АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Седова, д. 76, г. Иркутск, Иркутская область, 664025,

тел. (3952) 262-102; факс (3952) 262-001

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск                                                                                             Дело  № А19-23862/2024

«06» марта 2025 года.

Резолютивная часть решения объявлена  в судебном заседании 04.03.2025 года.

Решение в полном объеме изготовлено 06.03.2025 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Исаевой Е.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Черкасовой К.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Квиринал» (адрес: 664050, Иркутская обл., Иркутск г., Байкальская 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к  Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (адрес: 664007, Иркутская обл., Иркутск г., ФИО1 ул., д. 1, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

третье лицо - Муниципальное унитарное предприятие «Бюро технической инвентаризации города Иркутска» (адрес: 664003, Иркутская обл., Иркутск г., Дзержинского ул., стр. 32А, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>).

о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения,

при участии в судебном заседании: 

от истца -  директор ФИО2, (паспорт), 

от ответчика - ФИО3, (доверенность от 19.12.2024 № 505-70-3837/24, удостоверение № 295),

от третьего лица – не явились, извещены;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Квиринал» обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска с требованиями: 

1. Признать недостоверной итоговую величину рыночной стоимости нежилого помещения, определенную отчетом № 251/24 от 12.07.2024 об оценке рыночной стоимости  объекта  оценки:  Помещение с кадастровым номером 38:36:000030:22216, расположенное по адресу: г. Иркутск, мкр. Первомайский д. 27, выполненным МУП БТИ г. Иркутска; 

2. Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, мкр. Первомайский д. 27, а именно: 

- Пункт 1.5. договора изложить в следующей редакции: имущество находиться в залоге у продавца до полной его оплаты, в период нахождения в залоге имущество не может быть отчуждено, передано в последующий залог без согласия продавца. Покупатель вправе передавать без согласия продавца заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. 

- Пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: Стоимость имущества                     505 000 (Пятьсот пять тысяч) руб. без учета НДС. 

- Пункт 2.3.2. договора изложить в следующей редакции: Первый платеж в размере 8 417 руб. без учета рублей без учета НДС перечисляется в течение 10 (десяти) дней с даты подписания настоящего договора. 

- Пункт 2.6. договора изложить в следующей редакции: Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость имущества. В  случае  полной  или частичной  досрочной  оплаты стоимости имущества  проценты,  предусмотренные пунктом  2.4  настоящего  договора, приложением № 1 к договору, подлежат пересчету и начисляются на фактическую сумму остатка не оплаченной стоимости имущества. 

- Пункт 3.1.2 договора изложить в следующей редакции: передать по акту приема-передачи  имущество  покупателю  в  10-дневный  срок  со  дня  подписания  настоящего договора. 

- Пункт 3.3.2 договора изложить в следующей редакции: принять по акту приема-передачи имущество в 10-дневный срок со дня подписания настоящего договора.

- Пункт 3.2.3. договора изложить в следующей редакции: обратить взыскание на имущество в случаях, предусмотренных законодательством РФ. 

- Пункт 3.3.5. договора изложить в следующей редакции: Исключить. 

- Пункт 3.3.9. договора изложить в следующей редакции: Сообщать продавцу в течение 5 (пяти) рабочих  дней  об  утрате  имущества, предъявлении к нему претензий третьими лицами, а также при возникновении угрозы утраты или предъявления претензий к имуществу. 

- Пункт 4.2. договора изложить в следующей редакции: Абзац первый изложить в следующей  редакции: «В  случае  нарушения  покупателем  установленных  настоящим договором сроков и/или внесения платежей не в полном объеме. Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере, равном 0,05% от размера просроченного платежа за каждый день просрочки,  начиная  со  дня  истечения  сроков,  установленных  пп.  2.3,  2.4  настоящего договора, до момента полного исполнения соответствующего обязательства. 

Абзац 2: исключить 

- Пункт  4.3. договора  изложить  в  следующей  редакции: за  неисполнение обязательств, определенных подпунктами 3.3.2, 3.3.3 настоящего договора, покупатель уплачивает продавцу штраф в размере 0,05% от стоимости имущества. 

- Пункт 4.4. договора изложить в следующей редакции: Исключить. 

- Пункт  4.5. договора  изложить  в  следующей  редакции: В  случае  нарушения покупателем  обязательств,  предусмотренных  подпунктом  3.3.7  настоящего  договора, покупатель обязан уплатить продавцу штраф в размере 0,1% от стоимости имущества».

- Пункт 4.6 договора изложить в следующей редакции: Исключить. 

- Пункт 4.7. договора изложить в следующей редакции: Исключить. 

- График платежей: График платежей исходя из расчета цены 505 000 руб.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Муниципальное унитарное предприятие «Бюро технической инвентаризации города Иркутска».

Определением суда от 10.12.2024 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Русская Провинция».

Определением от 13.12.2024 в связи с принятием отставки судьи Архипенко А.А. дело в соответствии с пунктом 32 Регламента Арбитражного суда Иркутской области передано на рассмотрение другому судье через систему автоматизированного распределения дел в суде ПК «Судебно-арбитражное делопроизводство».

Автоматизированным распределением дел в суде ПК «Судебно-арбитражное делопроизводство» настоящее заявление распределено судье Исаевой Е.А.

Истец в заседании суда в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ уточнил исковые требования, просил суд:

 1. Признать недостоверной итоговую величину рыночной стоимости нежилого помещения, определенную отчетом № 251/24 от 12.07.2024 об оценке рыночной стоимости  объекта  оценки:  Помещение с кадастровым номером 38:36:000030:22216, расположенное по адресу: г. Иркутск, мкр. Первомайский д. 27, выполненным МУП БТИ г. Иркутска; 

2. Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, мкр. Первомайский д. 27, а именно: 

- Пункт 1.5. договора изложить в следующей редакции: имущество находиться в залоге у продавца до полной его оплаты, в период нахождения в залоге имущество не может быть отчуждено, передано в последующий залог без согласия продавца. Покупатель вправе передавать без согласия продавца заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. 

-      Пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: Стоимость имущества                     690 000 (Шестьсот девяносто тысяч) рублей без учета НДС.

-       Пункт 2.3.2. договора изложить в следующей редакции: Первый платеж в размере  11 500 рублей без учета рублей без учета НДС перечисляется в течение 10 (десяти) дней с даты подписания настоящего договора.

-     Пункт 2.6. договора изложить в следующей редакции: Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость Имущества. В случае полной или частичной досрочной оплаты стоимости Имущества проценты, предусмотренные пунктом 2.4 настоящего Договора, приложением № 1 к Договору, подлежат пересчету и начисляются на фактическую сумму остатка не оплаченной стоимости Имущества.

-      Пункт 3.2.3. договора изложить в следующей редакции: обратить взыскание на имущество в случаях, предусмотренных законодательством РФ.

-      Пункт 3.3.5. договора изложить в следующей редакции: Исключить.

-      Пункт 4.2. договора изложить в следующей редакции: Абзац первый изложить в следующей редакции: «За ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательств, определенных подпунктами 3.3.1 настоящего Договора, Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере 0,1% от размера просроченного платежа за каждый день       просрочки, начиная с дня, следующего после дня истечения сроков, установленных пунктами 2.3, 2.4 настоящего договора, до момента полного исполнения соответствующего обязательства. Абзац 2: исключить

-      Пункт 4.4. договора изложить в следующей редакции: Исключить.

