АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Барнаул                                                                                      Дело № А03-7722/2020

 

резолютивная часть решения объявлена 18 января 2022 года 

решение в полном объеме изготовлено 25 января 2022 года

 

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Янушкевич С.В., при ведении протокола секретарем ФИО1,  рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Салон новобрачных»(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) г. Барнаул, к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) г. Барнаул, 

о взыскании 464 749 руб. долга, 41 865 руб. 57 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами,

и по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) г. Барнаул, к обществу с ограниченной ответственностью «Салон новобрачных» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) г. Барнаул, 

о признании договора аренды нежилого помещения от 20.11.2019 недействительным, 

при участии в заседании представителей:           

от истца по первоначальному иску – ФИО3 по доверенности от 12.05.2021, удостоверение адвоката, Никифорова Т.Н., ген. директор, паспорт, ФИО4 по доверенности от 11.01.2022, паспорт,

от ответчика  по первоначальному иску – ФИО5 по доверенности от 11.01.2022, паспорт,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Салон новобрачных» обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании 483 241 руб. задолженности по арендной плате, 6 777 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами (л.д. 13-16 том 1).  26.06.2020 от Общества поступило уточненное исковое заявление, в котором оно просит взыскать с Предпринимателя 483 241 руб. 40 коп. задолженности по арендной плате, 7 994 руб. 04 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (л.д. 86-89 том 1).  10 сентября 2020 года суд принял еще одно очередное уточнение иска, в котором сумма процентов за пользование чужими денежными средствами увеличена до 13 419 руб. 70 коп. 25 октября 2021 года суд принял еще одно очередное уточнение иска, в котором истец просит взыскать с ответчика 464 749 руб. долга, 39 658 руб. 11 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (л.д. 22-23 том 5). 22 ноября  года суд принял еще одно очередное уточнение иска, в котором истец просит взыскать с ответчика 464 749 руб. долга, 41 865  руб. 57 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (л.д. 45-47 том 5). 

В обоснование исковых требований Общество указывает, что между ним и Предпринимателем заключен Договор аренды нежилого помещения, однако последний в одностороннем порядке покинул арендуемое помещение, не рассчитавшись с Обществом за период фактического пользования помещением. Общество просит взыскать с Предпринимателя задолженность по арендной плате, а также исчисленные по правилам ст. 395 ГК РФ проценты за пользование чужими денежными средствами. 

Предприниматель в представленном в суд отзыве против удовлетворения исковых требований Общества возражает, ссылается на отсутствие государственной регистрации Договора, на то, что до его сведения не была доведена информация о невозможности регистрации Договора. 

После принятия иска к производству от Предпринимателя поступило встречное исковое заявление о признании Договора аренды нежилого помещения от 20 ноября 2019 года недействительным (л.д. 140-143 том 1). Определением суда от 28 октября 2020 встречное исковое заявление принято к производству.

Истец по первоначальному иску в представленном в суд отзыве (л.д. 108-109 том 2) против удовлетворения встречного иска возражает, указывает, что фактически препятствий для государственной регистрации Договора не имелось, что 26.08.2019 арендодателем заключен договор аренды на площади в этом же здании с другим арендатором – ООО «Камелот-А» - также на 5 лет, и данный Договор успешно прошел государственную регистрацию в Росреестре. Следовательно, никакого ареста здания магазина не было. Арендодатель отмечает, что информация о наличии ограничений была получена арендатором через 5 дней после подписания Договора аренды. Но арендатор не инициировал расторжение Договора, а продолжил правоотношения – фактически пользовался помещением до 20.05.2020. Как следует из выписки из ЕГРПН, за арендатором зарегистрировано право аренды. Однако ответчик в одностороннем порядке расторг Договор, не уплатив арендную плату за период фактического использования помещения. 

В судебном заседании обе стороны настаивали на удовлетворении своих исковых требований, против удовлетворения предъявленных к ним исков возражали. 

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела. Суд установил следующее. 

