/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-14033/2017

г. Краснодар

25 мая 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 мая 2018 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «ТЕМЕРНИК» (ИНН 6167123402, ОГРН 1136195011150) – Золотухина А.И. (доверенность от 01.07.2017), отсутствие истца – департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.10.2017 (судья Андрианова Ю.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2018 (судьи Попов А.А., Галов В.В., Малыхина М.Н.) по делу № А53-14033/2017, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее –департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Темерник» (далее – общество) о взыскании 48 202 520 рублей арендной платы за период с 15.01.2014 по 30.06.2017 и 8 775 203 рублей 57 копеек неустойки за период с 21.09.2014 по 28.08.2017, а также неустойки, начисленной на сумму долга, начиная с 29.08.2017 по день фактической ее оплаты, из расчета 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательства по внесению арендной платы по договору от 19.09.2000 № 15522и, которая должна рассчитываться по формуле, закреплённой в нормативно-правовом акте муниципального образования (исходя из рыночной стоимости права аренды).

Решением от 23.10.2017 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд пришел к выводу о том, что поскольку договор аренды заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и не содержит условий о нормативном регулировании арендной платы при ее определении следует исходить из кадастровой стоимости земельного участка. Заключенные в 2009 – 2012 годах дополнительные соглашения об определении размера арендной платы в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону, утвержденным постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 29.12.2007 № 1420 (далее – Порядок, постановление № 1420), не изменяют порядок расчета арендной платы к последующим периодам. В рамках дела № А53-2907/2015 департаменту отказано в удовлетворении исковых требований о возложении на общество обязанности заключить дополнительное соглашение к спорному договору и соглашение об определении размера арендной платы на основании отчета оценщика от 16.05.2014. Суд, осуществив расчет арендной платы с учетом состоявшегося в рамках дела № А53-23408/2014 раздела спорного земельного участка и применив при расчете  кадастровую стоимость земельного участка, не усмотрел наличия долга на стороне общества. По заявлению ответчика суд применил последствия пропуска срока исковой давности к требованию о взыскании за период с 15.01.2014 по 23.05.2014.

Апелляционным постановлением от 23.10.2017 решение от 23.10.2017 оставлено без изменения. Апелляционный суд признал ошибочным вывод суда первой инстанции о необходимости общества вносить арендную плату за земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020402:4, площадь которого в результате раздела по решению Арбитражного суда Ростовской области от 07.10.2015 (дело № А53-23408/2014) составила 12 098 кв. м, а также часть земельного участка площадью 3968 кв. м с кадастровым номером 61:44:0020402:254, пропорционально доле площади здания (литера Б), принадлежащего ответчику на праве собственности, к общей площади всех зданий (литеры А, Б, Е), расположенных на данном участке. Суд апелляционной инстанции указал на отсутствие в деле доказательств того, что при поступлении земельного участка (выделенной из него части) в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора будет существовать долевая обязанность по внесению арендных платежей (договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:254 не заключен), следовательно, общая площадь земель, плату за использование которых должен вносить ответчик, составляет 16 066 кв. м. В то же время ошибочный вывод суда не привел к принятию неправильного решения, поскольку при определении размера арендной платы следует исходить из кадастровой стоимости земельного участка. Из содержания заключенных сторонами дополнительных соглашений не следует, что соответствующий порядок расчета арендной платы (нормативно установленный) должен применяться автоматически ко всем последующим периодам (это подтверждается и самой практикой периодического перезаключения дополнительных соглашений). В рамках дела № А53-23408/2014 суды пришли к выводу о том, что арендная плата по спорному договору не является регулируемой.

В кассационной жалобе департамент просит отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования. Податель жалобы указывает, что арендная плата за использование спорного земельного участка является регулируемой. Дополнительными соглашениями от 23.06.2009, 26.05.2010, 28.08.2011 и 20.07.2012 стороны изменили порядок определения арендной платы, исходя из кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы для розничных рынков. Поскольку обществу с 01.11.2011 не выдавалось разрешение на право организации розничных рынков, следовательно, отсутствуют основания для дальнейшего применения ставки арендной платы для розничных рынков и исчисления размера арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка.

В судебном заседании представитель общества возражал против отмены принятых по делу судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела и установлено судами, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону, действующий в качестве уполномоченного органа местного самоуправления, и ООО «Юпитер» заключили договор от 19.09.2000 № 15522и аренды земельного участка площадью 16 066 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, промышленно-коммунальная зона ж.р. «Темерник», для проектно-изыскательских работ и строительства и эксплуатации оптово-розничного рынка, сроком с 14.06.2000 по 14.06.2049.

