АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

 

 

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-1133/2022

г. Чебоксары

03 апреля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 27.03.2023.

Полный текст решения изготовлен 03.04.2023.

 

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии в составе:

судьи Борисова Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в заседании суда дело по иску 

индивидуального предпринимателя ФИО4, ОГРНИП 304212703600293, ИНН 

<

***>,

к публичному акционерному обществу "Сбербанк России", 117312, г. Москва, ул. Вавилова, 19, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

об обязании выполнить работы в помещении с кадастровым номером 21:01:010109:4787, 

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 14.03.2022 № 1юр сроком действия пять лет, 

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 11.10.2022 № 8613/68-Д сроком действия до 26.01.2025,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – истец, ИП ФИО4, предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к публичному акционерному обществу "Сбербанк России" (далее – ответчик, ПАО "Сбербанк России", Банк) об обязании выполнить в помещении с кадастровым номером 21:01:010109:4787 работы в объемах, предусмотренными локальными сметами "2021.11.21 Демонтажные работы", "2021.11.21 Строительные работы".

Исковое требование основано на статьях 1064, 1082 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано необходимостью осуществления ответчиком работ по приведению планировки арендованного помещения в состояние с планировкой, существовавшей к моменту заключения договора аренды нежилого помещения от 31.07.2021 № 07/12.

Представитель истца в ходе судебного заседания поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. 

Представитель ответчика в удовлетворении исковых требований просил отказать по доводам, изложенным в возражениях на исковое заявление, дополнениях к нему.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 22.03.2023 арбитражным судом был объявлен перерыв до 16 час. 00 мин. 27.03.2023.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Между истцом (арендодатель) и ОАО "Сбербанк России" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 31.07.2012 № 07/12 (далее – договор от 31.07.2012), согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает арендатору на возмездной основе во временное владение и пользование часть комнаты № 1, комнаты № 3-14 (помещение) общей площадью 338,74 кв.м., расположенное на 1 этаже здания и прилегающие к этому помещению территорию: отмостки, крыльцо, крышу и фасад по адресу: 

<

...>, обозначенное графическим способом в плане помещения в техническом паспорте муниципального унитарного предприятия "Бюро технической инвентаризации и приватизации жилищного фонда" города Чебоксары от 29.02.2008 и указанное в экспликации к нему (том 1 л.д. 13-18).

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи помещения (том 1 л.д. 22).

Помещение предоставляется в аренду под размещение дополнительного офиса № 8613/032 Чувашского отделения №8613 ОАО "Сбербанк России" (пункт 1.2 договора от 31.07.2012).

Из содержания пункта 2.1 договора от 31.07.2012 следует, что срок аренды составляет 11 месяцев.

Согласно пункту 5.1.2 договора от 31.07.2012 отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются собственностью арендатора и могут быть в любое время вывезены из помещения, либо переданы арендодателю на основании отдельного соглашения.

Пунктом 5.1.4 договора от 31.07.2012 предусмотрено право арендатора с предварительного письменного согласия арендодателя осуществлять следующее:

проводить работы по внутренней перепланировке (переоборудованию) помещения, создание неотделимых улучшений при оборудовании банковского офиса (в том числе представлять интересы арендодателя в специализированных организациях по вопросу согласования перепланировки (переоборудования) помещения на основании соответствующей доверенности арендодателя);

проводить ремонт помещения;

устанавливать в помещении какое-либо техническое оборудование, требующее подсоединения к инженерным системам помещения или стационарного прикрепления к конструктивным частям помещения;

определять режимы работы и охраны помещения.

В пунктах 5.2.1, 5.2.4 договора от 31.07.2012 закреплена обязанность арендатора содержать помещение в исправном состоянии и производить за свой счет его текущий ремонт; при прекращении действия договора возвратить арендодателю помещение по акту приема-передачи в том же состоянии с учетом нормального износа, а также передать арендодателю неотделимые улучшения помещения (произведенные за период действия настоящего договора, при этом затраты арендатора по созданию неотделимых улучшений, компенсируются арендодателем арендатору в порядке, определенном в пункте 4.2.6, только в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя).

