ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-70760/2020

21 июня 2021 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     10 июня 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  21 июня 2021 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Черемошкина В.В.

судей  Зайцева Е.К., Кротов С.М.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарь судебного заседания Тюрина Д.Н., 

при участии:  

от истца: ФИО1 (доверенность от 24.05.2021)

от ответчика: ФИО2 (доверенность от 27.05.2021)

от 3-го лица: 1) ФИО3 (доверенность от 30.12.2020); 2) ФИО4 (доверенность от 11.01.2021)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер  13АП-13246/2021, 13АП-13248/2021) КОМИТЕТА ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ПОЛИТИКИ ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ и Администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области  на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.03.2021 (дополнительное решение от 31.02.2021) по делу № А56-70760/2020 (судья Куприянова Е.В.), принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью «ОХТА ХАУС»

к  Администрации муниципального образования «ЮККОВСКОЕ СЕЛЬСКОЕ ПОСЕЛЕНИЕ» ВСЕВОЛОЖСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

3-е лицо:  Администрация муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области; КОМИТЕТ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ПОЛИТИКИ ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

об обязании, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Охта Хаус» (далее – ООО «Охта Хаус», Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Администрации муниципального образования «Юкковское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее – Администрация поселения) об обязании ответчика в пятидневный срок с даты вступления в законную силу решения суда заключить дополнительное соглашение к договору от 11.01.2016 о развитии застроенной территории деревни Юкки муниципального образования «Юкковское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее – Договор) на следующих условиях:

«Изложить пункт 3.3.2 Договора в следующей редакции: «3.3.2 Оставшаяся денежная сумма (разница между суммой по пункту 3.1 и суммой по пункту 3.3.1 настоящего Договора) в размере 24 240 000 (двадцать четыре миллиона двести сорок тысяч) рублей выплачивается инвестором ежемесячно в срок до 25 числа равными долями в течение 6 месяцев с даты ввода в эксплуатацию первого многоквартирного дома первой очереди строительства».

Изложить пункт 11.2 Договора в следующей редакции: «11.2 срок действия Договора составляет 9 (девять) лет».

Предыдущая редакция пункта 3.3.2. и пункта 11.2. Договора прекращает своё действие с даты подписания настоящего Соглашения. При этом санкции, предусмотренные разделом 7 Договора за нарушения сроков исполнения обязательств Сторонами, не подлежат применению к обстоятельствам, имевшим место до подписания настоящего дополнительного соглашения.».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (далее – Администрация района) и Комитет градостроительной политики Ленинградской области (далее – Комитет).

При  рассмотрении дела в суде первой инстанции истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил заявленные требования и уточнения приняты судом. С учетом уточнения истец просил изменить Договор, изложив его пункты в следующей редакции:

«3.3.2 Оставшаяся денежная сумма (разница между суммой по пункту 3.1 и суммой по пункту 3.3.1 настоящего Договора) в размере 24 240 000 (двадцать четыре миллиона двести сорок тысяч) рублей выплачивается инвестором в срок до 31.12.2021»; 

«11.2 Срок действия Договора устанавливается до 30.11.2025. Предыдущая редакция пункта 3.3.2. и пункта 11.2. Договора прекращает свое действие с даты вступления в силу решения суда»; 

Также истец просил внести в Договор следующий пункт: «7.10 Санкции, предусмотренные разделом 7 Договора за нарушения сроков исполнения обязательств сторонами, не подлежат применению к обстоятельствам, имевшим место до изменения Договора в судебном порядке в рамках дела №А56-70760/2020».

Истец и ответчик представили мировое соглашение по части требований, заключенное ими 15.12.2020. Кроме того, стороны представили в суд подписанное ими 21.10.2020 соглашение по фактическим обстоятельствам дела.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.03.2021 в утверждении мирового соглашения отказано, иск удовлетворен в части внесения изменения в Договор в части пункта 11. 2, который изложен в редакции, устанавливающей срок действия договора до 30.11.2025.

В остальной части в иске отказано.

Отказ в утверждении судом мирового соглашения последовал по причине вывода суда о противоречии его условий части 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, устанавливающей запрет на изменение условий договора о развитии застроенной территории, определенных по результатам проведения аукциона. 

Рассматривая по существу требование о внесении изменений в Договор, суд посчитал, что в данном случае имело место существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а именно: изменение очередности исполнения Обществом социальных обязательств, повлекшее осуществление Обществом затрат на приобретение квартир для целей предусмотренного инвестиционным проектом расселения жильцов аварийного жилищного фонда ранее запланированного срока, при условии введения нового порядка финансирования строительства многоквартирных домов за счет средств дольщиков – физических лиц, исключающих возможность использования предоставленного финансирования до окончания строительства.