Установлено, что 20 ноября 2019 года между Обществом и Предпринимателем заключен Договор аренды нежилого помещения (л.д. 31-35 том 1). В соответствии с п. 1.1 Договора истец передал ответчику во временное владение и пользование за плату нежилое помещение: этаж 1 площадью 94,1 кв.м., кадастровый номер 22:63:020616115, расположенное на 1 этаже нежилого здания по адресу: 

<

...> Б. Пунктом 1.3 Договора установлено, что нежилое помещение передается арендатору для ведения деятельности в сферах «предприятие общественного питания» и «розничная торговля кондитерскими и хлебобулочными изделиями, напитками», а также в складских, технических и административных целях, связанных с такой деятельностью. В соответствии с п. 1.4 Договора он заключен сроком на 5 лет с 20 ноября 2019 года по 20 ноября 2024 года и подлежит регистрации в Росреестре. 

Согласно п. 3.2 Договора постоянная составляющая арендной платы устанавливается в размере 1700 руб. за 1 кв.м. арендуемых площадей в месяц, НДС не облагается (159 970 руб.). Размер переменной части арендной платы определяется фактической стоимостью потребленных арендатором коммунальных услуг.

Арендатор не согласен с суммой предъявляемых к нему исковых требований, обратился в суд с ходатайством о назначении судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости арендной платы за пользование помещением. 

Определением от 26 ноября 2020 года  ходатайство удовлетворено, по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Русский сокол», эксперту ФИО6. На разрешение перед экспертом поставлен  вопрос: «Определить рыночный размер арендной платы нежилого помещения, площадью 94,1 кв.м., расположенного на первом этаже нежилого здания по адресу: 

<

...>, в период с 20.11.2019 по 20.05.2020 (включительно)».

В соответствии с поступившим в суд Заключением эксперта ФИО6 № 70/20 от 18 января 2021 года рыночный размер арендной платы нежилого помещения, площадью 94,1 кв.м., расположенного на первом этаже нежилого здания по адресу: 

<

...>, в период с 20.11.2019 по 20.05.2020 (включительно) составляет 287 946 руб. (л.д. 13 том 3). 

После этого арендатор стал утверждать, что имеет место переплата по спорному Договору (л.д. 32-33 том 3). 

Арендодатель с выводами эксперта категорически не согласился. Он указал, что в спорном заключении эксперта использованы не обоснованные аналоги, не приведены ценообразующие факторы, проведены произвольные корректировки данных, из заключения невозможно установить физическое состояние и состояние отделки объектов-аналогов и пр. (л.д. 71-79 том 3). В связи с этим от ответчика поступило ходатайство о назначении повторной экспертизы. 

Определением суда от 27 апреля 2021 года ходатайство о назначении повторной экспертизы удовлетворено, по делу назначена повторная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «»Алтай-Эксперт» ФИО7 На разрешение перед экспертом поставлен  следующий вопрос:  «Каков размер неосновательного обогащения, в соответствии с п. 2 ст. 1105 ГК РФ, возникшего в связи с использованием помещения, площадью 94, 1 кв. м, расположенного на первом этаже нежилого здания по адресу: 

<

...>, за   период с 20.11.2019 по 20.05.2020?». 

Определением заместителя председателя Арбитражного суда Алтайского края Ли Э.Г. от 13 июля 2021 года в связи с уходом судьи Федотовой О.А. в почетную отставку по делу произведена замена судьи на судью Янушкевич С.В. (л.д. 32-33 том 4). 

В соответствии с поступившим в суд заключением эксперта ФИО7 № 139С/21 от 11 июня 2021 года размер неосновательного обогащения за   период с 20.11.2019 по 20.05.2020  составляет 421 758 руб. (л.д. 18 том 4).  