31.05.2013 между истцом (арендодатель) и ОАО "Сбербанк России" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № 07/13 (далее – договор от 31.05.2013), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает арендатору на возмездной основе во временное владение и пользование комнаты № 1-21 и прилегающую территорию; отмостки, крыльцо, крышу и фасад по адресу: 

<

...> (помещение) общей площадью 318,70 кв.м., расположенное на 1 этаже здания, обозначенное графическим способом в плане помещения в техническом паспорте муниципального унитарного предприятия "Бюро технической инвентаризации и приватизации жилищного фонда" города Чебоксары от 29.01.2023 и указанное в экспликации к нему (том 1 л.д. 23-28).

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 31.05.2013 (том 1 л.д. 33).

Помещение предоставляется в аренду под размещение дополнительного офиса № 8613/032 Чувашского отделения №8613 ОАО "Сбербанк России" (пункт 1.2 договора от 31.05.2013).

В силу пункта 2.1 договора от 31.05.2013 срок аренды устанавливается на 7 лет.

Содержание условий пунктов 5.1.2, 5.1.4 договора от 31.05.2013 аналогичны условиям договора аренды от 31.07.2012.

Дополнительным соглашением от 30.09.2020 № 6 к договору от 31.05.2013 срок аренды установлен до 30.04.2021 (том 1 л.д. 35).

Письмом от 15.03.2021 Предприниматель обратился к арендатору с предложением продлить срок действия договора путем заключения новой сделки, перечислив существенные для арендодателя условия, в том числе приведение планировки объекта в состояние до 31.07.2012 (том 1 л.д. 36).

ПАО "Сбербанк России" в ответ на предложение истца письмом от 27.04.2021 № 8613-01-исх/274 сообщило о том, что процедура согласования заключения долгосрочного договора аренды нежилого помещения с учетом выдвинутых требований в настоящее время ведется с коллегиальными органами Банка (том 1 л.д. 37).

Письмом от 13.05.2021 Предприниматель сообщил ответчику об отсутствии возражений на продление владения и пользования арендатором помещение на условиях договора от 31.05.2013 на неопределенных срок. Вместе с тем обратил внимание арендатора на то, что объект должен быть возвращен арендодателю с приведением планировки помещения в состояние, имевшем место на момент фактической передачи – 31.07.2021 (том 1 л.д. 38).

Письмом от 04.06.2021 № 8613-01-исх/384 ПАО "Сбербанк России" уведомило Предпринимателя об одностороннем отказе от договора аренды от 31.05.2013, а также просило не позднее чем через 3 месяца после получения данного уведомления принять помещение по акту возврата (том 1 л.д. 39).

В ответ на указанное письмо истец указал на необходимость возврата арендатором помещения с приведением планировки помещения в состояние, имевшем место на момент фактической передачи – 31.07.2021, а также потребовал внести арендную плату до момента возврата помещения арендодателю (том 1 л.д. 40).

ПАО "Сбербанк России" в письме от 19.07.2021 № 8613-01-исх/470 сообщило истцу о том, что передача помещения Банку произведена на основании акта приема-передачи от 31.05.2013, следовательно, арендатор вернет ИП ФИО4 помещение в том состоянии, в котором оно находилось по состоянию на 31.05.2013, с учетом нормального износа. В связи с направлением Банком уведомления от 04.06.2021 № 8613-01-исх/384 об отказе от договора аренды, ПАО "Сбербанк России" имеет основание отказаться от аренды помещения с 01.09.2021 (том 1 л.д. 41).

09.09.2021 между ИП ФИО4 и ПАО "Сбербанк России" подписан акт возврата помещения, из которого следует, что Банк фактически освободил помещение 09.09.2021, после указанной даты помещение Банком не используется.

Помещение оборудовано электросетями, системой отопления, водопроводом, канализацией. На момент передачи помещение и инженерные коммуникации в нем находятся в исправном состоянии (том 1 л.д. 42).