Суд исходил из того, что истечение срока действия Договора на дату судебного заседания не исключает внесения в него изменений, поскольку иск подан задолго до окончания срока его действия. 

Также суд принял во внимание признание апелляционным определением Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 03.11.2020, оставленным без изменения Третьим кассационным судом общей юрисдикции от 20.01.2021, недействующим распоряжения Комитета градостроительства и архитектуры Ленинградской области от 14.06.2018 № 214  «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории площадью 7.2 га в границах Юкковского сельского поселения Всеволожского муниципального района Ленинградской области, разработанных на основании договора о развитии застроенных территорий деревни Юкки муниципального образования «Юкковское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области» (далее – ППТ и ПМТ) в той мере, в которой в утвержденных проекте планировки и проекте межевания территории правовое регулирование осуществлено без учета водного объекта, расположенного на земельному участке с кадастровым номером 47:07:0410026:82 по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Юкковское сельское поселение, деревня Юкки, площадью 9877 кв.м.

В отношении условий пункта 3.3.2 Договора суд отказал в удовлетворении заявления со ссылкой на принятые в рамках дела № А56-41758/2019 судебные акты о взыскании Администрацией поселения суммы в размере 24 240 000 руб. с Общества.

Фактические обстоятельства дела установлены судом исходя из представленного сторонами соглашения по фактическим обстоятельствам.

На решение суда Комитетом по строительству подана апелляционная жалоба, в которой он просит отменить обжалуемый судебный акт и отказать в иске в полном объеме, ссылаясь на то, что судом не принято во внимание, что при обжаловании ППТ и ПМТ установлено соблюдение порядка их принятия и утверждения, а также опубликования. Пункт 5.1.3 Договора был исполнен, и ППТ и ППМ приняты 14.06.2018, о нарушении прав указанными нормативными актами истец ранее не заявлял, в деле об оспаривании данных нормативных актов, Общество возражало против удовлетворения заявленных требований. 

Податель жалобы считает, что пункт 1.1 соглашения о признании фактических обстоятельств не соответствует требованиям части 1.1 статьи 70 АПКФ РФ. В Соглашении о признании фактических обстоятельств изложены не факты, а позиция сторон по делу. 

Принимая Соглашение о признании фактических обстоятельств, суд не дал оценку возражениям Комитета, в частности, об изменении Обществом при уточнении заявленных требований одновременно их основания и предмета. 

При уточнении заявленных требований истец сослался на иное их основание – признание частично недействительным распоряжения Комитета от 14.06.2018 № 2 об утверждении ППТ и ПМТ, отсутствие разъяснений в связи с этим. При этом, в Комитет о получении разъяснений заинтересованные лица не обращались. Комитет считает, что решение суда о признании недействительным нормативного акта, в данном случае, не имеет правового значения, поскольку принято в отношении незначительного участка подлежащей развитию территории. 

Согласно позиции Комитета, сформулированной со ссылкой на правовую позицию, изложенную в определении Верховного Суда РФ от 30.11.2019 № 301-ЭС19-23533 по делу № А28-13691/2018, заключая договор о развитии застроенных территорий, инвестор должен был исследовать и оценить район застройки на предмет необходимости расселения подлежащих сносу домов, примерные затраты в связи с необходимостью предоставления собственникам подлежащих сносу построек жилых помещений. Общество являлось разработчиком утвержденного ППТ и ПМТ, следовательно, несет риски, связанные с реализацией проекта. 

Податель жалобы ссылается на то, что Общество не предпринимает попыток к реализации инвестиционного проекта, и не обосновало продление срока действия Договора до 30.11.2025.

Комитет обращает внимание на фактическое отсутствие спора между истцом и ответчиком и возможное злоупотребления правом с их стороны.  

Решение обжаловано, в свою очередь, Администрацией района, которая просила отменить обжалуемый судебный акт и отказать в иске.

Податель жалобы указывает на то, что условие о создании или приобретении инвестором жилого фонда входило в его обязанности в соответствии с пунктом 6.2.6 Договора, указанное обязательство должно было быть исполнено в срок, не превышающий 36 месяцев с момента заключения Договора, то есть до 11.01.2019, доводы о нарушении этапности исполнения Договора не соответствуют действительности.

Кроме того, обязательства Общества в полном объеме не исполнены, три квартиры для расселения предоставлены  Администраций поселения с обязательством Общества по возмещению указанных затрат путем строительства и передачи новых квартир (дополнительное соглашение к Договору от 04.09.2018). Указанное обязательство Обществом не исполнено, что установлено в деле № А56-41758/2019.