- Пункт  4.5. договора  изложить  в  следующей  редакции: В  случае  нарушения покупателем  обязательств,  предусмотренных  подпунктом  3.3.7  настоящего  договора, покупатель обязан уплатить продавцу штраф в размере 0,1% от стоимости имущества».

- Пункт 4.6 договора изложить в следующей редакции: Исключить. 

- Пункт 4.7. договора изложить в следующей редакции: Исключить. 

- График платежей: График платежей исходя из расчета цены 690 000 руб., а именно: 

Срок оплаты

Сумма основного платежа (руб.)

1/3 ставки рефинансирования по состоянию на 15.08.2024 г.

Сумма начисленного процента в рублях

Итоговая сумма платежа в рублях

« »        20__г.

11500

6

0,0

11500

« »        20__г.

11500

6

3392,5

14892,5

« »        20__г.

11500

6

3335,0

14835,0

« »        20__г.

11500

6

3277,5

14777,5

« »        20__г.

11500

6

3220,0

14720,0

« »        20__г.

11500

6

3162,5

14662,5

« »        20__г.

11500

6

3105,0

14605,0

« »        20__г.

11500

6

3047,5

14547,5

« »        20__г.

11500

6

2990,0

14490,0

« »        20__г.

11500

6

2932,5

14432,5

« »        20__г.

11500

6

2875,0

14375,0

« »        20__г.

11500

6

2817,5

14317,5

« »        20__г.

11500

6

2760,0

14260,0

« »        20__г.

11500

6

2702,5

14202,5

« »        20__г.

11500

6

2645,0

14145,0

« »        20__г.

11500

6

2587,5

14087,5

« »        20__г.

11500

6

2530,0

14030,0

« »        20__г.

11500

6

2472,5

13972,5

« »        20__г.

11500

6

2415,0

13915,0

« »        20__г.

11500

6

2357,5

13857,5

« »        20__г.

11500

6

2300,0

13800,0

« »        20__г.

11500

6

2242,5

13742,5

« »        20__г.

11500

6

2185,0

13685,0

« »        20__г.

11500

6

2127,5

13627,5

« »        20__г.

11500

6

2070,0

13570,0

« »        20__г.

11500

6

2012,5

13512,5

« »        20__г.

11500

6

1955,0

13455,0

« »        20__г.

11500

6

1897,5

13397,5

« »        20__г.

11500

6

1840,0

13340,0

« »        20__г.

11500

6

1782,5

13282,5

« »        20__г.

11500

6

1725,0

13225,0

« »        20__г.

11500

6

1667,5

13167,5

« »        20__г.

11500

6

1610,0

13110,0

« »        20__г.

11500

6

1552,5

13052,5

« »        20__г.

11500

6

1495,0

12995,0

« »        20__г.

11500

6

1437,5

12937,5

« »        20__г.

11500

6

1380,0

12880,0

« »        20__г.

11500

6

1322,5

12822,5

« »        20__г.

11500

6

1265,0

12765,0

« »        20__г.

11500

6

1207,5

12707,5

« »        20__г.

11500

6

1150,0

12650,0

« »        20__г.

11500

6

1092,5

12592,5

« »        20__г.

11500

6

1035,0

12535,0

« »        20__г.

11500

6

977,5

12477,5

« »        20__г.

11500

6

920,0

12420,0

« »        20__г.

11500

6

862,5

12362,5

« »        20__г.

11500

6

805,0

12305,0

« »        20__г.

11500

6

747,5

12247,5

« »        20__г.

11500

6

690,0

12190,0

« »        20__г.

11500

6

632,5

12132,5

« »        20__г.

11500

6

575,0

12075,0

« »        20__г.

11500

6

517,5

12017,5

« »        20__г.

11500

6

460,0

11960,0

« »        20__г.

11500

6

402,5

11902,5

« »        20__г.

11500

6

345,0

11845,0

« »        20__г.

11500

6

287,5

11787,5

« »        20__г.

11500

6

230,0

11730,0

« »        20__г.

11500

6

172,5

11672,5

« »        20__г.

11500

6

115,0

11615,0

« »        20__г.

11500

6

57,5

11557,5

Итого

690 000

89 700

779 700

Согласно части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. 

При таких обстоятельствах, суд удовлетворяет заявленное истцом ходатайство и принимает уточнение исковых требований.

Ответчик иск оспорил.

Третье лицо отзыв на иск не представило.

Неявка третьего лица, надлежащим образом извещенного о месте и времени рассмотрения дела,  не препятствует суду рассмотреть дело по существу, поэтому дело на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в его отсутствие по имеющимся в деле доказательствам.

Обстоятельства дела.

По результатам конкурентных процедур между обществом с ограниченной ответственностью «Квиринал» и комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (комитет) заключен договор аренды нежилого помещения от 07.10.2022 № 10542 сроком на 10 лет.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель передал арендатору во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение с кадастровым номером 38:36:000030:22216 расположенного по адресу: г. Иркутск, мкр. Первомайский д. 27, площадью 16,4 кв.м.

Согласно статье 3 Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Порядок приватизации муниципального имущества городского округа муниципального образования город Иркутск утвержден решением Думы города Иркутска от 27.10.2023 № 007-20-055729/3.

В порядке реализации предоставленного законом преимущественного права выкупа арендуемого муниципального имущества, 20.05.2024 ООО «Квиринал» обратилось к комитету с заявлением выкупе нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, мкр. Первомайский д. 27, площадью 16,4 кв.м.

Распоряжением заместителя мэра – председателя комитета по управлению муниципальным имуществом от 08.08.2024 № 504-02-1392/24 «О приватизации нежилого помещения, расположенного в Свердловском районе г. Иркутска мкр. Первомайский, д. 27» принято решение об условиях приватизации нежилого помещения по цене 1 060 000 руб. (цена определена по состоянию на 20.05.2024 в соответствии с отчетом от 12.07.2024 № 251/24 об оценке рыночной стоимости объекта, выполненным муниципальным унитарным предприятием «Бюро технической инвентаризации г. Иркутска»).

Указанное распоряжение направлено ООО «Квиринал» совместно с проектом договора купли-продажи нежилого помещения. 

По мнению ООО «Квиринал» проект договора купли-продажи нежилого помещения, направленный комитетом, содержит положения, ущемляющие его права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса РФ сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Истец считает величину рыночной стоимости, определенной в отчете, выполненном МУП «БТИ г. Иркутска», недостоверной ввиду нарушения оценщиком требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки, а также иных нормативных правовых актов в области оценочной деятельности.

В силу подпункта 2 пункта 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

При этом доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены субъектом малого и среднего предпринимательства, в том числе, и в качестве основания иска об урегулировании разногласий по соответствующему договорному условию, предъявляемого в суд в соответствии со статьями 445 - 446 Гражданского кодекса РФ.