Указанный акт подписан арендодателем со следующими возражениями:

1) возвращается помещение после получения его в 2012 году. Договор 2013 года просто изменял условия пользования помещения, полученного в 2012 году;

2) считаю, что помещение не находится в исправном состоянии (произведена перепланировка, имеются недостатки, не во всех комнатах работает система электроосвещения, не работает система принудительной приточно-вытяжной вентиляции, в систему отопления внесены изменения: демонтирован радиатор отопления, на прилегающей территории также имеются недостатки, отсутствует пожарно-охранная сигнализация, демонтированы пожарные гидранты и шланги).

Истец, полагая, что помещение фактически не было возвращено по акту приема-передачи по договору от 31.07.2012, а произведенная перепланировка помещения нарушает права арендодателя, направил в адрес ответчика претензию от 28.09.2021 с требованием привести планировку недвижимого имущества в состояние планировки, существовавшей на момент заключения договора аренды от 31.07.2012 (том 1 л.д. 43).

Претензией от 09.12.2021 истец потребовал от ответчика возместить в натуре причиненный вред имуществу, находившемуся во владении и пользовании Банка на условиях договоров аренды от 31.07.2012 и 31.05.2013, а именно: осуществить работы, предусмотренные локальными метами, путем приведения планировки помещения в состояние планировки, существовавшей на момент заключения договора аренды от 31.07.2012 (том 1 л.д. 52-53).

Поскольку претензии истца о приведении помещения в первоначальное состояние были оставлены Банком без удовлетворения, Предприниматель обратился с настоящим иском в арбитражный суд. 

Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, арбитражный суд считает исковое заявление подлежащим отказу в удовлетворении по следующим основаниям.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.  Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. 

В пункте 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как следует из абзаца первого статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. 

В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.

Пунктом 5.2.4 договора от 31.07.2012 предусмотрено, что арендатор при прекращении действия договора обязан возвратить арендодателю помещение по акту приема-передачи в том же состоянии с учетом нормального износа.

01.10.2012 между ОАО "Сбербанк России" (заказчик) и ООО "Технический центр безопасности" (генеральный подрядчик) заключен договор на выполнение общестроительных работ с заменой инженерных коммуникаций и оборудования "под ключ" дополнительного офиса №8613/032 Чувашского отделения №8613 по адресу: 

<

...>/12-106, согласно которому заказчик поручает, а генеральный подрядчик принимает на себя следующие обязательства по выполнению работ, установленных подпунктах 1.1, 1.2 на объекте: дополнительный офис № 8613/032 Чувашского отделения №8613 по адресу: г. Чебоксары, ул. М. Горького, д. 10 на основании разработанной проектно-сметной документации, переданной в производство работ в соответствии с перечнем проектно-сметной документации (Приложение № 2 к договору подряда):

выполнить общестроительные работы с заменой инженерных коммуникаций и оборудования "под ключ" объекта площадью 325,24 кв.м., в установленный настоящим договором срок, на основании разработанной проектно-сметной документации, переданной генеральному подрядчику по форме Приложения № 2 к настоящему договору и сдать объект в эксплуатацию ведомственной приемочной комиссии заказчика;

обеспечить объект специализированными банковскими системами путем заключения 3-х сторонних договоров с подрядными организациями (заказчик - генеральный подрядчик - подрядчик) (том 1 л.д. 94).

В соответствии с актом окончания работ по договору подряда работы осуществлены в срок с 01.11.2012 по 07.12.2012, общая стоимость выполненных и принятых заказчиком работ составляет 11 119 799 руб. 62 коп., в том числе НДС (18%).

Работы на выполнение комплексной разработки планировочных решений, дизайн-концептов, проектно-сметной документации на переформатируемые объекты Чувашского отделения № 8613 ОАО "Сбербанк России" и отделений ОАО "Сбербанк России", расположенных на территории Чувашской Республики, 2012 года осуществляло ООО "Архитектурно-конструкторское бюро "Полиспроект" в соответствии с генеральным соглашением № 12-02/12-43 от 25.05.2012 (том 1 л.д. 123-141, том 2 л.д. 1-7).

