﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-53835/2018

г. Краснодар

16 апреля 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2021 года

	Постановление в полном объеме изготовлено 16 апреля 2021 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мацко Ю.В., судей Герасименко А.Н. и  Калашниковой М.Г., при участии в судебном заседании от конкурного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Стройтех» (ИНН 315104215, ОГРН 1032309102880) Гребенюк Дениса Сергеевича – Ивановой О.В. (доверенность от 29.05.2020), от общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик "Новатор"» – Гребень М.Н.  (доверенность от 01.04.2021), от  Никулина Сергея Александровича – Казанцевой Е.С. (доверенность от 30.09.2020), Чабанова А.Э. (доверенность от 23.07.2019),  от  Ковтун Ольги Викторовны –  Стрюкова Е.А. (доверенность от 14.06.2019), в отсутствие  иных участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично посредством размещения информации о движении дела на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в открытом доступе, рассмотрев кассационные жалобы Никулина Сергея Александровича и Ковтун Ольги Викторовны на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 29 октября 2020 года (судья Пономарев А.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2021 года (судьи Емельянов Д.В., Николаев Д.В., Шимбарева Н.В.) по делу № А32-53835/2018, установил следующее.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Стройтех» (далее – должник) в арбитражный суд обратился конкурсный управляющий должника Гребенюк Д.С. (далее – конкурсный управляющий) с заявлением о погашении требований участников строительства путем передачи помещений.

ООО «Специализированный застройщик "Новатор"» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о намерении приобрести объект незавершенного строительства и исполнить обязательства застройщика.

Определением суда от 29 октября 2020 года, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15 февраля 2021 года, заявление общества о намерении приобрести объект незавершенного строительства «16-этажный жилой дом в квартале улиц Толстого-Энгельса-Шевченко в г. Новороссийск» и земельный участок с кадастровым номером 23:47:03050117:20 общей площадью 2000 кв. м, принадлежащий на праве аренды, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, в районе улиц Толстого-Энгельса-Шевченко, предназначенный для строительства многоэтажного жилого дома, со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке и исполнить обязательства застройщика-должника перед участниками строительства, удовлетворено. На конкурсного управляющего возложена обязанность не позднее 05.11.2020 открыть в кредитной организации специальный банковский счет в валюте Российской Федерации, и направить обществу в этот же срок уведомление об открытии данного специального банковского счета застройщика с указанием реквизитов. Обществу – перечислить на специальный банковский счет должника 7 140 390 рублей 66 копеек для погашения текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очередей в течение 10 дней с даты получения уведомления конкурсного управляющего об открытии специального банковского счета застройщика. Стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства определена в размере 306 539 тыс. рублей. Совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов должника – 426 300 620 рублей. Соотношение стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов должника составляет 119 761 620 рублей.

В кассационной жалобе Никулин С.А просит отменить судебные акты, вопрос направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению заявителя, определяя стоимость передаваемого объекта, суды руководствовались отчетом от 06.02.2020 № 8331, которым определена цена объекта – 306 539 тыс. рублей. Сведения, указанные в отчете, являются недостоверными, поскольку оценщик использовал только один подход оценки – затратный; неверно определен процент готовности объекта. В реестре требований кредиторов имеются требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, в частности, Никулин С.А.

В кассационной жалобе Ковтун О.В. просит отменить судебные акты, вопрос направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Податель жалобы полагает, что суды не рассмотрели вопрос залогового обеспечения в отношении незавершенного строительством объекта. 

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Специализированный застройщик «Новатор» просит отказать в удовлетворении жалоб.

В судебном заседании  представители  Ковтун О.В. и Никулина С.А. поддержали доводы кассационных жалоб. Представители конкурсного управляющего должника и ООО «Специализированный застройщик «Новатор» просили обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

Изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб и отзыва на жалобу, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле,  Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационные жалобы не подлежат удовлетворению.

Как видно из материалов дела, решением суда от 30.05.2019 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), конкурсным управляющим утвержден Гребенюк Д.С.

Сообщение о введении процедуры конкурсного производства опубликовано в газете «Коммерсантъ» 08.06.2019.

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о намерении приобрести объект незавершенного строительства и права на земельный участок с кадастровым номером 23:47:03050117:20, принадлежащий на праве аренды, общей площадью 2000 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, в районе улиц Толстого-Энгельса-Шевченко, предназначенный для строительства 16-этажного жилого дома, со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке) и исполнить обязательства застройщика-должника, перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.