Основываясь на Справке о стоимости нежилого помещения от 03.09.2024, составленной кадастровым инженером ООО «БКП», по состоянию на 20.05.2024 рыночная стоимость нежилого помещения площадью 16,4 кв.м., кад. № 38:36:000030:22216, расположенного на 1 этаже многоквартирного дома по адресу: мкр. Первомайский, д. 27 составляет 505 000 руб.

Кроме того, истец не согласен с положениями иных пунктов договора купли- продажи, просит их изложить в предлагаемой им редакции:

- Пункт 1.5. договора изложить в следующей редакции: имущество находиться в залоге у продавца до полной его оплаты, в период нахождения в залоге имущество не может быть отчуждено, передано в последующий залог без согласия продавца. Покупатель вправе передавать без согласия продавца заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. 

- Пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: Стоимость имущества                     505 000 (Пятьсот пять тысяч) руб. без учета НДС. 

- Пункт 2.3.2. договора изложить в следующей редакции: Первый платеж в размере 8 417 руб. без учета рублей без учета НДС перечисляется в течение 10 (десяти) дней с даты подписания настоящего договора. 

- Пункт 2.6. договора изложить в следующей редакции: Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость имущества. В  случае  полной  или частичной  досрочной  оплаты стоимости имущества  проценты,  предусмотренные пунктом  2.4  настоящего  договора, приложением № 1 к договору, подлежат пересчету и начисляются на фактическую сумму остатка не оплаченной стоимости имущества. 

- Пункт 3.1.2 договора изложить в следующей редакции: передать по акту приема-передачи  имущество  покупателю  в  10-дневный  срок  со  дня  подписания  настоящего договора. 

- Пункт 3.3.2 договора изложить в следующей редакции: принять по акту приема-передачи имущество в 10-дневный срок со дня подписания настоящего договора.

- Пункт 3.2.3. договора изложить в следующей редакции: обратить взыскание на имущество в случаях, предусмотренных законодательством РФ. 

- Пункт 3.3.5. договора изложить в следующей редакции: Исключить. 

- Пункт 3.3.9. договора изложить в следующей редакции: Сообщать продавцу в течение 5 (пяти) рабочих  дней  об  утрате  имущества, предъявлении к нему претензий третьими лицами, а также при возникновении угрозы утраты или предъявления претензий к имуществу. 

- Пункт 4.2. договора изложить в следующей редакции: Абзац первый изложить в следующей  редакции: «В  случае  нарушения  покупателем  установленных  настоящим договором сроков и/или внесения платежей не в полном объеме. Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере, равном 0,05% от размера просроченного платежа за каждый день просрочки,  начиная  со  дня  истечения  сроков,  установленных  пп.  2.3,  2.4  настоящего договора, до момента полного исполнения соответствующего обязательства. 

Абзац 2: исключить 

Пункт  4.3. договора  изложить  в  следующей  редакции: за  неисполнение обязательств, определенных подпунктами 3.3.2, 3.3.3 настоящего договора, покупатель уплачивает продавцу штраф в размере 0,05% от стоимости имущества. 

- Пункт 4.4. договора изложить в следующей редакции: Исключить. 

- Пункт  4.5. договора  изложить  в  следующей  редакции: В  случае  нарушения покупателем  обязательств,  предусмотренных  подпунктом  3.3.7  настоящего  договора, покупатель обязан уплатить продавцу штраф в размере 0,1% от стоимости имущества».

- Пункт 4.6 договора изложить в следующей редакции: Исключить. 

- Пункт 4.7. договора изложить в следующей редакции: Исключить.

Возникшие между сторонами разногласия сторонами не урегулированы.

В соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Поскольку в процессе заключения договора между сторонами возникли неурегулированные разногласия в части величины рыночной стоимости объекта муниципальной собственности, покупатель обратился в суд с требованием об урегулировании указанных разногласий путем, изложив спорные положения договора в предложенной покупателем редакции.

Ответчик в представленном отзыве иск оспорил, не согласившись с редакцией покупателя, изложенной в пунктах 1.5, 2.1., 2.3.2., 2.6., 3.1.2, 3.3.2, 3.2.3.,3.3.5., 3.3.9., 4.2., 4.3, 4.5, 4.6, 4.7. договора.

Возражая против пункта 1.5 договора, ответчик указал, что отчуждение недвижимого имущества - это, соответственно, правильно оформленная передача одним лицом другому права собственности на объект недвижимости. Однако в этом случае есть особенность: переход права собственности нужно зарегистрировать в государственном реестре. Именно с момента внесения записи в реестр по общему правилу возникает право собственности у приобретателя недвижимости (и. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Необходимо понимать, что право собственности истца на спорное имущество не возникло, поскольку на момент заключения договора купли-продажи нежилого помещения данное имущество является предметом залоговых отношений, обеспечивающих возврат всей суммы кредита и процентов за его пользование.

Истец не исполнил обязательства по договору и не является законным владельцем спорного недвижимого имущества.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящими требованиями, ООО Квиринал не указало, что обязательства по договору в части оплаты помещения полностью не исполнены, в связи с чем у истца отсутствует право собственности.

В соответствии с частью 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Частью 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Фактически заявленное истцом требование направлено на обход законодательно установленной процедуры государственной регистрации прав на объекты недвижимости и прекращение залога.

В пункт 2.1. договора по мнению ответчика стоимость определена в соответствии с требованиями, установленными Федеральных законом РФ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными Стандартами оценки на основании отчета об оценке.

Пункт 2.3.2. договора ответчик считает неправомерным, поскольку график платежей к договору купли-продажи нежилого помещения составлен исходя из стоимости спорного объекта - 1 060 000 рублей, которая определена согласно отчету МУП БТИ.

Редакцию пункт 2.6. договора ответчик  оспорил по мотиву: требования истца в части уплаты процентов при досрочной оплаты стоимости имущества неправомерны.

Оспаривая пункты 3.1.2. и 3.3.2. договора по мнению ответчика не могут быть изменены в силу того, что комитет заблаговременно предусматривает вероятность ненадлежащего исполнения обязательств.

С пунктом 3.2.3. договора ответчик не согласен в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе залогом.

Из положения пункта 1 статьи 334 Гражданского кодекса РФ следует, что требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Согласно пункту 1 статьи 348 Гражданского кодекса РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Залог является достаточно эффективным способом обеспечения исполнения обязательств. Он позволяет кредитору удовлетворить свои требования к должнику за счет стоимости заложенного имущества. Данный способ повышает гарантии погашения задолженности.

Фактом исполнения обязательств Покупателем (истцом) условий договора купли- продажи нежилого помещения является полная оплата стоимости имущества.

Доводы истца, изложенные в исковом заявлении в части того, что в договоре купли-продажи отсутствуют конкретные основания для обращения взыскания на заложенное имущество, при этом предлагаемая истцом редакция договора существенно не конкретизирует случаи предусмотренные законодательством Российской Федерации. В изложенной редакции пункта договора усматривается предвзятость истца к предусмотренным мерам ответчика.

Требование истца об исключении пункта 3.3.5. из договора купли-продажи нежилого помещения о содержании прилегающей территории в надлежащем виде считаем неправомерным и необоснованным, поскольку действующим в силу действующего жилищного законодательства.

