ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

24.05.2023

 

Дело № А41-1022/16

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18.05.2023

Полный текст постановления изготовлен  24.05.2023

Арбитражный суд Московского округа

в составе председательствующего судьи Зверевой Е.А.

судей   Мысака Н.Я., Дербенева А.А.

при участии в судебном заседании:

-к/у АО «СУ-155» - ФИО1 по дов. от 21.10.2022,

-от ООО «Бест» - ФИО2 по дов. от 29.09.2020,

-от Департамента городского имущества города Москвы – ФИО3 по дов. от 30.12.2022,

рассмотрев 18.05.2023 в судебном заседании кассационную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на определение от 22.11.2022

Арбитражного суда Московской области,

постановление от 01.02.2023

Десятого арбитражного апелляционного суда

по вопросу об определении долей и признании права собственности на

долю в объектах  незавершенного строительства,  расположенные по адресу:

<

...>  вл.вл.6,10,14.

в деле о несостоятельности (банкротстве) АО «СУ-155»

УСТАНОВИЛ:

В рамках дела о банкротстве АО "СУ-155" рассмотрены заявления Департамента городского имущества г. Москва, конкурсного управляющего должником, ФИО4 и ФИО5   об определении долей и признании права собственности на долю в объектах незавершенного строительства, расположенных по адресу: 

<

...>.

Определением Арбитражного суда Московской области от 22.11.2022, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от  01.02.2023, признано право АО "СУ-155" на объекты незавершенного строительства,  расположенные по адресу: 

<

...>  вл. вл. 6, 10, 14; в удовлетворении заявления Департамента, ФИО4 и  ФИО5 отказано.

Не согласившись  с судебными актами в части  отказа Департаменту, последний обратился с  кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа,    указав на несогласие с выводами судов о применении норм  права, как несоответствующих фактическим обстоятельствам дела.

До начала судебного заседания в материалы дела поступил отзыв на кассационную жалобу от ООО "Бест" с просьбой отказать в удовлетворении кассационной жалобы.

В судебном заседании представитель Департамента настаивал на доводах кассационной жалобы, уточнил просительную часть своей кассационной жалобы о том, что обжалует судебный акт только в своей части ; представители конкурсного управляющего    и    ООО "Бест"  возражали против доводов кассационной жалобы.

С учетом изложенного  ,суд кассационной инстанции в силу своих полномочий  рассматривает кассационную жалобу только в обжалованной части.

Иные участвующие в деле лица своих представителей в арбитражный суд округа не направили, что, согласно ч. 3 ст. 284 АПК РФ, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. 

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

Обсудив доводы  кассационной  жалобы и отзыва на нее, заслушав присутствующих в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,  проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а  также соответствие выводов,  содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как установили суды,   а также усматривается из материалов дела, 12.07.2000 между Правительством Москвы, АО "Москапстрой" (Заказчик) ЗАО "Мосстройэкономбанк" (Инвестор-1), Департаментом внебюджетной политики строительства города Москвы (Инвестор-2), АО "СУ-155" (Инвестор-3) был заключен инвестиционный контракт, предметом которого является реализация инвестиционного проекта комплексной реконструкции квартала 1-1а Новых Черемушек и застройке земельных участков во вл. 10-12  по ул. Ивана Бабушкина и владении  140 корп. 5 по ул. Профсоюзная.

Согласно п. 3.1 контракта, соотношение раздела недвижимого имущества по реализации контракта устанавливается между сторонами в пропорции:

Администрации в собственность:

- 20%  машино-мест и площадей общего пользования в гаражах-стоянках;

- 40% общей нежилой площади, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части объекта.

Между Правительством Москвы и должником заключен договор аренды земельных участков для строительства многоквартирного жилого дома.

В настоящее время на указанных земельных участках находятся объекты незавершенного строительства, расположенные по адресу: 

<

...> вл. вл. 6, 10, 14.

Земельные участки под спорными объектами находятся на праве аренды у должника на основании договоров аренды от 15.09.2008 г. № М-06-509602, М-06-509603, М-06-509604, заключенных с Департаментом земельных ресурсов города Москвы, которые в настоящий момент являются действующими.

Отказывая Департаменту в удовлетворении заявления, суды указали на то, что заключение контракта само по себе не влечет за собой возникновение права собственности на спорное имущество, являющееся объектом незавершенного строительства.

Между тем, судами не учтено следующее.

Пунктом 3 статьи 3 Закона об инвестиционной деятельности (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 427-ФЗ)) предусмотрено, что объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется.

