АРБИТРАЖНЫЙ   СУД   РЕСПУБЛИКИ   ХАКАСИЯ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А74-8259/2023

01 марта 2024 года

г. Абакан

 

Резолютивная часть решения объявлена 26 февраля 2024 года.  

Полный текст решения изготовлен  01 марта 2024 года.

 

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Г.И. Субач при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Служба заказчика» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Парнас» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) об обязании освободить общедомовое имущество,  

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана,

с участием  в судебном заседании до и после перерыва представителей:

истца – ФИО2 по доверенности от 09.01.2024;

ответчика – ФИО3 по доверенности от 23.06.2023.

 

Общество с ограниченной ответственностью «Служба заказчика» (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Парнас» (далее – ответчик, застройщик) об обязании ответчика освободить общедомовое имущество многоквартирного жилого дома по адресу 

<

...> путём демонтажа металлических решёток, установленных между несущими колоннами в районе помещения №203Н со стороны ул. Тельмана. Истец просил в случае неисполнения обществом с ограниченной ответственностью «Парнас» решения суда в добровольном порядке предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Служба заказчика» право самостоятельно привести работы по демонтажу металлических решёток (с учётом уточнения размера исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением от 11.12.2023 к участию в деле в качестве третьего лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана.

В соответствии со статьёй 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учётом положений пункта 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 № 46, в судебном заседании 08.02.2024 объявлен перерыв до 21.02.2024, в судебном заседании 21.02.2024 объявлен перерыв до 26.02.2024, о чём вынесены протокольные определения.

Сведения о перерывах размещены в разделе Картотека арбитражных дел официального сайта Федеральные арбитражные суды Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации (http://kad.arbitr.ru/).

Представитель истца поддержал иск в полном объёме с учётом его уточнения, пояснил, что спорное имущество, которое просит освободить истец (пространство между стеной дома и решётками) относится к общедомовому имуществу, принадлежит всем собственникам помещений в доме, согласие на установление решёток у ответчика отсутствует, ответчик в настоящее время препятствует демонтажу спорных решёток, истец как управляющая компания получила предостережение от Минстроя Хакасия об устранении нарушений прав собственников. Представитель поддержал письменные пояснения. Представленные в материалы дела, возражал по доводам ответчика. В части обслуживания входной группой и крыльцом только одного помещения ответчика, представитель истца указал, что ответчик арендует у Комитета ещё одно помещение, которое также обслуживается спорным крыльцом и входной группой. Также представитель пояснил, что несмотря на то, что ответчик купил помещение у Комитета с уже установленными на тот момент решётками, создавая в настоящее время препятствия управляющей компании к их демонтажу, ответчик тем самым совершает неправомерные действия, создаёт угрозу безопасности здания с точки зрения противопожарных норм (в огороженном помещении хранятся коробки от торговой деятельности), препятствует в обслуживании общедомового имущества (ливневой канализации, расположенной внутри огороженного помещения), то есть нарушает права собственников МКД.

Представитель ответчика поддержал позицию, изложенную в отзыве на иск, возражал относительно требований истца, указал, что помещение куплено ответчиком с уже установленными решётками на стилобате, следовательно, ответчиком права собственников помещений МКД не нарушались, часть стилобата, на которой расположены спорные решётки обслуживает только одно помещение – помещение ответчика, следовательно, не является общедомовым имуществом. Более того, представитель, возражая против иска, указал на необходимость данных решёток в целях охраны помещения ответчика, демонтаж которых приведёт к отказу охранного предприятия от услуг в отношении ответчика при наличии в настоящее время деревянных оконных конструкций.

Третье лиц в судебное заседание не явилось, направило отзыв на иск, в котором указало, что по договору купли-продажи спорного помещения ответчику передано только помещение, без какой либо внешней  территории. На момент сделки вход в помещение был оборудован металлической решёткой.

В соответствии с частью 5 стати 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие третьего лица.

Исследовав представленные сторонами доказательства, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

Общим решением собственников помещений МКД по ул. Щетинкина, д. 63 в г. Абакане от 29.12.2019 ООО «Служба заказчика» выбрано в качестве управляющей организации. Договор управления многоквартирным домом (далее – МКД) заключён 30.12.2019,  согласно которому управляющая компания по заданию собственников помещений в течение срока действия договора за плату обязуется осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников в многоквартирном доме: осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельность (п. 1.1 договору). Срок договора – 5 лет.