Редакцию пункта 3.3.9. договора ответчик считает необоснованной, поскольку в силу статьи 343 Гражданского кодекса РФ залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество (статья 338), обязан, если иное не предусмотрено законом или договором:

1)         страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, - на сумму не ниже размера требования;

2)         принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц;

3)         немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества.

Залогодержатель и залогодатель вправе проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества, находящегося у другой стороны.

При грубом нарушении залогодержателем обязанностей, указанных в пункте 1 настоящей статьи, создающем угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, залогодатель вправе потребовать досрочного прекращения залога.

Пункты 4.2, 4.3., 4.5., 4.6., 4.7. договора ответчиком оспорены, поскольку действующим законодательством не предусмотрено ограничение на размер договорной неустойки.

Денежное обязательство, возникшее из договора купли-продажи недвижимости, может быть обеспечено неустойкой. Размер неустойки может быть уменьшен судом по правилам ст. 333 Гражданского кодекса РФ.

Оспаривая пункт 4.2. абзац 2 договора ответчик указал следующее.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В силу пункта 2 статьи 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Таким образом, истец фактически требует внести в проект договора купли-продажи взаимоисключающие условия.

При этом, комитет полагает, что указанные требования призваны сделать исполнение судебного акта для истца более выгодным.

Считаем, что истец преследует цель уйти от финансовой ответственности, данные действия являются злоупотреблением со стороны истца.

Учитывая изложенное, ответчик просил суд: в удовлетворении исковых требований ООО Квиринал отказать в полном объеме.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 10.12.2024 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Русская провинция» ФИО4; на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- соответствует ли требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки выполненный МУП «Бюро технической инвентаризации г. Иркутска» отчет от 12.07.2024 № 251/24 об оценке рыночной стоимости объекта оценки в составе: помещение с кадастровым номером 38:36:000030:22216, расположенное по адресу: г. Иркутска мкр. Первомайский д. 27? 

- определить рыночную стоимость объекта недвижимости - помещения с кадастровым номером 38:36:000030:22216, расположенного по адресу: г. Иркутска мкр. Первомайский д. 27, по состоянию на 20.05.2024.

22.01.2025 в материалы дела поступило заключение эксперта. 

Согласно выводам экспертного заключения № 10/25, выполненный МУП «Бюро технической инвентаризации г. Иркутска» отчет от 12.07.2024 N? 251/24 об оценке рыночной стоимости объекта оценки в составе: помещение с кадастровым номером 38:36:000030:22216, расположенное по адресу: г. Иркутска мкр. Первомайский д. 27, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки; рыночная стоимость объекта недвижимости - помещения с кадастровым номером 38:36:000030:22216, расположенного по адресу: г. Иркутска мкр. Первомайский д. 21, по состоянию на 20.05.2024г. составляет: 690 000 руб.

С учетом выводов эксперта истец уточнил исковые требования, исходя из стоимости спорного объекта.

Исследовав материалы дела и выслушав доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается факт того, что ООО «Квиринал» в силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской федерации» имеет право на возмездное отчуждение арендуемого им имущества из муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В процессе заключения договора на возмездное отчуждение арендуемого имущества из муниципальной собственности по заказу Комитета цена арендуемого имущества была определена независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в размере 1 060 000 руб. (без НДС).

По правилам пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ уполномоченный орган обязан в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества.

Распоряжением заместителя мэра – председателя комитета по управлению муниципальным имуществом от 08.08.2024 № 504-02-1392/24 «О приватизации нежилого помещения, расположенного в Свердловском районе г. Иркутска мкр. Первомайский, д. 27» принято решение об условиях приватизации нежилого помещения по цене 1 060 000 руб. (цена определена по состоянию на 20.05.2024 в соответствии с отчетом от 12.07.2024 № 251/24 об оценке рыночной стоимости объекта, выполненным муниципальным унитарным предприятием «Бюро технической инвентаризации г. Иркутска»).

ООО «Квиринал» с величиной рыночной стоимости выкупаемого объекта муниципальной собственности, определенной в отчете от 12.07.2024 № 251/24 не согласился, посчитал недостоверной и 03.09.2024 направил в адрес Комитета подписанный договор купли-продажи с приложением протокола разногласий к нему, в соответствии которым некоторые пункты договора изложены в следующей редакции:

- Пункт 1.5. договора изложить в следующей редакции: имущество находиться в залоге у продавца до полной его оплаты, в период нахождения в залоге имущество не может быть отчуждено, передано в последующий залог без согласия продавца. Покупатель вправе передавать без согласия продавца заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. 

- Пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: Стоимость имущества                     505 000 (Пятьсот пять тысяч) руб. без учета НДС. 

- Пункт 2.3.2. договора изложить в следующей редакции: Первый платеж в размере 8 417 руб. без учета рублей без учета НДС перечисляется в течение 10 (десяти) дней с даты подписания настоящего договора. 

- Пункт 2.6. договора изложить в следующей редакции: Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость имущества. В  случае  полной  или частичной  досрочной  оплаты стоимости имущества  проценты,  предусмотренные пунктом  2.4  настоящего  договора, приложением № 1 к договору, подлежат пересчету и начисляются на фактическую сумму остатка не оплаченной стоимости имущества. 

- Пункт 3.1.2 договора изложить в следующей редакции: передать по акту приема-передачи  имущество  покупателю  в  10-дневный  срок  со  дня  подписания  настоящего договора. 

- Пункт 3.3.2 договора изложить в следующей редакции: принять по акту приема-передачи имущество в 10-дневный срок со дня подписания настоящего договора.

- Пункт 3.2.3. договора изложить в следующей редакции: обратить взыскание на имущество в случаях, предусмотренных законодательством РФ. 

- Пункт 3.3.5. договора изложить в следующей редакции: Исключить. 

- Пункт 3.3.9. договора изложить в следующей редакции: Сообщать продавцу в течение 5 (пяти) рабочих  дней  об  утрате  имущества, предъявлении к нему претензий третьими лицами, а также при возникновении угрозы утраты или предъявления претензий к имуществу. 

- Пункт 4.2. договора изложить в следующей редакции: Абзац первый изложить в следующей  редакции: «В  случае  нарушения  покупателем  установленных  настоящим договором сроков и/или внесения платежей не в полном объеме. Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере, равном 0,05% от размера просроченного платежа за каждый день просрочки,  начиная  со  дня  истечения  сроков,  установленных  пп.  2.3,  2.4  настоящего договора, до момента полного исполнения соответствующего обязательства. 

Абзац 2: исключить 

- Пункт  4.3. договора  изложить  в  следующей  редакции: за  неисполнение обязательств, определенных подпунктами 3.3.2, 3.3.3 настоящего договора, покупатель уплачивает продавцу штраф в размере 0,05% от стоимости имущества. 

- Пункт 4.4. договора изложить в следующей редакции: Исключить. 

- Пункт  4.5. договора  изложить  в  следующей  редакции: В  случае  нарушения покупателем  обязательств,  предусмотренных  подпунктом  3.3.7  настоящего  договора, покупатель обязан уплатить продавцу штраф в размере 0,1% от стоимости имущества».

- Пункт 4.6 договора изложить в следующей редакции: Исключить. 

- Пункт 4.7. договора изложить в следующей редакции: Исключить.