Разрешая спор, суды руководствовались положением статей 201.10, 201.15, 201.15.1 Закона о банкротстве. 

Поскольку производство по делу возбуждено определением суда от 24.12.2018, расчеты с кредиторами третьей очереди на дату рассмотрения данного заявления не начаты, подлежат применению положения указанных статей Закона о банкротстве в редакции Закона № 151-ФЗ.

Согласно расчету, представленному конкурсным управляющим, сумма, необходимая для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди должника по состоянию на 01.09.2020 (сопроводительное письмо от 03.08.2020 № 176, общий размер задолженности по текущим платежам по состоянию на 01.09.2020 (дата поступления заявления общества о намерении) составляет 7 140 390 рублей 66 копеек, из которых 799 146 рублей 48 копеек требования кредиторов первой очереди, 1 366 525 рублей 60 копеек – второй очереди реестра требований кредиторов и 4 974 718 рублей 58 копеек – задолженность по четвертой и пятой очереди текущих платежей.

Стоимость имущества застройщика, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, составляет 81 101 423 рубля 27 копеек, из которых: 30 329 290 рублей – стоимость имущественных прав на получение и оформление в собственность объектов долевого строительства, 47 062 775 рублей 27 копеек – дебиторской задолженности, 50 тыс. рублей – погрузчик, станок для штукатурки, 18 648 рублей – кирпич керамический 2664 штук. 

Совокупный размер текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди не превышает стоимость имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства.

Совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства должника составляет 426 300 620 рублей.

Согласно отчету от 20.02.2020 № 8331 стоимость прав застройщика на объект незавершенный строительством и земельный участок составляет 306 539 тыс. рублей.

Суды пришли к выводу о том, что соотношение стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельного участка и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства должника составляет 119 761 620 рублей.

Соответствие общества предъявляемым требованиям, а также наличие у заявителя достаточных средств, необходимых для финансирования завершения строительства объекта незавершенного строительства подтвержден доказательствами, а именно: общедоступной информацией из Единого федерального реестра сведений о банкротстве, с сайта «Картотека арбитражных дел», реестра недобросовестных поставщиков, реестра недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, согласно которой общестов в названных реестрах не числится; справкой ГУ МВД России по г. Москве Зональный информационный центр от 30.09.2020 № 099/154258-Е о наличии (отсутствии) судимости и (или) факта уголовного преследования либо о прекращении уголовного преследования в отношении генерального директора общества; сведений, полученных с сайта Федеральной налоговой службы России об отсутствии в реестре дисквалифицированных лиц записи о запрашиваемом лице; письмом Департамента по надзору в строительной сфере от 24.08.2020 № 69-04-7330/20 о том, что в отношении общества отсутствуют нарушения требования законодательства об участии в долевом строительстве; справкой о состоянии расчетов, справкой АО Банк «Национальный стандарт» о наличии денежных средств на счетах общества в объеме, достаточном для финансирования завершения строительства.

Согласно заключению конкурсного управляющего о возможности или невозможности передачи объекта строительства стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает совокупный размер требований участников строительства, имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно, в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований участников строительства.

В реестр требований о передаче жилых помещений включены требования в отношении 94 жилых помещений. 

Установив, что после завершения строительства объекта жилых помещений в нем будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства; объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности; земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве аренды, суды пришли к выводу о том, что соблюдены условия пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве. Согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется (пункт 10 статьи 201.10 Закона о банкротстве).

Согласно протоколу собрания участников строительства должника, состоявшемуся 08.09.2020, решение об обращении конкурсного управляющего в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства и земельного участка, созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу не принято.

По второму вопросу повестки дня принято решение передать объект незавершенного строительства, земельный участок и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем. В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений (до 7 кв. м).

Учитывая изложенные обстоятельства, суды пришли к верному выводу о том, что условия, необходимые для передачи обществу спорного объекта недвижимости соблюдены.

Суды исследовали и обоснованно отклонили довод о том, что удовлетворение заявления общества о намерении стать приобретателем прав без урегулирования вопроса о погашении требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов должника и обеспечены залогом имущества должника, является прямым нарушением прав и законных интересов кредиторов четвертой очереди, требования которых включены в реестр требований и обеспечены залогом имущества должника, подлежат отклонению, исходя из следующего.