В приложении №4 к договору согласован состав общего имущества МКД.

На основании договора купли-продажи от 24.07.2015 №697, заключённого между  Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана (продавец) и  обществом с ограниченной ответственностью «Парнас» (покупатель), нежилое помещение №203Н кадастровый номер 19:01:030105:5674, площадью 332,1 кв.м., расположенное в                     

<

...> приобретено покупателем за 20 800 000 рублей. Таким образом, ответчик является собственником нежилого помещения площадью, расположенного в МКД по ул. Щетинкина, д. 63 в г. Абакане, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 17.01.2024. Согласно выписке, расположение помещения определено: 1 этаж, антресольный этаж, подвал.

МКД расположен на земельном участке с кадастровым номером 19:01:030105:165, ранее учтённый, категория земель – земли населённого пункта, разрешённое использование – для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома, адрес - Республика Хакасия, 

<

...>.

Как указало третье лицо и не оспаривается представителями сторон, на момент сделки вход в помещение был оборудован металлической решёткой.

Наличие перед помещением ответчика между колоннами на стилобате решёток в настоящее время сторонами не оспаривается, подтверждается актом от 14.11.2023.

В отношении ООО «Служба заказчика» 06.07.2022 Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Республики Хакасия вынесено предостережение от 06.07.2022 №384 о недопустимости нарушения обязательных требований. Минстрой обязал истца принять меры по прекращению использования общего имущества собственников МКД по ул. Щетинкина, 63 в г. Абакане в части размещения у помещения №203Н металлического ограждения без согласия собственников МКД.

Истец 01.08.2022 направил ответчику уведомление о демонтаже металлических решёток в течение 30 дней.

Ответчик решётки не демонтировал, как указал истец, допуск сотрудников истца для самостоятельного демонтажа преградил.

Актом от 09.06.2023 подтверждается воспрепятствование ответчиком демонтажу решёток, в присутствии сотрудника органов внутренних дел доступ не предоставлен.

Истец, ссылаясь на необходимость исполнения предписания Минстроя Хакасия, 24.07.2023 обратился в МВД Республики Хакасия с заявлением о присутствии сотрудников органов внутренних дел на демонтаже решёток.

26.07.2023 в присутствии сотрудника органов внутренних дел демонтаж не произведён, представитель ответчика, ссылаясь на принадлежность решёток помещению 203Н, не предоставил доступ для работ.

Полагая, что ответчиком нарушаются требования действующего законодательства, отсутствие внесудебной возможности устранить препятствия к использованию общедомового имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив представленные доказательства, арбитражный суд пришёл к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Истцом заявлено требование об обязании ответчика произвести демонтаж решёток, установленных перед его помещением между колоннами на стилобате жилого дома по адресу: 

<

...>.

Статьёй 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен такой способ защиты гражданских прав, как восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Исходя из фактических обстоятельств спора, суд квалифицирует требование истца как негаторный иск (об устранении препятствий в пользовании общим имуществом многоквартирного дома).

В силу положений статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника (ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», применяя статью 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.

В силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. 

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. 

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своём или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца. 

Статьёй 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что к общему имуществу многоквартирного дома относятся:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (п. 2 ст. 287.6 ГК РФ).

Кроме того, содержание, а также порядок и правила владения, пользования и в установленных Гражданским кодексом Российской Федерации или других законах пределах распоряжения общим имуществом в здании или сооружении установлены ст. 287.5 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491), состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества; органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества; органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации.

В соответствии с п. 2 Правил № 491 в состав общего имущества, помимо указанных в               ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, включаются также:

- технические этажи (включая построенные за счёт средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

- автоматизированные информационно-измерительные системы учёта потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учёта, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учёта), в случаях, если установлены за счёт собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учёта;

- иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Аналогичные положения закреплены в п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. 

Согласно положениям ч. 2 - 4 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путём его реконструкции. 

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 

В силу ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме; принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. 

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников (п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. 

В соответствии с п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. 

Как следует из материалов дела, спорное помещение ответчика №203Н расположено на стилобатной части здания со стороны фасада, выходящего на ул. Тельмана в г. Абакане. Сторонами не оспаривается, что по договору купли-продажи с Комитетом ответчику перешло право собственности только на само помещение, никакая наружная часть здания (крыльцо, колонны, решётки и др.) в предмет договора не входила. 