График платежей к договору купли-продажи в части размера сумм выплат изменить исходя из общей цены Объекта равной 505 000 руб. 

Стоимость объекта в протоколе разногласий определена Обществом на основании Справки о стоимости нежилого помещения от 03.09.2024, составленной кадастровым инженером ООО «БКП», по состоянию на 20.05.2024, согласно которой рыночная стоимость нежилого помещения площадью 16,4 кв.м., кад. № 38:36:000030:22216, расположенного на 1 этаже многоквартирного дома по адресу: мкр. Первомайский, д. 27 составляет 505 000 руб.

В этой связи, между продавцом и покупателем возник спор по условиям спорных пунктов договора.

Возникшие между сторонами разногласия сторонами не урегулированы.

Как следует из материалов дела, между сторонами возникли разногласия в отношении пунктов 1.5, 2.1., 2.3.2., 2.6., 3.1.2, 3.3.2, 3.2.3.,3.3.5., 3.3.9., 4.2., 4.3, 4.5, 4.6, 4.7. договора.

Пункт 1.5 договора купли-продажи:

Редакция КУМИ Администрации г. Иркутска (Продавец)

Редакция ООО «Квиринал» (Покупатель)

Имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты, последующий залог имущества не допускается. В период нахождения в залоге имущество не может быть отчуждено иным лицам.

Имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. В период нахождения в залоге имущество не может быть отчуждено, передано в последующий залог без согласия продавца. Покупатель вправе передавать без согласия продавца заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам.

Согласно пункту 1, 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.

Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В силу части 1, 2 ст. 40 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства; имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

Проанализировав предложенную ответчиком редакцию пункта 1.5 договора, с учетом изложенным норм, суд приходит к выводу, о том, что отчуждение имущества и последующий залог имущества исключительно с согласия залогодержателя отвечает требованиям ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 40 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а передача без согласия залогодержателя заложенного имущества во временное владение или пользование другим лицам, в том числе с целью извлечения доходов, также соответствует действующему законодательству.

В настоящем случае залог устанавливается до полной оплаты приобретаемого ООО «Квиринал» объекта недвижимого имущества в связи с предоставлением рассрочки оплаты; рассрочка предоставляется на 5 лет.

Принимая во внимание вышеизложенные положения действующего законодательства о залоге, полагаем, что полное лишение покупателя возможности в течение столь длительного срока распоряжаться имуществом, в том числе извлекать из него доходы путем сдачи в аренду, представляется неоправданным и нарушающим баланс интересов сторон.

Пункт 2.1 договора купли-продажи:

Редакция КУМИ Администрации г. Иркутска (Продавец)

Редакция ООО «Квиринал» (Покупатель)

Стоимость Имущества 1 060 000 (один миллион шестьдесят тысяч) рублей без учета НДС, которая определена по состоянию на 20 мая 2024 года, в соответствии с отчетом N? 251/24 от 12 июля 2024 года об оценке рыночной стоимости объекта оценки: Помешение. назначение: нежилое, этаж № 1, общей площадью 16,4 кв.м. кадастровый номер 38:36:000030:22216, расположенное по адресу: Иркутская область. г. Иркутск, мкр. Первомайский, д. 27, выполненным муниципальным унитарным предприятием «Бюро технической инвентаризации города Иркутска».

Стоимость Имущества 690 000 (Шестьсот девяносто тысяч) рублей без учета НДС

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса  РФ. 

Для проверки достоверности отчета оценщика судом была назначена экспертиза.

Согласно представленному суду заключению по результатам судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Русская провинция» ФИО4, которое обеими сторонами спора не оспаривается, рыночная стоимость объекта недвижимости - помещения с кадастровым номером 38:36:000030:22216, расположенного по адресу: г. Иркутска мкр. Первомайский д. 21, по состоянию на 20.05.2024г. составляет: 690 000 руб.

Оценив экспертное заключение по критериям относимости, достаточности и соответствия требованиям закона, суд на основании статьи 64 АПК РФ принимает его в качестве доказательства.

Стороны выводы эксперта не оспорили, возражений не представили.

В этой связи, суд считает возможным определить цену продажи нежилого здания (пункт 2.1 договора) в размере 690 000 (Шестьсот девяносто тысяч) рублей без учета налога на добавленную стоимость.

Пункт 2.3.2 договора купли-продажи:

Редакция КУМИ Администрации г. Иркутска (Продавец)

Редакция ООО «Квиринал» (Покупатель)

Первый платеж в размере 17 667 рублей без учета рублей без учета НДС перечисляется в течение 10 (десяти) дней с даты подписания настоящего договора.

Первый платеж в размере 11 500 рублей без учета без учета НДС перечисляется в течение 10 (десяти) дней с даты подписания настоящего договора.

В соответствии с пунктом 2.3.1 договора Оплата нежилого помещения производится в рассрочку на 5 (пять) лет. Платежи осуществляются ежемесячными равными долями в сроки, определенные подпунктами 2.3.2 - 2.3.3 настоящего Договора.

Указанный пункт договора согласован сторонами без разногласий.

Учитывая установленную судом стоимость имущества (690 000 руб.) ежемесячный платеж составляет 11 500 руб. из расчета: 690 000 руб. / 5 лет (60 мес.)

С учетом изложенного, суд принимает редакцию истца в отношении рассматриваемого пункта договора.

Пункт 2.6 договора купли-продажи:

Редакция КУМИ Администрации г. Иркутска (Продавец)

Редакция ООО «Квиринал» (Покупатель)

Покупатель имеет право досрочной оплаты стоимости имущества. В случае полной досрочной оплаты стоимости имущества проценты, предусмотренные пунктом 2.4 настоящего договора, приложении № 1 к договору, подлежат перерасчету и уплачиваются покупателем за период, в котором произведена досрочная оплата стоимости имущества в полном размере. В случае частичной досрочной оплаты стоимости имущества проценты уплачиваются покупателем в полном объеме в соответствии с приложение № 1 к настоящему договору. 

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость имущества. В случае полной или частичной досрочной оплаты стоимости имущества проценты, предусмотренные пунктом 2.4 настоящею Договора, приложением № 1 к Договору, подлежат пересчету и начисляются на фактическую сумму остатка не оплаченной стоимости имущества.

Согласно пункту 1 статьи 823 Гражданского кодекса Российской Федерации, договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми признаками, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий кредит), если иное не установлено законом.

Таким образом, проценты должны начисляться на сумму денежных средств, на которые предусмотрена рассрочка, а не на всю сумму, эквивалентную цене продажи объекта по договору.

Неоднократное начисление процентов на фиксированную сумму, равную выкупной цене объекта, приведет к возникновению на стороне Администрации г. Иркутска обогащения, что не соответствует действующему законодательству, а также целям Федерального закона № 159-ФЗ, который направлен на поддержку субъектов малого и среднего предпринимательства.

Кроме того, предлагаемая Администрацией города Иркутска редакция пункта 2.6 договора о том, что когда покупатель не в полном объеме досрочно оплачивает стоимость имущества, то начисление процентов производится в полном объеме в соответствии приложением № 1 к договору, означает оплату пользования денежными средствами, которые уже уплачены продавцу, что не соответствует самой правовой природе этих процентов.

