/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                       Дело № А70-508/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена  19 февраля 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  26 февраля 2019 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Сириной В.В.

судей                                                    Демидовой Е.Ю.

                                                             Тихомирова В.В.

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Тюмени на решение от 19.09.2018 Арбитражного суда Тюменской области (судья Авдеева Я.В.) и постановление от 28.11.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Дерхо Д.С., Тетерина Н.В., Солодкевич Ю.М.) по делу № А70-508/2018 по иску общества с ограниченной ответственностью «Бастин» (625000, г. Тюмень, ул. Хохрякова, д. 33, ОГРН 1027200837630, ИНН 7204029339) к департаменту имущественных отношений администрации города Тюмени (625000, г. Тюмень, ул. Советская, д. 20, ОГРН 1027200867231, ИНН 7201000204) о признании недействительным договора в части, об установлении рыночной стоимости.

Другие лица, участвующие в деле: общество с ограниченной ответственностью «Аллегра», департамент культуры администрации города Тюмени, департамент земельных отношений и градостроительства администрации города Тюмени, некоммерческое партнерство саморегулируемая организация «Региональная ассоциация оценщиков Южного федерального округа».

В заседании приняли участие представители: 

от общества с ограниченной ответственностью «Бастин» – Акимфиева Н.В. по доверенности от 20.03.2018, Горожанцева А.М. по доверенности от 14.01.2019;

от департамента имущественных отношений администрации города Тюмени – Галимуллин И.М. по доверенности от 29.12.2018;

от департамента культуры администрации города Тюмени – Плесовских И.Ю. по доверенности от 10.10.2018.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Бастин» (далее – ООО «Бастин», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к департаменту имущественных отношений администрации города Тюмени (далее – департамент имущественных отношений, ответчик) о признании пункта 4.2.1 дополнительного соглашения от 19.02.2016 № 021631900 к охранно-арендному договору от 17.06.2002 № 123 (далее – договор аренды) в части размера величины месячной арендной платы в сумме 80 677,97 руб. недействительным в связи с недостоверной величиной рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете об оценке от 22.10.2015 № 887/15, выполненном обществом с ограниченной ответственностью «Аллегра» (далее – ООО «Аллегра»), а также об установлении рыночной стоимости права пользования за данное имущество в сумме 78 813,56 руб. согласно заключению эксперта от 13.08.2018, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Агентство оценки «Эксперт» (далее – ООО «Агентство оценки «Эксперт»).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ООО «Аллегра», департамент культуры администрации города Тюмени (далее – департамент культуры), некоммерческое партнерство саморегулируемая организация «Региональная ассоциация оценщиков Южного федерального округа», департамент земельных отношений и градостроительства администрации города Тюмени.

Решением от 19.09.2018 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 28.11.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены. Дополнительное соглашение от 19.02.2016 № 021631900 к договору аренды в части пункта 4.2.1 в части размера величины месячной арендной платы в сумме 80 677,97 руб., установленной в отчете об оценке объекта оценки от 22.10.2015 № 887/15, выполненном ООО «Аллегра», признано недействительным. Размер величины месячной арендной платы установлен в сумме 78 813,56 руб. С департамента имущественных отношений в пользу ООО «Бастин» взыскано 12 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины и 15 000 руб. расходов по оплате экспертизы. Обществу из федерального бюджета возвращено 6 000 руб. государственной пошлины.

Департамент имущественных отношений обратился с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований общества. 

В обоснование жалобы приведены следующие доводы: доказательств несоответствия отчета ООО «Аллегра» от 22.10.2015 № 887/15 требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности материалы дела не содержат; суды не указали, какому требованию закона или иного правового акта не соответствует пункт 4.2.1 дополнительного соглашения от 19.02.2016 № 021631900 к договору аренды; начиная с 19.02.2016, истец знал о «возможном» нарушении своего права, однако в суд с соответствующими требованиями обратился только 17.01.2018, то есть по истечении срока, установленного статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ); в данном случае дополнительное соглашение может являться оспоримой сделкой и в силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ может быть признано недействительной лишь по решению суда; общество могло отказаться от предложенных арендодателем изменений и оспорить размер арендной платы в судебном порядке; в действиях ответчика отсутствует злоупотребление правом, так как ответчик действовал в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Отзыв ООО «Бастин» на кассационную жалобу судом кассационной инстанции не учитывается ввиду непредставления надлежащих доказательств направления его другим участвующим в деле лицам.

В судебном заседании заявитель доводы жалобы поддержал, представитель департамента культуры высказался в поддержку доводов кассационной жалобы.