В связи с окончанием строительно-монтажных работ в нежилом помещении, арендуемом по договору аренды от 31.07.2012, ИП ФИО4 письмом от 16.01.2013, полученным Банком 18.01.2013, обратился к ответчику с просьбой решить вопрос оплаты по изготовлению документов в связи с перепланировкой помещения: технический паспорт и технический план, кадастровые паспорта, регистрация права в Управлении Росреестра (том 1 л.д. 84).

Письмом от 14.11.2013 Предприниматель обратился к арендатору с просьбой возместить 11 230 руб. в соответствии с пунктом 5.2.7 договора аренды от 31.05.2013 (том 1 л.д. 86).

Платежным поручением от 25.11.2013 № 279388 Банк перечислил ИП ФИО4 11 230 руб. (том 1 л.д. 87).

Таким образом, действия истца давали основания полагать ответчику о согласовании им перепланировки нежилого помещения и изготовления новой технической документации.

Как следует из материалов дела акт возврата помещения арендодателю от арендатора по договору аренды от 31.07.2012 сторонами не составлялся.

По результатам выполненной перепланировки помещения МУП "Бюро технической инвентаризации и приватизации жилищного фонда" города Чебоксары выдан технический паспорт по состоянию на 29.01.2013, согласно которому общая площадь помещения составила 318, 70 кв.м.

До истечения срока действия договора аренды от 31.07.2012 (11 месяцев) между сторонами был заключен новый договор аренды от 31.05.2013.

Из акта приема-передачи от 31.05.2013, являющимся Приложением № 2 к договору аренды от 31.05.2013, следует, что арендатор принял во временное владение и пользование комнаты № 1-21 и прилегающую территорию; отмостки, крыльцо, крышу и фасад по адресу: 

<

...> (помещение) общей площадью 318,70 кв.м., расположенное на 1 этаже здания.

09.09.2021 помещение возвращено арендодателю по акту приема-передачи.

Позиция истца заключается в том, что фактически помещение по договору от 31.07.2012 по акту приема-передачи арендодателю от арендатора в том же состоянии с учетом нормального износа (по состоянию на 31.07.2012) не передавалось.

Истец просит обязать ответчика выполнить в помещении с кадастровым номером 21:01:010109:4787 работы в объемах, предусмотренными локальными сметами "2021.11.21 Демонтажные работы", "2021.11.21 Строительные работы".

Между тем данное требование выходит за рамки обязательств арендатора, установленного пунктом 1 статьи 622 абзацем первым статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая предусматривает обязанность арендатора  при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В случае установления нарушения арендатором данного обязательства арендодатель вправе потребовать возмещения им убытков в виде расходов понесенных им при проведении восстановительных и ремонтных работ в спорном помещении (статьи 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорному правоотношению, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты. 

Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. 

Вместе с тем избрание ненадлежащего способа защиты нарушенного права является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении предъявленного иска, поскольку означает отсутствие подлежащего рассмотрению требования, и, соответственно, оценка каких-либо обстоятельств в рамках рассматриваемого заявления недопустима, так как заявитель не лишен возможности обратиться в суд, избрав надлежащий способ защиты своих прав. 

Таким образом, с учетом заявленного требования арбитражный суд приходит к выводу о выборе истцом ненадлежащего способа защиты права, что является самостоятельным основанием для отказа в иске. 

Указанные обстоятельства исключают возможность удовлетворения иска об обязании Банка выполнить в помещении с кадастровым номером 21:01:010109:4787 работы в объемах, предусмотренными локальными сметами "2021.11.21 Демонтажные работы", "2021.11.21 Строительные работы".

Истцом при обращении с иском в суд по чеку-ордеру от 02.02.2022 (операция 1153) уплачена государственная пошлина в размере 6 000 руб. 

В связи с отказом в удовлетворении иска в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

 

руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении искового заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

 

Судья

Д.В. Борисов