﻿/

 АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-30699/2018

г. Краснодар

23 октября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2019 года.

	Постановление в полном объеме изготовлено 23 октября 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И. в отсутствие в судебном заседании представителей истца – комитета по управлению имуществом города Каменск-Шахтинского Ростовской области (ОГРН 1026102106238), ответчика – индивидуального предпринимателя Заляднова Антона Александровича (ИНН 614706921349, ОГРНИП 318619600181101), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – администрации города Каменск-Шахтинский (ИНН 6147013169), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу комитета по управлению имуществом города Каменск-Шахтинский Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.12.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2019 по делу № А53- 30699/2018, установил следующее.

Комитет по управлению имуществом города Каменск-Шахтинский Ростовской области (далее – комитет) подал в Арбитражный суд Ростовской области иск к индивидуальному предпринимателю Заляднову Антону Александровичу (далее – предприниматель) о расторжении договора от 25.09.2017 № 75-17 аренды земельного участка площадью 2055 кв. м с кадастровым номером 61:52:0030084:3237, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, ул. Профильная, (далее – договор аренды, земельный участок) в связи с неисполнением арендатором обязанности по внесению 3 577 142 рублей 86 копеек арендной платы с 23.04.2018 по 25.09.2018, о понуждении к возврату земельного участка и об изъятии расположенного на нем объекта незавершенного строительства. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Каменск-Шахтинский (далее – администрация).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 03.12.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2019, требование о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения, в удовлетворении остальной части иска отказано. Комитетом не соблюден досудебный претензионный порядок урегулирования спора о расторжении договора. Договор аренды земельного участка действует. Основания для принудительного изъятия у предпринимателя объекта незавершенного строительства отсутствуют. 

 Комитет обжаловал решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.12.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2019 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Предпринимателем не исполняется обязанность по внесению арендных платежей. Комитет направил предпринимателю досудебные претензии от 07.06.2018, 16.07.2018, которые необоснованно не приняты в качестве доказательств. Решение по делу о взыскании долга по договору аренды с предыдущего арендатора не исполнено. Комитет не обязан направлять новое предложение о расторжении договора аренды новому арендатору. Предприниматель, действуя разумно и добросовестно, должен был отнести указанную в претензии сумму долга к своим обязательствам. Предприниматель не уведомил комитет о переходе к нему прав на объект незавершенного строительства. 

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что по результатам проведенного 12.09.2017 аукциона (протокол от 12.09.2017) комитет (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Димитров Н.А. (арендатор) 25.09.2017 заключили договор аренды земельного участка с 25.09.2017 по 24.05.2020 (пункт 2.1). Годовой размер арендной платы составил 8 000 000 рублей (пункт 3.1). Арендная плата должна была вноситься ежеквартально равными долями до 20-го числа последнего месяца отчетного квартала (пункт 3.2). Арендодателю предоставлено право на иницирование расторжения договора в судебном порядке при невнесении арендатором арендной платы более чем за шесть месяцев (пункт 4.1.1). В Единый государственный реестр недвижимости внесена запись от 17.10.2017 с номером регистрации 61:52:0030084:3270-61/019/2017-1. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 25.09.2017. 

На основании разрешения на строительство от 07.12.2017 № 61-307-208-2017 на земельном участке в 2008 году возведен объект незавершенного строительства (административное здание площадью 32,5 кв. м со степенью готовности 20 %). По договору купли-продажи от 03.04.2018 право собственности на объект незавершенного строительства перешло к предпринимателю. Предпринимателю также переданы права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка. В Единый государственный реестр недвижимости внесена запись от 23.04.2018 с номером регистрации 61:52:0030084:3270-61/019/2018-3 о соответствующем переходе прав. 

Комитет направил предпринимателю претензию от 07.06.2018 № 56.4/2266 с предупреждением о необходимости погашения до 06.07.2018 имеющегося по состоянию на 07.06.2018 долга по арендной плате в сумме 4 143 034 рублей 78 копеек и предложением о расторжении договора аренды. В претензии от 16.07.2018 № 56.4/2971 комитет предупредил предпринимателя о необходимости погашения до 16.08.2018 имеющегося по состоянию на 17.06.2018 долга по арендной плате в сумме 1 516 483 рублей 52 копеек и о наличии у арендодателя права на принятие мер по расторжению договора аренды в связи с просрочкой арендных платежей.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 28.08.2018 по делу  № А53-10308/2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2018, с первоначального арендатора (индивидуального предпринимателя Димитрова Н.А.) в пользу комитета взыскано 4 645 891 рубль 92 копейки долга по договору аренды с 3 квартала 2017 года по 2 квартал 2018 года и 80 542 рубля 78 копеек пени с 21.12.2017 по 22.04.2018.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения комитета в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). По смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьи 35 Земельного кодекса, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 450, 619 Гражданского кодекса, договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законом и договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение о расторжении договора. 

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение названных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (ранее аналогичная рекомендация содержалась в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Несоблюдение данного порядка, в силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса, является основанием оставления иска о расторжении договора без рассмотрения.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о следующем. К предпринимателю перешли права и обязанности арендатора земельного участка при переходе к нему права собственности на объект незавершенного строительства, то есть с 23.04.2018. Спор комитета с первоначальным арендатором за предыдущий период урегулирован вступившими в законную силу судебными актами по делу № А53-10308/2018. Положив в основание иска, рассматриваемого в рамках настоящего дела, неисполнение предпринимателем обязанности по внесению 3 577 142 рублей 86 копеек арендной платы с 23.04.2018 по 25.09.2018, комитет не направил ему предупреждение о необходимости исполнения соответствующей обязанности в разумный срок, а также предложение о расторжении договора в связи с неисполнением этой обязанности. Предупреждение и предложение, содержащиеся в претензиях от 07.06.2018 № 56.4/2266, от 16.07.2018 № 56.4/2971, не имеют отношения к части периода (с 18.07.2018 по 25.09.2018), непогашенная задолженность за который, по мнению комитета, является основанием для расторжения договора аренды. Названные претензии с учетом заявленного в иске периода образования задолженности не могли быть приняты в качестве доказательств соблюдения комитетом досудебного порядка урегулирования спора. Требование о расторжении договора аренды правомерно оставлено судом первой инстанции без рассмотрения. В этой связи и с учетом срока договора аренды (с 25.09.2017 по 24.05.2020) основания для принудительного изъятия у предпринимателя объекта незавершенного строительства отсутствовали.

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.12.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2019 по делу № А53- 30699/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                 			                                 В.А. Анциферов

Судья									                     Я.Е. Волков

Судья								                                 А.И. Мещерин