ООО «Бастин» просило в удовлетворении жалобы отказать, считая судебные акты соответствующими действующему законодательству.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 17.06.2002 между муниципальным учреждением «Инспекция по охране и использованию памятников истории и культуры города Тюмени» и ООО «Бастин» был заключен охранно-арендный договор № 123.

Между департаментом имущественных отношений, управлением по культуре администрации города Тюмени (балансодержатель) с одной стороны, и ООО «Бастин» (далее – арендатор), с другой стороны, было заключено дополнительное соглашение от 07.10.2008 к договору аренды, предметом которого является нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Хохрякова, 33, площадью 176,7 кв. м.

В соответствии с пунктом 1 договора аренды на основании распоряжения главы города Тюмени от 18.11.2005 № 216-рг «О ликвидации муниципального учреждения «Инспекция по охране и использованию памятников истории и культуры города Тюмени», стороны пришли к соглашению считать по договору аренды арендодателями: департамент имущественных отношений и управление по культуре администрации города Тюмени.

В силу пункта 2 договора аренды стороны пришли к соглашению изложить договор аренды в новой редакции.

Собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Хохрякова, 33, является муниципальное образование городской округ город Тюмень, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Согласно пункту 1.2 договора аренды срок его действия определен с 02.08.2002 по 01.08.2027.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 2.2 договора аренды арендатор обязан своевременно перечислять арендную плату в размерах и в сроки, установленные договором.

Согласно пункту 4.1 договора аренды размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом определен как сумма арендной платы, рассчитанной в соответствии с Методикой расчета платежей за пользование муниципальным имуществом, утвержденной Тюменской городской думой, и налога на добавленную стоимость (далее – НДС).

В силу пункта 4.6 договора аренды арендная плата может быть изменена по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, а также муниципальными правовыми актами. Изменение размера арендной платы в результате изменения размера базовой ставки арендной платы (Б), корректировочных коэффициентов и базового коэффициента арендной платы (Кб), утвержденных решением Тюменской городской думы, является обязательным для сторон без подписания дополнительного оглашения к договору. В указанных случаях департамент имущественных отношений направляет арендатору соответствующее уведомление. Обязанность оплачивать арендную плату в новом размере наступает с момента, указанного в муниципальных правовых актах.

Решением Тюменской городской думы от 26.12.2013 № 68 в Методику расчета платежей за пользование муниципальным имуществом были внесены изменения, согласно пункту 1 которых размер арендной платы (без учета НДС) за пользование нежилыми помещениями, зданиями, сооружениями, передаваемыми в аренду, рассчитывается по формуле с учетом размера месячной арендной платы, устанавливаемой на основании отчета оценщика.

Согласно пункту 1.5 решения Тюменской городской думы от 26.12.2013 № 68 часть 6 статьи 1 Методики расчета платежей за пользование муниципальным имуществом, утвержденная решением Тюменской городской думы от 25.11.2010 № 563 изложена в следующей редакции: «При заключении договора аренды на срок не менее года в течение первого календарного года оплата аренды производится в размере, определенном в соответствии с частью 1 настоящей статьи. В последующие годы размер арендной платы ежегодно корректируется с учетом коэффициента, учитывающего уровень инфляции (Ки) и определяется следующим образом: АПм2=АПм1?Ки, где АПм1 – размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом (без учета НДС) в месяц за предыдущий календарный год (руб.); АПм2 – размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом (без учета НДС) в месяц в текущем календарном году (руб.); Ки – коэффициент, учитывающий уровень инфляции, устанавливается муниципальным правовым актом администрации города Тюмени ежегодно, не позднее 01 ноября года, предшествующего очередному финансовому году, и применяется для расчета арендной платы в следующем году. Муниципальный правовой акт администрации города Тюмени доводится до сведения арендатора путем размещения информации в официальном печатном издании и на сайте администрации города Тюмени».

Согласно пункту 3 решения Тюменской городской думы от 26.12.2013 № 68 указанные изменения распространяются на заключенные долгосрочные договоры (срок действия которых прекращается после 31.12.2014) – с 01.01.2015.

В соответствии с требованиями Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» департаментом имущественных отношений 04.08.2015 был заключен муниципальный контракт № 1200.15.248 на оказание услуг по проведению оценки объектов недвижимости, расположенных на территории города Тюмени с предоставлением положительного экспертного заключения на отчет об оценке.

В материалы дела представлено задание к муниципальному контракту № 1200.15.248 на оказание услуг по проведению оценки объектов недвижимости, расположенных на территории города Тюмени с предоставлением положительного экспертного заключения на отчет об оценке от 04.08.2015. 