Определением суда от 28.10.2019 установлено, что задолженность перед Никулиным С.А. в размере 15 680 тыс. рублей вытекает из договора долевого участия от 12.10.2016 № 41, по условиям которого кредитор инвестировал денежные средства в нежилые помещения № 121,  124,  125,  126,  127,  128 общей площадью 167 кв. м.

Постановлением апелляционного суда от 02.07.2020 установлено, что задолженность перед Ковтун О.В.   в размере 8 583 200 рублей вытекает из договора долевого участия № 29 от 15.01.2015, по условиям которого Ковтун О.В. инвестировала денежные средства в нежилые помещения общей площадью 123 кв. м: нежилое помещение б/н, расположенное в осях 8-9, Ж-Л, площадью 31,5 кв. м, этаж - цоколь; нежилое помещение, расположенное в осях 8-9, Ж-Л (028, 029, 030, 031), площадью 23,8 кв. м, этаж - цоколь; нежилое помещение, состоящее из комнат № 019,  020 площадью 67,69 кв. м, этаж - цоколь. 

Поскольку требования кредиторов Никулина С.А. и Ковтун О.В. к должнику возникли из договоров долевого участия № 41 от 12.10.2016  и № 29 от 15.01.2015, они являются участниками строительства.

Согласно пункту 2 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве передача земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика в соответствии с настоящей статьей осуществляется с соблюдением условий, предусмотренных подпунктами 2 - 4 пункта 3, и требований, предусмотренных пунктами 5 - 7 и 10 статьи 201.10 настоящего Федерального закона.

Заявители жалоб не учли положения пункта 14 статьи 16 Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которыми установлено, что передача земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика в соответствии со статьей 201.15.1 Закона о банкротстве (в редакции настоящего Федерального закона) осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных настоящей частью, если в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, которые должны быть построены на передаваемом земельном участке, договор с первым участником строительства, предусматривающий передачу жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, в том числе договор участия в долевом строительстве, заключен без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона), до 1 июля 2019 года и применительно к договорам участия в долевом строительстве представлен на государственную регистрацию до 1 июля 2019 года. Передача указанного в настоящей части земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика в соответствии со статьей 201.15.1 Закона о банкротстве осуществляется с соблюдением условий, предусмотренных подпунктами 2 и 4 пункта 3, и требований, предусмотренных пунктами 5, 7 и 10 статьи 201.10  указанного Закона о банкротстве.

Суды установили, что должник не привлекал денежные средства участников строительства с использованием счетов эскроу, а первые договоры долевого участия были заключены до 01.07.2019, следовательно, при рассмотрении заявления                                   ООО «Специализированный застройщик "Новатор"» о намерении стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и исполнить обязательства должника-застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства необходимо руководствоваться положениями пункта 14 статьи 16 Закона № 151-ФЗ от 27.06.2019.

Таким образом, в деле о банкротстве должника не подлежат применению условия, предусмотренные подпунктом 3 пункта 3 статьи 201.10 и пункта 2 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве об отсутствии требований кредиторов не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо получения согласия от таких кредиторов, либо перечисление средств на депозитный счет арбитражного суда в размере достаточном для погашения требований указанных кредиторов в установленном подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве для целей передачи имущества приобретателю.

В соответствии со статьей 201.15.1 Закона о банкротстве (в редакции Закона                № 151-ФЗ от 27.06.2019) приобретатель не обязан получать согласие залоговых кредиторов или осуществлять погашение требований, обеспеченных залогом прав на земельный участок и/или объект незавершенного строительства в силу пункта 14 статьи 16 Федерального закона № 151-ФЗ. Действующим законодательством получение согласия участников строительства на такую передачу не требуется.

Иные условия, предусмотренные подпунктами 2 и 4 пункта 3, пунктами 5, 7 и 10 статьи 201.10 Закона о банкротстве, соблюдены.

При изложенных обстоятельствах, основания для удовлетворения кассационных жалоб отсутствуют.

Все доводы и доказательства сторон спора являлись предметом исследования судов, им дана надлежащая правовая оценка.

Доводы кассационных жалоб основаны на ошибочном толковании норм права и направлены на переоценку доказательств, исследованных судами. Согласно статье 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция не вправе переоценивать доказательства, которые являлись предметом исследования в суде первой и (или) апелляционной инстанций.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 29 октября 2020 года и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2021 года по делу № А32-53835/2018 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

	Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. 

Председательствующий							   Ю.В. Мацко

Судьи										   А.Н. Герасименко

										   М.Г. Калашникова