Арендодатель и с данным заключением категорически не согласен, он обращает внимание суда на то, что в марте 2020 года в связи с введением ограничений для осуществления предпринимательской деятельности по причине распространения новой коронавирусной инфекции значительно снизились ставки арендной платы на нежилые помещения. Вместе с тем, при подготовке данного заключения неправомерно использовались данные о размерах арендной платы исключительно в период после введения ограничений по причине распространения новой коронавирусной инфекции. Следовательно, по мнению арендодателя, эксперт руководствовался пониженными ставками, в то время как спорный период охватывает и промежуток времени, когда вообще не было случаев выявления коронавируса в стране, не было и речи о каких-либо ограничениях в сфере осуществления предпринимательской деятельности.  Суд после допроса эксперта в судебном заседании также пришел к выводу о том, что такой подход привел к недостоверным выводам эксперта, ведь арендные отношения между сторонами настоящего спора имели место с ноября 2019 года, когда арендные ставки были значительно выше. 

В связи с этим определением от 31 августа 2021 года по делу вновь назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Агентство оценки», эксперту ФИО8. На разрешение перед экспертом поставлены  вопросы: 1. Определить рыночный размер арендной платы нежилого помещения, площадью 94,1 кв.м., расположенного на первом этаже нежилого здания по адресу: 

<

...>, в период с 20.11.2019 по 23.03.2020. 2. Определить рыночный размер арендной платы нежилого помещения, площадью 94,1 кв.м., расположенного на первом этаже нежилого здания по адресу: 

<

...>, в период с 24.03.2020 по 20.05.2020.

В соответствии с поступившим в суд Заключением эксперта ФИО8 от 14 сентября 2021 года рыночный размер арендной платы нежилого помещения, площадью 94,1 кв.м., расположенного на первом этаже нежилого здания по адресу: 

<

...>, в период с 20.11.2019 по 23.03.2020 составляет 463 699 руб., за период с 24.03.2020 по 20.05.2020 - 198 439 руб. (л.д. 137 том 4).  

Таким образом, судебной экспертизой подтверждено, что с 24.03.2020 ставки аренды на нежилые помещения снизились. 

Суд признает обоснованным довод арендатора о том, что указанное обстоятельство он не мог предвидеть, что при исчислении долга за период с 24.03.2020 судом также должно быть учтено указанное обстоятельство. Вместе с этим, за период до наступления пандемии суд считает правильным руководствоваться исключительно условиями Договора, поскольку стороны пришли к соглашению относительно всех существенных его условий, в том числе о размере арендной платы, и только с 24.03.2020 наступили обстоятельства (перевод граждан на режим самоизоляции, на дистанционное обучение, на работу по удаленному доступу и т.д.), о которых ни одной из сторон не могло быть известно на стадии заключения договора.   

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 ГК РФ).

Из взаимосвязанных положений норм статей 606, 611, 614, 616, 622 ГК РФ следует, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом; обязанность арендатора по оплате арендной платы и содержанию имущества возникает у арендатора с момента передачи ему арендуемой вещи до момента ее возврата.

Практика применения приведенных норм закона об аренде определена в том числе информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ) арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В силу части 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона N 98-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Таким образом, положениями части 3 Закона N 98-ФЗ предусмотрено право арендатора потребовать от арендодателя уменьшения арендной платы в связи с невозможностью использования имущества. При этом данная норма, в отличие от пункта 4 указанной статьи, является общей, не ограничивающей возможность ее применения определенным субъектным составом (категорией арендаторов, включенных в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции).

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, при ответе на вопрос 5 указано, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). При этом, если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Постановлением Правительства Алтайского края от 18.03.2020 N 120 на территории края введен режим повышенной готовности. 

Указом Губернатора Алтайского края от 31.03.2020 N 44 для граждан, находящихся на территории Алтайского края, введен режим самоизоляции на дому.

Стороны не отрицают, что именно с 24 марта 2020 года существенно снизилась посещаемость населения предприятий общественного питания. Именно с этой даты в ходатайстве о назначении судебной экспертизы сам арендодатель определяет период изменения в сторону снижения ставок арендной платы на нежилые помещения в г. Барнауле. 