Вместе с тем, ответчик указывал, что поскольку в настоящее время площадка перед его помещением, образовавшаяся в связи с установкой решёток, обслуживает только одно помещение, в силу закона оно не может рассматриваться в качестве общедомового имущества. 

Однако суд считает указанные доводы ошибочными, поскольку, как видно из представленного истцом фотоматериала, стилобатная часть здания МКД как конструктивный элемент здания, на котором в том числе расположено спорное помещение ответчика, колонны, между которыми установлены металлические решётки, простилается вдоль всего фасада МКД по ул. Тельмана, обслуживает соседнее помещение магазин «Пятёрочка», а также нежилое помещение №207, вход в которое осуществляется через входную группу помещения №203Н, находится на земельном участке, сформированном под управляемым обществом многоквартирным домом.

В соответствии с пунктом 3.1.29 СП 118.13330.2022. СНиП 31-06-2009 Общественные здания и сооружения, утверждённого приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 19.05.2022 N 389/пр, стилобатная часть здания (стилобат) - нижняя часть здания с единой отметкой верха этажа, выступающая за границы размещения несущих конструкций основного объёма здания.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации в состав общедомового имущества входят крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Поскольку стилобат является частью многоквартирного дома и в рассматриваемом случае используется для доступа в нежилые помещения со стороны фасада по ул. Тельмана, следовательно, он входит в состав общего имущества многоквартирного дома. При этом само по себе некорректное формирование земельного участка под многоквартирным домом (размещение части стилобата за границами сформированного земельного участка) не освобождает лиц, осуществляющих управление многоквартирным домом, от обязанностей по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме.

Более того, заслуживают внимания доводы истца о пожарных рисках, связанных с наличием решёток, поскольку ответчик на образовавшейся территории осуществляет размещение коробок. Доступ к ливневой канализации дома, имеющей выход на загороженную территорию, для обслуживания управляющей компании ответчиком преграждён, ключ от решёток управляющей компании не передан. Представители в ходе судебного разбирательства подтвердили, что ключи от замка на решётках находится у ответчика.

При таких обстоятельствах, суд пришёл к выводу, что размещение металлических ограждающих конструкции входной группы с примыканием к фасадной части жилого дома, нарушает права собственников общего имущества многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, также как и действия ответчика по препятствованию в их демонтаже.  

Возражения ответчика судом рассмотрены и отклонены как необоснованные и опровергаемые материалами дела.

С учётом изложенного, суд удовлетворяет требование истца об обязании ответчика, как лицо, использующее спорное ограждение и получающее собственную выгоду от этого, в течение 60 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда освободить общедомовое имущество многоквартирного жилого дома по адресу 

<

...> путём демонтажа металлических решёток, установленных между несущими колоннами в районе помещения №203Н со стороны ул. Тельмана.

Указанный срок исполнения судебного решения, является разумным и обоснованным, возражений со стороны лиц, участвующих в деле, не заявлено.

Истцом заявлено о предоставлении ему права, в случае неисполнения ответчиком решения суда, самостоятельно освободить имущество.

Частью 3 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что арбитражный суд может указать в решении, что истец вправе осуществить соответствующие действия за счёт ответчика со взысканием с него необходимых расходов в случае, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, принимая во внимание характер деятельности ответчика, осуществляемой вне рамок правового поля, суд приходит к выводу о наличии высокого риска неисполнения решения суда и полагает необходимым предоставить истцу право осуществить соответствующие действия за счёт ответчика со взысканием с него необходимых расходов в случае, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока.

В соответствии положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по уплате государственной пошлины относятся на ответчика и подлежат возмещению в пользу истца.

Руководствуясь  статьями 110, 167 - 174, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд   

 

Р Е Ш И Л:

1. Удовлетворить исковые требования: обязать общество с ограниченной ответственностью «Парнас» в течение 60 (шестидесяти) календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда освободить общедомовое имущество многоквартирного жилого дома по адресу 

<

...> путем демонтажа металлических решеток, установленных между несущими колоннами в районе помещения №203Н со стороны ул. Тельмана.

В случае неисполнения обществом с ограниченной ответственностью «Парнас» решения суда в добровольном порядке предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Служба заказчика» право самостоятельно привести работы по демонтажу металлических решеток, с последующим возложением расходов на общество с ограниченной ответственностью «Парнас». 

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Парнас» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Служба заказчика» 6000 (шесть тысяч) рублей расходов по уплате государственной пошлины.

 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца с момента его принятия. Жалоба  подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия. 

 

Судья

          Г.И. Субач