По результатам проведенной оценки был получен отчет от 22.10.2015 № 887/15, выполненный ООО «Аллегра», об оценке рыночной стоимости нежилого здания, площадью 176,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Хохрякова, 33 (отчет по оценке), а также экспертное заключение от 23.11.2015 № 72231115/1283, выполненное саморегулируемой организацией «Региональная ассоциация оценщиков», на отчет об оценке.

По итогам проведения экспертизы отчета об оценке установлено его соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Между сторонами 19.02.2016 заключено дополнительное соглашение № 021631900 к договору аренды, которым размер арендной платы по договору определен на основании выполненного ООО «Аллегра» отчета по оценке.

В адрес ответчика 30.11.2017 было направлено претензионное письмо с предложением повторно определить рыночную стоимость прав аренды в отношении нежилого строения, а также произвести пересчет арендной платы исходя из новой ставки арендной платы.

Несогласие ответчика урегулировать спор в досудебном порядке послужило основанием для обращения ООО «Аллегра» в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 166, 168, 180, 606, 614 ГК РФ, правовой позицией, сформированной в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», исходя из недостоверной величиной рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете об оценке объекта оценки от 22.10.2015 № 887/15, выполненного ООО «Аллегра», что противоречит действующему на момент подписания дополнительного соглашения законодательству, поскольку оспариваемым пунктом дополнительного соглашения нарушается право арендатора муниципального имущества, в том числе влекущее неблагоприятные для него последствия, а именно несение двойного бремени расходов на оплату пользования земельным участком под арендуемым нежилым строением, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований общества. 

Исходя из положений статей 10, 181, 199 ГК РФ, правовой позиции, сформированной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 № 6-П, разъяснений, изложенных в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), учитывая, что в настоящем случае права отказаться от предложенных арендодателем изменений у истца не имелось, возможность повлиять на условие о величине арендной платы у ответчика также отсутствовала, в силу чего к оспариваемому условию, несмотря на наличие подписанного сторонами дополнительного соглашения, подлежат применению положения норм права, регулирующие права участников сделки на одностороннее изменение условий обязательства, принимая во внимание, что дополнительное соглашение № 021631900 к договору аренды, пункт 4.2.1 которого в соответствующей части просит признать недействительным истец, датирован 19.02.2016, поскольку иск по настоящему делу поступил в Арбитражный суд Тюменской области согласно штампу канцелярии суда нарочно 17.01.2018, пришел к выводу о том, что три года, со дня заключения данной сделки, а, следовательно, и со дня ее исполнения, на момент обращения с иском не истекли. 

При этом суд квалифицировал действия департамента имущественных отношений по подготовке задания к муниципальному контракту № 1200.15.248 на оказание услуг по проведению оценки объектов недвижимости, расположенных на территории города Тюмени с предоставлением положительного экспертного заключения на отчет об оценке от 04.08.2015, в которое не было включено указание на необходимость определения рыночной стоимости объекта недвижимости и права пользования по договору аренды (размер месячной арендной платы) за спорное имущество по состоянию на 14.10.2015 без учета стоимости права аренды земельного участка под строением по договору аренды земельного участка № 7/10-м, в качестве неразумных, приведших к негативным последствиям в виде возникновения у арендатора необходимости нести дополнительные расходы, не предусмотренные законодательством.

Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился. 

Довод ответчика о том, что дополнительное соглашение от 19.02.2016 № 021631900 соответствует требованиям закона и не может быть признано недействительным по правилам статьи 168 ГК РФ, апелляционный суд отклонил, поскольку заключение муниципальным образованием (в лице компетентных органов) двух самостоятельных договоров аренды (договора аренды земельного участка от 09.06.2008 № 7/10-М и договора аренды недвижимого имущества от 17.06.2002 № 123 с дополнительным соглашением от 19.02.2016 № 021631900), которые дважды учитывают в себе стоимость владения земельным участком (при том, что задание к муниципальному контракту № 1200.15.248 на оказание услуг по проведению оценки исходило именно от муниципалитета) не соответствует установленному пунктом 1 статьи 10 ГК РФ общегражданскому запрету на злоупотребление правом, следовательно, в данном случае имеет место установление цены аренды муниципального имущества с отступлением от установленного порядка ценообразования, который не предполагает возможности включения в состав арендной платы произвольных, нерыночных величин (в том числе, в виде повторного учета арендной платы за землю) либо определения размера арендной платы объекта без учета его существенных характеристик, что свидетельствует о фактическом нарушении при заключении дополнительного соглашения от 19.02.2016 № 021631900 требований законодательства, регулирующего вопросы передачи объектов, находящихся публичной собственности, в возмездное пользование третьим лицам.