Учитывая данные обстоятельства, а также то, что основным видом  деятельности арендатора в соответствии с выпиской из ЕГРИП является деятельность ресторанов и кафе с полным ресторанным обслуживанием, кафетериев, ресторанов  быстрого питания и самообслуживания (56.10.1), т.е.  основная деятельность ответчика включена в Перечень N 434, руководствуясь пунктом 3 Постановления N 439, суд считает возможным исчислить сумму долга за период с 24.03.2020 по 20.05.2020 в соответствии с  проведенной по делу последней судебной экспертизы. 

Указанное согласуется с судебной практикой (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.11.2021 N Ф04-7280/2021 по делу N А45-6813/2021).

Судом предложено представить истцу альтернативный расчет долга и соответствующих процентов за пользование чужими денежными средствами, исходя из условий договора – за период по 23 марта 2020 года, и исходя из заключения судебной экспертизы – за период с 24 марта 2020 года. Данный расчет истцом выполнен – л.д. 49 том 5. Указанный расчет судом проверен, признан верным. С учетом этого, сумма долга составляет 363 890 руб., сумма процентов за пользование чужими денежными средствами – 38 349  руб. 98 коп.  Арендатору давалось время для проверки данного расчета, после чего он суду пояснил, что какие-либо ошибки в расчете отсутствуют.

С учетом того, что по первоначальному иску подлежит уплате государственная пошлина   в сумме 13 132 руб., 79, 348 % от данной суммы суд взыскивает с ответчика, остальное с истца. Поэтому суд взыскивает в доход Федерального бюджета по первоначальному иску с арендодателя 2705 руб. 45 коп.  государственной пошлины, с арендатора – 10 426 руб. 55 коп. государственной пошлины. 

С учетом того, что все расходы по судебным экспертизам (22 000 руб.)  связаны исключительно с рассмотрением первоначального иска, арендодатель внес на оплату экспертизы  10000 руб., арендатор  – 12 000 руб., суд считает необходимым отнести на арендодателя 4532 руб. 44 коп. расходов на оплату судебной экспертизы, оставшиеся 5 467  руб. 56 коп., понадобившиеся на проведение судебных экспертиз, взыскать с арендатора   в пользу арендодателя.

Государственная пошлина по встречному иску в сумме 6000 руб. в связи с его необоснованностью полностью относится на арендатора, так как суд не нашел оснований для удовлетворения встречного иска ввиду следующего.  

В силу части 1 статьи 420 Гражданского кодекса договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

По делу установлено, что, подписав договор аренды, стороны договорились о существенных условиях договора, разногласий при его заключении не возникло, имущество передано в пользование предпринимателя, который принял его без каких-либо замечаний (сделка реально исполнялась), поэтому стороны договора связаны обязательствами данного соглашения, в том числе по размеру арендной платы.

Отсутствие государственной регистрации договора, подлежащего такой регистрации в силу требований федерального закона, не освобождает лиц, подписавших соответствующий документ, при достижении между ними согласия по всем существенным условиям сделки, от исполнения принятых на себя обязательств в рамках, содержащихся в тексте договора (соглашения) условий.

Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 100-ФЗ) в статью 166 Гражданского кодекса включен пункт 5, согласно которому заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. 

Как правильно указывает Общество, договор сторонами фактически исполнялся, спорное помещение освобождено только 20.05.2020, арендная плата по договору частично вносилась. Поэтому суд не находит оснований для удовлетворения встречного иска. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Первоначальный иск удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) г. Барнаул, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Салон новобрачных» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) г. Барнаул363 890 руб. долга по арендной плате, 38 349 руб. 98 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 5 467 руб. 56 коп. расходов на  оплату судебной экспертизы.

В остальной части в удовлетворении первоначального иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Салон новобрачных» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) г. Барнаул, в доход Федерального бюджета Российской Федерации 2 705 руб. 45 коп. государственной пошлины.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) г. Барнаул, в доход Федерального бюджета Российской Федерации 16 426 руб. 55 коп. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения. 

 

 

Судья                                                                                                                    С.В. Янушкевич