Частичное признание недействительным решения об утверждении ППТ и ПМТ не может быть признано существенным нарушением договора с учетом незначительности части территории, в отношении которого оно принято. 

Принятие судом решения о недействительности ППТ и ПМТ имело место за три месяца до истечения срока реализации инвестиционного проекта. 

Обществу предоставлены участки для строительства в октябре 2018 года, тем не менее, строительство не начато

Судом не учтена позиция антимонопольного органа о недопустимости изменения условий договора, заключенного на торгах. 

В отзыве на апелляционную жалобу Администрации района, Администрация поселения возражает против ее удовлетворения, указывая, что доводы об отсутствии спора между истцом и ответчиком опровергаются фактом возбуждения данного дела. 

По мнению истца, положения части 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации не исключают возможности внесения изменений в Договор в судебном порядке. 

Общество указывает, что этапность исполнения обязательств предусмотрена разделом 5 Договора, в совокупности с которым следует оценивать предусмотренные подпунктом 6.2.6 обязательства. 

Общество исполнило четвертый этап  Договора (расселение) до исполнения третьего этапа (строительство первой очереди), направив на исполнение четверного этапа не менее 18 091 400 руб., что имело место по просьбе Администрации поселения в общественных интересах, в целях реализации адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Ленинградской области в 2013 – 2017 годах, утвержденной постановлением Правительства Ленинградской области от 21.03.2013 № 73. 

Также, по мнению Общества, судом правомерно учтено затягивание процедуры подготовки и утверждения ППТ и ППМ, которое подтверждается письмом КГА от 03.07.2019 и Соглашением по фактическим обстоятельствам. 

Общество считает, что позиция антимонопольного органа, выраженная в рамках другого дела, не имеет для суда заранее установленной силы, принятое судом решение отвечает общественным интересам поселения МО «Юкковское сельское поселение».

В письменных возражениях по апелляционным жалобам, Общество, также, ссылается на то, что принятым по делу судебным актом  права и законные интересы третьи лиц не затрагиваются. 

При уточнении требования в порядке статьи 49 АПК РФ, его предмет не был изменен, уточнение коснулось лишь формы выражения испрашиваемых изменений. 

Общество считает, что доводы подателей жалобы о неверном толковании части 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации противоречат сложившейся практике ее применения, в частности правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2020 № 301-ЭС19-25810. 

В отношении признания недействительным утвержденного ППТ лишь частично, Общество поясняет, что территория под малоэтажное строительство составляет лишь 2 га, а территория 7,2  га – это площадь застроенной территории в деревне Юкки. Застройке подлежат лишь участки, на которых расположены аварийные дома (четыре дома, три их которых расселены с участием Общества) и ветхие дома, указанные в Приложении № 2.

Общество указывает, что из выделенных ему 13-ти земельных участков, лишь один предназначен под застройку (площадью 9877 кв.м), остальные участки предоставлены под прокладку инженерно-технических коммуникаций, которая осложняется выполнением работ в условиях существующей застройки. Обществом получены технические условия на подключение новых домов. ППТ признан недействительным именно в отношении земельного участка 9877 кв.м., без освоения которого дальнейшая застройка невозможна. 

Общество ссылается на недобросовестные действия со стороны Администрации района, в том числе оспаривание договоров аренды предоставленных инвестору земельных участков. 

При этом, Общество считает, что представило в материалы дела достаточные доказательства действий по исполнению Договора, выполнены подготовительные работы, проект ПОС. Прекращение проекта приведет к заявлению Обществом требований о возмещении неосновательного обогащения. 

В судебном заседании стороны поддержали свои письменные позиции. 

Как следует из материалов дела, между Администрацией поселения и ООО «ОХТА-Хаус» (инвестор)  11.01.2016 на основании решения Совета депутатов МО «Юкковское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 25.05.2015 № 13 «Об утверждении муниципальной адресной программы развития застроенных территорий в деревне Юкки Всеволожского района Ленинградской области», распоряжения Комитета по градостроительству и архитектуре администрации Ленинградской области от 09.09.2015 № 2689 «О развитии застроенной территории в деревне Юкки», а также протокола единой комиссии проведению торгов на право заключения договора аренды, безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом и иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении муниципального имущества от 21.12.2015 приема и рассмотрения заявок и о признании аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории несостоявшимся, заключен договор о развитии застроенной территории деревни Юкки муниципального образования «Юкковское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области, предметом которого являются обязательства Инвестора по развитию застроенной территории площадью 7,2 га, расположенной в деревне Юкки, описание которой содержится в Приложении № 1 к договору (далее – Договор о развитии территории). 