Необходимость обращения покупателя с заявлением о перерасчете процентов создает необоснованные и не соответствующие деловому обороту трудности. Редакция, предложенная ООО «Квиринал», соответствует законодательству Российской Федерации и не возлагает на стороны каких-либо дополнительных обязанностей, кроме тех, что предусмотрены законом.

Редакция КУМИ Администрации г. Иркутска (Продавец)

Редакция ООО «Квиринал» (Покупатель)

Обратить взыскание на имущество, если в момент наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, либо когда в силу закона продавец вправе осуществить взыскание ранее.

Обратить взыскание на имущество в случаях, предусмотренных законодательством РФ.

Согласно пунктам 1-3 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1)   сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2)   период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Согласно части 1, 4 статьи 50 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В случаях, предусмотренных настоящей статьей, статьями 12, 35, 39, 41, 46 и 72 настоящего Федерального закона либо другим федеральным законом, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.

Учитывая, что редакция договора, предложенная Администрацией г. Иркутска не содержит конкретных оснований для обращения взыскания на заложенное имущество и предоставляет неограниченные права залогодержателю, в целях соблюдения баланса прав и законных интересов сторон, суд приходит к выводу, что обращение взыскания на имущество в случаях, предусмотренных в законодательстве РФ, будет в полной мере являться защитой интересов сторон.

Пункт 3.3.5 договора купли-продажи.

Редакция КУМИ Администрации г. Иркутска (Продавец)

Редакция ООО «Квиринал» (Покупатель)

Содержать прилегающую территорию в надлежащем состоянии. 

Исключить.

Статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет обязанность собственника нести бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Риск случайной гибели или случайного повреждения переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю (статья 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Прилегающая территория к нежилому зданию, которое является предметом договора купли-продажи, относится к местам общего пользования: тротуар и дорога. У Покупателя отсутствуют вещные права на указанную территорию, в связи с чем возлагать обязанность по содержанию территории, на которую не распространяются права владения и пользования, не является законным и обоснованным.

Таким образом, суд соглашаясь с истцом, приходит к выводу о том, что пункт 3.3.5 договора в редакции ответчика возлагает на Покупателя обязанности, не свойственные правовой природе договора купли-продажи, сформулированной в статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пункт 4.2 договора купли-продажи.

Редакция КУМИ Администрации г. Иркутска (Продавец)

Редакция ООО «Квиринал» (Покупатель)

Абзац 1: За ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательств, определенных подпунктами 3.3.1 настоящего Договора, Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере 0,2% от неуплаченной стоимости Имущества за каждый день просрочки, начиная с дня, следующего после дня истечения сроков, установленных пунктами 2.3, 2.4 настоящего договора, до момента полного исполнения соответствующего обязательства.

Абзац 2: В случае расторжения договора, по вине Покупателя уплаченная сумма денежных средств Продавцом не возмещается. При этом Имущество возвращается в муниципальную собственность.

            Абзац первый изложить в следующей редакции: За ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательств, определенных подпунктами 3.3.1 настоящего Договора, Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере 0,1% от размера просроченного платежа за каждый день просрочки, начиная с дня, следующего после дня истечения сроков, установленных пунктами 2.3, 2.4 настоящего договора, до момента полного исполнения соответствующего обязательства. 

           Абзац 2: исключить

Из буквального толкования пункта 4.2 договора в редакции продавца следует, что пени в размере 0,2% подлежат уплате от неуплаченной стоимости имущества за каждый день просрочки исполнения обязательств по оплате.

По мнению суда, такой размер пени не соответствует критериям разумности и обоснованности, при этом взыскание неустойки от стоимости имущества, а не просроченного платежа, не соответствует правовой природе неустойки  -за нарушение обязательства, которым в данном случае будет являться очередной платеж, а не все обязательство в целом, в связи с чем суд считает возможным согласиться с редакцией продавца. Так, суд исходит из того, что пени в размере 0.1% от размера просроченного платежа не нарушит баланс интересов сторон и не приведут к обогащению со стороны продавца.

В пункте 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Порядок применения пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации разъяснялся высшими судебными инстанциями, в том числе в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», согласно пункту 1 которого при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

Также в абзаце 4 пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении 35 споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, из содержания пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что не подлежит возврату исполненное по обязательству, в случае исполнения такого обязательства обеими сторонами. Названная норма права не исключает возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала.

Иной подход ведет к получению продавцом необоснованной выгоды, связанной с безвозмездным получением денежных средств (подпункт 4 пункта 1 статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации) при отсутствии оснований считать, что денежные средства передавались в целях благотворительности (статья 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, суд полагает обоснованным требование истца об исключении абзаца 2 п. 4.2 договора купли-продажи, поскольку указанный абзац нарушает баланс интересов сторон и не соответствует действующему законодательству, поскольку влечет возникновение неосновательного обогащения на стороне продавца в случае расторжения договора.

Пункт 4.4 договора купли-продажи.

Редакция КУМИ Администрации г. Иркутска (Продавец)

Редакция ООО «Квиринал» (Покупатель)

За неисполнение обязательств, определенных подпунктами 3.3.4, 3.3.5, 3.3.6настоящего Договора, Покупатель уплачивает Продавцу штраф в размере 0,1%от стоимости Имущества.

Исключить.

Так, пункты 3.3.4, 3.3.5, 3.3.6 договора предусматривают обязанность покупателя обеспечивать соблюдение экологических, санитарных, строительных норм при проведении ремонтных работ и реконструкции имущества (п.3.3.4), содержать прилегающую территорию в надлежащем санитарном состоянии (п.3.3.5), обеспечивать беспрепятственный доступ специализированным службам к имуществу для выполнения ремонтных работ (п.3.3.6). Пункт 3.3.5 подлежит исключению из договора, по указанным выше доводам.

Суд, соглашаясь с истцом, полагает пункт 3.3.4 не подлежащим обеспечению неустойкой, поскольку при нарушении указанной обязанности истец как собственник имущества может быть привлечен к внедоговорной ответственности, установленной действующим законодательством; пункт 3.3.6 не подлежащим обеспечению неустойкой в пользу продавца, поскольку изложенные в нем обязанности направлены на обеспечение интересов не продавца, а самого покупателя, либо собственников других помещений в этом здании.

Пункт 4.5 договора купли-продажи.

Редакция КУМИ Администрации г. Иркутска (Продавец)

Редакция ООО «Квиринал» (Покупатель)

В случае нарушения покупателем обязательств, предусмотренных подпунктом 3.3.7 настоящего договора, покупатель обязан уплатить продавцу штраф в размере 1% от стоимости имущества

            В случае нарушения покупателем  обязательств,  предусмотренных  подпунктом  3.3.7  настоящего  договора, покупатель обязан уплатить продавцу штраф в размере 0,1% от стоимости имущества

Пунктом 3.3.7 договора на покупателя возложена обязанность в месячный срок с момента подписания Договора застраховать за свой счет Имущество на его полную рыночную стоимость, установленную пунктом 2.1 настоящего Договора, на случай утраты, недостачи или повреждения Имущества вследствие аварии или действия непреодолимой силы, совершения иными государственными органами действий и принятии ими актов, прекращающих хозяйственную деятельность Покупателя, либо препятствующих ей, или неблагоприятно влияющих на нее (конфискация, реквизиция предмета залога), также ликвидации или признания несостоятельным, либо объявления о своей несостоятельности.