Согласно пункту 1.2 договора границы земельного участка определены в плане, являющемся приложением № 1 к договору.

Дополнительными соглашениями от 23.06.2009 № 1, от 26.05.2010 № 2, от 11.08.2011 № 3 и от 20.07.2012 № 4 стороны на соответствующие периоды согласовывали механизм уплаты арендной платы в соответствии с Порядком, утвержденным постановлением от 29.12.2007, по формуле, выраженной в умножении кадастровой стоимости земельного участка на ставку арендной платы по виду использования земель и на коэффициенты индексации, установленные федеральными законами о федеральном бюджете.

По договору уступки права аренды земельного участка от 20.12.2013, зарегистрированного 15.01.2014 № 61-61-01/568/2013-482, право аренды земельного участка приобрело общество.

14 марта 2014 года департамент и общество заключили дополнительное соглашение № 5, которым внесли изменения в наименование арендатора и конкретизировали индивидуализирующие признаки объекта аренды (земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020402:4, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 19/5). Государственная регистрация дополнительного соглашения произведена 09.04.2014.

Истец, полагая, что в связи с заключением сторонами указанных дополнительных соглашений к договору аренды от 19.09.2000 № 15522и порядок определения размера арендной платы приобрёл характер нормативно-установленного и размер арендной платы за использование земельного участка площадью 16 066 кв. м следует производить исходя из рыночной оценки, как это установлено постановлениями администрации г. Ростова-на-Дону № 580 от 27.05.2014 и № 576 от 09.07.2015, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление от 17.11.2011 № 73) содержит разъяснения, касающиеся рассмотрения судами споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) не распространил действие статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) на правоотношения, возникшие до его вступления в силу. Следовательно, единый подход к применению регулируемой арендной платы в отношении договоров, заключенных до и после введения его в действие, недопустим. Возможность применения регулируемой арендной платы к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, обусловлена датой их заключения (до либо после введения в действие Земельного кодекса), а также наличием (соблюдения) условий, перечисленных в абзаце пятом пункта 16 постановления от 17.11.2011 № 73.

В нем указано, что регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Исследовав и оценив условия договора, судебные инстанции установили, что договор аренды от 19.09.2000 № 15522и заключен сторонам до введения в действие Земельного кодекса. Данный договор не содержит условий об одностороннем изменении арендной платы в случаях изменений нормативно-правовых актов, подлежащих применению к их отношениям, следовательно, автоматическое изменение размера арендной платы с внесением изменений в нормативно-правовые акты, регулирующие методику расчета арендной платы, не применяется к данным правоотношениям.

Ссылка департамента на то, что в связи с заключением сторонами дополнительных соглашений к договору аренды от 19.09.2000 № 15522и порядок определения размера арендной платы приобрёл характер нормативно-установленного и размер арендной платы за использование земельного участка следует производить исходя из рыночной оценки, как это установлено постановлениями администрации г. Ростова-на-Дону № 580 от 27.05.2014 и № 576 от 09.07.2015, отклоняется судом округа. Как установлено судебными инстанциями согласно дополнительным соглашениям изменялся порядок расчета арендной платы в определенный соглашением период. При этом в каждом последующем соглашении могла быть пересмотрена арендная плата за предыдущие годы. Из дополнительных соглашений не следует, что стороны согласовали возможность автоматического изменения арендной платы при изменении ее расчета и соответствующий порядок расчета арендной платы должен применяться ко всем последующим периодам (это подтверждается и самой практикой периодического перезаключения дополнительных соглашений). В тексте дополнительных соглашений отсутствует оговорка о том, что арендная плата будет определяться на основании соответствующих нормативных актов.

Приняв во внимание фактические обстоятельства дела, а также произведенные ответчиком платежи за спорный земельный участок, суды с учетом применения по заявлению ответчика срока исковой давности, правомерно отказали в удовлетворении исковых требований.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов, не влияют на оценку законности и обоснованности принятых по делу судебных актов, поэтому отклоняются судом округа.

Нормы материального права при рассмотрении дела применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения решения от 23.10.2017 и апелляционного постановления от 22.01.2018 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.10.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2018 по делу № А53-14033/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                        Я.Е. Волков

Судьи                                                                                                                      В.А. Анциферов

А.И. Мещерин