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В пункте 7 Постановления № 25 разъяснено, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

Как установлено судами, отчет об оценке от 22.10.2015 № 887/15, выполненный ООО «Аллегра», составлен без учета наличия у арендатора отдельного договора аренды земельного участка от 09.06.2008 № 7/10-М, в связи с чем стоимость пользования земельным участком была учтена дважды при определении рыночной стоимости права пользования нежилым зданием площадью 176,7 кв. м по адресу: г. Тюмень, ул. Хохрякова, 3.

Данное обстоятельства было обусловлено тем, что задание к муниципальному контракту № 1200.15.248 на оказание услуг по проведению оценки объектов недвижимости, расположенных на территории города Тюмени, с предоставлением положительного экспертного заключения на отчет об оценке от 04.08.2015 не содержало в себе сведений о необходимости исключения (при определении стоимости пользования имуществом) стоимости пользования земельным участком.

В силу пункта 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ не допускается неосновательное обогащение одного лица, которое без установленных законом, иным правовым актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество, за счет другого лица.

Учитывая, что отчет об оценке от 22.10.2015 № 887/15 выполнен ООО «Аллегра» на основе некорректного задания к муниципальному контракту и включает в итоговый результат величину платы за землю (которая взимается с арендатора отдельно, в рамках самостоятельного договора, что не оспорено стороной ответчика) суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что соответствие отчета формальным требованиям законодательства в сфере оценочной деятельности не отменяет факта определения необоснованно завышенной цены аренды муниципального имущества (по дополнительному соглашению от 19.02.2016 № 021631900). При таких обстоятельствах определение цены в размере 80 677,97 руб. согласно пункту 4.2.1 дополнительного соглашения от 19.02.2016 № 021631900 к договору аренды противоречит положениям указанных норм

Установив, что в отчете от 22.10.2015 № 887/15, выполненном ООО «Аллегра», оценке подвергнут объект с фактическими характеристиками (нежилое здание без заключенного договора аренды земли), отличными от реально существующих (нежилое здание с отдельно заключенным договором аренды земли), учитывая, что в данном случае имеет место установление цены аренды муниципального имущества с отступлением от установленного порядка ценообразования, который не предполагает возможности включения в состав арендной платы произвольных, нерыночных величин (в том числе, в виде повторного учета арендной платы за землю) либо определения размера арендной платы объекта без учета его существенных характеристик, что свидетельствует о фактическом нарушении при заключении дополнительного соглашения от 19.02.2016 № 021631900 требований законодательства, регулирующего вопросы передачи объектов, находящихся публичной собственности, в возмездное пользование третьим лицам, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований общества. 

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ).

Статьей 181 ГК РФ установлен годичный срок исковой давности по искам о признании оспоримых сделок недействительными и о применении последствий их недействительности, исчисляемый со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Также согласно пункту 5 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 10.04.2003 № 5-П течение срока исковой давности в один год в отношении признания оспоримых сделок недействительными должно начинаться с момента, когда правомочное лицо узнало или реально имело возможность узнать о факте совершения сделки и об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Из материалов дела следует, что 03.11.2017 на основании обращения истца в адрес ООО «Бастин» поступил отчет об оценке от 22.10.2015 № 887/15, выполненный ООО «Аллегра», примененный при заключении дополнительного соглашения от 19.02.2016 к договору аренды.

Обществом 21.11.2017 получено рецензионное заключение (мнение специалиста) ИП Загородниковой Е.Н. на отчет об оценке от 22.10.2015 № 887/15, в мотивах которого впервые (ранее в материалах дела и переписке сторон такие сведения не содержались) отражено, что отчет оценщика имеет методологическое расхождение с реальным состоянием объекта (безосновательно включает в стоимость аренды здания стоимость аренды земельного участка, тогда как внесение платы за землю осуществляется арендатором на основании самостоятельного договора).

ООО «Бастин» 24.11.2017 направило ответчику письмо № 49 о внесении изменений в условия договора, после чего уже 17.01.2018 обратилось в суд с иском по настоящему делу.

Учитывая изложенное, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что срок исковой давности обществом не пропущен. 

Таким образом, доводы ответчика не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 19.09.2018 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 28.11.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-508/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     В.В. Сирина

 

Судьи                                                                  Е.Ю. Демидова

 

                                                                            В.В. Тихомиров