Администрация поселения, в свою очередь, обязуется создать инвестору необходимые условия для исполнения договора. 

Обязательства Инвестора оговорены в пункте 2.2  Договора о развитии территории, и включают в себя: 

- подготовку ППТ, включая ПМТ, в соответствии с градостроительным регламентом и нормами градостроительного проектирования (пункт 2.2.1);

- строительство в пределах застроенной территории жилья, предназначенного для передачи  в собственность МО «Юкковское сельское поселение», с целью исполнения Администрацией в дальнейшем своих социальных обязательств по расселению домов в районе развития (пункт 2.2.2);

- уплату выкупной цены или выкуп жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, подлежащих сносу, у собственников или представление последним равноценных жилых помещений в районе развития (или других районах с их согласия) (пункт 2.2.3);

- создание условий для переселения граждан из ветхого и аварийного жилья на вновь построенную жилую площадь (пункт 2.2.4);

- строительство объектов социального назначения и инфраструктуры в Районе развития в соответствии с утвержденным ППР и постановлением Администрации МО «Юкковское сельское поселение» ВМР ЛО от 27.08.2015 № 293  «Об утверждении расчетных показателей обеспечения территории площадью 7,2 га, предполагаемой к развитию застроенных территорий в деревне Юкки» (пункт 2.2.5);

- проектирование и строительство и/или реконструкция инженерных сетей и сооружений в объемах, обеспечивающих надлежащее функционирование Района развития (пункт 2.2.6);

- осуществление технологического присоединения к распределительным электрическим сетям согласно техническим условиям на технологическое присоединение (пункта 2.2.7).

По условиям пункта 2.3 Договора развития территории, в рамках исполнения настоящего договора инвестор приобретает вещные права на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в Районах развития, в соответствии с положениями договора. 

Пунктами 4.1, 4.2 Договора развития территории, в качестве результата  реализации проекта, истец приобретает созданные в результате его реализации объекты недвижимости за вычетом жилой площади, подлежащей передаче Администрации Поселения. 

Пунктом  3.1 Договора развития территории предусмотрена оплата права на заключение договора по результатам аукциона в размере 30 300 000 руб., подлежащая внесению в бюджет поселения. За вычетом первого платежа – 6 060 000 руб. (задаток) – сумма, подлежащая уплате в после заключения Договора развития территории, составила 24 240 000 руб., подлежащих уплате ежемесячно равными платежами, в течение шести месяцев после заключения первого договора аренды земельного участка для первой очереди строительства.

В пункте 11.2  Договора развития территории срок его действия определен – пять лет с момента заключения. 

Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, в момент заключения Договора комплексного развития территории и до 30.12.2020 регулировались положениями статей 46.1 - 46.3 ГрК РФ, которые были внесены в данный Кодекс Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях увеличения объемов жилищного строительства и совершенствования механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства.

Данным Законом введено понятие «развитие застроенной территории, которое означает снос/реконструкцию зданий, строений, сооружений, являющихся аварийными или подлежащими сносу/реконструкции по иному основанию, и осуществление нового строительства на освобожденной территории.

В соответствии со статьей 46.2 ГрК РФ в редакции, действовавшей в период заключения Договора развития территории, по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. 

Договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 ГрК РФ. 

Пунктами 3-6 части 3 статьи 46.3 ГрК РФ предусмотрены обязательства лица, заключившего договор с органом местного самоуправления: подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом, региональными и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки подготовки таких документов; создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства.

К обязательствам органа местного самоуправления, в свою очередь, отнесено: утверждение проекта планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом, региональными и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки выполнения указанного обязательства; принятие в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства. 

Договором может быть предусмотрено предоставление таких земельных участков по мере выполнения обязательств, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей части;

Срок договора включен в пункт 10 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ в качестве существенного условия договора. 

По смыслу приведенных норм в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, так цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов. 

Поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 307, пункт 1 статьи 307.1 ГК РФ), к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.

В силу статьи 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

-  исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

-  из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Пунктом 4 статьи 451 ГК РФ предусмотрено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, апелляционный суд не может согласиться с выводами суда о том, что в данном случае имело место такое существенное изменение обстоятельств, которое позволяло внести изменение в условие Договора развития территории о сроке его действия.

Как положения приведенных выше норм, так и условия Договора развития территорий предусматривали необходимость осуществления Обществом затрат, направленных на создание или приобретение нового жилья с целью расселения собственников аварийного жилищного фонда, расположенного на подлежащей освоению территории.