Пунктом 4.5 договора купли-продажи стороны предусмотрели, что в случае неисполнения, указанного условия по страхованию имущества, покупатель обязан оплатить продавцу штраф.

 Рассмотрев указанный пункт договора в редакции покупателя, судом установлено, что штраф в размере 0,1% от стоимости имущества (690 000 руб.) составит 690 руб.

По мнению суда, указанный размер штрафа, по сравнению с размером, предложенным в редакции продавца (1% от стоимости, т.е. 6 900 руб.) не соответствует критерию разумности, а, соответственно, не будет соответствовать признакам надлежащей меры ответственности в качестве единоразовой выплаты за неисполнение обязательства, а также стимулировать покупателя к исполнению обязательства в срок.

Кроме того, в соответствии с действующим законодательством, а именно положениям статьи 333 Гражданского кодекса РФ, размер начисленной продавцом неустойки может быть уменьшен судом.

Суд принимает редакцию продавца в данном случае.

Пункты 4.6 и 4.7 договора купли-продажи:

Редакция КУМИ Администрации г. Иркутска (Продавец)

Редакция ООО «Квиринал» (Покупатель)

В случае нарушения Покупателем обязательств, предусмотренных подпунктом 3.3.8-3.3.11 настоящего Договора, Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 0,5% от стоимости Имущества.

Исключить.

При совершении Покупателем действий, повлекших повреждение или уничтожение Имущества, Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 1% от стоимости Имущества.

Исключить.

Пункт 4.6, предусматривающий, что в случае нарушения покупателем обязательств, предусмотренных п.п. 3.3.8 - 3.3.11 договора покупатель обязан уплатить продавцу штраф в размере 0,5% от стоимости имущества, а также пункт 4.7, согласно которому при совершении Покупателем действий, повлекших повреждение или уничтожение стоимости Имущества, Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 1% от стоимости имущества.

Поскольку пункты 3.3.8 - 3.3.11 договора предполагают обязанность покупателя обеспечить сохранность имущества, сообщать продавцу о происшествиях, касающихся имущества, предоставлять возможность продавцу проверять наличие и состояние имущества, пункты 4.6 и 4.7 договора подлежат исключению, поскольку указанные пункты договора нарушают баланс интересов сторон с учетом наличия в договоре условий, в достаточной мере обеспечивающих интересы продавца, а именно - условий о залоге имущества, при том, что риск случайной гибели имущества лежит на покупателе.

Установление ответственности за действия и события, наступление которых не зависит от покупателя, и возможно наступят не по его вине, не отвечает требованиям законности.

Учитывая изложенное, суд полагает законными и обоснованными доводы истца в отношении пунктов 1.5, 2.1., 2.3.2., 2.6., 3.1.2, 3.3.2, 3.2.3.,3.3.5., 3.3.9., 4.2., 4.3, 4.6, 4.7. договора и подлежащим урегулированию в редакции ООО «Квиринал», пункт 4.5 договора суд полагает законным и обоснованным в редакции КУМИ Администрации г. Иркутска и подлежащим урегулированию в редакции ответчика.

Кроме того, суд считает возможным урегулировать разногласия сторон в отношении графика платежа, являющегося неотъемлемой частью договора, в редакции ООО «Квиринал», поскольку таковой представлен последним в соответствии с установленной судом стоимостью выкупаемого муниципального имущества и размера ежемесячного платежа, в следующей редакции:

Срок оплаты

Сумма основного платежа (руб.)

1/3 ставки рефинансирования по состоянию на 15.08.2024 г.

Сумма начисленного процента в рублях

Итоговая сумма платежа в рублях

« »        20__г.

11500

6

0,0

11500

« »        20__г.

11500

6

3392,5

14892,5

« »        20__г.

11500

6

3335,0

14835,0

« »        20__г.

11500

6

3277,5

14777,5

« »        20__г.

11500

6

3220,0

14720,0

« »        20__г.

11500

6

3162,5

14662,5

« »        20__г.

11500

6

3105,0

14605,0

« »        20__г.

11500

6

3047,5

14547,5

« »        20__г.

11500

6

2990,0

14490,0

« »        20__г.

11500

6

2932,5

14432,5

« »        20__г.

11500

6

2875,0

14375,0

« »        20__г.

11500

6

2817,5

14317,5

« »        20__г.

11500

6

2760,0

14260,0

« »        20__г.

11500

6

2702,5

14202,5

« »        20__г.

11500

6

2645,0

14145,0

« »        20__г.

11500

6

2587,5

14087,5

« »        20__г.

11500

6

2530,0

14030,0

« »        20__г.

11500

6

2472,5

13972,5

« »        20__г.

11500

6

2415,0

13915,0

« »        20__г.

11500

6

2357,5

13857,5

« »        20__г.

11500

6

2300,0

13800,0

« »        20__г.

11500

6

2242,5

13742,5

« »        20__г.

11500

6

2185,0

13685,0

« »        20__г.

11500

6

2127,5

13627,5

« »        20__г.

11500

6

2070,0

13570,0

« »        20__г.

11500

6

2012,5

13512,5

« »        20__г.

11500

6

1955,0

13455,0

« »        20__г.

11500

6

1897,5

13397,5

« »        20__г.

11500

6

1840,0

13340,0

« »        20__г.

11500

6

1782,5

13282,5

« »        20__г.

11500

6

1725,0

13225,0

« »        20__г.

11500

6

1667,5

13167,5

« »        20__г.

11500

6

1610,0

13110,0

« »        20__г.

11500

6

1552,5

13052,5

« »        20__г.

11500

6

1495,0

12995,0

« »        20__г.

11500

6

1437,5

12937,5

« »        20__г.

11500

6

1380,0

12880,0

« »        20__г.

11500

6

1322,5

12822,5

« »        20__г.

11500

6

1265,0

12765,0

« »        20__г.

11500

6

1207,5

12707,5

« »        20__г.

11500

6

1150,0

12650,0

« »        20__г.

11500

6

1092,5

12592,5

« »        20__г.

11500

6

1035,0

12535,0

« »        20__г.

11500

6

977,5

12477,5

« »        20__г.

11500

6

920,0

12420,0

« »        20__г.

11500

6

862,5

12362,5

« »        20__г.

11500

6

805,0

12305,0

« »        20__г.

11500

6

747,5

12247,5

« »        20__г.

11500

6

690,0

12190,0

« »        20__г.

11500

6

632,5

12132,5

« »        20__г.

11500

6

575,0

12075,0

« »        20__г.

11500

6

517,5

12017,5

« »        20__г.

11500

6

460,0

11960,0

« »        20__г.

11500

6

402,5

11902,5

« »        20__г.

11500

6

345,0

11845,0

« »        20__г.

11500

6

287,5

11787,5

« »        20__г.

11500

6

230,0

11730,0

« »        20__г.

11500

6

172,5

11672,5

« »        20__г.

11500

6

115,0

11615,0

« »        20__г.