При этом указанные положения распространяются на ранее заключенные договоры, обязательства сторон по которым не исполнены на день вступления в силу Закона № 427-ФЗ (статья 7 Закона № 427-ФЗ).

Кроме того, в соответствии с п.4  Постановления  Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011г. № 54 « О некоторых вопросах разрешения  споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости ,которая будет создана или приобретена в  будущем» при рассмотрении споров, вытекающих из договоров ,связанных с инвестиционной деятельностью  в сфере  финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости ,судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55  («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры ,связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости ,как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. 

При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности , статьи 5 Закона РСФСР  «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности  в  Российской Федерации, осуществляемой в форме  капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц ,финансирующих строительство недвижимости, правом  собственности ( в том числе долевой  собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости  возникает  у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Кроме того, судами установлено, что исходя из условий контракта, составление акта о результатах реализации инвестиционного проекта является обязанностью сторон, неисполнение которой влечет невозможность регистрации участниками инвестиционных отношений права собственности на инвестиционный объект, поскольку Федеральным законом от 12.12.2011  № 427-ФЗ установлены дополнительные требования к документам, необходимым для регистрации права собственности на объект недвижимости, созданный по договору, заключенному с публично-правовым образованием либо унитарным предприятием до 01.01.2011.

Названным Законом Закон о регистрации был дополнен статьей 24.2, в соответствии с которой государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.

Положения статьи 24.2 Закона о регистрации распространяются на договоры, которые заключены и обязательства сторон,  по которым исполнены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ, но при этом права собственности на созданные в рамках исполнения данных договоров объекты недвижимого имущества не зарегистрированы.

Уклонение стороны инвестиционного контракта, в котором участвует публично-правовое образование, от подписания акта о реализации инвестиционного проекта представляет собой неисполнение договорного обязательства, препятствующее другим его участникам оформить права на объект, созданный на их средства, поэтому иск о понуждении исполнения этого обязательства является надлежащим способом защиты их нарушенных прав.

В случае удовлетворения такого иска суд, руководствуясь нормами закона, применимыми к отношениям сторон, и условиями заключенного инвестиционного контракта, указывает в судебном акте результат раздела между сторонами созданного инвестиционного объекта (помещений в созданном объекте или доли в праве собственности на него).

Такой судебный акт, вступивший в законную силу, представляется вместо акта о реализации инвестиционного проекта для регистрации права собственности его участников на указанные в нем объекты.

В данном случае из судебных актов не усматривается выяснение того, что был ли оформлен участниками инвестиционного контракта акт о его реализации.

Кроме того,  без исследования   указанных обстоятельств является преждевременным вывод судов о том,  что спорное имущество вошло в конкурсную массу и денежные   средства, поступившие от его реализации в порядке Закона о банкротстве, будут направлены на погашение требований кредиторов АО "СУ-155", поскольку не соотносится    с требованиями пункта 3 статьи 3 Закона об инвестиционной деятельности.

Кроме того, при новом рассмотрении следует проверить обоснованность взыскания с Департамента государственной пошлины применительно к положениям статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции  обращает внимание судов на то,      что в  части ,не рассматриваемой судом кассационной инстанции и не обжалованной Департаментом признано право собственности на незавершенные строительством объекты по адресу: г .Москва, ул. Профсоюзная,вл.вл.6,10,14 за  АО «СУ-155» , в связи с чем  с учетом обстоятельств , указанных  в настоящем постановлении данные выводы  нуждаются в корректировке.

Учитывая изложенное, судебная коллегия суда кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемые акты в части отказа в удовлетворении заявления Департамента, подлежат отмене, поскольку суды не в полной мере исследовали имеющиеся в деле доказательства и доводы сторон.

При новом рассмотрении  спора судам следует учесть изложенное, определить правовую природу договора - контракта от 12.07.2000,заключенного  между Департаментом и должником,  с учетом п.п.5,6,7 Постановления  Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 № 54  ,  исходя из которой разрешить вопрос возможности признания права собственности города Москвы на долю в спорном объекте согласно его условиям, выяснить взаимоотношения сторон по подписанию (либо не подписанию) акта реализации, определить  способ защиты нарушенного права  с учетом конкретных обстоятельств дела,   всесторонне, полно и объективно, с учетом имеющихся в деле доказательств и доводов лиц, участвующих в деле, а также с учетом установления всех фактических обстоятельств, исходя из подлежащих применению норм материального права, принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 22.11.2022, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2023 по делу № А41-1022/2016 в обжалуемой части  отменить.

Обособленный спор  в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судьяЕ.А. Зверева  

СудьиА.А. Дербенев

Н.Я. Мысак 

 Т