств  необходимости в измененном участке в целях олимпийского строительства, а также  сведений о том, что общество имело намерение прекратить арендные правоотношения,  возникшие из договора от 30.09.2010 № 7700001598, суды пришли к выводу о наличии у  истца права на заключение договора аренды испрашиваемого участка.  

Вместе с тем выводы судебных инстанций не могут быть признаны судом округа  основанными на фактических обстоятельствах спора ввиду следующего.  

В соответствии с пунктами 1 и 15 статьи 3 Федерального закона от 08.11.2007   № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской  Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской  Федерации» (далее – Закон № 257-ФЗ) автомобильная дорога – объект транспортной  инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в  себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные  на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и  подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, –  защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения,  производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог (пункт 1);  полоса отвода автомобильной дороги – земельные участки (независимо от категории  

земель), которые предназначены для размещения конструктивных элементов  автомобильной дороги, дорожных сооружений и на которых располагаются или могут  располагаться объекты дорожного сервиса (пункт 15).  

В пункте 16 статьи 3 Закона № 257-ФЗ дано определение придорожных полос  автомобильной дороги как территорий, которые прилегают с обеих сторон к полосе отвода  автомобильной дороги и в границах которых устанавливается особый режим  использования земельных участков (частей земельных участков) в целях обеспечения  требований безопасности дорожного движения, а также нормальных условий  реконструкции, капитального ремонта, ремонта, содержания автомобильной дороги,  ее сохранности с учетом перспектив развития автомобильной дороги.  

В соответствии со статьей 25 Закона № 257-ФЗ границы полосы отвода  автомобильной дороги определяются на основании документации по планировке  территории. Подготовка документации по планировке территории, предназначенной для  размещения автомобильных дорог и (или) объектов дорожного сервиса, осуществляется с  учетом утверждаемых Правительством Российской Федерации норм отвода земель для  размещения указанных объектов.  

Как следует из представленного в материалы дела кадастрового паспорта  от 15.12.2014, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1019 расположен  в непосредственной близости от автомобильной дороги и имеет обременение в виде  сервитута для строительства и эксплуатации олимпийского объекта федерального значения  «Трасса для проведения шоссейно-кольцевых автомобильных гонок серии "Формулы-1"  в Имеретинской низменности и объекты инфраструктуры, обеспечивающие  ее функционирование (проектные и изыскательские работы, строительство)».  В кадастровом паспорте также указано, что земельный участок предназначен для сетей  канализации, водоснабжения, теплоснабжения, системы водоочистки в Имеретинской  низменности (проектные и изыскательские работы, строительство).  

С учетом расположения требуемого земельного участка (т. 1, л. д. 89 – 92), судебные  инстанции не исследовали вопрос о наличии на участке объектов, не принадлежащих  истцу, а также о нахождении испрашиваемого земельного участка в границах полосы  отвода автомобильной дороги.  

Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на  отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и  направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение,  постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении,  постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам  

или имеющимся в деле доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение  обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной  инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление  дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287  Кодекса).  

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки,  определить возможность предоставления спорного земельного участка в аренду обществу,  установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное  решение.  

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской  Федерации управление (орган государственной власти) от уплаты государственной  пошлины за подачу кассационной жалобы освобождено.  

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2016 и постановление  Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2016 по делу   № А32-44677/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд  Краснодарского края.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок,  не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном  статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий Я.Е. Волков Судьи В.А. Анциферов  А.И. Мещерин