11500

6

57,5

11557,5

Итого

690 000

89 700

779 700

Требование о признании недостоверной итоговой величины рыночной стоимости нежилого помещения, определенную отчетом № 251/24 от 12 июля 2024 года об оценке рыночной стоимости объекта оценки: Помещение с кадастровым номером 38:36:000030:22216, расположенное по адресу: г. Иркутска мкр. Первомайский д. 27,судом рассмотрено и удовлетворено, поскольку проведенной по делу экспертизой, не оспоренной ответчиком, установлена иная стоимость, отчуждаемого имущества.

Понесенные истцом расходы на оплату судебной экспертизы в сумме 30 000 руб., по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

решил:

Признать недостоверной итоговую величину рыночной стоимости нежилого помещения, определенную отчетом № 251/24 от 12 июля 2024 года об оценке рыночной стоимости объекта оценки: Помещение с кадастровым номером 38:36:000030:22216, расположенное по адресу: г. Иркутска мкр. Первомайский д. 27.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Квиринал» (адрес: 664050, Иркутская обл., Иркутск г., Байкальская 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (адрес: 664007, Иркутская обл., Иркутск г., ФИО1 ул., д. 1, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, мкр. Первомайский, 27.

            - Пункт 1.5. договора изложить в следующей редакции: Имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты, в период нахождения в залоге Имущество не может быть отчуждено, передано в последующий залог без согласия Продавца. Покупатель вправе передавать без согласия Продавца заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам.

-      Пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: Стоимость Имущества 690 000 (Шестьсот девяносто тысяч) рублей без учета НДС.

-      Пункт 2.3.2. договора изложить в следующей редакции: Первый платеж в размере  11 500 рублей без учета рублей без учета НДС перечисляется в течение 10 (десяти) дней с даты подписания настоящего договора.

-     Пункт 2.6. договора изложить в следующей редакции: Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость Имущества. В случае полной или частичной досрочной оплаты стоимости Имущества проценты, предусмотренные пунктом 2.4 настоящего Договора, приложением № 1 к Договору, подлежат пересчету и начисляются на фактическую сумму остатка не оплаченной стоимости Имущества.

-      Пункт 3.2.3. договора изложить в следующей редакции: обратить взыскание на имущество в случаях, предусмотренных законодательством РФ.

-      Пункт 3.3.5. договора изложить в следующей редакции: Исключить.

-      Пункт 4.2. договора изложить в следующей редакции: Абзац первый изложить в следующей редакции: «За ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательств, определенных подпунктами 3.3.1 настоящего Договора, Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере 0,1% от размера просроченного платежа за каждый день       просрочки, начиная с дня, следующего после дня истечения сроков, установленных пунктами 2.3, 2.4 настоящего договора, до момента полного исполнения соответствующего обязательства. Абзац 2: исключить

-      Пункт 4.4. договора изложить в следующей редакции: Исключить.

-        Пункт 4.5. договора изложить в следующей редакции: В случае нарушения Покупателем обязательств, предусмотренных подпунктом 3.3.7 настоящего Договора, Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 1% от стоимости Имущества»

-      Пункт 4.6 договора изложить в следующей редакции: Исключить.

-      Пункт 4.7. договора изложить в следующей редакции: Исключить.

-      График платежей: График платежей исходя из расчета цены 690 000 рублей, а именно:

Срок оплаты

Сумма основного платежа (руб.)

1/3 ставки рефинансирования по состоянию на 15.08.2024 г.

Сумма начисленного процента в рублях

Итоговая сумма платежа в рублях

« »        20__г.

11500

6

0,0

11500

« »        20__г.

11500

6

3392,5

14892,5

« »        20__г.

11500

6

3335,0

14835,0

« »        20__г.

11500

6

3277,5

14777,5

« »        20__г.

11500

6

3220,0

14720,0

« »        20__г.

11500

6

3162,5

14662,5

« »        20__г.

11500

6

3105,0

14605,0

« »        20__г.

11500

6

3047,5

14547,5

« »        20__г.

11500

6

2990,0

14490,0

« »        20__г.

11500

6

2932,5

14432,5

« »        20__г.

11500

6

2875,0

14375,0

« »        20__г.

11500

6

2817,5

14317,5

« »        20__г.

11500

6

2760,0

14260,0

« »        20__г.

11500

6

2702,5

14202,5

« »        20__г.

11500

6

2645,0

14145,0

« »        20__г.

11500

6

2587,5

14087,5

« »        20__г.

11500

6

2530,0

14030,0

« »        20__г.

11500

6

2472,5

13972,5

« »        20__г.

11500

6

2415,0

13915,0

« »        20__г.

11500

6

2357,5

13857,5

« »        20__г.

11500

6

2300,0

13800,0

« »        20__г.

11500

6

2242,5

13742,5

« »        20__г.

11500

6

2185,0

13685,0

« »        20__г.

11500

6

2127,5

13627,5

« »        20__г.

11500

6

2070,0

13570,0

« »        20__г.

11500

6

2012,5

13512,5

« »        20__г.

11500

6

1955,0

13455,0

« »        20__г.

11500

6

1897,5

13397,5

« »        20__г.

11500

6

1840,0

13340,0

« »        20__г.

11500

6

1782,5

13282,5

« »        20__г.

11500

6

1725,0

13225,0

« »        20__г.

11500

6

1667,5

13167,5

« »        20__г.

11500

6

1610,0

13110,0

« »        20__г.

11500

6

1552,5

13052,5

« »        20__г.

11500

6

1495,0

12995,0

« »        20__г.

11500

6

1437,5

12937,5

« »        20__г.

11500

6

1380,0

12880,0

« »        20__г.

11500

6

1322,5

12822,5

« »        20__г.

11500

6

1265,0

12765,0

« »        20__г.

11500

6

1207,5

12707,5

« »        20__г.

11500

6

1150,0

12650,0

« »        20__г.

11500

6

1092,5

12592,5

« »        20__г.

11500

6

1035,0

12535,0

« »        20__г.

11500

6

977,5

12477,5

« »        20__г.

11500

6

920,0

12420,0

« »        20__г.

11500

6

862,5

12362,5

« »        20__г.

11500

6

805,0

12305,0

« »        20__г.

11500

6

747,5

12247,5

« »        20__г.

11500

6

690,0

12190,0

« »        20__г.

11500

6

632,5

12132,5

« »        20__г.

11500

6

575,0

12075,0

« »        20__г.

11500

6

517,5

12017,5

« »        20__г.

11500

6

460,0

11960,0

« »        20__г.

11500

6

402,5

11902,5

« »        20__г.

11500

6

345,0

11845,0

« »        20__г.

11500

6

287,5

11787,5

« »        20__г.

11500

6

230,0

11730,0

« »        20__г.

11500

6

172,5

11672,5

« »        20__г.

11500

6

115,0

11615,0

« »        20__г.

11500

6

57,5

11557,5

Итого

690 000

89 700

779 700

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (адрес: 664007, Иркутская обл., Иркутск г., ФИО1 ул., д. 1, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Квиринал» (адрес: 664050, Иркутская обл., Иркутск г., Байкальская 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 30 000 руб. судебных расходов.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия через Арбитражный суд Иркутской области, и по истечении  этого  срока  вступает  в  законную силу.

Судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Судья                                                                                                         Е.А.Исаева