При этом, исходя из этапов Договора развития территории, предусмотренных его пунктом 5, строительство первой очереди жилья, подлежащего передаче в муниципальную собственность, и осуществление расселения и сноса расселенных домов предшествовало строительству второй очереди, то есть тех жилых помещений, приобретение которых представляло собой коммерческую выгоду для истца. Таким образом, удовлетворение муниципальных нужд, в любом случае, являлось первоочередным по отношению к получению инвестором прибыли от реализации проекта, что должно было им учитываться при заключения Договора развития территорий. 

При этом, как указано выше, условиями договора допускалось осуществление расселения аварийного фонда не только за счет строительства нового жилья, но и за счет приобретения жилых помещений.

При таких обстоятельствах, изменение этапности выполнения Договора развития территории не может быть квалифицировано как существенное изменение обстоятельств.

Принимая на себя обязательства по разработке ППТ и ПМТ при заключении Договора развития территории, Общество, действуя разумно и осмотрительно должно было проверить достаточность нормативной базы для разработки указанной документации и оценить наличие возможных препятствий для ее подготовки в оговоренные договором сроки. Равным образом, сторонами договора могло быть установлено несоответствие ППТ и ПМТ рельефу местности, а именно, факту наличия на нем водного объекта, а также внесены необходимые коррективны, и до признания названных документов в этой части недействительными в судебном порядке. 

Данное обстоятельство не может быть отнесено к категории непредвиденного изменения обстоятельств, а касается качества исполнения принятых на себя обязательств сторонами Договора развития территории.  

Письмом Комитета по градостроительству и архитектуре от 03.07.2019 подтверждается, что нарушение запланированных сроков разработки ППТ  и ПМТ имело место по вине обоих сторон Договора развития территории. То же следует и из представленной в материалы дела таблицы, отражающей фактические сроки подготовки указанных материалов. 

Между тем, задержка стороной договора исполнения принятых на себя обязательств не может быть отнесена к непредвиденным обстоятельствам, по смыслу положений статьи 451 ГК РФ, предусмотренные указанной нормой основания представляют собой объективные события, не зависящие от воли сторон договора, и не преодолимые для них. 

Сама по себе невозможность исполнения обязательств по договору в согласованные сроки, к обстоятельствам, поименованным в статье 451 ГК РФ, относится, и основанием для изменения срока договора по статье 451 ГК РФ, не является.

Вопреки выводам суда, истцом не представлено доказательства объективных непреодолимых обстоятельств, исключивших возможность исполнения договора в рамках отведенного срока.

Равным образом, с учетом доводов истца о затруднениях в части финансирования инвестиционного проекта; наличия на большей части участка, предоставленного под застройку, водного объекта; прекращения действия положений статей 46.1 – 16.3 ГрК РФ; из материалов дела не усматривается обоснования возможности исполнения Договора развития территории, с учетом изменения срока его действия. 

Как указано выше, возможность изменения условий договора в связи с существенным изменением обстоятельств является исключительным случаем по отношению к общему правилу о расторжении договора в этом случае. Обоснования необходимости применения в данном случае такой исключительной меры, а именно, возможности причинения существенного ущерба общественным интересам, или превышения ущерба, который может быть причинен сторонам, в случае прекращения договора, над затратами на его дальнейшее исполнение, не приведено. При этом следует учитывать, что истец не лишен права требовать возмещения причиненного ему ущерба невозможностью исполнения договора в срок, равно как и компенсации полученного за его счет неосновательного обогащения, на условиях, установленных гражданским законодательством, от ответственных за наступление указанных последствий лиц.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения иска об изменении договора.

Решение суда в части удовлетворения иска следует отменить, в удовлетворении заявленных требований – отказать. 

На основании положений статьи 110 АПК РФ, с учетом того, что податели апелляционных жалоб освобождены от уплаты государственной пошлины, расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела апелляционным судом подлежат взысканию с истца в доход федерального бюджета. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 10.03.2021 по делу №  А56-70760/2020  изменить в части удовлетворенных исковых требований. 

Отказать обществу с ограниченной ответственностью «ОХТА ХАУС» в требовании о внесении изменений в договор от 11.01.2016 о развитии застроенной территории деревни Юкки муниципального образования «Юкковское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «ОХТА ХАУС» и Администрацией  муниципального образования «Юкковское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области и изложении  пункта 11.2 указанного договора в следующей редакции: «Срок действия договора устанавливается до 30.11.2025».

В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ОХТА ХАУС» в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины за подачу апелляционных жалоб. 

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Черемошкина

Судьи

Е.К. Зайцева

 С.М. Кротов